+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Обращение взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение по кредитному договору

Согласно ст.50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. [4 c.47]

Действующее залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п.46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8).

Законодатель устанавливает, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В том случае, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Представляется, что стороны могут предусмотреть иные «штрафные» условия обращения взыскания на заложенное имущество. [4 c.8]

Закон предусматривает условия освобождения должника от ответственности — при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).

В строго определенных случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Это следующие случаи:

— нарушение правил отчуждения имущества (ст.39 ФЗ «Об ипотеке»); [4 с. 38]

— ненадлежащая сохранность заложенного имущества (ст.35 ФЗОб ипотеке);

— принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст.41 ФЗ

Об ипотеке). [4 c. 39]

В соответствии с п.1 ст.53 Закона об ипотеке, при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства письменного уведомления залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.[4 c.58]

До обращения взыскания на заложенное имущество залогодателя, суд должен установить, имеет ли должник иные заявленные требования, в тех случаях, когда залогодатель несет субсидиарную ответственность.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.[12 c.265]

Кассационная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, находит их обоснованными и соответствующими гражданскому законодательству.

В силу п. 2 ст. 238 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. [12 c. 91]

В соответствии с п.3 ст.54 Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

— предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

— залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если (п.4 ст.54Закона):

— в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

— она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.[4 c. 50]

Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Как следует из положений закона удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п.1 ст.55 Закона).

Следует заметить, что соглашение может быть заключено только после неисполнения или ненадлежащего исполнения основного договора. Условие сделки, предусматривающее возможность внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, согласованное сторонами до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, требованиям Закона об ипотеке не соответствует. Включение положений о таком соглашении в основной договор будет означать недействительность данных положений. Еще одно условие действительности такого соглашения — оно должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (абз.2 п.1 ст.55 Закона об ипотеке). При этом термин «участие» означает, что залогодержатель по предшествующему договору является стороной указанного соглашения.

Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, во внесудебном порядке, не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.[4 c.51]

Заметим, что данный перечень носит исчерпывающий характер и в то же время шире одноименного перечня в п.3 ст.349 ГК РФ, предусматривающей, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть (п.3 ст.55 Закона об ипотеке):

1) порядок реализации заложенного имущества;

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

При этом к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» к числу банковских операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств физических и юридических лиц привлеченных во вклады (до востребования и на определенный срок). Статья 33 этого же Закона предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию, как предоставление кредитов. В силу статьи 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Законом об ипотеке. Статья 55 этого Закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью.

Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности».

Вернемся к порядку заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. При заключении стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Подчеркнем, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Приведем пример из практики:

Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.

Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.

Разберемся в сложившейся ситуации. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи.

может обратиться в суд собственник имущества или его законный владелец. Между тем, как видно из представленных в деле документов, истец таким титулом в отношении заложенного имущества не обладает. Спорное имущество банку как залогодержателю по условиям договора ипотеки не передавалось. Право собственности залогодержателя на заложенное имущество непосредственно по договору о залоге не возникает.

Статьей 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлены правила обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с данной нормой закона взыскание на указанное имущество может быть обращено при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом.

Таким образом, если у должника не имеется помимо заложенного иного имущества, достаточного для погашения за счет него требований других взыскателей, взыскания на имущество должника путем его ареста соответствует требованиям ст. 49 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Поскольку реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится в порядке, предусмотренном ст. 350 ГК РФ, совершение исполнительных действий судебным приставом в отношении предмета залога до его реализации в рамках сводного исполнительного производства после заключения соглашения залогодержателя с залогодателем о реализации заложенного имущества, которое не было исполнено, также не противоречит вышеприведенному закону. Таким образом, еще один определяющий момент — наличие или отсутствие факта реализации недвижимого имущества в рамках соглашения.

Обращение взыскания по кредитным договорам с обеспечением (залогом) в виде квартиры

Кризис неплатежей, разразившийся в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, коснулся не только предпринимательской сферы. В суды общей юрисдикции в массовом порядке начали поступать иски от кредитных организаций с требованием о досрочном расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога в связи с систематическим нарушением должником своих обязательств. В настоящей статье мы рассмотрим несколько примеров из свежей судебной практики о порядке рассмотрения судами данной категории дел и выясним, есть ли у должников шанс отсрочить расторжение кредитного договора или избежать потери заложенной квартиры.

Павловским городским судом Нижегородской области 05 марта 2015 года было рассмотрено гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по нему и обращении взыскание на предмет залога. Ответчиками выступали физические лица – должники по кредитному договору солидарно.

В суде было установлено, что 24.07.2013 между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, в рамках которого им был выдан целевой ипотечный кредит на приобретение квартиры сроком на 240 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,75 % годовых. Квартира была приобретена по договору купли-продажи от 18.07.2013, и в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на квартиру наложено обременение в виде залога (ипотеки). Денежные средства, следуемые должникам по кредитному договору, истец перечислил полностью, однако ответчики систематически не исполняли свои обязательства по договору, нарушая сроки платежей.

Это интересно:  Договор купли-продажи металлического гаража

В порядке, предусмотренном п. 4.2.3. кредитного договора, ответчикам было направлено требование о досрочном погашении задолженности перед истцом и расторжении кредитного договора. Однако ответчики не выполнили требования кредитора, что и послужило причиной для обращения истца в суд.

В суд был предоставлен расчет задолженности ответчиков по кредитному договору, состоящий из сумм просроченного основного долга, неустойки и просроченных процентов. Ответчики в судебном заседании иск признали в полном объеме и пояснили, что они действительно брали данный кредит под залог приобретенной квартиры и являются созаемщиками. Допускали неоднократное нарушение условий кредитного договора, не погашают кредит своевременно и в полном объеме. Сумму долга не оспаривают и признают в полном объеме. В настоящее время они продают дом в Починках и намерены полностью погасить кредит в ближайшее время.

При вынесении решения суд исходил из следующих норм права.

    Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требование истца о расторжении кредитного договора основано на законе и подлежит удовлетворению, так как ответчики допустили существенное нарушение условий кредитного договора со своей стороны, не погашая своевременно кредит. Также суд счел обоснованным применение истцом положений кредитного договора, согласно п. 5.3.4 которого кредитор имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, установленную кредитным договором.

Также судом был принят во внимание факт, что истец выполнил требование закона о досудебном урегулировании спора и направил в адрес ответчиков требования о досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора.

На основании указанных выше норм и положений кредитного договора, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме. При вынесении этого решения судом были применены положения ГК и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), согласно которым:

    Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ст. 348 ГК РФ);

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 ГК РФ);

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке (ст. 350 ГК РФ);

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 Закона об ипотеке);

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ст. 11 Закона об ипотеке).

Таким образом, суд установил, что квартира, приобретенная ответчиками на заемные средства, находится в залоге у ОАО «Сбербанк России» в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности от продавца к ответчикам до полного погашения предоставленного кредита в соответствии с договором. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру, основано на законе и подлежит удовлетворению.

Суд постановил расторгнуть кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиками; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору по состоянию на 03.12.2014 и обратить взыскание на заложенное имущество — квартиру, установив начальную продажную цену квартиры в сумме, указанной в договоре купли-продажи, поскольку стороны согласились с данной начальной ценой.

Наличие у ответчиков желания погасить образовавшуюся задолженность за счет продажи в будущем другого имущества (жилого дома в Починках) на решение суда не повлияло.

Рассмотрим другой пример.

Истец просил суд взыскать с ответчицы задолженность в вышеуказанном размере, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), сумму начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом, а также начисленные пени. Кроме того, начиная с 31.10.2014 до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, истец просил взыскать с ответчицы проценты на остаток задолженности по основному долгу в размере 10,48 % годовых; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчице, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в новом отчете оценщика; расторгнуть кредитный договор от 29.01.2010, взыскать с ответчика госпошлину.

Суд исследовал обстоятельства дела и в мотивировочной части решения указал следующее:

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. В соответствии с п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются, если: …ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Права по закладной от ОАО КБ «Хлынов» были переданы истцу на основании договора купли-продажи закладных № 06-09/884-ф от 07.10.2009, закладной и отметке на закладной, соглашения об изменении содержания закладной от 03.06.2010, произведенной предшествующим владельцем — ОАО КБ «Хлынов»». В связи с этим истец является законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в силу ст. 384 ГК РФ.

Довод ответчицы о недействительности закладной по п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке является безосновательным, т. к. на момент выдачи закладной сумма денежного обязательства была определена, о чем имеется запись в п. 4 закладной, также дата выдачи закладной соответствует заключенному кредитному договору, иных оснований, свидетельствующих о признании закладной недействительной, суду не представлено.

Из представленного истцом расчета задолженности, начиная с марта 2014 г., следует, что ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиком не производились, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке.

То обстоятельство, что квартира является единственным местом жительства ответчицы и ее несовершеннолетнего ребенка, не является препятствием для обращения взыскания, т. к. вышеуказанная квартира является предметом ипотеки, на нее, в силу положений ст. 446 ГПК РФ, а также положений Закона об ипотеке, может быть обращено взыскание вне зависимости от того, что она является единственным пригодным для проживания помещением, поскольку, в силу положений Закона об ипотеке, регулирующих основания и порядок обращения взыскания (глава IX Закона), наличие просроченного денежного обязательства с обеспечением в виде ипотеки (залога), предусматривает право истца на обращение взыскания на заложенное имущество.

Просьба ответчицы о предоставлении двухлетней рассрочки погашения задолженности также была отклонена судом на том основании, что заявителем не представлено достаточных доказательств тяжелого имущественного положения и доказательств, подтверждающих отсутствие у заявителя имущества, на которое может быть обращено взыскание. Указанная рассрочка не отвечает принципам соразмерности и разумности срока исполнения судебного акта и не может обеспечить баланс прав и законных интересов взыскателя и должника. Наличие кредитов у ответчицы не является безусловным основанием для предоставления рассрочки.

На основании изложенных обстоятельств и вышеуказанных норм права, суд удовлетворил требования истца в полном объеме и обратил взыскание на заложенное имущество ответчицы.

Как мы видим из рассмотренных примеров, безусловным основанием для вынесения судом положительного решения об удовлетворении требований кредитора о досрочном прекращении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество являются соблюдение указанных в ст.ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке условий, а именно:

    Сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества.

Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца.

В случае если обязательства, обеспеченные залогом, должны погашаться периодическими платежами, нарушение сроков платежей должно иметь место более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если такая просрочка незначительна.

Что касается отсрочки реализации заложенного имущества, основания для ее назначения судом установлены ст. 203 ГПК, частью 1 и 2 ст. 350 ГК РФ, а также п. 3 и п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке, а именно:

    Применяется только в отношении граждан и не связано с осуществлением предпринимательской деятельности;

Доказанное в суде наличие уважительных причин;

Срок для отсрочки не может превышать один год;

Сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества;

Отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя;

В отношении залогодержателя или залогодателя не возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

При наличии указанных обстоятельств суд вправе отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество. При этом «уважительность причин» как основание для отсрочки будет учитываться судом в каждом конкретном случае индивидуально. Такими причинами могут являться пенсионный возраст, наличие малолетних детей, если жилое помещение, являющееся предметом залога, является единственным местом жительства, и так далее. Однако наличие уважительных причин само по себе не является основанием для предоставления отсрочки. Необходимо соблюдений всех остальных условий, установленных пунктами 3 и 4 ст. 54 Закона об ипотеке.

Помимо отсрочки, у должников есть другие возможности избежать обращения взыскания на квартиру: исполнить обеспеченное залогом обязательство (п. 4. ст. 348 ГК РФ) или заключить мировое соглашение (ст. 55.1 Закона об ипотеке).

Как обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога по кредиту физического лица?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Предметом залога может выступать различное имущество, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания (ст. 336 ГК РФ).

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся при кредитовании физических лиц варианты с залогом автомобиля или недвижимого имущества в части обращения на них взыскания во внесудебном порядке и через суд.

1. Условия обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание на имущество, являющееся предметом залога по кредиту, для удовлетворения требований банка может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства. Кроме того, взыскание на данное имущество может быть обращено в случае введения в отношении заемщика процедур, применяемых в деле о банкротстве (п. 1 ст. 348 ГК РФ; п. 1 ст. 50 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

На практике взыскание задолженности по кредиту за счет заложенного имущества является крайней мерой, к которой банк прибегает, если иными способами добиться погашения просроченной задолженности и иных обязательств (процентов, неустойки и т.п.) по кредиту не удалось ни от заемщика, ни от поручителей (при их наличии).

Запрещено обращать взыскание, если сумма задолженности заемщика перед банком явно несоразмерна стоимости заложенного имущества. При этом несоразмерность имеет место, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 2 ст. 348 ГК РФ; п. п. 1, 3 ст. 54.1 Закона N 102-ФЗ):

  • сумма задолженности составляет менее 5% от стоимости предмета залога;
  • период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.

Если залог обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами (что, как правило, и происходит при кредитовании физических лиц), обращение взыскания на предмет залога возможно при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания во внесудебном порядке (даже при условии, что каждая просрочка незначительна) (п. 3 ст. 348 ГК РФ; п. 5 ст. 54.1 Закона N 102-ФЗ).

Это интересно:  Акт приема-передачи квартиры по договору дарения

Отметим, что если должник имеет несколько кредиторов и не исполняет свои обязательства перед ними, то преимущественное право на удовлетворение требований за счет заложенного имущества принадлежит кредитору-залогодержателю (п. 1 ст. 334 ГК РФ; п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ; п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

2. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

Такая форма обращения взыскания допускается на основании соглашения банка (залогодержателя) с залогодателем. Условие о внесудебном порядке обращения взыскания может быть включено в договор залога (п. 1 ст. 339, п. п. 2, 4 ст. 349 ГК РФ).

Данный порядок в отдельных случаях не применяется, в частности если предмет залога — единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, кроме случаев, когда после возникновения оснований для обращения взыскания заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

В соглашении или в договоре залога должны быть указаны способ реализации заложенного имущества, а также начальная продажная цена (стоимость) предмета залога или порядок ее определения (п. 7 ст. 349 ГК РФ).

Рассмотрим основные этапы внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное транспортное средство, что на практике наиболее характерно.

1. Банк проводит комплекс мероприятий, направленных на погашение заемщиком и (или) поручителями (при их наличии) задолженности по кредитному договору. Во время проведения этих мероприятий банк всегда акцентирует внимание заемщика и залогодателя на своем праве обратить взыскание на предмет залога, в том числе в письменных уведомлениях и требованиях, содержащих информацию о задолженности заемщика перед банком.

2. Банк направляет залогодателю и заемщику (если заемщик не является залогодателем) уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога (п. 8 ст. 349 ГК РФ).

Четких требований к содержанию уведомления законодательством не установлено, но, как правило, в уведомлениях указываются следующие сведения:

  • обязательство, обеспеченное залогом (например, в виде указания реквизитов кредитного договора);
  • реквизиты договора залога;
  • предмет залога;
  • способ реализации предмета залога — путем продажи с торгов (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ);
  • начальная продажная цена предмета залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через 10 дней с момента получения залогодателем и заемщиком указанного уведомления. Данный срок может быть увеличен соглашением (п. 8 ст. 349 ГК РФ).

3. Залогодатель передает оставленный у него предмет залога, а также все документы по нему банку по акту приема-передачи (п. 4 ст. 350.1 ГК РФ).

4. Банк направляет залогодателю и заемщику уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов (п. 1 ст. 350.2 ГК РФ).

Примечание. Если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, заверен нотариально, обращение взыскания на предмет залога осуществляется по исполнительной надписи нотариуса ( п. 6 ст. 349 ГК РФ).

5. Заложенное имущество продается на торгах (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ).

Если торги были признаны состоявшимися, задолженность заемщика перед банком погашается за счет суммы, вырученной от продажи предмета залога. При этом (п. 3 ст. 334 ГК РФ):

  • если вырученной от продажи предмета залога суммы недостаточно для полного погашения задолженности заемщика перед банком, банк вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика;
  • если вырученная сумма превышает размер задолженности заемщика перед банком, разница возвращается залогодателю.

Если торги не состоялись, банк вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если такое соглашение не состоялось, проводятся повторные торги. При объявлении их несостоявшимися банк вправе оставить предмет залога за собой. Если банк не воспользуется этим правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, залог прекращается (п. п. 4 — 6 ст. 350.2 ГК РФ).

3. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке

Банк вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество даже при наличии соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Основные этапы обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке следующие.

1. Этот этап аналогичен этапу 1 из разд. 2.

2. Банк подает исковое заявление в суд. В качестве меры по обеспечению иска по заявлению банка суд может наложить арест на предмет залога (ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 140 ГПК РФ).

3. По итогам судебного разбирательства суд выносит решение об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Примечание. По заявлению залогодателя-гражданина суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию предмета залога на срок до одного года. При этом в период отсрочки заемщик не освобождается от погашения своих обязательств, то есть продолжают начисляться проценты по кредиту и штрафные санкции ( п. 2 ст. 350 ГК РФ; п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

4. На основании исполнительного листа судебным приставом-исполнителем возбуждается исполнительное производство (ч. 1 ст. 30 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).

5. Судебный пристав-исполнитель изымает у залогодателя предмет залога и документы (для транспортного средства) или только документы, необходимые для продажи предмета залога на торгах (для недвижимости) (ч. 1 ст. 84 Закона N 229-ФЗ).

6. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимости, с публичных торгов судебный пристав-исполнитель направляет не позднее чем за 10 дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику уведомление о дате, времени и месте их проведения. При реализации с публичных торгов недвижимости информация об этом публикуется — и в периодическом печатном издании субъекта РФ, и на соответствующем официальном сайте РФ в сети Интернет (п. 1 ст. 350.2, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ; п. 3 ст. 57 Закона N 102-ФЗ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

7. Заложенное имущество продается с публичных торгов (ст. 449.1 ГК РФ; ст. ст. 56, 57 Закона N 102-ФЗ).

Если публичные торги были признаны состоявшимися, задолженность заемщика перед банком погашается за счет суммы, вырученной от реализации предмета залога. При этом (п. 3 ст. 334 ГК РФ; п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ):

  • из указанной суммы удерживается сумма вознаграждения организатора торгов, но не более 3% от вырученной суммы, если предметом залога является недвижимое имущество;
    • если вырученной от продажи предмета залога суммы недостаточно для полного погашения задолженности заемщика перед банком, банк вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика;
    • если вырученная сумма превышает размер задолженности заемщика перед банком, разница возвращается залогодателю.

    В случае признания торгов несостоявшимися возникают последствия, указанные в п. 5 разд. 2 (п. п. 2 — 5 ст. 58 Закона N 102-ФЗ).

    При любом способе обращения взыскания на предмет залога и в любое время до момента его реализации залогодатель вправе прекратить взыскание за счет заложенного имущества, исполнив обеспеченное залогом обязательство, а также возместив банку все расходы, понесенные им при обращении взыскания на предмет залога ( п. 4 ст. 348 ГК РФ).

    Чтобы предотвратить обращение взыскания на заложенное имущество, рекомендуем заемщику в случае возникновения материальных сложностей, если это не позволяет погашать кредит в установленные договором сроки, обратиться в банк с заявлением о предоставлении отсрочки и реструктуризации кредита. Либо имеет смысл договориться с банком о добровольной реализации предмета залога, что позволит выручить большую сумму, чем при обращении взыскания в принудительном порядке (п. 5 Основных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.04.2015 N 373).

    Как получить отсрочку по погашению кредита? >>>

    Проблемы обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья

    Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилья имущество является, наверное, самым сложным и наиболее проблемным этапом в развитии залогового правоотношения. Именно на данной стадии происходит реализация прав залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества. От того насколько оперативно и беспрепятственно осуществляется взыскание, зависит эффективность такого способа обеспечения исполнения обязательств как ипотека (залог недвижимости). Одним из важнейших требований при выдаче ипотечного кредита, без всякого сомнения, является четко регламентированный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, который позволил бы в полной мере обеспечить защиту прав и интересов кредиторов, что особенно важно при долгосрочном ипотечном кредитовании жилья.

    В соответствии с действующим законодательством кредитору по ипотечному обязательству гарантируется защита его прав и законных интересов. Так, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств по кредитному договору и договору об ипотеке, на основании которых ему были предоставлены средства на приобретение жилья, кредитор (кредитная организация), предоставивший ипотечный кредит, вправе обратить взыскание на недвижимое имущество, находящееся у него в залоге, в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком, в частности неуплатой или не своевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Причем заметим, что в силу п.1 ст.50 Закона об ипотеке при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. П.2 ст.50 Закона об ипотеке, который предусматривал то что, если договором об ипотеке жилья не будет предусмотрено иное, то обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения ипотечного обязательства, исполняемого периодическими платежами (что в принципе характерно для ипотечного кредитования жилья), допускается, лишь при систематическом нарушении сроков их внесения, а именно при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течении 12 месяцев, даже при том условии, что каждая просрочка незначительна, утратил силу в соответствии с Федеральным Законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 30 декабря 2008г. № 306-ФЗ Собрание Законодательства Российской Федерации 2008.№1.Ст.14.. Данное требование закона, как нам представляется, было абсолютно оправданным, так как было направлено на стимулирование кредитной (платежной) дисциплины заемщиков, предостерегая последних от недобросовестного исполнения своих обязательств по ипотечным договорам, однако это было оправдано только в условиях стабильного финансово-экономического положения в стране, когда большинство заемщиков имели стабильный источник доходов.

    В настоящее время Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ введена статья 54.1, согласно которой обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

    Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

    сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

    период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

    Эти новеллы ФЗ об ипотеке направлены на защиту интересов тех добросовестных заемщиков, которые в силу объективных причин (потеря работы, банкротство предприятия и т. п.) не в состоянии выполнять свои заемные обязательства.

    Законодательство выделяет 2 способа обращения взыскания на недвижимое имущество: судебный и внесудебный. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в суд в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством РФ. При этом следует учесть, что если недвижимость заложена по двум и более договорам, то в случае обращения взыскания на нее залогодержатель обязан предоставить в суд доказательства выполнения им обязанности, установленной п.4 ст.46 Закона об ипотеке. Последняя состоит в том, что залогодержатель до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателей по этим договорам. Не соблюдение указанного требования является основанием для отказа в принятии судом искового заявления к своему производству.

    В соответствии со ст. 56 Закона об ипотеке реализация недвижимого имущества может быть произведена путем продажи на публичных торгах или с аукциона. Публичные торги организуются и проводятся в порядке, определенном процессуальным законодательством РФ. Правом их проведения наделены только специализированные компании, имеющие соответствующую лицензию на осуществление операций с недвижимостью (риэлтерскую деятельность), с которыми органы осуществляющие исполнение судебных решений (служба судебных приставов-исполнителей) должны заключать соответствующие договора.Летин А.Б. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, приобретенные за счет кредита // Законодательство 2007. №7. С.26. Публичные торги организуются и проводятся по месту нахождения недвижимого имущества.

    Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Выигравшим публичные торги признаётся лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения соответствующий протокол, уклонение от его подписания влечёт последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публичные торги должно. в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество, за вычетом ранее внесенного задатка на счёт, указанный организатором торгов, причём в силу п. 7 ст. 57 Закона об ипотеке при не внесении этой суммы задаток не возвращается. Публичные торги объявляются не состоявшимися в случаях, если: на них явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги не внесло покупную цену в установленные сроки.

    Помимо проведения публичных торгов, в целях реализации заложенного по договору об ипотеке жилья имущества, сторонам предоставляется так же право реализовать указанное имущество посредством аукциона. Для этого залогодателю и залогодержателю необходимо заключить нотариально удостоверенное соглашение в соответствии с правилами ст.56 Закона об ипотеке. Кроме того, суд при обращении взыскания на заложенное по ипотечному договору имущество вправе вынести решение о том, что имущество подлежит реализации с аукциона, если стороны в процессе будут об этом ходатайствовать. Преимущество этого способа, по нашему мнению, заключается в том, что (в отличие от публичных торгов, проводимых в порядке исполнения судебного решения) для проведения аукциона стороны сами подбирают его организатора и в договоре с ним могут определить существенные организационные моменты (место и порядок проведения аукциона, размеры задатка для участия в нем, меры по обеспечению сохранности имущества, до его реализации с аукциона и т.д.), которые в результате взаимных договоренностей будут учитывать интересы как заемщика так и кредитора.

    Обратим так же внимание на то, что поскольку публичные торги, проводятся в порядке исполнения судебного акта, то в отличие от продажи с аукциона, помимо расходов, связанных с организацией и проведением торгов специализированной организацией, из стоимости заложенного имущества подлежат возмещению следующие суммы, с учетом очередности, установленной ст. 111 Закона Российской Федерации «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г. №229-ФЗ Собрание Законодательства Российской Федерации 2007. №41. Ст.4849.: во-первых исполнительский сбор — 7% от взыскиваемой суммы или стоимости взыскиваемого имущества; во-вторых суммы штрафов, которые могут быть наложены на должника (заемщика) в процессе исполнительного производства; в-третьих расходы на исполнительские действия, в том числе на проведение торгов специализированной организацией (оплата услуг организации по договору поручения, затраты на публикацию о предстоящих торгах и т.п.)

    В соответствии с п.3 ст.54 Закона об ипотеке при наличии уважительных причин по просьбе залогодателя (должника) суд имеет право в решении об обращении взыскания отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда в роли залогодателя выступает гражданин, независимо от вида заложенного имущества, но при условии что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Однако, заметим, что отсрочка в реализации имущества в любом случае не допускается, если она может повлечь за собой существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а так же когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о банкротстве (п.4 ст.54 Закона об ипотеке). Кроме того, как справедливо заметил 3.Цыбуленко, при определении срока отсрочки суду следует учитывать так же, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценочной стоимости определенной сторонами договора об ипотеке. Цыбуленко 3. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество // Российская Юстиция 2000. №5 С.67 И действительно в банковской практике довольно часто возникают споры относительно оценочной стоимости предмета ипотеки. Так, банк-кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенную ответчиком по договору об ипотеке недвижимость. Ответчик, возражая против удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное им по договору об ипотеке жилое помещение, ссылался на то, что данный договор является незаключенным, т.к. в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п.1 ст.9 Закона об ипотеке оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге, по которому стороны должны были достичь соглашения. В заключенном истцом и ответчиком: договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенной недвижимости. Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора о взыскании с ответчика суммы долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем, стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку (согласованную сторонами) и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного имущества, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки и, как следствие, именно она будет иметь приоритетное значение.

    Таким образом, даже если стороны указали в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, при том условии, что возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке. // Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 28 января 2005г. №90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2005г. №4.

    Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. Такой упрощенный порядок соглашения о внесудебном способе взыскания введен ФЗ от 30.12.2008г. и направлен на сокращение расходов участников ипотечного отношения. В силу п.4. ст.55 Закона об ипотеке при заключении: указанного выше соглашения стороны должны обязательно указать в нем: название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования кредитора, начальную продажную цену или порядок её определения; суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем и наконец, способ реализации заложенного имущества, либо условия о его приобретении залогодержателем. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

    При обращении взыскания во внесудебном порядке законодательство РФ допускает два способа удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенной недвижимости:

    а) реализация посредством публичных торгов или с аукциона;

    б) приобретение заложенной недвижимости залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.

    По мнению С.Д. Аюшеевой процедура реализации заложенного имущества во внесудебном порядке посредством публичных торгов в настоящее время все еще не прописана. Аюшеева С.Д. Особенности обращения взыскания на жилые помещения // Законодательство 2005. №1. С.34-38. И действительно, существующий порядок организации публичных торгов через исполнительные органы в данном случае не применим, поскольку нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на имущество должника по ипотечному договору не включено в перечень исполнительных документов, приведенный в ст.12 Закона «Об исполнительном производстве», а иного порядка возбуждения исполнительного производства (помимо предъявления исполнительного документа) не существует. Поэтому в нотариально удостоверенном соглашении, как нам представляется, лучше предусматривать, порядок реализации имущества посредством аукциона. В противном случае могут возникнуть неразрешимые проблемы с фактическим исполнением договоренностей достигнутых в нотариально удостоверенном соглашении из-за пробелов в исполнительном законодательстве.

    Следует так же учитывать, что поскольку на соглашение, по которому залогодержатель сам приобретает заложенное имущество (жилое помещение) с зачетом в счет покупной цены своих требований к залогодателю (заемщику), распространяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи (вследствие смешанной природы договора об ипотеке жилья), а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — так же и о договоре комиссии. Так, гражданин-залогодатель по договору об ипотеке жилья обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное жилое помещение, заключенное с ОАО АКБ «ИРДАГБАНК» (залогодержателем по договору) и предусматривающее, что банк приобретает предмет ипотеки у залогодателя для третьего лица. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 55 Закона об ипотеке к такому соглашению применяются нормы о договоре комиссии, то, следовательно, банк, заключив соглашение и приобретая имущество, выступал как комиссионер, действуя от своего собственного имени, но в интересах и за счет третьего лица, а это в свою очередь противоречит ст.1 Закона Российской Федерации «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990г. №391-1 Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 1990. №27. -Ст.357. в соответствии с которой банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской. Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям: между гражданином и банком был заключен договор, по которому банк предоставил заемщику кредит, а исполнение, вытекающих из этого договора обязательств перед банком было обеспечено заключенным между ними договором об ипотеке жилья. В соответствии со ст. 33 Закона «О банках и банковской деятельности» кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью и не может рассматриваться как превышение специальной правоспособности.Гражданское дело №24-75/02-05 по иску Алипулатова З.К. к ОАО АКБ «ИРДАГБАНК» о признании недействительным соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилое помещение // Архив Арбитражного Суда Республики Дагестан.

    Характеризуя особенности обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья необходимо отметить, что в соответствии с последними изменениями, произошедшими в законодательстве РФ существенно изменился объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения, на которое обращается взыскание. В частности, в соответствии с новой редакцией п.1 ст.78 Собрание Законодательства Российской Федерации 2005. №1. Ст. 1200. Закона об ипотеке обращение кредитором взыскания на заложенные жилой дом (квартиру) и реализация этого имущества являются безусловным основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых третьих лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилья.

    Обратим так же внимание на то, что в целях снижения административных барьеров в развитии ипотечного кредитования жилья, существенно сокращена компетенция органов опеки и попечительства в области надзора за соблюдением прав несовершеннолетних в жилищной сфере. Теперь, в соответствии с п.3 ст. 77Собрание Законодательства Российской Федерации 2005. №1. Ст. 1200. Закона об ипотеке, указанные органы вправе давать согласие на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения, лишь в том случае, если в данном помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, в то время как предыдущая редакция Закона об ипотеке трактовала понятие «несовершеннолетние» расширительно (в частности под несовершеннолетними понимались любые лица не достигшие восемнадцатилетнего возраста), а это в свою очередь позволяло органам опеки и попечительства вмешиваться в заключение практически любого договора об ипотеке жилья, что в конечном итоге приводило к большим злоупотреблениям и тормозило развитие ипотечного кредитования. Отдавая должное законодателю, попытавшемуся справиться с указанной проблемой, следует тем немение отметить, что в российском законодательстве все еще не определены критерии, которыми должны руководствоваться органы опеки и попечительства при определении нарушения прав несовершеннолетних в случае обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке жилья. Помимо отсутствия упомянутых критериев непонятен так же сам порядок установления органами опеки оснований необходимых для признания того, что права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, проживающих совместно с собственником жилого помещения, нарушаются.

    Все вышеуказанные изменения в законодательстве РФ, по нашему мнению, безусловно, имеют положительное значение и направлены в первую очередь на защиту интересов кредиторов в ипотечном обязательстве, а также на снижение их рисков при выдаче ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, эти изменения, как нам представляется, положительно повлияют на упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное по договорам об ипотеке жилья имущество, что в конечном итоге будет способствовать дальнейшему расширению и широкому распространению ипотечного кредитования в жилищной сфере. Однако, при этом необходимо соблюдать тонкую грань в балансе интересов должника и кредитора, не допуская нарушений в равновесии их взаимных прав и обязанностей.

    Статья написана по материалам сайтов: pravo.bobrodobro.ru, www.klerk.ru, zakonius.ru, studbooks.net.

    »

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector