Перепланировка нежилого помещения: проект, порядок, согласование

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве можно условно разделить на два вида:

— нежилое помещение находится в жилом доме;

— нежилое помещение находится в нежилом здании;

Порядок согласования перепланировки в этих случаях значительно отличается.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В данном случае процедура согласования возможна в двух вариантах, когда:

— перепланировка еще не выполнена (или хотя-бы не зафиксированы красные линии в документах БТИ)

— перепланировка уже выполнена и документы БТИ содержат красные линии.

Если перепланировка нежилого помещения в жилом доме еще не выполнена, процедура согласования будет состоять из следующих этапов:

1. Необходимо получить технический паспорт помещения без вызова техника на объект (по данным БТИ на последнюю известную дату). Вы получаете на руки выписку из технического паспорта, который содержит исходное (текущее состояние планировки помещения). Получив этот документ важно сравнить его с физическим состоянием помещения и если будут обнаружены ошибки их нужно устранять еще до начала ремонтных работ. Иначе в некоторых случаях это может повлечь серьезные проблемы. Особенно это касается если ошибки присутствуют в таких вещах как внешние стены и несущие конструкции.
2. После того как у Вас на руках есть исходный технический паспорт можно приступать к разработке технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки. Если в результате перепланировки не затрагиваются несущие стены проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности перепланировки может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Часто мы сталкиваемся с вопросами клиентов «а зачем мне разрабатывать еще проект, если у меня уже есть дизайн проект?». Дизайн проект не является по сути проектной документацией – у него в большинстве случаев отсутствует главная составляющая – допуск СРО (саморегулируемой организации). Кроме того, требования к составу проекта перепланировки отличаются от состава дизайн проекта.

Если же в результате перепланировки Вы планируете затронуть несущие стены, то Вам при разработке технического заключения и проекта перепланировки обратиться к автору проекта Вашего дома.

1. Полностью готовый и утвержденный заказчиком проект перепланировки подается в Роспотребнадзор для получения заключения по проекту.
2. Укомплектованная проектная документация подается на рассмотрение в Жилищную инспекцию города Москвы. Обратите внимание, что если в результате перепланировки нежилого помещения Вы планируете затрагивать внешние стены необходимо представить в Жилищную инспекцию протокол общего собрания собственников жилого дома. Согласно Жилищного кодекса (ст. 36) внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома и формально даже, чтобы «забить гвоздь во внешнюю стену» Вы должны получить согласие 2/3 собственников жилого дома.

Раньше при затрагивании ограждающих стен дома Вы должны были получить еще согласие Москомархитектуры на проект. На настоящий момент это заключение так же делается, но его собственник помещения не должен уже сам обращаться в Москомархитектуру – это делает сама Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия.

1. В результате положительного рассмотрения Жилищной инспекцией Вашей проектной документации Вам будет выдано Разрешение на перепланировку. Это является документом, разрешающим начало ремонтных работ. Вам уже не предъявят претензии ни местная управляющая компания, ни участковый, ни соседи.
2. После завершения ремонтных работ необходимо провести так называемую «приемку помещения». Она заключается в том, что после завершения всех ремонтных работ на объект вызывается представитель Жилищной инспекции, задача которого сверить то, что было заявлено в проекте с физически выполненными работами. Обратите внимание, что соответствие должно быть полным и объяснения типа «да я чуть-чуть отступил от проекта, но совсем чуть-чуть» — не пройдут. Результатом такого несоответствия проекта и факта станут отказ в приемке помещения и серьезные штрафные санкции. В настоящее время согласно Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (п. 9.12) налагается штраф за несанкционированную перепланировку. Если собственником является физическое лицо, то штраф относительно небольшой – 2,5 тыс. руб. А вот если собственник – юридическое лицо, то это уже влечет серьезные последствия. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 тыс. руб., а на ответственное лицо (ген. Директора) – до 50 тыс. руб. Согласитесь это серьезный аргумент для того, чтобы ответственно подойти к выполнению и контролю ремонтных работ.
3. Надеюсь в Вашем случае все прошло идеально и по результатам выхода инспектора Жилищной инспекции Вам выдан акт завершенного переустройства помещения. Этот акт является основанием для внесения изменений в документы БТИ. Вы вызываете представителя БТИ для фиксации настоящей планировки помещения и по результату Вам выдается новая выписка из технического паспорта.
4. Перепланировка завершена с точки зрения технического учета и к Вам уже никто не предъявит претензии, что у Вас не законная перепланировка. Однако, чтобы совсем полностью привести в порядок документы по помещению необходимо еще внести изменения в документацию Росреестра. Об этой процедуре расскажем ниже.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Если Вы являетесь собственником или арендатором нежилого помещения в нежилом здании, то с точки зрения согласования перепланировки Вам крупно повезло.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве в нежилом здании значительно проще, чем если бы это помещение находилось в жилом доме. Формально в настоящий момент, это даже не разрешительный порядок. Условно его можно назвать уведомительным.

Если в результате перепланировки Вы не затрагиваете внешние стены здания, то процедура состоит из двух шагов. Сначала делаете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, а после выполнения ремонтных работ вызываете техника БТИ для фиксации произошедшей перепланировки. При этом, подавая заявку в БТИ Вы предоставляете им проект и техническое заключение. С точки зрения технического учета в БТИ – это и все!

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки. Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Внесение изменений в ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2017 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Эту часть процедуры мы выделили в отдельный пункт, т.к. она абсолютно одинакова как для нежилых помещений, находящихся в жилых домах, так и для тех, которые расположены в нежилых зданиях.

Упрощенно, процедура внесения изменений в ЕГРН по результатам перепланировки состоит из двух этапов:

1. Заказ и получение технического плана помещения (название похоже на технический паспорт, но это совсем другой документ). Кстати, его можно заказать так же в БТИ или у любого кадастрового инженера.
2. Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Формально процедура достаточно простая. Но, должны Вас предупредить. Эти два простых формальных действия в настоящий момент (на дату написания статьи – 20.03.2017 г.) могут и часто превращаются в достаточно долгую процедуру с несколькими приостановками и отказами. Это зависит как от правильности подготовленного технического плана, так и от плохого на данный момент взаимодействия Кадастра и Росреестра. Будьте готовы, что не откроется диск, регистратор не найдет каких-то данных по причине плохо работающей базы и т.п.

В итоге Вы получили на руки выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения конфигурации помещения и площади. На этом Ваша перепланировка полностью завершена

Согласование перепланировки нежилого помещения.

В первую очередь отметим, что за последнее время, а если быть точнее, то с декабря 2012 года, произошли существенные изменения в порядке согласования перепланировки нежилых помещений. Поэтому будьте внимательны при изучении статей на данную тему- большинство из них к этому моменту уже потеряло свою актуальность. Об изменениях, в частности, расскажем ниже и приведём самую актуальную информацию на 2018 год. Также отметим, что для согласования ремонта в нежилом здании обязательно потребуется проект перепланировки нежилого помещения.

Согласование переустройства нежилого помещения- стоимость.

Согласование перепланировки нежилого помещения- полученное разрешение на перепланировку.

Теперь непосредственно о самом согласовании.
ЗАКАЗАТЬ СОГЛАСОВАНИЕ

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1104 от 29.12.17), и внесшим большое количество изменений в данную область. Если перепланировка помещения только планируется или выполнена, но не отмечена красными линиями в документах БТИ, то перед началом ремонта необходимо обязательно получить соответствующее разрешение на перепланировку. Согласно уже озвученному Постановлению при этом необходимо предоставить следующие документы для согласования перепланировки нежилого помещения:

• заявление на согласование перепланировки;
• нотариальную копию свидетельства о собственности либо договора аренды;
• устав;
• приказ о назначении директора;
• справка о постановке на налоговый учёт;
• проект перепланировки и/или переустройства;
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций;
• договор об авторском надзоре с проектировщиками;
• поэтажный план БТИ;
• экспликация БТИ;
• выписка из техпаспорта на дом по форме 1а (берётся в БТИ);
• справка о техническом состоянии здания (берётся в БТИ);
• для арендаторов письмо о согласии собственника на перепланировку;

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме- согласованная планировка.

Все эти документы необходимо предоставить в жилищную инспекцию. Подробнее сам процесс согласования перепланировки нежилого помещения мы уже рассматривали в этой статье. Главным пунктом из данного списка является разработка проекта перепланировки нежилого помещения. О требованиях к его выполнению можно подробно прочесть здесь. Следует отметить, что у госслужащих в процессе их деятельности выработались свои специфические требования к оформлению данного вида проектной документации, которые существенно отличаются даже от общестроительных ГОСТов по оформлению архитектурных разделов. Поэтому советуем Вам обращаться к опытным в данном вопросе проектировщикам, чтобы сэкономить в будущем своё время и силы. Ведь именно проект перепланировки рассматривается и согласовывается всеми госорганами. В случае выставления замечаний, для их исправления придётся мотаться между согласующими инстанциями и проектным бюро. Проектировщик помимо общестроительных норм должен быть хорошо знаком с юридическими нормами, текстами постановлений, тонкостями и нюансами согласования перепланировки нежилых зданий, что также существенно уменьшит вероятность возникновения трудностей в узаконивании и позволит согласовать именно ту перепланировку, которую хотелось. К сожалению, такие универсальные проектировщики встречаются не часто. Проектировщики должны досконально знать все нюансы такого процесса, как согласование проекта перепланировки нежилого помещения. Иначе их проект утвердить будет очень сложно

Первый лист заключения АПУ на перепланировку нежилого помещения.

Ознакомиться со стоимостью выполнения проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения Вы можете по этой ссылке.

В феврале 2017 года вступило в силу новое постановление Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, которое внесло коррективы в уже упоминавшееся 508-ое постановление. В соответствии с пунктом 9 Приложения 3 измененного постановления необходимо получить экспертное заключение о соответствии проектной документации дейсвующим техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации.

Помимо уже перечисленных бумаг для каждой конкретной перепланировки могут потребоваться дополнительные документы и согласования. Рассмотреть каждый случай отдельно и необходимые для него бумаги просто невозможно. Перечислим лишь наиболее часто встречающиеся. Для согласования перепланировки нежилого здания могут потребоваться:

• разрешение Департамента имущества города Москвы, если помещение находится в их собственности;
• решение собрания собственников квартир при затрагивании общедомового имущества;
• в очень многих случаях может понадобиться справка из управляющей компании, например, при желании уменьшить вентшахту без усечения каналов естественной вентиляции;
• согласование ГУП Мосгаз при затрагивании газопроводов;
• акт государственной историко-культурной экспертизы при переустройстве в объекте культурного наследия;

В соответствии с пунктом 4.7 Приложения 3 уже упомянутого Постановления № 508 проект перепланировки должен быть дополнен заключением о безопасности планируемой перепланировки, спроектированным автором проекта дома. На практике техзаключение именно от автора проекта дома требуют лишь при затрагивании несущих конструкций, а в остальных случаях его может выполнить любая организация, обладающая соответствующим допуском СРО. О техническом заключении мы подробнее рассказывали здесь.

Экспертное заключение о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим правилам

Если собран весь необходимый пакет документов, и они оформлены правильно, а перепланировка не нарушает никаких требований строительных и юридических законов, что отображено в проекте перепланировки, то через 30 рабочих дней согласно п. 2.7.1.3 Приложения 2 ППМ № 508 Вы получите распоряжение о допустимости производства Вашей перепланировки. В противном случае будет предоставлен отказ с изложением его причины. Тогда придется вносить корректировки и сдавать всю документацию заново. Этот процесс может повторяться нескольких раз в зависимости от опыта согласующего человека.

После этого можно приступать к ремонту. Следующим этапом согласования перепланировки нежилого помещения является её сдача инспектору. Это не так сложно, если выполнить работы по согласованному проекту. В положительном результате Вам выдадут акт завершенной перепланировки. В отрицательном придется либо вносить изменения в документацию, если отличия незначительны и не нарушают законов, либо корректировать сам ремонт. После этого можно заказывать новые планы БТИ.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании- утвержденный план.

Постановление Правительства Москвы № 551 отменило действие всех старых законодательных актов относительно регулирования процесса согласования такой перепланировки. Раньше этим вопросом занимались межведомственные комиссии в Префектурах, а сейчас такую перепланировку по факту выполнения согласовывают сразу непосредственно в БТИ, предоставляя проект и техническое заключение, выполненные организацией с допуском СРО, а также письмо от проектировщиков о том, что проведенная перепланировка не носит изменений капитального характера и подпадает под действие подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, то есть не требует получения разрешения на строительство. Те работы, которые не относятся к реконструкции подробно описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012 в последней редакции. На основании данной проектной документации техник БТИ выходит на объект, проводит его инвентаризацию и чертит новую планировку в черных линиях.

При этом очень важно при ремонте не выполнить каких-либо работ, которые относятся к реконструкции. К примеру, осуществить пристройку или выполнить антресоль. Полный перечень мероприятий, которые не относятся к реконструкции и могут быть согласованны указанным способом, определён Постановлением Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012. Скачать его можно здесь. В противном случае в БТИ Ваш ремонт отнесут к реконструкции и потребуют предоставить разрешение на строительство (оно же разрешение на реконструкцию) согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Комментарий к видео:

1. Вместо обязательного согласования с Роспотребнадзором теперь после выхода ППМ № 1104 от 27.12.17 надо обязательно получить на сдаваемую проектную документацию заключение о её соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим нормативам и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы, выполненный организацией, имеющей лицензию федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.
2. Акт о завершенном переустройстве заполняется теперь в 4-х экземплярах: один остаётся у Жилищной инспекции, второй- выдается заявителю, третий- направляется в БТИ, а четвертый- в ЕГРН.
3. После вызова техника БТИ на дом можно сделать техплан и на основании его внести изменения в ЕГРН, а не в ГКН или Росреестр.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.

В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация. Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- полученное разрешение.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- согласованная планировка.

Согласование перепланировки офиса.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

Процедура перепланировки нежилого помещения

Видоизменить нежилое помещение с целью его перепланировки можно как в обычном многоквартирном доме, так и в зданиях, где никто не проживает. Законодательное регулирование и сама процедура согласования подробно описаны в представленном ниже материале.

Законодательное регулирование: что входит в понятие перепланировки

В данном случае необходимо обратиться как к федеральному, так и к региональному законодательству. Общее представление о перепланировке нежилого (и жилого) помещения содержит глава 4 Жилищного кодекса, в которой дается определение и описание порядка действий собственника.

В отличие от переустройства, которое связано с мелкими работами по переносу потенциально движимых объектов (инженерные и коммуникационные сети), перепланировка предполагает существенные изменения внутренние конфигурации помещения.

Вопросы, связанные с такими работами, подробно регулируются местными нормативными актами – например, Постановлением Правительства Москвы №508.

В этом документе подробно описываются признаки, которые попадают в определение понятия «перепланировка нежилого помещения»:

1. Создание стен или перегородок, которые в силу своей конструкции и веса значительно повышают общую нагрузку на несущие элементы.
2. Любой перенос в пространстве или переустройство ванны, санузла.
3. Перемещение в пространстве или создание окон, балконов, лоджий, лестничных пролетов. Сюда же включается изменение их цвета или габаритов, формы.
4. Работы по остеклению балкона или лоджии.
5. Демонтаж лестничного пролета или тамбура, переоборудование их в другое помещение.
6. Установка внешних коммуникаций к кондиционеру, антенны, рольставни.
7. Любые изменения, которые приведут к увеличению или уменьшению проемов окон и дверей. Сюда же включается монтаж проемов в несущих стенах.
8. Полная ликвидация проемов окон или дверей, которые выходят на улицу.
9. Установка оборудования, которое потребует создание дополнительных сетей и, соответственно, увеличение нагрузки на уже существующие сети (например, ванна, электроплита и т.п.).
10. Конструктивные изменения в поверхности пола, в результате которых существенно усиливается нагрузка на несущие конструкции (например, стяжка или монтаж нового покрытия).

Таким образом, без согласования можно производить текущие работы (косметический ремонт, устранение неисправностей оборудования), а также полную замену сетей, отделочные работы, если они никак не влияют на конструктивную целостность здания и не увеличивают нагрузку на несущие части.

Отличие согласования в нежилом и многоквартирном доме

Отличие в реализации этих процедур только одно, но оно существенное. Если производится изменение конструкций в жилом многоквартирном доме (обычной многоэтажке), требуется письменное согласие от всех жильцов. Если же изменения производятся в нежилом здании, подобного согласия не требуется. В остальном порядок действий выглядит одинаково – перепланировка нежилых помещений предполагает три этапа:

1. Сначала необходимо собрать все документы и подать их в местную Администрацию.
2. Затем получить разрешение и провести работы.
3. После чего комиссия принимает работу, составляется соответствующий акт. Новые изменения вносятся в кадастровый паспорт, свидетельство о собственности и другие документы.

Право совершения изменения принадлежит как собственнику, так и арендатору территории, который заключил официальный договор аренды. Арендатор дополнительно согласовывает свое решение с владельцем. Допускается также подача заявления от имени представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности. Порядок получения согласования и выполнения работ для них одинаков.

Пошаговая инструкция по согласованию

Собственник, арендатор или их представитель должны обратиться в местную Администрацию, которая выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения. Например, в Москве эти полномочия имеет Мосжилинспекция, в регионах аналогичные структуры обычно называются Департамент жилищного хозяйства.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

К таким документам относятся:

• заявление, бланк которого выдается непосредственно на месте;
• копии всех учредительных документов юридического лица, заверенные у нотариуса;
• свидетельство о собственности;
• договор купли-продажи или иной документ, на основании которого помещение перешло в собственность;
• договор аренды (в случае с арендатором);
• кадастровый паспорт помещения;
• проект перепланировки;
• договор на авторский надзор.

В случае с многоквартирным домом необходимо также принести письменное согласие всех собственников и оформить договор страхования ответственности.

Шаг 2. Получение разрешения и проведение работ

Принятие решения о разрешении производится в течение 30 рабочих дней и в отдельных случаях может занять большее время. По результату выдается соответствующий документ, на основании которого заявитель может приступить к работам по перепланировке нежилого помещения. В документе подробно описывается весь перечень работ, устанавливаются предельные сроки для их осуществления (ниже показана первая страница образца).

Шаг 3. Приемка выполненных работ

Приемку организовывает комиссия, составленная из членов того же органа, куда заявитель обращался для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения – например, Мосжилинспекция. Также в состав комиссии могут входить представители пожарных, экологических, санитарных и иных служб.

По результату визуального осмотра и проведению остальных проверок комиссия в случае положительного решения подписывает Акт о завершенном переустройстве.

С этим документом (а также со списком бумаг, представленным выше) собственник помещения должен отправиться в БТИ и Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. С этого момента выполненные работы официально признаются законными.

Видео комментарий по процедуре согласования^

Ответственность за нарушения

Если перепланировка была сделана без согласования, существует потенциальный риск нарушения целостности нежилого помещения или ухудшения в работе коммуникаций, обеспечивающих квартиры собственников водой, электричеством и т.д. Однако даже если работа была проведена в соответствии со строительными нормами, факт игнорирования согласования также предполагает административную ответственность, которая устанавливается в виде штрафов в зависимости от конкретного случая. В отдельных ситуациях могут быть применены и уголовные меры.

К тому же могут наступить такие последствия:

1. Собственник или арендатор обязаны будут ликвидировать все объекты, связанные с перепланировкой.
2. Также они будут обязаны компенсировать возможный материальный/моральный ущерб другим собственникам в доме.
3. Наконец, до окончания судебного разбирательства собственник не сможет распоряжаться помещением (продать, сдать в аренду, обменять и т.п.).

С точки зрения процедуры согласования перепланировка нежилого помещения проводится примерно так же, как в жилом, однако имеет свои особенности. Соблюдение всех этапов и получение соответствующего акта приемки – гарантия законности сделанных изменений.

Перепланировка нежилого помещения

Далеко не все представители бизнеса имеют возможность сразу купить или арендовать идеальное офисное или другое коммерческое пространство, полностью адаптированное для выполнения поставленных задач.

Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами.

В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.

Распространенные варианты изменений

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• строительные нормы и правила;

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Когда нужно согласование: что говорит законодательство?

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации . Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Квалификация изменений

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции затрагиваться не будут . Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Заключение

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Требования для согласования перепланировки нежилого помещения

Основной критерий, благодаря которому жилое здание (помещение) и нежилое отличаются между собой, это целевое назначение. Если главное и единственное назначение жилого помещения заключается в обеспечении условий проживания, то назначение нежилого значительно шире.

Законодателем установлены критерии и нормы использования и пригодности помещений в зависимости от их предназначения. В процессе эксплуатации НП любой собственник может нуждаться в перепланировке внутреннего пространства объекта недвижимости не только с целью улучшения эстетических характеристик.

Чаще изменения требуется провести, когда меняется функциональное предназначение помещения. Решение обычно принимается законным владельцем, а наниматель или арендатор может это сделать только с его письменного согласия.

В законном порядке перепланировку в любом помещении можно проводить только после согласования с соответствующими инстанциями. Неисполнение требований законодателя приводит к признанию капитального ремонта незаконным.

Важные моменты

Основная задача при переоборудовании НП – это создание условий для исполнения бизнес-задачи. Если предприятию принадлежит жилая квартира или частный дом, то для начала потребуется перевести помещение в нежилой фонд.

Прежде чем затеять капитальный ремонт собственник должен:

• Убедиться, что ему необходимо провести именно перепланировку НП, а не реконструкцию. Определение последнему понятию законодатель дает в Градостроительном кодексе, т. е. в процессе перепланировки нельзя надстраивать, пристраивать, перестраивать, т. е. изменять внешние размеры и характеристики здания. Перепланировка предполагает изменение конфигурации внутреннего пространства НП.
• Понимать, что перепланировка не обозначает бездумный снос полностью или частично несущих конструкций, что снижает прочность всего здания.
• Если многоквартирный дом необходимо затронуть с внешней стороны, то придется согласовывать отдельно реконструкцию фасада, что не является реконструкцией здания в целом. Для этого нужен отдельный технический проект.

Перепланировка может осуществляться в:

• квартире, расположенной в многоквартирном доме, тогда ее согласовывать необходимо с Жилинспекцией;
• отдельно стоящем здании, подавать документы на разрешение необходимо в БТИ.

Кроме того в ходе перепланировки возможны 2 варианта проведения работ, когда:

• инженерные сети, коммуникации и функциональное назначение помещения не затрагивается;
• происходят множественные изменения и полное перепрофилирование НП.

Что говорит закон

Порядок переоборудования жилых помещений указан в Жилищном кодексе, 4-й главе, статьях с 25 по 29. НП перепланируются по смежным правилам. В результате перепланировки должен измениться общий план НП, расположение комнат и подсобных помещений, их площади.

Собственнику необходимо согласовать свои действия, если он планирует:

• установить дополнительно стены или перегородки, в результате чего общая нагрузка на несущие конструкции здания увеличится;
• переместить санузел;
• перенести, снести или дополнительно установить вспомогательные элементы, такие как окна, двери, лоджия, лестница, тамбур и др.;
• расширить, демонтировать, оборудовать новые дверные/оконные проемы в несущих стенах;
• дополнительно установить или переместить оборудование и сантехнические приборы, когда требуется затронуть коммуникационные сети;
• изменить конструкцию пола;
• установить или демонтировать лестничный пролет;
• другое.

Для получения разрешения потребуется собрать немалый пакет документов, получить техническое заключение о возможности проведения работ в конкретном НП, на его основании заказать технический проект. Он должен быть разработан организацией, которая является участником СРО, т. е. подготовить инженерную разработку могут только специалисты-проектировщики.

Когда разрешение не нужно

В некоторых случаях, если собственник предполагает сделать простую перепланировку, когда конфигурация НП не будет изменена, ему можно не согласовывать свои действия, соответственно проект не понадобится.

Такая работа может заключаться в:

• косметической отделке помещения (оштукатуривание и покраска стен, переклейка обоев, монтаж подвесного потолка, замена электропроводки и др.);
• замене сантехнического оборудования, плиты, радиаторов отопления;
• демонтажу (монтажу) встроенной мебели, кладовки или гардеробной;
• замене дверных и оконных блоков;
• утеплению лоджии или застеклению балкона.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Общие параметры

Перепланировка НП приводит к конструктивному изменению внутреннего пространства, когда меняются его определенные параметры:

• увеличивается/уменьшается площадь одного НП или нескольких, которые находятся рядом, за счет присоединения площади общедомового имущества (чердаки, подвалы, лестничные клетки, земля возле дома, где обустраивается пристройка);
• изменяется высота объекта в целом;
• общая площадь помещения остается прежней, но изменяются в 2018 году показатели для отдельных его комнат;
• обустраиваются отдельные или дополнительные дверные проемы и входы, например, с улицы;
• объединение нескольких квартир, расположенных по вертикали или горизонтали.

• происходит улучшение или замена внутренних перекрытий;
• повышаются тепло-, звуко- и гидроизоляционные свойства.

• устанавливаются дополнительно;
• переносятся;
• заменяются на современные.

Процесс перепланировки состоит из 3 процедур:

• согласование проекта и получение разрешения у контролирующих органов;
• проведение ремонтных работ;
• оформление новых документов на помещение.

Процедура согласования непосредственно связана с подготовкой большого количества документов. Проходить ее необходимо поэтапно.

В этой статье мы расскажем, как проводится перепланировка здания.

Необходимые бумаги

Для подачи документов на согласование в Жилинспекцию собственнику помещения придется приготовить:

• заявление;
• документы на недвижимость, заверенные нотариально;
• доверенность, ее предоставляет наниматель или арендатор;
• учредительные документы, их копии также придется заверить у нотариуса;
• письменное согласие управляющей компании (ЖЭКа);
• согласие жильцов, если это многоквартирный дом;
• согласие совладельцев, если, к примеру, это отдельно стоящее здание, права на части (доли) которого могут иметь несколько предприятий;
• бумаги из БТИ (поэтажный план здания, выписка и копия техпаспорта);
• техзаключения самого помещения и смежных;
• проект перепланировки;
• документы, дающие право предприятию использовать помещение с другой целью, если, например, торговая площадь превращается в танцевальный зал;
• договор страхования, предприятие должно взять на себя ответственность на случай нанесения вреда третьим лицам в результате перепланировки;
• разрешение СЭС, МЧС, Горгаза, Энергонадзора и др.;
• другие по требованию.

Образец согласия соседей на перепланировку

Оформление акта

Когда ремонт заканчивается, требуется принять помещение в эксплуатацию. Для этого собственник приглашает инспектора из Жилинспекции.

Он и представители других инстанций (пожарной, строительной компании, подрядчика, других контролирующих органов), которые вызываются при необходимости, должны засвидетельствовать, что ремонтно-строительные работы выполнены в соответствии с требованиями и пожарной безопасностью. Акт о завершении перепланировки, который оформляется приемной комиссией, является юридическим документом.

В ходе проверки перепланированного помещения должно быть выяснено, что:

• проведенные работы полностью соответствуют проекту;
• доступ к общедомовым коммуникациям сохранился;
• акты скрытых работ оформлялись вовремя и они в наличии;
• журнал строительных работ велся постоянно.

Если не будут выявлены нарушения, то Акт оформится в 3-х экземплярах и подпишется представителем от:

• владельца помещения;
• проектной организации;
• подрядчика, выполнявшего ремонт;
• инспектора и руководителя Жилинспекции.

Если собственнику будет отказано в приеме перепланировки, то он получит предписание об устранении нарушений. Тогда приглашать комиссию для составления Акта придется повторно, она опять проведет обследование помещения.

Затем изменения потребуется внести в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН).

Этапы разработки

В зависимости от того, где расположено помещение, что собственник желает сделать зависит, как будет разрабатываться проект. Например, процедура согласования будет намного проще, если это здание отдельно стоящее и нежилое.

Итак, разработка проекта может понадобиться для:

• нежилого здания, которое используется только в коммерческих целях;
• частного дома, который ранее был жилым или остается жилой только его часть;
• квартиры, расположенной в многоквартирном доме;
• помещения, находящегося в жилом старом доме, где квартир немного.

Перед тем, как обратиться в проектное бюро, следует выяснить, насколько вообще возможно проведение перепланировки в данном помещении. В некоторых зданиях, например, проводить строительные работы запрещено, они являются архитектурными памятниками или относятся к типу ветхих, аварийных построек.

Поэтому на этапе получения техзаключения будет выяснено, в каком состоянии находится:

• электропроводка;
• система водоснабжения;
• несущие конструкции;
• полы.

В некоторых случаях даже после получения положительного заключения в проект будет внесен план по полной замене устаревших материалов, оконных блоков, инженерных сетей и др., поэтому ремонт может обойтись владельцу очень дорого.

Даже при наличии всех заключений от специалистов нередко выполнить желаемое не так-то просто. Жильцы дома не дают разрешения, т. к. инициатору ремонта требуется вмешаться в общедомовые конструкции или коммуникации, присоединить часть имущества, которое является общим.

Но получить такое разрешение придется, т. к. самовольный захват общедомового имущества приведет только к штрафным санкциям и требованию вернуть все к изначальному положению.

По результатам проведенного обследования и при наличии необходимых бумаг можно готовить проектные документы.

В зависимости от сложности работ, которые потребуется провести, возможно, в проект придется включить дополнительные разделы:

• конструктивные решения, если необходимо затронуть несущие конструкции;
• вентиляция и отопление, когда есть необходимость их замены;
• водоснабжение и канализация, если будут затронуты эти коммуникации;
• проект фасада, когда, например, оборудуется отдельный вход в помещение, расположенное на 1-м этаже, или по внешней стене прокладывается дополнительный вентиляционный канал, др.

Разработка технического проекта считается наиболее сложным этапом при получении согласования. Если он будет изготовлен неверно, то Жилинспекция откажет заявителю. Полный перечень причин, по которым можно получить отказ, указан в ЖК, ст. 27.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Общий порядок согласования требует, чтобы при подготовке документов и проведении ремонтных работ заявитель придерживался определенных правил:

• документы готовятся поэтапно, таким же образом происходит их проверка различными инстанциями;
• требования законодательства должны быть учтены при проведении работ;
• в конечном итоге помещение должно соответствовать нормам СНиП и СаНПиН.

Законодатель также позволяет узаконивание перепланировки без ранее проведенного согласования и после завершения ремонта, но при условии, что помещение будет принято приемной комиссией и соответствовать всем нормам. Конечно, к нарушителю будет применено взыскание, но это позволит ему привести документы в соответствие с законом.

В законном порядке проектная документация должна сначала пройти согласование с:

• жилинспекцией;
• органом пожарного надзора;
• санэпиднадзором;
• экспертным бюро;
• другими контролирующими инстанциями.

В самом простом порядке собственнику потребуется:

1. Пригласить техника из Жилинспекции, он обследует помещение и выдаст техзаключение. Дополнительно в БТИ необходимо взять техническую документацию на помещение.
2. Необходимо обратиться в компетентное проектное бюро и заказать проект, возможно, дополнительно потребуется взять еще какие-то документы в БТИ (экспликацию полов, другие). Все зависит от сложности работ.
3. Пройдя все контролирующие инстанции и получив одобрение, необходимо в Жилинспекцию подать заявление и документы.
4. Получив разрешение можно приступать к ремонту, необходимо учесть, что оно выдается на 12 месяцев, но законодатель дает возможность продления.
5. По окончании ремонта потребуется провести инвентаризацию НП, получить акт о завершении работ, а на его основании новый техпаспорт на помещение и другие правоустанавливающие бумаги.

В случае если перепланировка будет затрагивать фасад здания, например, потребуется сделать отдельный вход, то провести согласование проекта необходимо с отделом архитектуры. Но обращаться собственнику самому, как раньше, не нужно. Достаточно подать документы в Жилинспекцию, а она сама направит их на получение разрешения.

Средняя стоимость услуг

В общей сложности основные затраты на согласование включают оплату:

• проектной документации − проектному бюро;
• услуг экспертной организации, которая выдает окончательное заключение, − Жилинспекции;
• строительных работ − подрядчику;
• госпошлину за внесение новых данных в правоустанавливающие документы − государству.

Если потребуется узаконить перепланировку «задним числом», то можно включить еще и размер штрафных санкций.

Для НП, расположенного в столице, примерную стоимость услуг по подготовке документов можно выразить в таких цифрах:

Если местом расположения НП является Москва или Московская область, то стоимость проекта может исчисляться по метражу, примерно от 150 руб. за кв. м. В регионах цены намного ниже, за готовый проект можно заплатить 60−70 тыс. руб.

Самовольство, нарушения и ответственность

Основным нормативным документом, где указан порядок согласования перепланировки и как результат ее самовольного проведения – признание незаконной, является Градостроительный кодекс России. Именно на основании его положений нарушителя могут обязать вернуть помещению первоначальный вид.

На первый взгляд, не требующее согласования самовольное переоборудование НП, может не только нанести ущерб третьим лицам, но и привести предприятие к негативным последствиям, кроме уплаты штрафа.

Из-за отсутствия документов по перепланировке помещения юрлицо теряет право им распоряжаться с правовой точки зрения. Недвижимость нельзя будет продать или передать в дар, оформить в залог при получении кредита в банке.

Выявлять нарушения законодатель уполномочил:

• Жилинспекцию;
• контролирующие органы на государственном, региональном и муниципальном уровне;
• прокуратуру;
• жилищные управляющие компании.

Ответственность наступает в виде уплаты штрафных санкций, для юридических лиц размер штрафа составляет 300−350 тыс. руб. В отдельных случаях сумма может увеличиться до 1 млн руб.

В других случаях, если целостности здания будет нанесен ущерб, то виновное лицо решением суда обяжут понести убытки. От ответственности нарушитель не освобождается, даже если подаст документы на согласование. Помимо административной ответственности в принудительном порядке собственника могут лишить прав на недвижимое имущество. В этом случае предполагается продажа НП с публичных торгов.

Смотрите далее, как проводится перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Читайте тут, как получить техническое заключение на перепланировку.

Статья написана по материалам сайтов: soglasovanie.net, resog.ru, 2ann.ru, novostroev.ru, 1kvartirka.ru.

»