+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме

9 апреля 2018 г.

Содержание

– У меня угловая квартира на 1 этаже 4-этажного дома в старом фонде. Для реконструкции необходим только вход (окно будет изменено). При соблюдении всех тонкостей сбора документов сколько будет стоить переоформление жилого помещения в нежилое? Квартира 46 кв. метров, планируется под ветеринарную аптеку. Или где узнать расценки?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Полный спектр услуг по переводу в нежилой фонд и согласованию отдельного входа может стоить около 200 тысяч рублей. Но есть несколько трудностей. Например, в некоторых районах Петербурга администрация категорически не подписывает перевод квартир в нежилой фонд. И документы могут лежать вечно. Для согласования перевода и входа необходимо согласие всех собственников квартир в этом доме, независимо от подъезда. С этим обычно возникает самая большая проблема, так как жильцы вторых этажей боятся появления супермаркетов с бесконечным потоком грузовых машин и всячески вставляют палки в колеса. Для начала обратитесь в районное БТИ или ПИБ и узнайте стоимость и возможность изготовления и согласования проекта перепланировки, перевода в нежилое помещение и появление отдельного входа.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

В данном случае нельзя вести речь про реконструкцию, так как перевод жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом (глава 3 ЖК), а не градостроительными нормами.

Для перевода жилого помещения в нежилое предполагаемая квартира должна быть в собственности лица, которое планирует осуществить перевод. При этом она обязательно должна находиться на 1 этаже. Или, если квартира расположена на 2 этаже, то помещения, находящиеся под ней, должны быть нежилыми.

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ. Для этого перевода собственник предоставляет в уполномоченный орган через многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг следующие документы:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка необходимы для использования помещения в будущем).

В каждом муниципальном образовании свой административный регламент предоставления подобной услуги. Например, в Москве и Санкт-Петербурге этими вопросами ведает государственная жилищная инспекция Москвы и жилищный комитет Санкт-Петербурга соответственно.

Впрочем, есть в данном процессе один нюанс. А именно: обустройство окна в нежилом помещении, переведенном из жилого. Поскольку стена дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, то для такого обустройства нужно согласие собственников помещений в многоквартирном доме в форме решения общего собрания таких собственников.

Подлинники решения общего собрания должны быть направлены в управляющую организацию или в администрацию ТСЖ (ЖСК), а те в свою очередь обязаны направить их в орган государственного жилищного надзора и местную организацию в десятидневный срок после проведения общего собрания.

Отсутствие в органе местного самоуправления или органе государственного жилищного надзора оригинала решения общего собрания о разрешении на обустройство отдельного входа может повлечь за собой отказ в переводе жилого помещения в нежилое.

Что касается стоимости перевода, то цена перевода индивидуальная для каждого проекта, так как следом за переводом жилого помещения в нежилое, как правило, следует перепланировка этого помещения. А для этого нужно пройти процедуру согласования с отдельным проектом, авторским надзором и т. д. Так что здесь все зависит от потребностей собственника и масштабности ремонта. Один только проект перепланировки может стоить полмиллиона рублей, и это не считая самих работ.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Вопрос перевода жилого помещения в нежилое, в соответствии с положениями ЖК РФ, решает Департамент управления имущества или иной уполномоченный орган государственной власти. Самый простой и эффективный путь – подать соответствующее заявление через МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).

Ваша заявка подлежит рассмотрению в течение 45 дней. По ней может быть получено как положительное решение, разрешающее осуществить перевод, так и отрицательное (если перевод по тем или иным причинам осуществить нельзя).

Если решение положительное, Вам надлежит обратиться в БТИ, представить копию данного решения, а также необходимый пакет документов. И именно БТИ произведет расчет стоимости (платы) за перевод помещения из жилого в нежилое. В случае получения отрицательного решения Вы можете обжаловать его в судебном порядке.

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое мы разделили на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в УФРС (Регистрационная Палата).

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода.

Срок получения документа – до 1 месяца.

  • После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
  • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.

    Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

    Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

    Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

    Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

    Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

    Согласие соседей.

    Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

    Для получения согласия нужно:

      Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

    Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

  • Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
  • Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах, хоть это и из мира фантастики, требуется 100% голосов.
  • Техническое заключение, которой выдается опять же в управляющей компании, на основании заявления, паспорта и документ, подтверждающий право собственности на помещение. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).
  • Выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан (было написано в условиях). Но помните, что срок действия данной справки до 14 дней.

    Как выписаться из квартиры (о снятии с регистрационного учета по месту жительства) подробно описано в статье, ссылка на которую находится ниже. А подробный порядок получения выписки из домовой книги описан здесь.

    Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

    Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании. Заказать можно через наш сайт, для этого обратитесь к нашем юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

    • Все вышеперечисленные документы и справки;
    • Паспорта РФ;
    • документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
    • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
    • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.
  • Затем комиссия рассматривает заявку о переводе.

    Срок рассмотрения 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе (причины отказа указаны ниже) в течение 3 дней выдают на руки или высылает по почте протокол.

    Некоторые причины отказа:

    • Не соблюдены условия перевода, которые указаны ниже.
    • На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.
    • От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.
    • Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.

    Если в протоколе об отказе не указаны причины, то решение считается немотивированным и может подлежать обжалованию в судебном порядке.

    Это интересно:  Можно ли обжаловать лишение прав

    2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

    К заявлению приложить (оригиналы и копии):

    • Паспорт РФ;
    • документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
    • Протокол межведомственной комиссии;
    • Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
    • Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
    • Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.
  • Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.
  • Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол. При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.
  • 3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

    1. Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в УФРС или МФЦ (Многофункциональный центр) и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
      • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
      • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
      • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
    2. Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
    3. Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
    4. Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
    5. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.

    Условия для перевода

    Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

      Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

    В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.

  • Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
  • В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться. Подробная инструкция по выписки из квартиры описана в данной статье.
  • Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест.

    Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.

  • Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
  • Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.
  • Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

    • Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
    • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
    • Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
    • Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

    Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

    • Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
    • Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
    • Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.

    Расходы при переводе

    Придется взять на себя следующие расходы:

    • Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
    • Оплата услуг, предоставленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
    • Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
    • Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
    • Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Как перевести жилое помещение в нежилое в Москве

    Условия перевода жилого помещения в нежилое: какие документы для этого необходимы, адреса БТИ, МФЦ и Администрации города в Москве, сроки оказания услуги.

    Для перевода жилого помещения в нежилое должны выполнятся следующие условия:

    • К переводимому помещению должен иметься доступ без необходимости использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность его оборудовать – в случае, если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником (другими людьми) для проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
    • Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 1 этаже.
    • Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 2 этаже и выше – в случае, если расположенные под этой квартирой помещения являются нежилыми.

    Перевод из жилого помещения в нежилое не допускается:

    • в наемном доме социального использования;
    • для осуществления религиозной деятельности.

    Список документов

    Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:

    • заявление;
    • паспорт;
    • документы, подтверждающие право собственности на помещение;
    • план переводимого помещения с техническим описанием;
    • технический паспорт помещения;
    • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
    • проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
    • согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
    • лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
    • нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

    Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.

    Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.

    Госпошлина

    Получить технический паспорт помещения и поэтажный план дома можно в бюро технической инвентаризации (БТИ).

    Подать документы для перевода жилого помещения в нежилое москвичи могут лично в Администрацию города, почтовым отправлением, через представителя или по электронной почте (уточните в уполномоченном органе), а также через МФЦ.

    Как перевести жилое помещение в нежилое помещение?

    Случается так, что перед хозяином той или иной квартиры встает вопрос перевода жилого помещения в нежилое.

    Нежилое помещение можно использовать по-разному: открыть свое дело или же сдавать в аренду и получать с этого прибыль. В данной статье будет подробно рассмотрено, как правильно сменить статус помещения, и что для этого конкретно нужно.

    Прежде чем приступать к делу, нужно четко знать основные понятия, прописанные в законе, чтобы в случае недопонимания или затруднений можно было с легкостью ими оперировать.

    Нежилое помещение – это помещение в жилом доме, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Обычно, такие помещения находятся на первом этаже или цокольном.

    Также в законе прописаны различия жилища и жилого помещения, которые важно знать.

    Данные понятия используются не только в Жилищном кодексе, но и в ст. 25 Конституции Российской федерации.

    Здесь оно предстает шире, чем понятие жилое помещение:

    • Жилое помещение должно быть обязательно объектом, однако жилище может быть не только официальным объектом.
    • Жилищем можно назвать юрту, чум и прочее, что испокон веков служило человеку крышей над головой.

    Таким образом, жилое помещение – это понятие юридическое, в отличие от жилища.

    Важно заметить, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации понятие «жилище» также встречается, а именно в ст. 1 .

    В данной статье говорится, что человек имеет право на жилище, жилище является неприкосновенным и никто не имеет права безосновательно лишить человека жилища. Однако ЖК не дает самого понятия жилища, а лишь использует его.

    Нормативная база

    В документах, приведенных ниже, содержатся основные правила перевода жилого помещения в нежилое:

    • Жилищный кодекс Российской Федерации (ст.22 ЖК РФ, ст.23 ЖК РФ).
    • Градостроительный кодекс.
    • Региональные нормативные акты (того региона, где вы собираетесь проводить мероприятие касательное жилого помещения).
    • Муниципальные нормативные акты

    Можно и сложно ли?

    Согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу, каждый собственник может сделать свое жилое помещение нежилым.

    Это мероприятие достаточно сложное. Оно требует предельной внимательности и серьезного отношения, но не трудное, если выполнять все последовательно согласно нормативной базе и основным правилам.

    Общие правила и условия:

    • Смена статуса помещения возможна лишь с соблюдением ЖК РФ и Градостроительного кодекса.
    • Нельзя сделать жилое помещение нежилым, если доступ к нему невозможен без доступа к жилым помещениям, или если данной помещение используется кем-либо (в том числе самим хозяином) для проживания.
    • Помещение, находящееся в многоквартирном здании, должно быть обязательно либо на первом этаже, либо в подвальном помещении. Допускается расположение этажами выше, только если под ним никто не живет.
    • Нельзя осуществить перевод квартиры в наемном доме социального использования.
    • Нельзя переводить, если помещение предполагается использовать в религиозных целях.
    • Перевод не осуществляется, если помещение не соответствует указанным требованиям или право собственности каким-то образом не соответствует законодательству.
    Это интересно:  Приватизация - Part %страница%

    Прежде чем приниматься за осуществление данного мероприятия, обязательно нужно проверить следующее:

    • наличие доступа помещения к инженерным коммуникациям;
    • есть ли данное помещение в будущих планах по реконструкции здания или капитальному ремонту;
    • является ли здание памятником архитектуры;
    • находится ли здание под наблюдением гражданской обороны;
    • находится ли здание в аварийном состоянии, и не собираются ли его скоро сносить.

    Кроме того, проблемы можно ожидать в таких случаях:

    • Помещение находится в объекте культурно-исторического наследия.
    • Целевое назначение будущего объекта не соответствует допустимым нормам по зонированию в соответствии с градостроительным законодательством.
    • Здание находится на учете в штабе по делам ГО и ЧС.
    • Не подключены основные инженерные коммуникации.

    Как перевести жилое помещение в нежилое в 2018 году?

    Все больше и больше людей задаются этим вопросом на сегодняшний день, так как хотят начать свой бизнес или заработать на своей квартире посредством сдачи ее в аренду, но не в качестве жилья.

    Так или иначе, во всех этих случаях действует один и тот же план действий.

    Пошаговый алгоритм

    Подготовка проекта перепланировки

    Жилое и нежилое помещения отличаются друг от друга техническими факторами.

    Поэтому прежде, чем оформлять все документально, необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало требованиям.

    К тому же, если помещение каким-то образом затрагивает жилую площадь в данном здании или будет затрагивать после перепроектирования, то необходимо письменное соглашение от жильцов и собственников данных жилых помещений. (ч. 2, ст. 40 ЖК РФ)

    На данном этапе придется потратить около двух недель.

    Документация

    Существует официальный перечень необходимых документов, согласно ч.2 ст. 23 ЖК РФ:

    • заявление на перевод;
    • копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом;
    • план и тех. характеристики;
    • тех. паспорт квартиры;
    • план здания по этажам;
    • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
    • официально оформленный проект перепроектировки квартиры в нежилое помещение.

    Обращение за государственной услугой

    Обратиться следует в орган местного самоуправления. Об этом говорится в ч.1, ст. 23 Жилищного Кодекса РФ.

    Согласно статье 23 ЖК, заявление подается либо в МФЦ, либо в уполномоченный орган, а сделать это можно как лично, так и по электронной почте.

    Однако рекомендуется все-таки уточнить способ подачи заявления в самом органе.

    На подачу заявления, его рассмотрение, принятие решения уполномоченным органом и донесение решения до самого заявителя уйдет в общем 48 дней.

    Перепланировка помещения

    В решении может содержаться условие обязательной перепланировки, а может быть указание отсутствия необходимости в этом.

    В первом случае (что случается чаще всего) нужно будет переделать помещение согласно плану, который вы составили на начальном этапе.

    По окончании работ, приглашается приемная комиссия, которая заключает акт об успешном завершении перепланировки. (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ)

    Единый государственный реестр недвижимости

    После того, как вы переделали квартиру под нежилое помещение, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН.

    Для этого необходимо подготовить Технический план перепланированного помещения. Он заверяется подписью кадастрового инженера и подается в Росреестр в электронном варианте.

    Также необходимо донести до ЕГРН факт смены статуса помещения: жилое помещение стало нежилым. Это обязан сделать орган, который вынес решение о позволении переводить данное помещение в нежилое.

    Какие документы нужны продавцу для продажи квартиры? Узнайте тут.

    Куда обратиться?

    За получением государственной услуги необходимо обращаться в уполномоченный орган.

    На этапе подготовки технического плана обращайтесь в организацию кадастровых инженеров.

    Перечень документов

    Из БТИ:

    • заявление по образцу БТИ;
    • паспорт РФ;
    • официальное подтверждение права на помещение;
    • протокол межведомственной комиссии или собственников жилья многоквартирного дома;
    • план этажей здания, тех. паспорт квартиры;
    • доверенность, если процесс осуществляет не собственник, а доверенное лицо; должна быть заверена нотариусом.

    Из СЭС: документ, подтверждающий, что одобрен проект перепланировки.

    Пожарная инспекция тоже должна проверить и подтвердить безопасность перепланировки квартиры, выдав справку.

    Из управляющей компании: техническое заключение.

    Государственная регистрация

    Государственная регистрация необходима для оформления смены статуса квартиры, так как она является единственным подтверждением прав владельца на данную недвижимость, оспорить которое возможно лишь в порядке суда.

    Госрегистрация должна проводиться по месту самой недвижимости.

    Чтобы оформить официально регистрацию прав на квартиру, нужно обратиться в Росреестр с заявлением.

    Стоимость и сроки

    Что касается продолжительности процесса, то на все вам придется потратить максимум 4-5 месяцев. Сроки также зависят от того, насколько внимательно вы собрали все документы, от недостачи которых могут возникнуть затруднения и, следовательно, задержки.

    Кроме того, в зависимости от технических характеристик, перепланировка тоже бывает разной по продолжительности.

    Стоимость оформления определяется так же рядом факторов:

    • регионом;
    • метражом помещения;
    • необходимостью проведения ремонтных работ.

    В многоквартирном доме

    Сделать квартиру нежилым помещением в таком здании может быть проблематично:

    • Здесь нужно убедиться, что деятельность, которая будет проводиться в будущем помещении, не будет мешать жильцам.
    • Перепроектировка не должна коснуться жилых помещений, расположенных рядом.
    • Квартира должна быть либо на цокольном, либо на первом этаже, или же этажами ниже не должно быть никаких жилых квартир.

    Комнату в общежитии

    На комнату в общежитии распространяются все те же правила, что и на квартиру.

    Первое, что должно выполняться обязательно: комната должна находиться в собственности хозяина.

    Все условия прописаны в главе 3 статьи 22 Жилищного Кодекса РФ.

    Без согласия жильцов

    Сменить статус помещения нельзя без согласия жильцов дома, если данная деятельность каким-либо образом касается территории их жилья.

    Для частного жилого дома

    В данном случае потребуются документы о правах на частный дом: договор купли-продажи, свидетельства о собственности или их копии, заверенные нотариусом.

    Если есть несколько владельцев, то нужно официальное согласие собственников от каждого из них.

    В панельном доме

    В панельных домах нельзя пробивать и расширять проемы, а также крепить оттяжки снаружи.

    То есть в панельном доме не получится сделать отдельный вход, который необходим для ведения деятельности в нежилом помещении.

    Как перевести часть помещения?

    Переводить доли или части жилых помещений в нежилые запрещено.

    Кто заверяет характеристику с места жительства от соседей? Читайте тут.

    Сроки выписки из квартиры через суд вы найдете здесь.

    Когда возможен отказ?

    Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения. Если вы получили отказ, то не стоит сдаваться сразу, а попытаться выяснить причину и разобраться в проблеме.

    В соответствии со ст.24 ЖК РФ отказ возможен в случае:

    • несоответствия помещения установленным характеристикам;
    • невозможности провести перепланировку помещения;
    • подачи неполного пакета документов;
    • наличия обременений на жилье (ипотека или прочие факторы);
    • если в помещении есть прописанные жильцы;
    • наличия неузаконенной перепланировки;
    • несоответствия проекта требованиям законодательства.

    Согласно статье 24 ЖК РФ, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке. Поэтому при получении отказа можно смело обращаться в суд.

    Судебная практика

    Судебная практика показывает, что обращений по вопросу изменения статуса помещения поступает немало. И большая часть обжалований отказов происходит по невнимательности заявителей.

    К примеру, в практике Московского областного суда было обжалование отказа, который заявитель получил по причине отсутствия отдельного входа в помещение, сделать который было невозможно по техническим причинам.

    Несколько примеров из судебной практики:

    Таким образом, перевести жилую квартиру в нежилое помещение достаточно просто, если соблюдать все условия Жилищного кодекса и нюансы данного мероприятия.

    Перевод жилого помещения в нежилое

    Жилое помещение, в соответствии с законодательством, имеет четко определенный спектр функционального использования, большая часть коммерческих вариантов использования в этот спектр не входит, потому часто возникает необходимость перевода статуса помещения с жилого на нежилое.

    Стоит учитывать, что нежилое помещение от категории жилого назначения отличает целый набор отдельных нормативных и функциональных обременений, отличия по налоговым исчислениям и другие обстоятельства, а перевод статуса потребует наличия согласования всех владельцев прав такой недвижимости (в случае с домом на несколько квартир – согласие должны предоставить еще и соседи, и собрание жильцов). Зная, как перевести жилое помещение в нежилое, всегда будет можно избежать существенного количества сложностей при исполнении этой многоступенчатой процедуры.

    Необходимые условия для перевода помещения в статус нежилое

    Существует целый ряд обстоятельств и характеристик, в соответствии с которыми можно или, наоборот, нельзя переводить жилое помещение в статус нежилого.

    Для осуществления перевода жилое помещение должно соответствовать следующим характеристикам:

    • у помещения должен наличествовать отдельный от общедомового (для использования жильцами при попадании в подъезд) вход, ведущий непосредственно на пространство улицы;
    • у помещений, площадь которых соответствует или превышает 100 квадратных метров, также должен иметься выход запасного (в том числе аварийного) назначения, он может выводить в подъезд или на противоположную сторону дома и т.д.;
    • помещение должно располагать подключением к инженерным системам общей стандартной категории (вода, свет, ситуативно газ и отопление);
    • помещение должно находитьсярасполагаться на 1-м этаже или, при нахождении этажами выше, все территории помещений непосредственно под переводимым в разряд нежилого также принадлежат к этой категории. Правило применимо по отношению к многоквартирным домам с группами помещений под владением различного набора собственников, а также к частным и иным жилым зданиям в отдельной собственности.

    Перевод в статус нежилого неприменим в случае с отсутствием возможности соблюдать следующие нормативные правила:

    • отсутствие возможности обеспечить доступ к помещению непосредственно с улицы и соответствующая возможность доступа к нему только при посредстве общественных площадей (подъездов, лестничных площадок, коридоров МКД или отдельного дома);
    • нельзя осуществить перевод, если помещение расположено в строении, статус которого определен в качестве объекта культурной или исторической значимости, что подразумевает наличие охранительных мер со стороны государства;
    • помещение, предназначенное под перевод, располагается в здании, которое нуждается в осуществлении комплексных ремонтных процедур (например – запланированного в ближайшее время кап. ремонта), относится к категории аварийных, признано ветхим или находится в очереди на снос.

    Также существуют следующие ограничения на процедуру перевода:

    • если на площадях территории, которую планируется перевести в статус нежилой, постоянно проживает один или несколько собственников – в нежилом помещении отсутствует разрешение на регистрацию и проживание;
    • если кто-то из собственников помещения отказывает в предоставлении своего согласия на осуществление процедуры перевода;
    • нельзя производить перевод статуса жилого помещения в разряд нежилого, если целью данной процедуры становится последующее осуществление деятельности религиозного характера;
    • нет возможности осуществлять процедуру в зданиях, которые относятся к категории социального применения;
    • существует нормативный запрет на процедуру перевода в нежилой статус в отношении площадей, располагающих определенным обременениями – находящееся под залогом по кредитным обязательствам, арендуемое, находящееся под действием договора ренты и т.д.
    Это интересно:  Госпошлина на наследство: при вступлении в права по завещанию, размер

    Также стоит учесть:

    • что к процедуре смены статуса предназначаются только помещения в комплексе – то есть, нельзя сделать нежилой одну комнату в квартире, часть помещений в коммунальной квартире и т.д.;
    • отношение здания к категории под учетом для осуществления мероприятий по гражданской обороне или ЧС.

    Видео — перевод жилой квартиры в нежилой фонд

    Пошаговая инструкция по переводу помещения из жилого фонда в нежилой

    До того, как перевести жилое помещение в нежилое, стоит учесть, что придется иметь дело почти со всеми ответственными инстанциями, начиная от местной администрации и заканчивая специалистами службы кадастра.

    При этом стоит также иметь ввиду, что часть видов коммерческой деятельности разрешена на территории жилых помещений и осуществлять перевод нужно только при полной уверенности в практической необходимости мероприятия.

    Алгоритм перевода по статусу из жилого в нежилое следующий:

    1. На первом этапе осуществляется процедура сбора нужного для перевода пакета документов, а затем следует непосредственное обращение за разрешением на осуществление смены статуса в соответствующий ответственный гос. орган:
    • первым делом необходимо учесть статус проведенных в помещении перепланировок – если таковые имели место быть, но не прошли стадии официальной регистрации, нужно это исправить до обращения за разрешением на смену статуса помещения;
    • далее необходимо провести сбор документации, которая необходима для обращения в компетентный орган (районную или областную администрацию, комиссию межведомственного типа, жилнадзор или другой орган – выясняется по месту расположения переводимого по статусу объекта из местных нормативных документов);
    1. После того, как набор необходимой док-ции собран, следует процедура обращения в соответствующий ответственный орган, куда предоставляются собранные данные и где производится заполнение заявления, в рамках которого объясняются объективные основания для осуществления процедуры перевода и запрашивается разрешение;
    2. В течение сорока пяти дн. организованная комиссия межведомственного типа производит рассмотрение документации и предоставленного заявления и выносит решение следующих вариантов:
    • предоставление разрешения на осуществление смены статуса помещения с жилого на нежилое;
    • отказ ввиду отсутствия соблюдения каких-либо из условий, дозволяющих производство процедуры;
    • не были предоставлены для осуществления комиссией рассмотрения какие-либо док-ты из предусмотренного обязательного списка;
    • отсутствует согласие кого-то из лиц, располагающих правом владения недвижимостью под перемену статуса;
    • в случае с МКД – не дано согласие соседей или собрания жильцов на осуществление процедуры перевода.
    1. Если решение положительно – комиссия предоставляет протокол, который является результирующим документом ее деятельности, отдается на руки заявителю или в виде почтового уведомления и дает разрешение на процедуру смены статуса (срок – 3 дня после вынесения решения);
    2. Далее необходимо направить запрос в БТИ, причиной запроса становится необходимость определить стоимость, в которую обойдется фактическая процедура перевода статуса помещения в нежилое. В БТИ подается заявление-запрос и комплект необходимой документации;
    3. Комиссия, ответственная за вопросы приватизации, получив заявление и документацию, в течение отведенного срока поводит рассмотрение вопроса определения стоимости и предоставляется протокол, в рамках которого утверждается необходимая к оплате сумма;
    4. При получении результата протокола от БТИ необходимо провести процедуру оплаты указанной стоимости и получить протокол на руки, оплата может быть произведена посредством любого, по выбору заявителя, банка;
    5. Далее следует завершающая процедура по осуществлению регистрации права владения в отношении объекта недвижимости, сменившего статус с жилого на нежилой. Выполняется посредством обращения с пакетом документов в МФЦ или орган Росреестра по месту расположения объекта, изменяющего статус:
    • обратиться в УФРС;
    • провести подпись предоставленного сотрудником компетентного органа заявления;
    • провести оплату квитанции по назначенной гос. пошлины в размере 1 тыс. руб.;
    • передать сотруднику, проводящему регистрацию, всю необходимую документацию, включая заявление и квитанцию по оплате, получить расписку с указанием, когда мероприятия по регистрации будут завершены;
    • в день, отмеченный в расписке как допустимый для получения документации, получить в компетентном органе выписку из ЕГРН (осуществляется отдельно каждым собственником) по предоставленной ранее расписке.

    Дополнительные процедуры и необходимая документация

    Перед тем, как перевести жилое помещение в нежилое, может понадобиться осуществить процедуру перепланировки недвижимости под соответствие правилам, на каждом этапе понадобится собрать свой пакет документов, а также взаимодействовать с гос. органами для осуществления необходимых мероприятий.

    Видео консультация юриста

    Необходимые дополнительные действия, документы и процедуры при осуществлении узаконивания смены статуса помещения:

    1. Провести подготовку проекта обеспечения переустройства или перепланировки, для этого:
    • обратиться в органы, осуществляющие пожарный надзор, и в Роспотребнадзор для получения консультации по соблюдению необходимых общих и местных нормативов по обеспечению безопасности от огня и сан. норм;
    • проконсультироваться по верной методике оформления второго выхода в местном, ответственном за архитектурные вопросы административном отделе/органе;
    • проект по обеспечению переустройства под жилое строение может быть заказан в коммерческой организации, специализирующейся на строительных проектах и обладающей допуском СРО, она может провести согласование с компетентными органами;
    • при осуществлении мероприятий по переустройству, когда работы включают часть капитальных или общих элементов здания, требуется проведение собрания жильцов и положительное решение на позволение переустройства;
    • само переустройство может быть выполнено только после предоставления положительного решения компетентных органов на перевод жилого здания в статус нежилого.
    1. Документы, которые необходимо собрать для инициации и прохождения процедуры смены статуса помещений:
    • заявление штатного образца с запросом на предоставление разрешения по осуществлению перевода;
    • документы, договоры и свидетельства, которые удостоверяют право владения помещениями, предназначенными под смену статуса;
    • план БТИ в отношении площадей, подлежащих переводу;
    • техпаспорт в отношении меняющих статус площадей;
    • поэтажный план строения по нахождению площади, меняющей статус;
    • предоставляемый по необходимости проект необходимых изменений, если помещение подлежит перепланировке;
    • заверенное согласие всех собственников в отношении запланированной смены статуса;
    • протокол собрания жильцов и документы с согласием соседей и разрешением на проведение перепланировки и смены статуса в случае с МКД;
    • заключение, предоставляемое пожнадзором, в отношении безопасности процедуры перевода;
    • заключение саннадзора о соблюдении на переводимых территориях санитарных норм;
    • справка ДЕЗ или иной аналогичный документ, который сообщает сведения по статусу использования соседствующих с переводимой территорией помещений;
    • техзаключение, дающее подтверждение факта отсутствия у здания, где запланирован перевод, статуса аварийного или требующего ремонта;
    • выписка из домой книги или иной документ, который служит подтверждением факта отсутствия на территории под перевод постоянно проживающих собственников;
    • для уточнения полного комплекта документации имеет смысл обратиться непосредственно в ответственный за перевод департамент/подразделение/отдел и т.д. органа местного самоуправления или к местным нормативным актам, поскольку перечень необходимой документации может иметь существенную региональную дифференциацию.

    В ситуации, когда речь идет об осуществлении перепланировки и смены статуса помещений в отношении площадей на территории МКД, предусмотрена процедура получения согласия со стороны остальных собственником жилья и общедомовых территорий.

    При этом речь идет об отдельной процедуре получения согласия ближайших соседей на производство перепланировки и смены статуса помещений, а также на получение соответствующих положительных решений о смене статуса и сопутствующих работах со стороны общего собрания жильцов.

    • направить обращение к управляющей компании, или иным методом (например – через старшего по дому) включить вопросы по согласованию перепланировки и смены статуса на голосование при ближайшем запланированном собрании жильцов, или написать заявление с запросом на проведение внеочередного собрания по актуальному вопросу;
    • правомерность собрания зависит от государственных и муниципальных норм, чаще всего оно является таковым при участии более половины собственников;
    • законность решения, в зависимости от региона и места расположения, обеспечивается от простого большинства голосов собравшихся до 50% и даже 100% голосов, отданных в пользу разрешения проведения мероприятия перевода из жилого в нежилое. Документом, подтверждающим решение и передающимся в местный ответственный за перевод орган, является протокол проведенного собрания жильцов.

    Для подачи документов на обеспечение перевода, помимо вышеозначенных, требуется:

    • паспорт или иной документ, служащий подтверждением личности;
    • правоустанавливающие документы в отношении собственности на переводимую территорию и договор основания;
    • доверенность при привлечении посредника-представителя или учредительные док-ты, в случае обращения на смену статуса со стороны юр. лица.

    Для обращения в БТИ по вопросу определения стоимости в отношении смены статуса помещения:

    • паспорт или иное удостоверение личности;
    • документы по правам владения;
    • протокол решения (положительный), предоставленный комиссией, назначенной органом местного самоуправления;
    • техпаспорт, план по этажам и экспликация в отношении территорий и здания, где подразумевается осуществлять смену статуса помещений;
    • доверенности при участии посредника или уч. док-ты при юр. лице.

    При проведении рег-ции в Росреестре необходимо:

    • документы и доверенности, обеспечивающие удостоверение личности;
    • протоколы комиссий (БТИ и ответственной за решение по переводу из жилого в нежилое);
    • подписанные заявления по осуществлению регистрации, заполнение которых обеспечивает сотрудник принимающего органа;
    • квитанция, подтверждающая оплату гос. пошлины.

    Знать, как перевести жилое помещение в нежилое, важно применительно к месту и региону расположения недвижимости, поскольку от этого существенно зависят местные органы, с которыми придется иметь дело, объем и статус документации. В среднем процедура занимает от 3 до 6-ти месяцев (может и больше при осуществлении переустройства).

    Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, prozhivem.com, msk.gorod.guru, onlineur.ru, 2ann.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector