+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как считается срок владения квартирой, чтобы не платить налог при ее продаже?

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?

Содержание

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

    Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

    Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.

Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).

Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Как не платить налог с продажи квартиры: последние изменения в законодательстве и возможности

Обычно граждане продают жилье, чтобы приобрести другое — лучше и дороже, либо при острой денежной нужде. В любом случае уплачивать с полученных денег проценты в бюджет никто не пожелает. Как не платить налог с продажи квартиры, рассмотрим в статье.

Это интересно:  Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры - инструкция

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

  • срок нахождения в собственности;
  • использование вычета;
  • предъявление расходов;
  • оформление документов.

Сколько лет нужно владеть?

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Как исчисляется срок?

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Имущественный вычет

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры — в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Доходы минус расходы

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет — не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение. Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли — тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е. каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей. Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

  • при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
  • при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Подача документов

Даже если при продаже недвижимости удалось избежать уплаты налогов и налоговая база будет равна нулю, гражданин все равно обязан подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Отчет сдается строго до 1 мая года, наступающего за годом продажи. С учетом праздничных и выходных дней по рабочему календарю срок может сдвигаться на 3-4 мая.

Если после использования всех методов освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, осталась сумма, которую необходимо перечислить в бюджет, срок для такой транзакции — 15 июля наступающего года.

Например, если квартира продана в 2017 году, декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до конца апреля 2018 года, а уплатить сумму — до 15 июля 2018 года.

Налоговые инспекции, как правило, направляют уведомления о необходимости подать отчетность и уплатить налог предварительно за 1-2 месяца до сроков, чтобы граждане заранее подготовили необходимые документы.

Кроме того, на нарушителя накладывают штраф:

  • % от суммы, которая должна была быть указана в декларации;
  • не меньше 1 тысячи рублей;
  • штраф начисляется каждый месяц, но его общий размер не может превышать 30 % от суммы налога.

А если до 15 июля начисленную сумму фискального платежа гражданин не перечислил в бюджет, то на него действуют пеня и штраф за неуплату налога. Пеня — 1/300 от ключевой ставки. Штраф — 20 % от суммы неуплаченного налога.

Законные способы ухода от оплаты налога с продажи квартиры

Желание узнать, как законно не платить налог с продажи квартиры в собственности, является вполне естественным для владельцев недвижимости. Речь, прежде всего, идет о сборе 13 процентов, которые взимаются при заключении договора купли-продажи.

Расчет налога

Если речь идет о людях, которые не является гражданами Российской Федерации, то в случае продажи квартиры придется заплатить 30%. Данный тариф также актуален для россиян, которые трудоустроены в другой стране или получают там образование, при этом один миллион от общей стоимости объекта недвижимости также не списывается.

Справедливости ради, стоит сказать, что в обоих случаях суммы являются огромными, поэтому многих граждан, столкнувшихся с продажей квартиры, интересует то, как не платить налог с продажи квартиры. Есть две ситуации, когда законодательство РФ не предусматривает налогообложение при продаже квартиры:

  • если квартира была в собственности более пяти лет (в таком случае даже нет надобности в подаче декларации);
  • если стоимость квартиры не превышает сумму 1 миллион российских рублей.

Когда у объекта недвижимости есть несколько владельцев, при этом на протяжении пяти лет проходило изменение доли, то общий доход от продажи квартиры все еще не будет облагаться налоговым сбором. В качестве достаточно распространённого примера можно привести развод супругов, являющихся совладельцами квартиры.

Это интересно:  Задолженность за жилищно-коммунальные услуги подлежит взысканию как с собственника квартиры, так и с члена его семьи. Решение суда

Пути ухода от налога

Оплата в конверте

Весьма распространённым примером, как можно законно не платить налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет, является фиксированная стоимость объекта. Недвижимость официально оценивают в миллион рублей, в то время как покупателем выплачивается остальная часть в конверте. Таким образом, контрибуция в государственный бюджет в полном размере не платится. Пользуясь такой схемой, недобросовестное лицо не только нарушает закон, но еще и рискует остаться без второй части суммы, так как нет никаких документальных доказательств необходимости её оплаты. За уход от налогов предусматривается уголовная ответственность (статья № 198 УК РФ).

Разделение налогов

Также можно разделить всю сумму налога с покупателем. Казалось бы, кто захочет платить дополнительные сотни тысяч рублей, однако, если заинтересованное лицо хочет получить определенную квартиру, то такой вариант развития событий не надо исключать.

Дарение квартиры

Третий способ – это оформление дарственной на объект недвижимости. В данной ситуации выплачивать налог полностью обязуется покупатель, а не продавец.

Покупка новой квартиры

Если проходит реализация имущества, которое купили после 01.01.2016, и, в соответствии с соглашением об отчуждении, его продажная цена превышает 70% его кадастровой стоимости, то с суммы налогов можно либо вычесть 1 миллион рублей, либо отнять сумму задокументированных расходов за текущий год.

Таким образом, сумму налогового сбора можно сократить при заключении другого договора купли-продажи, при этом теперь продавец должен выступать уже в роли покупателя. Налог начисляется только на разницу между обеими суммами сделок.
Пример: квартира продана за 6 миллионов, после чего тот же человек приобретает другой объект недвижимости за 8 миллионов. (8 — 6) * 13% = 2 * 13% = 260 тысяч рублей. Соответственно, если продажная стоимость квартиры будет соответствовать размеру другой покупки, то сумму налога можно будет уменьшить до нуля. Также стоит заметить, что конечная стоимость квартиры не должна быть ниже 70% её кадастровой стоимости, а факт покупки иного имущества нужно подтверждать документально.

Важно! Повторная сделка должна совершаться на протяжении одного календарного года (одного налогового периода с 1-го января по 31-е декабря). Если эти сроки не будут соблюдены, то сбор начисляется не на разницу между суммами, а на их общую стоимость. Таким образом, сумма налога составит 1 миллион 820 тысяч рублей: (8 + 6) * 13% = 14 * 13% = 1 820).

Также стоит отметить, что для определенных групп граждан (в том числе и пенсионеров) никакие особые условия налогообложения не действуют. Это актуально как для полноценной, так и частичной продажи жилья.

Поправки в законодательстве

До внесения поправок в законодательство в 2017 году квартиру без потребности в оплате налоговых взносов можно было продать, если он была не менее 3 лет в собственности, однако, теперь, как было указано ранее, срок составляет пять лет. Если объект был куплен до вступления в действие вышеуказанных поправок, то срок в три года все еще остается актуальным. Так, недвижимость, приобретенную до первого января 2017 года, можно продавать через три года без дополнительных финансовых взысканий и необходимости представлять декларацию НДФЛ в отделение налоговой инспекции.

Более того, подобные требования закреплены только на федеральном уровне, а это значит, что отдельные субъекты РФ имеют право регулировать срок вплоть до полного его аннулирования для определенных групп лиц или всех граждан.

Бывают случаи, когда квартира в новостройке приобретается за несколько лет до непосредственного оформления права собственности. Если, например, квартира была приобретена в 2012 году, а право собственности были переданы только в 2016 году, то платить налог все же придется, так как срок владения уже фактически составляет три года.

Отсчет срока собственности

Фактической датой начала срока собственности считается момент регистрации. Обнаружить информацию о факте регистрации можно в свидетельстве о праве собственности. Однако в то же время существуют некоторые исключения из правила:

  1. Если речь идет об оформлении дарственной, то в таком случае моментом начала срока будет считаться дата её заключения.
  2. Отсчет срока при условии передачи квартиры по наследству начинается после смерти наследователя.
  3. Квартира, полученная в жилищно-строительном кооперативе, считается имуществом получателя, начиная с указанной в пае даты.

При дарении или перепланировке квартиры, что сопровождается получением новой технической документации с БТИ, срок не уменьшается. Стоит отметить, что подарок всегда сопровождается налогом, при этом его надо платить именно получателю. В судебной практике встречаются ситуации, когда другому лицу удается отсудить сумму налога при дарении недвижимости.

В то же время с суммы подарка не нужно платить налог при продаже квартиры, если дарителем являются:

  • родители;
  • дедушки и бабушки (кому лицо приходилось внуком);
  • братья и сестры (только по 1-й линии);
  • опекуны (для усыновленных детей);
  • супруг или супруга;
  • прочие близкие родственники.

Чтобы избежать оплаты дополнительного сбора, при продаже не стоит забывать представлять документы, подтверждающие родственные связи с дарителем. Если данная документация была утеряна, то её можно позднее получить в судебном порядке.

Налог для нерезидентов

Согласно российскому законодательству, лица, которые являются гражданами Российской Федерации и покинули страну на более длительный срок, чем 183 дня, получают статус нерезидента. Это возможно, когда человек уехал на ПМЖ в другую страну с целью заработка денег или получения образования заграницей.

Если нерезидент, который не может проживать в стране, желает продать квартиру в России, то он обязуется платить 30% от общей суммы сделки (стоит напомнить, что продавцу нужно платить 13%). Кроме того, успешно заключенная сделка по купле-продаже квартиры не разрешает покидать нерезидентам страну – нужно прожить один календарный год. Тем лицам, которые владели квартирой больше минимально установленного законодательством срока, платить сбор в государственную казну при заключении договора не нужно.

Легальные проблемы

Если стороны выберут незаконный путь ухода от уплаты налогов, то они могут быть привлечены к криминальной ответственности. Продавца могут принудить заплатить штраф, предусмотренный НК РФ, привлечь его к исправительным работам и даже лишить свободы на срок до трех лет. При всем этом у подсудимого кинофицируется вся сумма недоимки. Степень дисциплинарных мер зависит от конкретного размера неуплаченных налогов. В статье № 198 УК РФ установлено, что крупным ущербом признается сумма неоплаченных налоговых сборов, что превышает 900 тысяч рублей. Судебное разбирательство в связи с неуплатой налогов также чревато запретом на выезд из страны. Также лицо уплачивает крупную пеню (от 20% до 40% процентов).

Возможность оспаривания сделки

Сторонам следует помнить, что уклонение от налогов при заключении договора купли-продажи чревато негативными последствиями, поэтому не надо идти на подобные риски. Суд может признать договор незаконным, вследствие чего судебное постановление сделает его недействительным. Такая процедура предусматривает возвращение средств в полном размере, однако, если в договоре указана только часть суммы, то потребовать выплатить полную стоимость квартиры другой стороной соглашения практически нереально. В теории, можно предоставить фото- или видеоматериалы, которые послужили бы в качестве доказательства, однако, лучший способ обезопасить себя – это заключить соглашение о купле-продаже законным путем и заплатить все налоги.

После заключения сделки все данные о её сумме сотрудники УФРС подают в ближайшую налоговую службу. К ответственности может быть привлечен и покупатель, так как ему было известно о недействительности и нелегитимности сделки, а это делает его действия недобросовестными. Подпись в договоре свидетельствует о согласии другой стороны.

Дополнительные соглашения и даже отдельные положения в договоре о том, что при аннулировании предыдущего договора продавец обязуется купить такую же квартиру, в суде не имеют никакого юридического веса. В частности, после введения закона о банкротстве физических лиц они имеют еще меньше значения, поэтому нужно убедиться, что в договоре указана полная стоимость объекта.

Как продать квартиру и не попасть на налоги?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»


Как продать квартиру и не попасть на налоги? – вопрос, который интересует многих владельцев жилплощади. Ведь терять 13% от вырученной суммы не хочется. А практика с указанием фиктивной небольшой суммы в договоре не выгодна в первую очередь покупателю, который в таком случае не сможет получить налоговый вычет или получит его не в полном размере. Но в некоторых случаях продать квартиру без налогов все-таки можно. И почти всегда есть шанс уменьшить налоговые выплаты.
Как продать квартиру в новостройке без налога?
К сожалению, продать новую квартиру без налога не получится. Выплат можно избежать только в том случае, когда недвижимость находится в собственности больше минимального срока. Для жилья, приобретенного до 2016 года, это 3 года, а для тех квартир, что куплены после 1 января 2016 года, – 5 лет. Датой, с которой отсчитывается срок владения, является дата внесения записи о регистрации права собственности в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Но так как три года и даже пять лет для новостройки – не критичный срок, то вполне можно подождать наступления срока, когда можно продать квартиру без налога и оформить сделку. Плюсом такого ожидания будет возможность сделать хороший ремонт, дождавшись, когда дом даст усадку. Многие покупатели обращают на этот момент самое пристальное внимание.

Как продать квартиру по наследству без налогов?
Как и в случае с новостройкой, продать квартиру после дарения без налога можно лишь по истечении определенного срока, он составляет три года – вне зависимости от того, как вы получили недвижимость в дар или по наследству. Датой отсчета срока считается дата оформления собственности на жилплощадь.
А вот продать квартиру без уплаты налога, если она находится в совместной собственности супругов, после смерти одного из них (когда ее наследует другой супруг) вполне реально. Так как в этом случае датой отсчета будет момент первоначальной регистрации недвижимости в собственность.
Когда можно продать приватизированную квартиру без налога?
Как и в случае с квартирой, доставшейся в дар или по наследству, избежать налога с продажи можно лишь спустя три года после оформления недвижимости в собственность.
Когда можно продать квартиру без уплаты налогов?
Существует несколько вариантов, в которых можно продать квартиру без уплаты налога раньше установленного законом срока.

Это интересно:  Регистрация сделки купли-продажи квартиры

Первый из них касается как купленной недвижимости, так и полученной в дар или в результате приватизации. Если сумма сделки или 70% кадастровой стоимости жилплощади составляет меньше 1 миллиона рублей, то владелец освобожден от уплаты налогов. Это так называемый стандартный налоговый вычет.

Второй случай, когда можно уменьшить налог с продажи или избежать его вовсе – это уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, произведенных на покупку и ремонт квартиры или строительство дома. Вам потребуется приложить к налоговой декларации документы, подтверждающие фактически произведенные расходы. В данном случае налог взимается лишь с разницы между суммой продажи и суммой покупки (плюс расходы на ремонт). Если расходы были больше, то налог не платится вовсе.

Через сколько можно продавать квартиру без налога?
Законом устанавливаются точные сроки в три и пять лет для недвижимости, приобретенной в разное время и по-разному. Но, как уже было сказано выше, налогов можно избежать, грамотно воспользовавшись налоговым вычетом. Существуют и другие способы обойти закон – например, продажа жилплощади отдельными долями. Ведь при этом каждый владелец части недвижимости имеет право на получение налогового вычета.
Лучше всего перед продажей обратиться к специалистам, которые проконсультируют вас относительно всех нюансов существующей ситуации и помогут минимизировать налоговые выплаты или избежать их вовсе.

Как продать квартиру и не платить налог

Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.

Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.

БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА

Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.

Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.

Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.

Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.

МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ

Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.

Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.

Как правило, его применяют в трех случаях:

— если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;

— если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;

— если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.

Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:

ЗА ЧТО КУПИЛ

Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.

Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.

Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:

«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.

Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.

ВЗАИМОЗАЧЕТ

Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.

Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.

Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.

Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:

Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.

Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.

ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ

После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.

«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:

— копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);

— выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);

— копию свидетельства о собственности (если имеется);

— копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);

— справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);

— заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).

С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.

Статья написана по материалам сайтов: verni-nalog.ru, novostroyki.guru, prosobstvennost.ru, www.cian.ru, news.ners.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector