Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский, переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ. В нем определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т. е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.

Очевидно, что некоторые позиции действующих законов нуждаются в корректировке. Например, нынешняя базовая процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства явно противоречит системе изменений недвижимости в условиях рынка, поскольку рынок предполагает наличие товаров, которые покупатель выбирает по своему усмотрению. При действующей системе, например, нужный земельный участок каждый раз «изыскивает» администратор по поступившей заявке (и совсем не обязательно, что он будет найден). Это означает что рынка земельных участков нет. И ничто не побуждает администрацию создавать такой рынок. [3, с. 65]

Рынок недвижимости в России очень не прост, он преображается на глазах. Множество проектов строительства ежедневно начинают воплощаться в реальность и сдаются в эксплуатацию. Но, не смотря на это, спрос на недвижимость все ещё превышает предложение. Желающих купить, продать, арендовать как жилую, так и коммерческую недвижимость в стране с каждым днем становится больше. Но в настоящее время существует много проблем препятствующих нормальному и продуктивному функционированию этого рынка.

Одной из основных таких проблем является проблема отсутствия информации. Участники рынка стараются не афишировать свои планы, однако, это вынужденная мера. Если бы существовала универсальная формула для строительства большого количества торговых объектов, то информация о технологиях неизбежно стала бы широко распространенной и легко доступной. К сожалению, число проектов ограничено, и каждый из них индивидуален. Недвижимость – это отнюдь не ширпотреб, поэтому информация циркулирует в закрытом пространстве. Те, кто начинают серьезно изучать рынок, со временем понимают это. Заинтересованные лица ищут начальную информацию в интернете, затем начинают разматывать этот клубок, получая в итоге определенный объем знаний. Начинают интересоваться уже не абстрактными, а вполне конкретными вещами: архитекторами, инвесторами, арендаторами и т. Д. Как правило, этим обычно поиски и заканчиваются: найдена кажущаяся авторитетной и надежной компания-подрядчик, которой и делается заказ. Особенно распространена подобная практика в регионах. В этом случае у заказчика почти нет представления о качестве торгового объекта и его концепции. Начинающие девелоперы, входя таким способом в бизнес, серьезно рискуют «выбросить в корзину» свой первый объект. Но вместе с тем, несомненно, это положительный опыт, благодаря которому приходит четкое понимание целей и задач. Набив шишки, девелопер теперь точно знает, что ему требуется и сколько это стоит. К сожалению, наш Российский способ ведения бизнеса именно таков. [8, с. 45-50]

Помочь развитию отечественного рынка недвижимости может создание различного рода объединений и советов, состоящих из девелоперов, архитекторов, управляющих, владельцев торговых центров и операторов розничной сети, общепита, развлечений и услуг, которые способствовали бы повышению информационной прозрачности рынка, а также содействовали сплочению его игроков, повышению их профессионального уровня. Данной цели можно достичь путем проведения конференции, обучающих программ, участием российских специалистов в зарубежных форумах, а так же организацией выставок торговой недвижимости, дающих возможность ознакомиться с новыми тенденциями на рынке торговой недвижимости. В таких объединениях, например, девелоперы могут найти партнеров и «срастить» все так, чтобы стадия разработки концепции торгового центра была сделана тремя компаниями. Первая компания должна решать вопросы маркетинга, вторая – составить торгово-технологический концепт, а третья – заниматься архитектурными нюансами. Только после того, как все эти стадии будут пройдены, можно оценить рентабельность и просчитать «экономику»: затраты на строительство, эксплуатацию, прибыль от арендной платы. При таком варианте новички уже застрахованы от аферистов, которых в данной отрасли, увы, немало.[4, с. 12-25]

Также весомой причиной тормозящей развитие рынка торговой недвижимости в России являются финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11–15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах – в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5–6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5–6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть. В Москве арендаторы платят вполне «удовлетворительно», т.е. с такой арендной платой, которая в целом позволяет окупить расходы на строительство. В регионах дело обстоит совсем иначе. Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. [8, с. 47]

Решением этой проблемы может послужить применение множества схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самой распространенной из них является продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений.[4,с.12-25] Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и прочее.[16, с. 23-28]

Немалую роль на рынке недвижимости играет рост цен. Он продолжает убеждать население в том, что доступное и комфортное жилье не может быть дешевым. Пока спрос на доступное жилье существенно превышает предложение, говорить о его рынке можно лишь условно. В реальных условиях сформировать доступный рынок без государственной поддержки не представляется возможным. [8, с. 45-50]

По данным общественной палаты, Жилищная проблема в России настолько велика, что до 40% полной стоимости доступного жилья должно оплачиваться государством. Прежде всего, речь идет о том, что участки под застройку доступным жильем должны выделяться бесплатно, т.е. за счет бюджета и снабжаться базовой инженерной инфраструктурой. В настоящее время в России существует проблема с определением субъекта жилищной политики. По законам получается, что граждане РФ не являются субъектами жилищной политики, а ведь они главные производители и потребители рынка недвижимости. В обеспечении нуждающихся жильем огромную роль должна сыграть господдержка. От доступных кредитов до создания условий развития строительных программ. [14, с. 28]

Чтобы решить существующую проблему нужно внести изменения в ряд законов. Необходима существенная корректировка Градостроительного и Земельного кодексов – законодательное обеспечение стратегического пространственного планирования, дифференцированное предоставление участков под коммерческую застройку, под доступное жилище, под социальное жилище. Здесь же разработка и утверждение упрощенных схем планирования и правил застройки. Кроме того, необходимо внести изменения в Жилищный Кодекс и Бюджетный Кодекс.[4, с. 19]

Главным путем решения проблемы может послужить создание институциональных условий для развития рынка доступного жилья, для увеличения объемов строительства и модернизации существующей системы жилищно-коммунального сектора.

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон. [8, с. 45]

Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы (стр. 1 из 15)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

КОСТРОМСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы

Кострома, 2007

1. Правовые основы рынка жилой недвижимости

1.1 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья

1.2 Сущность национального проекта «Доступное и комфортное жилье»

2. Инвестиционная привлекательность рынка жилья

2.1 Источники формирования инвестиций

2.2 Пути решения проблем инвестиционной привлекательности рынка жилья

3. Ценовая политика на рынке жилья

3.1 Факторы, влияющие на уровень цен

3.2 Анализ цен на рынке жилья

4. Ипотечное кредитование на рынке жилья

4.1 Сущность и механизмы осуществления ипотечного кредитования

4.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

4.3 Анализ ипотечного кредитования в современных условиях

5. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Костромской области

5.2 Состояние и динамика показателей жилищного фонда

5.3 Характеристика строительного производства

5.4 Характеристика рынка жилья

5.5 Развитие инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования

Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку.

На протяжении как советской, так и постсоветской эпохи улучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностей населения России. При этом на фоне относительной стабилизации общей социально-экономической ситуации значимость возможности удовлетворения данной потребности растет.

Существование этой десятилетиями нерешаемой проблемы ведет к появлению комплекса негативных социально-экономических, политических и психологических последствий.

Во-первых, это усиление процессов социальной дифференциации, которые имеют ярко выраженную пространственную специфику.

Во-вторых, ухудшение социального и психологического климата.

В-третьих, снижение инвестиционной активности, ограничение темпов экономического роста.

Цель настоящей работы состоит в исследовании проблем и перспектив развития рынка жилья в РФ и изучения состояния рынка жилой недвижимости в субъекте РФ – Костромской области.

В соответствии с этим были поставлены следующие задачи .

1. Изучить законодательную базу регулирования рынка жилья.

2. Исследовать факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность рынка жилья.

3. Рассмотреть факторы, влияющие на уровень цен, и их динамику на рынке жилья.

4. Выявить уровень развития ипотечного кредитования жилой недвижимости на современном этапе.

5. Проанализировать состояние рынка жилья в Костромской области и осуществление национального проекта «Доступное и комфортное жилье».

В работе использованы метод сравнения, математические методы, метод статистического анализа с применением динамических рядов, изучение проблем, поставленных в работе, с помощью построения графиков (гистограмм).

Разработке поставленной темы посвящают в настоящее время свои работы многие юристы и экономисты такие, как Н. Косарева, А. Туманов, В. Минц, С.П. Гришаев. Исследование отдельных признаков состояния рынка жилой недвижимости также находит отражение в работах многих авторов. И.Д. Тургель и С.В. Придвижкин изучают систему государственного финансирования жилищного строительства, а В.Г. Зарецкая и Е.А. Коровина определили факторы, влияющие на объемы ипотечных кредитов.

Глава 1. Правовые основы рынка жилой недвижимости

1.1. Нормативно-правовое регулирование рынка жилья

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.

Источники права подразделяются на три основные группы:

• федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

• законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

• законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты[2.1,с. 264].

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству.

В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» [1.1].

«Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственникам свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Гражданский кодекс РФ (ГК) [1.2] содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику.

ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В соответствии с ГК собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи. Одновременно устанавливается, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл.35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства.

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы, а нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Отсюда следует: во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено.

Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» [1.3] , принятый 24.12.1992 г. Этот закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся связи с пользованием жилыми помещениями. В нем уделяется недостаточно внимания регулированию жилищных отношений в частном и других фондах, не нашли отражения разнообразные формы приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие частный жилищный фонд, приватизацияи др.) [1.3] .

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения .) [1.3].

Принципы жилищного права – это основные идеи, требования, выражающие сущность жилищного права. К числу основных принципов относятся:

1. Неприкосновенность жилища. Статья 25 Конституции РФ [1.1] в качестве основных гарантий и свобод граждан закрепляет неприкосновенность жилища. Развитие данного принципа нашло отражение в ст. 3 ЖК РФ [1.3].

2. Недопустимость произвольного лишения жилья. Данный принцип закреплен в ч.1 ст.40 Конституции РФ [1.1]. Это означает, что ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяется законом.

3. Свобода выбора места жительства. Согласно ст.27 Конституции РФ [1.1] каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой части страны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен на институт регистрации по месту жительства.

Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Лазарова Лариса Борисовна, Муриев Марат Владимирович

В статье рассматриваются вопросы, связанные с развитием жилищного рынка России. В частности, речь идет об обеспечении жильем населения и развитии арендного сектора рынка жилья . Предлагается механизм улучшения жилищных условий.

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Лазарова Лариса Борисовна, Муриев Марат Владимирович,

The Housing Market in Russia: Problems and Prospects

The article discusses issues related to the development of the housing market in Russia. In particular, it is devoted to the public housing and the development of the housing rent market. A mechanism to improve housing conditions is suggested.

Текст научной работы на тему «Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития»

Лазарова Лариса Борисовна

д-р экон. наук [email protected]

Муриев Марат Владимирович

аспирант кафедры экономики и управления народным хозяйством, Современная гуманитарная академия, г. Москва [email protected]

жилищный рынок россии: проблемы и перспективы

В статье рассматриваются вопросы, связанные с развитием жилищного рынка России. В частности, речь идет об обеспечении жильем населения и развитии арендного сектора рынка жилья. Предлагается механизм улучшения жилищных условий.

Ключевые слова: жилье, рынок жилья, договор социального найма, аренда жилья, рынок жилищных услуг, жилищное строительство

Рынок жилья занимает определенную нишу в общеэкономическом рынке. Если рассматривать его взаимосвязи с другими сегментами рынка, то видно, что рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков. Рынок жилья, прежде всего, связан с финансовым рынком, который включает денежный рынок, валютный рынок, рынок капиталов, рынок ценных бумаг и рынок кредитов. История развития жилищных рынков развитых государств демонстрирует, что большая часть жилья приобретается в кредит и строительство осуществляется с привлечением кредитных средств.

Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредита. Важную роль при этом выполняет рынок ценных бумаг, который выступает посредником между рынком капитала и рынком кредита. С другой стороны, жилье может выступать в форме капитала, приносящего доход своему владельцу. Рынок жилья тесно связан с потребительским

рынком, так как определяет развитие рынков товаров длительного пользования и рабочей силы. Увеличение объемов жилищного рынка ведет к развитию потребительского рынка. А рост объемов строительства жилой недвижимости дает мультипликационный эффект во всех смежных отраслях экономики (производства стройматериалов, средств производства, транспорта и услуг и т.д.), которые становятся источником новых рабочих мест. Еще одной особенностью рынка жилья является то, что жилье, с одной стороны, выступает как товар, а с другой — как услуга (аренда жилья). По Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1 собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды (найма) (1). Договором аренды (найма) считается соглашение, по которому арендодатель представляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование. В развитых странах рынок жилищных услуг конкурирует с рынком жилищного фонда, а вместе они составляют единое целое, подчиняющееся строгим рыночным законам. Связь между

рынком жилищного фонда и жилищных услуг выражается нормой капитализации, определяемой как отношение годового дохода собственника от сдачи жилого помещения в аренду, к рыночной стоимости жилого помещения.

Ипотечное жилищное кредитование может быть источником финансирования, как для первого, так и для второго сегментов жилищного рынка. Главная тенденция на рынке жилья проявляется в увеличении сделок аренды жилья. Элементы такой формы взаимоотношений между владельцем жилья и лицом, нуждающимся в нем, в нашей стране существуют давно и носят, как правило, нецивилизованные формы. Объективную необходимость функционирования арендного жилищного сектора в рыночной экономике доказали Э. Дойг в Австрии и М. Эксинга в Нидерландах (2).

Интерес к области арендного жилья постоянно растет. Как показывает анализ, на рынке арендного жилья большую часть составляют старое жилье, в виду своей дешевизны.

На рынке появилась тенденция, когда жилье покупается с целью последующей сдачи его в аренду. В этом случае жилье выступает в форме инвестиционного капитала, приносящего ежемесячный доход своему владельцу.

история развития жилищных рынков развитых государств демонстрирует, что большая часть жилья приобретается в кредит

Так, прибыль от сдачи квартиры может достигать до 12% годовых. Цены на аренду демонстрируют постоянное повышение. Объясняется это повышением тарифов на коммунальные услуги и ростом цен на недвижимость. Развитие арендного сектора сдерживается отсутствием нормативно-правовых документов, регламентирующих это вид деятельности. Наймодатели сами устанавливают «правила съема» и стабильность в этом секторе никто не гарантирует. Единственное, к чему обязывает закон российских наймода-телей — это налог на доходы от сдачи жилья в аренду в размере 13% от при-были2. Однако этот рынок практически закрыт, отсутствуют статистика по сдаче арендного жилья. Многие отношения между наймодателями и квартирантами идут в обход законов и заключаются без договорных отношений. Одним из этапов развития жилищного рынка является строительство жилья с целью последующей сдачи в

2 Речь идет о налоге на доходы физических лиц. — Прим. ред.

аренду. В экономической литературе такое жилье трактуется как «доходные дома». В данном случае жилье выступает в форме капитала, так как построенные «доходные дома» предоставляются в эксплуатацию за плату. Для функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:

— законодательное закрепление статуса «доходных домов»;

— налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;

— установление норм арендной платы;

— субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);

— лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.

Тенденции воспроизводства жилищного фонда в России

Одной из особенностей ситуации на жилищном рынке России является его криминализация. Основная часть средств при покупке квартиры выплачивается наличными, а это способствует мошенничеству. Эти меры со стороны продавцов и покупателей принимаются в целях снижения налогообложения. В связи с этим вторичный рынок жилья практически не вовлекается в ипотечные сделки. Что касается предоставления жилищных услуг, то эта сфера так же закрыта для государства. Одна из форм жилищного инвестирования — долевое участие граждан в строительстве жилья, так же не получила должного развития.

отражается на средней обеспеченности населения жильем. В начале 2008 г сохранилась тенденция к увеличению объемов жилищного строительства. Так, в 2008 г было введено в действие 64,1 млн кв. м общей площади жилых домов, что на 104% больше, чем за такой же период 2007 г Однако в 2009 году произошло резкое сокращение ввода жилья и этот показатель снизился по отношению к предыдущему году на 7% и составил 59,9 млн кв. м. (см. рис. 1 ниже) (3). Если в начале 90-х годов XX в. соотношение ввода всего построенного жилья к построенному населением

Рис. 2. Ввод в действие жилых домов населением за свой счет и с помощью кредитов

за свой счет и с помощью кредитов, составляет всего лишь 5,4%, в 2009 г. эта цифра составляет 47,7% (см. рис. 2 на с. 117).

Как изменить ситуацию?

На основании проведенного анализа воспроизводства жилищного фонда в России мы предлагаем следующий элементы механизма улучшения жилищных условий и привлечения денежных средств населения и организаций в жилищное строительство:

— приобретение жилья за счет собственных средств на первичном или вторичном рынках недвижимости;

— ипотечное жилищное кредитование населения банками;

— приобретение квартир населением через участие в ЖСК и ЖНК, ПИ;

— получение льготными категориями граждан государственных жилищных сертификатов или безвозмездных жилищных субсидий на строительство или приобретение жилья;

— проживание в арендуемом жилье (коммерческом или социальном);

— развитие финансово-промышленных групп в строительстве для оптимизации

финансовых потоков оборачиваемости вложений. Эта мера будет способствовать привлечению дополнительных ресурсов в строительство жилья;

— строительство ведомственного жилья за счет средств крупных предприятий;

— реконструкция жилищного фонда, способствующая экономии средств и времени на строительство нового жилья.

Larisa B. Lazarova

Doctor of Econ. Sci. Marat V. Muriev

Postgraduate Student, Department of Economics and Economic Management, Modern Academy for the Humanities, Moscow

The Housing Market in Russia: Problems and Prospects

The article discusses issues related to the development of the housing market in Russia. In particular, it is devoted to the public housing and the development of the housing rent market. A mechanism to improve housing conditions is suggested.

Keywords: housing, housing market, contract of social rent, housing rent, market of housing services, housing construction

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

Проблемы и перспективы российского рынка жилья и недвижимости

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками нe только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако, куда более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.

Функциональный износ заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических и иных решений, примененных при создании этого объекта. Примеров в российской практике более чем достаточно. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для коммерческой аренды (затраты на реконструкцию и перепланировку — функциональный износ), цех высотой в 30 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 м (затраты на обслуживание избыточной высоты — также функциональный износ), предприятие бытового обслуживания, отапливаемое паром (затраты на модернизацию системы теплоснабжения — опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха) [4, с.254].

На конец 2012г. ветхий и аварийный жилищный фонд составил 99,9 млн. кв. метров, увеличившись по сравнению с 2000г. более чем в 1,5 раза. Возросла и его доля в общей площади жилищного фонда за этот период — с 2,4% до 3,0% (таб.4)

Таблица 4. Ветхий и аварийный жилищный фонд

Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м 2

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, %

Наиболее высока доля ветхого и аварийного жилищного фонда в Республике Ингушетия — 20,9%; Республике Дагестан — 18,5%; Республике Тыва — 17,5%; Республике Саха (Якутия) — 13,8%; Ямало-Ненецком автономном округе — 11,7%; Магаданской области — 11,1%; Республике Коми — 10,2%; Сахалинской области — 9,5%; Астраханской области — 8,8%; Иркутской области — 8,5%; Архангельской области — 8,2%; Амурской области — 8,1%; Еврейской автономной области — 7,8%.

В 2012г. в Российской Федерации снесено 2,0 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,0% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда). Наиболее высокая доля снесенного ветхого и аварийного жилищного фонда отмечается в Белгородской области — 19,7%; Республике Калмыкия — 15,3%; Чувашской Республике — 10,3%; Липецкой области — 7,9%. При этом во всех этих субъектах Российской Федерации доля ветхого и аварийного жилищного фонда не превышает 1,8%.

Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землеполь-зования, архитектуры, налогооблажения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недви жимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально нe создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Бесспорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, хрущевками», «брежневками», в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то нe совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогооблажения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пяти-десяти лет, в лучшем случае — это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас [5, с.354].

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Корень проблем — опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе — это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей («сталинки», «хрущевки», «брежневки»), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам.

Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека изначально нe создавалась необходимая инфраструктура — подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т.п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворцы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, — это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения «шквальный» спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.

В 2012г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 838,0 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 65,7 млн. кв. метров.

Наибольшие объемы ввода жилья в расчете на 1 человека в 2012г. отмечены в Московской области — 1,0 кв. метра общей площади, что в 2 раза выше среднероссийского уровня (0,5 кв. метра); в Краснодарском крае, Белгородской области, Ненецком автономном округе — по 0,8 кв. метра; Тюменской, Липецкой и Ленинградской областях, Чувашской Республике и Ханты-Мансийском автономном округе-Югра — по 0,7 кв. метра; Республике Татарстан — 0,6 кв. метра. В десятку лидеров по этому показателю в 2012 г. также попали Калининградская и Калужская области (рис.2).

Рис.2. Ввод жилых домов.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций [3, с.254].

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Среди профессиональных участников рынка недвижимости наибольший удельный вес занимают посреднические организации — риэлторские фирмы. Эти фирмы действуют как на вторичном, так и на первичном рынках недвижимости.

Риэлторские фирмы, как показывает практика в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России, подразделяются на три группы:

Группа мелких фирм постоянно уменьшается, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм — это по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников [8, с.124].

Таблица 5. Жилищный фонд России на конец года

Рынок недвижимости России: проблемы функционирования и перспективы развития

Понятие, причины возникновения и основные функции рынка как экономической системы. Функциональный анализ состояния, проблем и динамики рынка недвижимости России. Источники финансирования российского рынка недвижимости и основные перспективы его развития.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рынок недвижимости России: проблемы функционирования и перспективы развития

ГЛАВА 1. ТЕОРИЯ РЫНКА

1.1 Рынок и причины его возникновения

1.2 Функции рынка

1.3 Классификация рынков

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

2.1 Рынок недвижимости и его характеристики в России

2.2 Этапы становления рынка недвижимости в России

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Основные проблемы и перспективы развития российского рынка недвижимости

3.2 Направления финансирования российского рынка недвижимости

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни — оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, рассматривается как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив [2, 5].

Но какой бы аспект экономической «роли» недвижимости мы не затронули, так или иначе, понять особенности недвижимого имущества как объекта экономических отношений можно лишь на основе ясного представления, что же такое «недвижимость». Проблема эта тем сложнее, что в течение длительного периода времени в условиях господства государственной собственности на факторы производства само понятие «недвижимое имущество» было изгнано из общественного лексикона.

Актуальность темы курсовой работы заключается в следующем: выявление экономических и социальных факторов, определяющих текущее состояние и перспективы развития рынка недвижимости, является одной из важнейших проблем, стоящих как перед исследователями, так и перед профессиональными участниками рынка недвижимости.

Уровень экономического развития страны является важнейшим фактором, определяющим возможности общества по приобретению и по содержанию недвижимости.

Целью данной работы является определение особенностей функционирования рынка недвижимости и подробное изучение перспектив его развития.

Для достижения выше указанной цели поставлены следующие задачи:

— охарактеризовать рынок, рассмотреть основные причины его возникновения, функции и классификацию рынка;

— проанализировать функционирование рынка недвижимости в России;

— рассмотреть основные характеристики рынка недвижимости;

— изучить этапы становления рынка недвижимости в России;

— определить проблемы и перспективы развития рынка недвижимости.

— ознакомиться с основными направлениями финансирования российского рынка недвижимости.

Для проведения исследования данной проблемы была систематизирована и обобщена информация, полученная из различных источников: таких как научная литература, учебные пособия, периодическая литература, а также различные правовые акты, регулирующие экономические отношения.

экономическая система финансирование рынок недвижимость

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.ru, mirznanii.com, cyberleninka.ru, studbooks.net, knowledge.allbest.ru.

»