+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Обмен квартиры на квартиру с доплатой: как поменять большую на меньшую и наоборот, или разменять одну на две?

В этой статье, я в общих чертах расскажу, об обмене квартиры на меньшую, с условием получения доплаты, за уменьшение жилплощади.

Допустим, человек имеет в собственности единственную квартиру, в ней же живет, в ней же прописан. К примеру, у него появилась необходимость обменять свою квартиру на квартиру меньшей площади, и получить доплату.

Какова схема сделки по обмену большей квартиры на меньшую, с получением доплаты?

1. Имеющаяся квартира выставляется в продажу,

2. Находится покупатель, принимается аванс за квартиру на определенный срок,

3. Находится квартира, необходимая для покупки,

4. Вносится аванс за выбранную квартиру (срок аванса в договоре должен быть указан день в день, со сроком за продаваемую квартиру),

5. Совершается сделка по продаже старой квартиры, и покупке новой квартиры, в один день (закладка денег в банковскую ячейку, подписание ДКП (как правило в простой письменной форме), передача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя новых владельцев,

6. Получение зарегистрированн ых документов,

7. Получение доплаты (денег из банковской ячейки), обмен расписками или иными документами, подтверждающими факт расчетов между продавцами и покупателями,

8. Прием КУПЛЕННОЙ (новой) квартиры и подписание по ней передаточного акта (то есть, в данном случае, вы покупатель, а из своей старой (проданной) квартиры, пока не выезжали),

9. Фактический переезд со старой квартиры на новую, передача документов на прописку на новой квартире (выписка со старой квартиры произойдет по специальной почте).

Таким образом, вы переезжаете на новую квартиру, у вас нет проблемы с пропиской, с переездом, с вопросом проживания между сделками, и т.д. Все сроки, необходимые для прописки по новому месту жительства , и фактического освобождения вашей квартиры, указываются в договоре купли-продажи, и являются существенным условием договора,

10. Подписание передаточного акта и фактическая передача проданной квартиры новому владельцу (вашему покупателю).

Какие особенности у обмена через альтернативную продажу?

1. Вопрос возможно решить, только с участием специалиста, или агентства недвижимости. Покупатель, узнав что собственник самостоятельно продает альтернативную квартиру, испугается внести за нее аванс. Потому что есть огромный риск для него, остаться и без квартиры, и без аванса, потеряв время и деньги.

Выше, я привела самую простую, символическую схему обмена, которая может быть осложнена различными нюансами. «Цепочка» квартир, условно, принята самая простая, -две квартиры, но так бывает далеко не всегда. В альтернативной сделке, могут собраться 10 и более квартир. Тогда, закладка денег в банковскую ячейку происходит строго по схеме, разработанной специалистами. Несколько ДКП подписываются в один день , происходят корректировки и согласования в процессе сделки, существенных условий договора. Происходит передача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на новых владельцев, передается сразу несколько пакетов документов! Возможны технические ошибки, которые подлежат немедленному исправлению, во избежание приостановки государственной регистрации. Все эти действия должны быть правильно организованы, и проведены грамотными специалистами.

2. Часто бывает, что ожидания по фактически полученной вами доплате, не оправданы. С одной стороны, вы обмениваете большую площадь на меньшую, справедливо рассчитывая на существенную доплату. Но что получается по факту? Почему доплата не столь велика, как вам бы хотелось?

Причин к тому несколько:

— услуги специалиста по альтернативной сделке достаточно велики,

— приходится снижать цену за свою квартиру, потому что она продается с отсрочкой физического и юридического освобождения (время, предусмотренное в ДКП на переезд и прописку-выписку ),

— приходится покупать новую квартиру за несколько завышенную цену, так как у продавца из-за нашей квартиры осложняется механизм получения денег (продавец нам продает свободную квартиру, а это всегда дороже. ),

— уходят деньги на переезд,

— уходят деньги на ремонт.

В итоге, полученная по сделке доплата, существенно уменьшается, и это надо обязательно принимать во внимание.

3. Риск распада цепочки квартир, невыхода на сделку, напрасно затраченного времени, необходимость возвращения всех авансов, возможность неувязок. Это юридический аспект, и человеческий фактор. Чем больше в «цепочке» квартир, тем больше вероятность обнаружения юридических пороков в одной из квартир, которая в дальнейшем может повлечь за собой распад всей сделки. Плюс человеческий фактор (болезнь, изменение обстоятельств, изменение решения о продаже) любого собственника квартиры из «цепочки». Как всегда, следствие-распад всей сделки.

4. Неудобство расчетов. Представьте себе ситуацию собственника продаваемой квартиры (продавца), который завершает вашу «цепочку», и забирает деньги из ячейки. То есть, этот человек никакую квартиру взамен не покупает,- просто продает свою. Вот он продал свою собственную квартиру, выполнил все обязательства, а причитающиеся ему деньги из ячейки, все равно забрать не может. Потому что в «цепочке» несколько квартир, и его квартира-последн яя. И другие продавцы, тоже должны продать свои квартиры, выполнить все условия, должны быть зарегистрированы все переходы права собственности на имя новых владельцев. И только после всего выше перечисленного, и после предоставления нашему продавцу, всех подтверждающих документов от других продавцов других квартир, наш конечный продавец получит свои деньги. То есть, получение им денег из ячейки, за честно проданную квартиру, зависит от совершенно посторонних людей, на действия которых он повлиять НЕ СМОЖЕТ. Вопрос решается посредством договоренностей. Вот за все эти неудобства и риски, продавцу конечной квартиры, придется переплачивать -вам лично, человеку решившемуся на обмен своей квартиры через альтернативную куплю-продажу.

Что же в итоге? Создается впечатление, что обмен большей квартиры на меньшую с целью получения доплаты, имеет одни отрицательные стороны. Нет, это не так. Чтобы обмен совершился удачно, нужен правильный расчет. И обязательное участие специалиста в работе по вашей сделке.

Как сделать, чтобы доплаты хватило на всё задуманное?

Для этого необходимо:

— правильно оценить продаваемую квартиру,

— правильно оценить покупаемую квартиру,

— правильно оценить состояние покупаемой квартиры, и затраты на ремонт,

-учесть оплату юридической помощи специалиста, который будет сопровождать вас в процессе работы по сделке,

— правильно оценить стоимость вещей, мероприятий, на которые вы планируете потратить полученные в качестве доплаты деньги,

— еще раз все взвесить и подумать, так ли вам необходимо получение доплаты, и не будете ли вы в последствие сожалеть о совершенной сделке.

Должна обратить ваше внимание, что сумму доплаты можно увеличить за счет района, категории дома, региона нахождения квартиры. В конце концов, в ряде случаев, в качестве альтернативной квартиры, можно рассмотреть квартиру в строящемся доме.

Уважаемые посетители сайта, если вам понадобится моя помощь в совершении сделки,-звоните, приходите на консультацию. Вместе примем правильное решение, и осуществим задуманные планы. Всем желаю выгодных и легких сделок)

Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Обмен квартир для многих людей – чуть ли не единственный способ улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свое финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и сам процесс совершения сделки сопряжены с рядом трудностей, которые неподготовленному человеку не так легко преодолеть. Попробуем прояснить: как правильно и выгодно обменять квартиру?

На столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно – количество и структура предложений меняется ежеминутно. При этом нужно учесть массу нюансов: район, близость к отставкам общественного транспорта или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски… Хороший вариант обмена можно искать годами, если вы не профессионал в данном вопросе.

Варианты обмена квартир весьма разнообразны, каждый из них имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодной сделкой:

  • Обмен квартиры на загородную недвижимость. Вариант для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией… Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.
  • Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.
  • Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, но также с целью улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.
  • Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками. Так, обмен квартиры в центре на равную по площади в более отдаленном районе подойдет тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.

Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.

Это интересно:  Образец заполнения 3-НДФЛ за 2019 год при покупке квартиры

Традиционные способы обмена квартир, которые практиковались еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок.

Попавшись на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести при обмене несправедливую доплату. Правильно оценить вашего потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена могут только специалисты. То же касается и затрат на рекламу выставленного вами на продажу варианта –расходы на нее могут «украсть» всю выгоду от сделки. При этом профессиональные риелторы располагают собственными базами данных и могут в значительно более короткий срок подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой полной информации о состоянии рынка недвижимости и в правильности вашего выбора. Найденный же случайно вариант обмена может сопровождаться ложной информацией об оценке стоимости предлагаемого вам жилья, о правах собственности или пользования, об интересах несовершеннолетних детей, зарегистрированных на обмениваемой площади.

Порядок обмена квартир и необходимые документы

Обмен – это любая сделка с жильем, в результате которой два участника сделки обмениваются жилплощадью. Такая сделка может проводиться как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Также сделка может быть совершена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.

Сделка по ДКП может быть простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В настоящее время большинство сделок по купле-продаже – альтернативные, причем количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир). Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.

«Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе приемлемый вариант нового жилья; при этом «легкая, или реальная альтернатива» подразумевает, что продавец выставляет адекватные притязания к понравившейся квартире, аналогов которой на рынке недвижимости имеется достаточно много.

«Легкая альтернатива» – это, скажем, продажа двухкомнатной квартиры в Щелково с одновременной покупкой с доплатой в этом же районе трехкомнатной квартиры, стоимости которой хватает для воплощения ее владельцами намеченных планов.

«Нереальная, или сложная альтернатива» – это, например, продажа двухкомнатной малогабаритной квартиры в Щелково с одновременной покупкой в этом же районе трехкомнатной квартиры, но без доплаты. То есть, какими бы незначительными ни были бы притязания к трехкомнатному жилью, без дополнительных выплат здесь не обойтись, поскольку маленькая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на первом или последнем этажах, с не лучшим видом из окна всегда будет стоить больше двухкомнатной «брежневки» или «хрущевки».

В чем же состоит суть альтернативной сделки (альтернативного обмена)? Дело в том, что одновременная продажа существующей квартиры и покупка нового жилья снижает как для продавца, так и для покупателя финансовые риски. Например, можно было бы вначале просто продать квартиру, а затем, добавив планируемую сумму, приобрести новое жилье. Но! Конъюнктура цен на московском рынке недвижимости такова, что между продажей одного жилья и покупкой нового (на что потребуется время) может произойти скачок цен, который разрушит все планы сторон. Это особенно актуально для лиц, решивших заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов. Таким образом, квалифицированная оценка жилой недвижимости здесь стоит во главе угла: она позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир упрощенно выглядит следующим образом:

Как оформить размен квартиры на две поменьше

Случаи отказа Как правильно обменять? Когда могут отказать в оформлении? В оформлении могут отказать по следующим причинам:

  • недостает определенных документов и копий;
  • нет согласия от одного или нескольких собственников;
  • не прошло полгода для того, чтобы вступить в право наследования;
  • нет согласия от нынешнего или бывшего супруга на продажу.

Особенности и нюансы Особенность обмена жилья с дополнительной оплатой вне зависимости от того, какие виды недвижимости задействованы, состоит в том, что помещение должно быть приватизировано одним или несколькими жильцами. От них требуется согласие на сделку, так как именно они являются собственниками. Если же оно не приватизировано, вам придется собрать множество справок из муниципальных органов, которые суммарно могут вам разрешить или запретить проведение сделки.

Дайте две: как разменять квартиру с максимальной выгодой

Основной сложностью в размене приватизированной квартиры, если один из собственников против, является сбор пакета документов, особенно важен данный момент для долевой собственности. Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.

Как разменять муниципальную квартиру Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий: Выбор варианта для обмена Если вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда Составление договора на обмен Предметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма.

Как обменять квартиру

Как найти вторую сторону Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки. Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора: Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения.

Как происходит обмен квартир

Процедуру осуществляют посредством:

  • последовательной продажи квартир меньшим метражом (купля-продажа);
  • осуществление покупки большей по площади (купля-продажа).

Где прописывается величина доплаты? Необходимо помнить о важности упоминания суммы платежа, если речь идет об оформлении соглашения мены. Если забыли указать в документе такой важный нюанс, вторая сторона, проявив непорядочность, может настоять на том, что ранее это не было оговорено и откажется от выплаты денежной суммы.
В таком случае остается только аннулировать сделку в судебном порядке. Как происходит данная процедура? С чего начать? Как обменять? Итак, на семейном совете было принято решение о преобразовании вашего жилья.
Следующим вашим действием должен быть поиск предложения.

Разменять квартиру и не пожалеть

Если один из собственников несовершеннолетний Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены. Орган опеки должен дать разрешение на проведение такой сделки.

В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства. Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре.

Размен квартиры.

Но здесь, как и в любом другом действии в гражданском законодательстве есть ряд своих нюансов, которые нужно рассмотреть прежде, чем предпринять шаги к действию. … Содержание:

  • Причины
  • Какими законами регламентируется?
  • Меньшее на большее
  • Большее на меньшее
  • Одну квартиру на две
  • Две квартиры на одну
  • Где прописывается величина доплаты?
  • С чего начать?
  • Оформление
  • Какие документы необходимы?
  • Сроки и стоимость
  • Случаи отказа
  • Особенности и нюансы

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Обмен квартирами

Какие документы необходимы? Что потребуется? Для того, чтобы процедура состоялась, каждой стороне необходимо собрать соответствующий пакет документов:

  • паспорт собственника и его копии;
  • документы доказывающие, что вы – собственник жилья;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • заявление от каждой из сторон;
  • договор, составленный у нотариуса или самостоятельно;
  • справка о том, что нет задолженности по коммунальным платежам;
  • оценочная стоимость;
  • согласие супруга (при наличии);
  • справка из БТИ;
  • выписка из домовой книги о составе проживающих.

Все собранные вами документы и справки с копиями подаются в Федеральную регистрационную службу как одной, так и другой стороной.

Как грамотно разменять квартиру

Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных. Касательно приватизированной жилплощади таких ограничений нет, поэтому размен выполняется посредством любого типа альтернативной сделки.

Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.

Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры. Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.

Как разменять 2 комнатную квартиру

Как это сделать? Осуществить такую процедуру можно 2 путями:

    Купля-продажа. Чтобы обменять жилплощадь, каждый из владельцев оформляет в отношении покупателя соответствующее соглашение.

Действие происходит единовременно.

Чаще всего, та, в которой планируется жить, находится в спальном районе, а недвижимость для сдачи покупают поблизости от центра города. Таким образом получается извлечь максимальную выгоду от размена.

Реже удается разменять трехкомнатную квартиру на «двушку» и «однушку». Тогда приходится либо доплачивать, либо значительно снижать требования к приобретаемым квартирам.

Наивно думать, что 70 кв.м трехкомнатной квартиры эквивалентны двум «однушкам» по 35 «квадратов». Метр однокомнатной квартиры дороже. Размен «двушки» на две однокомнатные квартиры – практически невозможная операция.

Ее можно совершить только с доплатой. Как посчитать выгоду То, насколько выгоден размен, можно оценить, исходя из четырех параметров. Во-первых, это цена, по которой будет продана квартира. Во-вторых, размер комиссионных риэлтора, если прибегать к его услугам. В-третьих, цена альтернативной квартиры.

Стоит отметить, что ранее, во времена существования Советского Союза, большинство вопросов с недвижимостью решались именно таким путем. Такой способ был невероятно удобен для сторон и экономил время.

Это интересно:  Как накопить на квартиру с зарплатой 30000 рублей

Сегодня, благодаря развитию законодательства, процесс трансформировался, но не поменял своей сути. Узнайте о том, как разменять муниципальную недвижимость принудительно, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, а также о том, как обменять двухкомнатную, трехкомнатную квартиру или комнату в общежитии и коммуналке, из наших статей.

Какими законами регламентируется? В современном законодательстве нашей страны нет отдельного правового акта, который бы был посвящен этому вопросу. В отдельных законодательных сводах то и дело мелькают статьи, которыми руководствуются граждане при осуществлении данной процедуры.

Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?

Для многих россиян обмен квартиры является не просто способом улучшить свои жилищные условия, но и насущной необходимостью. Развод супругов, уход за пожилыми родителями, повзрослевшие и желающие жить отдельно дети — вот только несколько причин, по которым обмениваются квартиры. Но этот процесс, так же как и покупка или продажа, имеет свои тонкости, о которых необходимо знать, чтобы не остаться вообще без жилья.

Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.

Обмен с доплатой в обе стороны

Обычно он производится при условии, что одна из квартир неравноценна другой по ряду признаков. Это может быть обмен квартиры с меньшей площадью на большую или квартир, одна из которых находится в элитном, а другая в отдаленном районе. Иногда подобным образом разменивают жилье в разном качественном состоянии — например, квартиру с хорошим ремонтом в новом доме на квартиру в старом фонде. Частными случаями обмена с доплатой могут являться обмен на загородную жилую недвижимость и иногородний обмен. Размер доплаты обычно зависит от конкретных обстоятельств обмена.

Процесс оформления обмена с доплатой подразумевает включение в договор пункта с обязательным указанием той суммы, которую необходимо доплатить, сроков оплаты и порядка произведения расчетов между сторонами. Денежная сумма при этом всегда указывается в рублях, даже если процесс расчетов подразумевает передачу иностранной валюты.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ, помимо главы 31 ГК РФ, к договору мены приватизированной квартиры с доплатой применяются также принципы договора купли-продажи, т.е. главы 30 ГК РФ. В результате все стороны одновременно являются и продавцами, и покупателями. Важным моментом такого оформления договорных отношений является то, что сроки регистрации сделки совпадают, в отличие от встречной купли-продажи, и возможности обмана с любой из сторон резко сокращаются — участники соглашения получают желаемое.

Иногда на этапе поиска вариантов один из потенциальных участников обмена заявляет, что готов провести обмен своего жилья с доплатой в обе стороны. Это означает, что он выбирает квартиры не по параметру цены — например, в каком-то конкретном районе с развитой инфраструктурой, в престижном доме и т.д. То есть он может при обмене доплатить сам за более дорогое жилье или принять доплату и обменять свою квартиру на менее дорогую.

Обмен одной квартиры на несколько

Чаще всего такой вариант обмена востребован по семейным обстоятельствам — при разъезде или съезде родственников. В этом случае большая квартира меняется на несколько меньших или, наоборот, несколько квартир меняются на одну большую. Обмен производится как с доплатой, так и без нее. Иногда такой вариант обмена используется для улучшения жилищных условий, например при расселении коммуналок в центре Москвы. В некоторых случаях жильцам могут быть предложены очень выгодные условия — отдельные квартиры в спальных районах.

Обмен равнозначных квартир

Такой вариант актуален, если речь идет об удобстве владельцев. Причиной в этом случае может стать изменение места работы, новая школа для ребенка, необходимость проживания рядом с пожилыми родственниками и т.д. При обмене квартиры в центре на равноценную в отдаленном районе можно без потери квадратных метров получить еще и материальную выгоду в виде доплаты.

Обмен квартиры на загородный дом

Один из самых выраженных трендов последнего времени. Все больше горожан, владеющих недвижимостью в Москве, стремятся переехать за город, подальше от суеты мегаполиса. Но стоит помнить, что удаленность от столицы должна быть компенсирована благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью и наличием развитой инфраструктуры, включающей школу, детский сад, магазины, поликлинику и другие социально важные объекты.

Это обмен вторичного жилья на квартиру в новостройке с доплатой. Суть процедуры заключается в зачете стоимости старой квартиры при покупке новой. При этом заключается договор на реализацию вторичной недвижимости и одновременно бронируется жилье в новостройке, обычно на срок 2–3 месяца, по фиксированной стоимости. За это время собственник должен продать старый объект, а вырученная сумма направляется на частичную оплату стоимости новой квартиры. Основная сложность подобного варианта — короткий срок, за который требуется продать старую квартиру. При его срыве ранее зафиксированная цена на жилье неизбежно возрастет.

Обмен с заменой залога

Такой вариант актуален для квартир, взятых в ипотеку. Полностью погасить кредит перед обменом способен далеко не каждый собственник, а перевод долга на третье лицо не слишком выгоден для банка. Процесс обмена с заменой залога регулируется статьей 345 ГК РФ, при этом обязательно согласие банка на обмен жилья и соблюдение определенных условий, которые индивидуальны для каждого банка. Например, некоторые учреждения требуют закрыть часть долга, при этом оплата должна производиться без просрочек в течение 5–6 лет. После обмена залогом становится приобретенная квартира, покупка которой в обязательном порядке одобряется банком после профессиональной оценки. С проданной квартиры обременение снимается. Процедура обмена жилья, купленного в ипотеку, возможна только через куплю-продажу.

Как обменять квартиру в Москве правильно

Найти подходящий вариант обмена — это только половина дела. Необходимо провести саму процедуру правильно, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем с правом собственности на жилье. Для того чтобы сделка была полностью законной, потребуется собрать пакет документов, в который входят:

  • правоустанавливающие документы, определяющие принадлежность квартиры;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • выписка из домовой книги и копия лицевого финансового счета;
  • справка об оценочной стоимости жилья;
  • документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Дополнительно могут потребоваться документы, свидетельствующие о том, что сделка не нарушает права третьих лиц:

  • свидетельство о браке или о расторжении брака;
  • согласие супруга на заключение договора, если квартира была приобретена в период брака;
  • справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних в том случае, если в обмениваемой квартире прописаны или имеют доли несовершеннолетние.

После сбора пакета документов и их юридической экспертизы можно переходить непосредственно к процедуре обмена.

В том случае, если проводится классический обмен, не предусматривающий купли-продажи, то участникам сделки достаточно оформить договор мены и направить документы на государственную регистрацию. При этом в договоре нужно предусмотреть все нюансы обмена. Так, если собственники обмениваются неравноценными квартирами, это нужно отразить в договоре, иначе, например, пятикомнатная квартира в элитном районе может оказаться равноценна по договору «трешке» на окраине. Обязательный документ к договору мены — это передаточный акт или другой документ, подтверждающий факт обмена квартир. Его подписывают либо одновременно с договором, либо после получения свидетельства о праве собственности.

Плюсом сделки мены является то, что в случае признания ее недействительной пострадавшая сторона может вернуть себе прежнее жилье. Существенный недостаток же ее в том, что вариант жилья для обмена можно искать очень и очень долго.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, до сих пор является единственной возможностью изменить жилищные условия для обладателей муниципальных квартир. Особенностью обмена в этом случае является то, что он регулируется Жилищным кодексом РФ. Возможность и правила обмена муниципального жилья прописаны в статьях 72–74 ЖК РФ, а право осуществлять обмен такого помещения — в части 1 статьи 49 ЖК РФ, части 1 статьи 60 ЖК РФ, пункте 4 части 1 статьи 67 ЖК РФ.

Обмен по договору купли-продажи на сегодня — самый популярный вариант заключения подобных сделок. Подобный обмен может быть произведен только в том случае, если все его объекты приватизированы.

Различают два вида обмена по договору: прямой и альтернативный.

  • Прямой, или «чистый», обмен подразумевает сделку с прямой передачей сторонами жилья взамен по обоюдному интересу. Это простая схема мены без цепочки купли-продажи серии квартир. И всем она хороша, кроме одного: где найти двух собственников жилья, которых бы полностью устроили варианты друг друга? Способ обмена жилья «напрямую» существенно ограничивает свободу выбора квартиры, что особенно неудобно при обмене одного объекта на несколько, и поэтому сегодня встречается на рынке недвижимости довольно редко.
  • При альтернативном обмене владелец продаваемой квартиры одновременно выступает и покупателем другого жилья. Его жилье выставляется на продажу, после того, как на него находится покупатель, продавец подбирает себе подходящий вариант, а деньгами, которые он получает за свою квартиру, рассчитывается за новое жилье. Несмотря на свою простоту, схема предполагает присутствие третьего участника сделки — «чистого покупателя», который имеет достаточно средств для покупки. Из-за этого количество квартир, участвующих в одной сделке, может быть весьма значительным— до 7 или 8. И основная сложность процедуры заключается в том, что все договоры должны быть подписаны одновременно. После заключения договора купли-продажи, как и в случае с оформлением договора мены, необходимо зарегистрировать право собственности на жилье в Росреестре.
Это интересно:  Как потратить материнский капитал на покупку квартиры

Услуги риелторского агентства vs собственные силы

Многие собственники квартир решаются на проведение процедуры обмена собственными силами, надеясь сэкономить на услугах риелторского агентства. Такой подход оправдан только в том случае, если человек на самом деле хорошо ориентируется в рынке недвижимости, а кроме того, разбирается в юридических аспектах оформления сделок и знает, как защититься от мошенников.

Очень часто при самостоятельном поиске квартиры собственники попадают в поле зрения недобросовестных продавцов и не только рискуют переплатить за квартиру, но и могут вообще лишиться и жилья, и денег. Нередки случаи, когда сделки по обмену были признаны недействительными из-за того, что у квартиры обнаруживались другие собственники, не указанные в договоре, или обмен вообще производился по подложным документам.

Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, лучше всего все же обратиться в риелторское агентство. Именно специалисты-риелторы смогут правильно оценить партнера по обмену, проверить юридическую чистоту квартиры, правильность оформления документов и возможность проведения процедуры. Профессионалы, кроме того, имеют собственные базы данных недвижимости, а значит, смогут подобрать подходящий вариант в самые короткие сроки, что значительно сэкономит время и средства на поиск. Как правило, агентства заинтересованы в том, чтобы предоставить клиенту всю самую полную и достоверную информацию о предложенных вариантах обмена, и гарантируют их «чистоту».

Еще один нюанс — это оформление документов. Самостоятельное оформление может вызвать сложности, связанные с прописанными в квартире недееспособными или несовершеннолетними гражданами и с незаконными перепланировками. Специалисты агентства помогают решить эти проблемы в кратчайшие сроки.

Обмен жилья — сложный и длительный процесс, к тому же связанный с серьезными финансовыми рисками. Не стоит экспериментировать и отказываться от услуг профессионалов, даже если вам кажется, что о своей квартире вы знаете все и вполне способны проконтролировать все нюансы сделки.

Самостоятельный обмен квартиры: выгода и подводные камни

О том, как можно выгодно и правильно обменять жилье в Москве, мы поговорили с экспертом, генеральным директором компании МГСН Шеваревой Светланой Валерьевной:

«Прежде всего вам потребуется собрать и проверить все документы на вашу недвижимость. Они должны быть оформлены правильно и без технических ошибок. У недвижимости не должно быть несовершеннолетних собственников. Если была перепланировка, ее следует узаконить. Только после этого имеет смысл давать рекламу. Рекомендуем завести отдельную СИМ-карту для приема звонков по рекламе. Через 3–5 дней проверьте, не появилось ли объявлений о продаже вашей квартиры у кого-то из риелторов, которые вам звонили. Если они без спроса внесли вас в базу, следует связаться с ними и запретить подобные действия, так как это недобросовестный ход с их стороны.

После того как вы найдете покупателя и договоритесь с ним об условиях сделки, необходимо выбрать банк для внесения аванса. В авансовом соглашении обязательно указывается, что аванс вносится для обмена путем купли-продажи, и оговаривается ответственность сторон.

Следующий шаг — поиск недвижимости, которую вы хотите приобрести. Имейте в виду, что если вам необходимо получить две или больше квартир путем обмена, аванс за выбранные квартиры придется внести одновременно. То же — с получением аванса, если вы предлагаете к обмену две или несколько квартир. В противном случае может начаться путаница со сроками, и сделки сорвутся.

После внесения авансов одновременно подписываются и регистрируются все договоры, затем все участники обмена встречаются в банке для получения денежных средств. Все, кто получает деньги, должны выдать об этом расписку в установленной законом форме.

Практика показывает: даже когда все документы в порядке и участники обмена ведут себя добросовестно, возможны ошибки. Поэтому лучше всего обратиться к профессиональным риелторам».

P. S. C 2000 года агентство МГСН является уполномоченным дилером Правительства Москвы по реализации муниципального жилья. Компания входит в топ-5 агентств недвижимости столицы.

Обмен квартиры — непростая задача, требующая глубокого знания рынка недвижимости, законодательства, а также многочисленных особенностей сделок.

Крупные агентства недвижимости могут предложить сделку по обмену квартиры через ее выкуп: это существенно расширяет список вариантов для поиска новой недвижимости.

Услуги риелтора могут ускорить процесс сделки по обмену квартиры.

При выборе агентства недвижимости стоит обратить внимание на проверенные компании, имеющие большой опыт работы, предоставляющие страхование сделок и гарантийные обязательства.

Некоторые агентства недвижимости оказывают полный комплекс услуг: от консультации до ведения сделок под ключ.

Ошибки при заключении сделок с недвижимостью могут привести к потере имущества и денежных средств. Чтобы снизить возможные риски, стоит пользоваться услугами квалифицированных специалистов.

Об­мен квар­ти­ры в Моск­ве се­год­ня прак­ти­чес­ки не­воз­мо­жен без учас­тия ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­го по­сред­ни­ка — агент­ст­ва не­дви­жи­мос­ти. Это свя­за­но как с юри­ди­чес­ки­ми слож­нос­тя­ми, так и с чис­то ор­га­ни­за­ци­он­ны­ми. Да­же бу­ду­чи аб­со­лют­но сво­бод­ным че­ло­ве­ком, что­бы сде­лать взве­шен­ный вы­бор, не­ве­ро­ят­но труд­но сво­и­ми си­ла­ми по­до­брать, про­смот­реть и про­ве­рить пра­во­вую чис­то­ту жилья в нуж­ном ко­ли­чест­ве ва­ри­ан­тов. При этом по­иск и под­бор на­деж­но­го ри­ел­то­ра — не­об­хо­ди­мое усло­вие для со­вер­ше­ния опе­ра­ций с не­дви­жи­мостью — так­же тре­бу­ет из­вест­ных уси­лий.

Обмен квартиры с доплатой в Москве и Подмосковье

Зачастую возникает необходимость в увеличении площади квартиры или увеличении комнатности.

Или наоборот, необходимо переехать в меньшую площадь, меняя свою квартиру на квартиру в лучшем районе или получая доплату за разницу квадратных метров.

Одним из наиболее рациональных решений в подобных ситуациях становится обмен недвижимости с доплатой. Чтобы провести сделку безопасно и с выгодой, важно знать некоторые общие правила.

Алгоритм действий

Если вы решили не заниматься обменом самостоятельно, а довериться профессиональному риэлтору, выбирайте надежное агентство недвижимости. Критерием выбора агентства недвижимости является не только стоимость услуг, но также опыт работы компании в данной сфере.

Определившись с выбором агентства, договоритесь с его представителем об условиях сделки. Обсудите, в каком районе должна быть расположена желаемая жилплощадь, ее размер. Определите, какая доплата при обмене квартиры для вас является приемлемой. Вероятно, вам при обмене придётся воспользоваться ипотекой. Готовы ли вы к обсуждению этой темы?

Подбирая варианты обмена, риэлтор параллельно будет показывать вашу квартиру другим людям, желающим её приобрести или совершить обмен с вами на свою недвижимость. Если продаваемая недвижимость является вашим единственным жильем, следует заранее обсудить синхронизацию переезда. Этот пункт желательно включить в договор обмена квартиры с доплатой.

Выполнив все финансовые расчеты, внеся доплату за квартиру, обмен на которую был совершен, вы принимаете новую жилплощадь. При передачи недвижимости сторонами подписывается «Акт передачи имущества», в котором стороны заявляют об отсутствии претензий друг к другу – недвижимость принята, расчёты произведены. В итоге вы переезжаете в новую квартиру и регистрируетесь по новому месту жительства.

Существует множество причин для обмена квартир, ведь это один из самых доступных способов изменить свои жилищные условия. Многие планируют увеличить свою жилплощадь, также часто бывает необходимость переехать в другой район или получить определенную доплату.

Обмен квартиры с доплатой – это сделка, при которой Клиенты, помимо самого обмена, участвуют в денежных взаиморасчетах с другими сторонами обмена. Чаще всего обмен квартиры с доплатой осуществляется при необходимости обмена жилья на большее или меньшее.

Обмен квартиры с доплатой на большую квартиру – это сделка с недвижимостью, когда меньшая по метражу или комнатности квартира обменивается на большую, и при этом за улучшение жилищных условий Клиент производит доплату.

Обмен квартиры с доплатой на меньшую – это сделка с недвижимым имуществом, при которой большая квартира обменивается на меньшую, а доплату получает уже сам Клиент. С доплатой также осуществляется обмен квартиры на комнату и наоборот.

Меняя меньшую квартиру на большую, вам необходимо будет доплатить оговоренную сторонами сумму, или же определенную сумму денег, порой весьма значительную, можете выручить вы от обмена внутри района вашей квартиры на квартиру меньшей площади, либо переезжая из более престижного района в менее престижный.

Очень распространен обмен квартиры с доплатой, например, переезд из центра Москвы в Подмосковье, когда за аналогичную квартиру в области можно получить значительную доплату.

Скорее всего, не обойтись без доплаты и в случае размена трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную. Ведь в данном случае обмен квартир не равноценный, так как стоимость двух квартир больше стоимости одной трехкомнатной.

Если вам необходимо обменять квартиру на большую или меньшую площадь, переехать из одного района в другой, поменять квартиру в Москве на квартиру в области, если вас интересует любой обмен квартиры с доплатой – обращайтесь в агентство недвижимости «ОБМЕН.РУ». Мы предлагаем вам осуществить комплексную сделку «Обмен квартиры с доплатой» без лишних хлопот и дополнительных расходов!

Обмен квартиры с доплатой сегодня обычно происходит путем одновременной продажи вашей квартиры и покупки заранее подобранной альтернативной квартиры с одновременной регистрацией договоров в Росреестре. Бывают и варианты обмена путем заключения договора мены, но они редки, так как подобрать необходимое жилье и удовлетворить взаимные требования сторон достаточно сложно.

Предоставляя профессиональные риэлторские услуги по обмену квартиры с доплатой, агентство недвижимости «ОБМЕН.РУ» обеспечивает каждому Клиенту персональный подход к решению его вопросов.

Статья написана по материалам сайтов: www.dogovor-law.ru, www.kp.ru, departamentsud.ru, www.aif.ru, www.obmen.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector