Перепланировка жилых помещений: порядок, согласование, самовольная, в многоквартирных домах

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Самовольная перепланировка жилого помещения — это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Чтобы узаконить самовольную перепланировку, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры

В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать.

Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический паспорт квартиры, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.

Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).

Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Шаг 3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ

Вам понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на квартиру — подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

3) согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;

4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);

5) проект или эскиз перепланировки;

6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7, вы можете представить по собственной инициативе. Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

Шаг 4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция ( п. 4.2.2 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Перечень документов установлен п. п. 2.10 , 2.15 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.

Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Шаг 5. Обратитесь в суд с административным исковым заявлением

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

В административном исковом заявлении нужно указать в том числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 126 КАС РФ):

1) уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;

2) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

3) решение об отказе в согласовании перепланировки;

4) правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

5) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);

6) проект или эскиз перепланировки жилого помещения;

7) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

8) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

9) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

10) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Шаг 6. Примите участие в судебном заседании

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

В суде вам необходимо будет доказать (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

1) что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;

2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;

3) вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Шаг 7. Получите решение суда и обратитесь в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений

После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Последствия самовольной перепланировки

Неузаконенная перепланировка – частая практика. Практически каждый третий человек хоть раз в жизни делал ремонт без согласования этого действия в государственных органах.

Это приносит немало хлопот своему собственнику. Для минимизации риска быть оштрафованным все же стоит узаконить перепланировку.

Незаконное переустройство

Чтобы избежать проблем с законом лучше изначально зарегистрировать перепланировку, а потом начинать ремонт. Но многие игнорируют этот пункт и идут сознательно на нарушение.

А если планирование и вовсе некорректно, то им приходиться весь внешний вид приводить к первоначальному виду.

Если не согласовывать это изначально, то можно столкнуться с проблемой регистрации потом. Этот процесс несколько сложнее, нежели регистрация вначале.

Правообладатель столкнется с необходимостью переоформления, если пожелает снести капитальную стену или сделать там проем. Для легализации действия нужно заблаговременно сообщить в Жилкомиссию и в БТИ.

Когда требуется разрешение?

Многие работы, которые связаны с перепланировкой, должны регистрироваться в государственных органах. Если это делать потом, после проведения работ, то придется оплатить штраф.

Поэтому необходимо каждому человеку знать, какие именно работы должны быть зарегистрированы должным образом.

Если это косметический ремонт – поклейка обоев или утепление стен, то это регистрировать не нужно.

Также следующие изменения не вносятся в техпаспорт:

• замена обоев;
• замена стен и дверей;
• утепление перегородок и полов;
• ремонтные работы в ванной и санузле;
• отделка лоджии и балкона;
• установка кондиционера;
• установка вытяжки;
• перенос розетки.

Иными словами, весь косметический ремонт не подлежит согласованию. Полный список можно просмотреть в Жилищном Кодексе.

Не регистрировать изменения можно и при конструктивных изменениях. В частности, в ЖК перечисляются все работы, где не нужно согласования:

• застекленение лоджии или балкона без изменения конструкции;
• замена ванной или санузла;
• расширение дверного проема или сужение, заделка дыры в не несущей стене;
• снос перегородок, не являющихся несущей конструкцией;
• монтаж кладовой или ее демонтаж.

Во всех остальных случаях необходимо получать согласование:

• установка газового прибора и прокладка труб, которых не было ранее;
• перенос ванной комнаты или туалеты, дополнительно необходимо при объединении;
• замена кухонной плиты на другой тип;
• работа над проемами в несущей стене;
• работа над перегородками в доме с деревянным покрытием;
• ликвидация окон и изменение их формы;
• объединение балкона и лоджии, устройство объектов.

Законодательство

Регулируют вопрос 25 статья и 26 статья Жилищного кодекса Российской Федерации.

Именно здесь оговариваются все понятия и необходимость регистрации изменения.

Штрафные санкции за самовольную перепланировку указаны в статье 7.21 и статье 7.22 КоАП РФ.

Самовольная перепланировка

Каждый объект недвижимости несет в себе различные особенности и нюансы при согласовании.

Поэтому необходимо самостоятельно разобраться со всеми нюансами оформления.

Если в квартире выявляется незаконное переустройство, то собственник обязуется заплатить штраф. Если работы нарушают конструкцию, то и вовсе привести квартиру в начальное состояние.

Для согласования необходимо будет обратиться в БТИ, Жилинспекцию и Росреестр для внесения новых данных и получения нового техпаспорта.

В любом случае собственнику придется оплатить штраф за незаконную перепланировку.

Жилого помещения

При осуществлении перепланировки жилого помещения также оплачивается штраф.

Если все работы проводились с нарушением правил, то собственнику возможно придется возвращать в первоначальный вид не только свою квартиру, но и весь подъезд.

Уполномоченные лица вправе провести тщательную проверку и выявить правонарушение.

Владельца собственности ожидают более высокие штрафные санкции. А если собственник причинил вред еще имуществу соседа, то и вовсе ремонт чужой собственности.

Нежилое помещение перепланируется либо в нежилом строении, либо в жилом со значительными, незначительными изменениями. От места расположения будет варьироваться порядок и время внесения поправок.

При согласования офисного помещения штрафная санкция будет несколько меньше. И по времени согласование помещения офисного типа несколько меньше.

Связано это с тем, что к остальным видам собственности выдвигаются существенные требования и безопасность.

В многоквартирном доме

Многие желают знать, как происходит самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах.

В многоквартирном доме присутствуют все те же требования, что и в квартире. То есть, если затрагивается имущество другого собственника, то придется отвечать и восстанавливать имущество в первоначальный вид.
Как правило, акта согласования безопасности здесь не требуется.

В частном доме

При возведении дополнительной пристройки к дому, необходимо зарегистрировать действие. При отказе придется снести строение.

Постройку не получиться согласовать в случае:

• при наличии коммуникаций менее чем через 2,5 метра;
• при разрушении несущей стены;
• при использовании в работе старых материалов и технологий.

Как осуществляется регистрация перепланировки в БТИ? Смотрите тут.

Ипотечная недвижимость грозит собственнику реализацией квартиры. То есть любая перепланировка – это прямое нарушение кредитного договора. Поэтому кредитор вправе попросить досрочно оплатить кредитные обязательства или изъять объект недвижимости.

Чаще всего и БТИ с Жилкомиссией не идут на встречу и не оформляют перепланировку, передавая информацию кредитору.

Ответственность

За такую провинность в 2018 году предусматривается ответственность. Оговаривается она в действующем Жилищном кодексе статье 26.

Чем грозит?

Самовольная перепланировка несет в себе штраф. Дополнительно, если это нарушает законодательные нормы, собственник должен недвижимость привести к первоначальному виду. Если он этого не делает, то накладывается более существенный штраф.

При невыполнении требований подается заявление в судебную инстанцию для реализации имущества для получения денег и доведения квартиры до первоначального вида.

Жилищная комиссия имеет право проводить проверку недвижимости и привлекать собственника к ответственности.

Возможно привлечение не только собственника, но и нанимателей муниципальной или государственной квартиры, которые не согласовали должным образом свои действия.

Основанием для проверяющей компании может быть поступающая жалоба от соседей.

Собственников и нанимателей вправе оштрафовать по двум статьям КоАП:

• за порчу помещения 1500 рублей;
• за самовольную перепланировку 2000–2500 рублей.

После оплаты штрафной санкции необходимо обратиться в судебную инстанцию для признания самовольной перепланировки корректной и внесения в документы этих изменений. Также все изменения проверяются на стандарты и проверяются на соответствие нормам.

Возможно также все вернуть в первоначальное состояние и не регистрировать изменения должным образом.

При уклонении от уплаты суд вправе лишить права собственника на основании части 5 статьи 29 ЖК Российской Федерации. И тогда недвижимость выставляется на торги.

Собственнику после реализации выплачивается компенсация. Сумма, необходимая для возвращения недвижимости в первоначальный вид, удерживается.

Лишение прав – это крайняя мера, к которой очень редко прибегает судебная инстанция.

Чаще всего собственнику выставляется требование о запрете покидать страну до устранения факта правонарушения. Сумма штрафных санкций будет постоянно расти.

Можно ли продать без получения согласования?

Продать недвижимость возможно, если покупатель не заметит внесенные поправки в перепланировку. Но если ему придется согласовывать эти изменения потом, после совершения сделки купли–продажи, то он вправе оспорить сделку и возвратить свои денежные средства.

Поэтому лучше изначально известить покупателя о самовольной перепланировке, предоставив скидку на самостоятельную регистрацию действия.

Как узаконить?

Если собственник желает узаконить самовольную перепланировку, то нужно:

1. Собрать полный пакет документов и предоставить их в БТИ, после этого выдается новый техпаспорт.
2. В назначенное время представитель БТИ придет для осмотра перепланировки, составит акт и сверит изменения.
3. Далее необходимо подать заявку в СЭС, где собственник получает документ, подтверждение об отсутствии нарушений санитарный норм.
4. Заключение БТИ передается в спецкомпанию, где заказывается тех.паспорт.
5. Обращение в архитектурное отделение со всеми документами.
6. Далее нужно составить исковое требование и подать по месту нахождения недвижимости.
7. При удовлетворении требования необходимо внести поправки в поэтажный план. При отказе возвращается первоначальный вид недвижимости.
8. На основании судебного решения выдается кадастровый паспорт.
9. При наличии существенных изменений нужно получить свидетельство.

Необходимые документы

Для согласования самовольной перепланировки придется предоставить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• техпаспорт недвижимости;
• акт техсостояния объекта;
• поэтажный план;
• проект планировки;
• письменное согласие всех проживающих на перепланировку;
• заявление по форме 266;
• соглашение от организации Архитектуры;
• паспорт заявителя.

Регистрируются все изменения в течение месяца. Но действующее законодательство позволило уполномоченным органам увеличить этот срок до 45 дней.

Стоимость напрямую зависит от региона нахождения недвижимости:

• В БТИ придется отдать 30 000 рублей. За получение документа еще по 2000 рублей.
• За составление плана в БТИ 30000 рублей, при обращении в частную компанию 90 000–150 000 в зависимости от сложности задумки.

В судебную инстанцию необходимо обращаться только в той ситуации, когда Жилинспекция не принимает план перепланировки, а для собственника принципиально добиться узаконивания действия. Особенно это важно, когда Жилкомиссия считает, что собственник своими действиями привел к порче чужое имущество.

Суд состоит из нескольких этапов. Для начала нужно направить исковое требование и пакет подтверждающих документов. Участвовать в процессе может как сам заявитель, так и его представитель. Главное, на этом этапе доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью окружающим.

Также важно доказать, что собственник пытался узаконить перепланировку, но ему было отказано.

Затем необходимо предоставить подтверждающие документы отказ от регистрации, направление просьбы с разъяснением причин отказа на имя начальника Жилкомиссии.

Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры? Информация здесь.

Как написать заявление на перепланировку нежилого помещения? Образец представлен в этой статье.

Заключительным этапом здесь становится получение решения судебной инстанции, которое потом передается в орган техинвентаризации.

При положительном ответе суда – проект утвердят. При отказе можно обжаловать решение в течение 30 дней.

На видео о последствиях

Переустройство и перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

ПЕРЕУСТРОЙСТВО и ПЕРЕПЛАНИРОВКА жилых помещений

Что является переустройством и переоборудованием?

Согласно п.1.ст.25 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации многоквартирных домов, утверждённые постановлением Госстроя Российской Федерации от 01.01.20013 № 000 (далее – ПиН) переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Согласно п.2. ст.25 ЖК РФ Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п.1.7.1 ПиН перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Требуется ли разрешение для переустройства и перепланировки жилых помещений?

Переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Согласно ст.26 ЖК РФ:

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти ;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, который в свою очередь является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Возможен ли отказ в переустройстве и перепланировке помещений в многоквартирном доме?

Нюансы самовольной перепланировки

Перепланировка на сегодняшний день проводится практически всеми современными гражданами, так как представляет собой самый простой тип ремонтных работ.

Однако важно знать о том, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах может привести к достаточно серьезным проблемам, к которым стоит подготовиться заранее.

Что это такое

Самовольной перепланировкой на сегодняшний день считаются любые ремонтные работы, которые привели к корректировке пространства жилого помещения, и при этом были проведены без предварительного получения соответствующего разрешения. В тех ситуациях, когда согласование само по себе является необязательным, процедура проведения перепланировки не может признаваться незаконной, так как отсутствует сам факт нарушения действующего законодательства.

В первой ситуации достаточно просто предварительно узаконить самовольный ремонт, в то время как во второй на собственника неизменно накладывается достаточно серьезная ответственность, а также дополнительные затраты, связанные с необходимостью приведения недвижимости в первоначальный вид.

Ответственность на владельца накладывается и в том случае, если он получил квартиру с незаконно проведенной перепланировкой по наследству или путем оформления договора дарения.

В процессе оформления таких соглашений технический паспорт недвижимости не входит перечень обязательных документов, в связи с чем новый владелец может даже не знать о том, что в нем отсутствуют какие-либо отметки, касающиеся значимых изменений в жилье, но на практике, даже получая уже перепланированное жилье, можно узаконить внесенные корректировки и избежать ответственности.

Какие виды работ разрешены и запрещены в 2018 году

Некоторые виды ремонта предусматриваются и без предварительного согласования с представителями БТИ, и в частности, это касается:

• обновления отделочного покрытия;
• обновления встроенных мебельных систем, не относящихся к категории отдельных помещений;
• смена старой сантехники;
• установка различного оборудования со стороны фасада;
• смена или транспортировка кухонных плит и батарей;
• смена старого оборудования на новое, соответствующее ему по своим характеристикам и размерам;
• ремонтные работы балконов и лоджий;
• установка дверей и легких витрин, если это не приводит к корректировке площади жилого помещения;
• установка перегородок, которая не предусматривает повышение нагрузки, создаваемой на перекрытия;
• устранение тамбура;
• устранение установленных перегородок, если они не являются несущими;
• устранение или, наоборот, создание проемов под двери в стенах, если они не являются несущими.

В то же время незаконной перепланировка может признаваться в том случае, если человек проводит следующие процедуры:

• переделка жилых помещений, которая создает ухудшение для жилищных условий владельцев, а также осложняет использование различных инженерно-технических коммуникаций;
• полный демонтаж несущих стен, который приводит к ослаблению прочности здания;
• установка радиаторов на лоджии и балконы;
• установка лоджий или балконов на высоте выше второго этажа;
• монтаж теплого пола за счет общедомовой тепловой сети;
• объединение жилых и вспомогательных помещений;
• расширение площади вспомогательных помещений за счет использования жилых площадей;
• блокировка вентиляции или сокращение изначально предусмотренного размера канала;
• установка перегородок, которые создают новое помещение при отсутствии в нем каких-либо радиаторов и окон;
• повышение нагрузки, создаваемой на несущие конструкции здания;
• заделывание газовых труб в стены;
• объединение квартиры с общим коридором лестничной площадки;
• установка отключающих коммуникационных устройств, которые сказываются на ресурсном потреблении в остальных помещениях;
• смена оборудования в технических помещениях;
• проведение ремонтных работ в зданиях, которые представляют собой культурную ценность или имеют утвержденное аварийное состояние.

Узнайте здесь, какие документы нужны для перепланировки квартиры.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры или частного дома

Для того, чтобы узаконить проведение самовольной перепланировки, достаточно проследовать стандартному алгоритму:

1. Обратиться за получением консультационных услуг в орган, которым проводится согласование ремонтных работ по месту расположения недвижимости. В зависимости от того в каком регионе проводится данная операция, данным органом может быть жилищная инспекция, отдел капитального строительства при администрации, а также ряд других органов.
2. Заказать проект или полностью самостоятельно разработать эскиз проводимых ремонтных работ.
3. Подготовить все необходимые документы и предоставить их в соответствующий орган через его отделение или многофункциональный центр.
4. Получить письменно оформленное разрешение на проведение ремонтных работ или же отказ в их согласовании. Данное решение в преимущественном большинстве случаев принимается на протяжении ближайших 45 дней.
5. Если прошение было отклонено, можно обратиться в суд, оформив соответствующее административное исковое заявление, после чего принять участие в судебном разбирательстве и получить решение суда, чтобы снова обратиться в регистрационный орган и удостоверить внесение корректировок.

Оформление и необходимые документы

Чтобы зарегистрировать внесенные корректировки, нужно проделать следующий ряд операций:

• Собрать все необходимые документы и справки, включая новый кадастровый и технический паспорта, заключение СЭС, подтверждающее полное соответствие перепланировки установленным нормам, а также проект квартиры, в который будут внесены соответствующие корректировки.
• Получить разрешение на узаконивание перепланировки с помощью районного суда, предоставив заключение СЭС, технический паспорт недвижимости, документы, подтверждающие право собственности на указанное имущество, а также утвержденный государственными и другими органами проект помещения.
• Оформить новый технический и кадастровый паспорт на квартиру с оплатой соответствующей государственной пошлины.
• Внести соответствующие корректировки в кадастровый учет, предоставив государственным служащим решение суда, заключение СЭС, гражданский паспорт заявителя, новый технический паспорт, а также квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.
• Оформить новое свидетельство, подтверждающее право собственности на указанное имущество, если ремонт каким-либо образом затронул площадь недвижимости.

Куда обращаться

Решение данного вопроса в любом населенном пункте осуществляется посредством обращения в соответствующее отделение жилищной инспекции.

Стоит отметить тот факт, что в регионах уже будут действовать специализированные органы жилищного надзора, которыми также осуществляется согласование перепланировок, проведение которых осуществлялось с нарушением действующего законодательство.

Чтобы провести данную процедуру, граждане должны обратиться в соответствующий орган, предоставив необходимый пакет документов.

Обращение в судебные органы подается в том случае, если человек не смог узаконить проведенную перепланировку через жилищную инспекцию, но при этом для него принципиально важно узаконить внесенные корректировки. Особенно это актуально в том случае, если представители жилищной инспекции по ошибке указывают на то, что ремонтные работы привели к порче жилого имущества.

В процессе проведения данной операции может принимать участие как сам заявитель, так и его законные представители, причем лучше всего заранее подготовиться и собрать полный пакет документов, которые подтверждают целесообразность и безопасность проведения данной процедуры.

Возможно, в данном случае придется также заручиться помощью квалифицированного юриста, но любым способом нужно доказать, что ремонтные работы не создают угрозы для жизни окружающих лиц, а также соответствует установленным строительным нормам.

В конечном итоге достаточно просто получить решение суда и передать его в соответствующие инвентаризационные органы. Если суд принимает сторону истца, проект утверждается, но в противном случае на протяжении 30 дней истец сможет обжаловать и это решение, обратившись в апелляционную инстанцию.

Особенности для нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения может осуществляться в любом случае, но при этом в зависимости от места и порядка проведения работ будет варьироваться процедура их реализации, а также время и стоимость узаконивания.

Можно ли продать жилье в многоквартирном доме с незаконным переустройством

Если была проведена незаконная перепланировка, реализация каких-либо юридических операций с недвижимостью может стать затруднительной, и в частности, при попытке распорядиться собственной недвижимостью собственник должен будет заказать технический паспорт, в котором сотрудники БТИ укажут наличие незаконной перепланировки.

Именно по этой причине продать такое имущество не так просто, потому что покупатель получит недвижимость с незаконным ремонтом, в связи с чем она потеряет 10-30% от своей первоначальной стоимости, особенно если есть какие-то изменения, которая в принципе не могут быть согласованы.

Ответственность и штрафы

Как избежать наказания

Многие граждане в процессе планировки капитального ремонта, не желая долго разбираться с необходимыми документами, просто пренебрегают необходимостью официального оформления перепланировки. При этом на практике, помимо штрафной санкции и всевозможных судебных разбирательств, можно столкнуться с серьезными проблемами, связанными с тем, что несогласованный ремонт может быть опасным для жизни всех жильцов.

После этого проводится судебное разбирательство, и если внесенные корректировки соответствуют техническим нормам и правилам, суд узаконивает внесенные корректировки и включает их в паспорт жилья.

Но такое на практике встречается редко, и в преимущественном большинстве случаев незаконная перестройка осуществляется с массой нарушений, в связи с чем суд обязывает собственника вернуть жилье в первоначальное состояние.

Как сделать из двухкомнатной квартиры трешку в 56 кв.м. — читайте в нашей статье.

О порядке перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме узнавайте, переходя по ссылке.

Как узаконить самовольную перепланировку жилого помещения

Самовольная перепланировка жилого помещения – это перепланировка, проведенная без согласования с соответствующим уполномоченным органом или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Незаконная перепланировка может повлечь предусмотренную законодательством ответственность от административного штрафа (ст. 7.21 КоАП РФ) вплоть до утраты права собственности на жилое помещение или расторжения договора социального найма (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном порядке. Судебный порядок в том случае, если административный не даст результата (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

ПОРЯДОК УЗАКОНИВАНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КВАРТИРЫ

1. Обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки

Необходимо обратится в орган, осуществляющий согласование перепланировки. Там помогут определить, к какому виду относится проведенная перепланировка и нужно ли ее согласовывать, какие документы необходимо собрать для узаконивания перепланировки, если это потребуется.

Для получения консультации, понадобятся технический паспорт квартиры, оформленный до 1 января 2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, то необходимо отметить на них произведенные изменения.

Если документов нет, то их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают так называемые красные линии – отметку о самовольной перепланировке.

2. Заказ проекта или самостоятельный эскиз перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО).

Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурном управлении и госпожарнадзоре).

Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

3. Подготовка документов для узаконивания самовольной перепланировки и предоставление их в уполномоченный орган

Для узаконивания самовольной перепланировки жилого помещения понадобятся следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
2. Правоустанавливающие документы на квартиру – подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
3. Согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
4. Документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
5. Проект или эскиз перепланировки;
6. Договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
7. Заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурного управления и госпожарнадзора);
8. Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Документы, указанные в п. 2, 4 и 7, можно не представлять или представить по собственной инициативе. Если они не будут представлены, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

О принятии заявления и прилагаемых документов принявшим их органом должна быть выдана расписка с перечнем прилагаемых документов и датой принятия (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

4. Получение решения о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если документы поданы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение 3 рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен направить это решение заявителю (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

В случае принятия отрицательного решения органом, осуществляющим согласование перепланировки появляется право обращения в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

5. Обращение в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение 3 месяцев со дня, когда стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

В исковом заявлении нужно указать:

• наименование суда;
• сведения об истце и ответчике;
• наименование и дату принятия оспариваемого решения;
• сведения о правах и законных интересах истца, которые нарушаются оспариваемым решением;
• нормативно-правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению надо приложить следующие документы (ст. 126 КАС РФ):

• уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• решение об отказе в согласовании перепланировки;
• правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
• документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);
• проект или эскиз перепланировки жилого помещения;
• договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
• заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурного управления и госпожарнадзора);
• иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
• документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката, либо документы о высшем юридическом образовании, а также доверенность – для представителя, не являющегося адвокатом (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

6. Участие в судебном заседании по административному иску

В суде необходимо будет доказать (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

• что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;
• незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
• что для получения разрешения на перепланировку предпринимались все необходимые и возможные действия.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Суд, в соответствии с ч. 1 ст. 226 КАС РФ должен рассмотреть дело в течение 1 месяца.

7. Получение решения суда и обращение в Росреестр

После вынесения решения суда необходимо дождаться его вступления в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Для внесения изменений в технические характеристики помещения надо будет заказать у кадастрового инженера подготовку нового технического плана. После его изготовления необходимо обратиться в орган регистрации прав (Росреестр) с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

При необходимости после регистрации изменений можно получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении.

Статья написана по материалам сайтов: zakonius.ru, nam-pokursu.ru, pandia.ru, 1kvartirka.ru, zakonoved.jimdo.com.

»