Признание права собственности на квартиру в случае сложившихся с застройщиком отношений, регулируемых законом об участии в долевом строительстве

Представление интересов в суде

Оформление официального и легального права единоличной собственности

сопровождение и Оформление сделки

Для начала хотелось бы определиться по терминологии пересматриваемого вопроса.

Соинвестор (субинвестор) — это физическое либо юрлицо, которое совместно с соинвестором вкладывает собственные финансы (финансовые средства) и иные материальные блага в процесс. Достигнутым результатом данного процесса является получение прибыли.

Недострой — общестроительный объект, который находится в стадии незавершенного строительства.

Инвестор — это физическое либо юрлицо, которое вкладывает собственные финансы (финансовые средства) чтобы получить прибыль.

Изначально хотелось бы занести ясность в словосочетания Признание собственности по суду и Признание собственности в суде. В общем, значительных отличий тут на взгляд простого человека, несведующего в юриспруденции, нет, но чтобы смотреться более грамотным в глазах собеседника, более верным нужно считать фразу Признание собственности по суду.

Закон об участии в долевой постройке многоэтажных домов и иной недвижимым является до тех пор пока что исключительным общероссийским юридическим актом. С его помощью регулируются оформление официального и легального права единоличной собственности участников на новостройки. Основанием для гос регистрации собственности участника долевого строительства (участника) на объект строительства в долях — это документы, фиксирующие обстоятельство постройки, разрешение на передаточный акт и эксплуатацию новостройки об объекте строительства на долях. Сам участник либо наследники могут обратиться в подобающие инстанции с заявлением о гос регистрации собственности на предмет долевого участия в строительных работах, в который были положены финансовые средства, после того как участником и застройщиком завизирован передаточный акт.

Признание права субъекта соинвестиционного процесса на его долю в инвестиционном контракте, с признанием собственности на объект в виде квартиры, способ универсальный и законом не запрещен. Считаются имуществом и относятся к объектам гражданских прав — права на долю в виде квартиры в инвестиционном договоре. Обстоятельство принадлежности истцу права на опротестовываемые имущественные права устанавливаются судом перед ответчиком и другими лиц.

По объектам незавершенного строительства,(для всех случаев), предлагается предъявлять исковое заявление о признании права на часть собственности в инвестиционном договоре в виде конкретной площади, т.к., имея вступившее в абсолютно законную силу судебное решение по такому делу, субъект этого процесса может быть уверен, что его право на получение этой, профинансированной им площади, закреплено за ним судом. В следствии такого судебного решения участник приобретает необходимое право на долю в инвестиционном договоре и никто не может лишить субъекта соинвестиционного процесса (участника) этого права как достигнутого результата инвестиционной деятельности. ситуация очень злободневна, поскольку недостроенных объектов достаточно довольно много в различных регионах, а права субъектов соинвестиционного процесса никак не защищены.

В случае если участник приобретает решение суда о признании за ним прав на долю в инвестиционном договоре в виде квартиры и право на получение ее в собственность по окончании строительства, то объект права прикрепляется по его принадлежности к главному соинвестиционному договору (контракту).

Осуществление решения суда выполняется по достижению ввода строения в эксплуатацию и обмеров БТИ, затем, на полном абсолютно законном основании участник может вселяться в выстроенную квартиру(площадь), на которую он получил право согластно судебному вердикту. В случае если клиент строительства не спешить с представлением нужного комплекта материалов в регистрационный компанию, чтобы участник долевого строительства имел возможность зарегистрировать собственные собственности на квартиру, то участник может, основываясь на уже имеющемся решении суда о признании его прав, предоставить иск о признании уже собственности, а позже, основываясь на решении суда по этому делу, зарегистрировать собственные права в УФРС (управление Федеральной регистрационной работы).

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

Комментируемый Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем, возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).

В целом Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам, связанным с долевым строительством.

1. Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:

— о признании права собственности на объект долевого строительства;

— о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.

Приведенное разъяснение Президиума Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о признании права собственности на объект долевого строительства.

Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется). Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома. В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.

После того как застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии исковых заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.

Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 14520/12.

См. подробнее: Аналитический обзор от 3 октября 2013 года >>>

В п. 2 Обзора Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что требования граждан — участников долевого строительства подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением денежных требований и требований о передаче жилых помещений, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

В частности, исковые требования о возмещении убытков, вызванных некачественным строительством, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком, о компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.

Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание, что указанные требования не могут относиться к требованиям, перечисленным в п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика:

— если квартира, как объект долевого строительства, передана застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи;

— если право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за участником долевого строительства.

Отметим, что приведенное разъяснение закономерно согласуется с ранее данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее — Постановление N 17), согласно которому дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.

Аналогичный подход по вопросу подведомственности исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда можно встретить в актах судов общей юрисдикции.

— Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 N 71-КГ12-5;

2. Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве

Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.

В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.

Данные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда РФ, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 «>Письме от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13.

В этих ситуациях гражданин вправе на основании ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства, возврата переданных ему денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Кроме того, Верховный Суд РФ напомнил, что к таким отношениям может применяться законодательство о защите прав потребителей, если они вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Специальные меры защиты интересов потребителей, включая возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя, будут применяться в ситуации, когда застройщик пытается обойти нормы Закона о долевом строительстве (п. 8 Обзора).

Нельзя не отметить, что в настоящее время Закон о защите прав потребителей применяется к предварительным договорам (п. 4 Постановления N 17). До принятия этого Постановления практика судов общей юрисдикции не была единообразной.

См. подробнее: Аналитический обзор от 24 июля 2012 года. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» >>>

Если изначально квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но затем права на получение этого объекта недвижимости были уступлены гражданину, желавшему приобрести его именно с потребительскими целями, то в таком случае к отношениям между цессионарием и застройщиком должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (п. 10 Обзора).

Допускается привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, п. 11 Обзора). В данных случаях положения Закона о долевом строительстве не применяются.

Также Верховный Суд РФ указал, что действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке (п. 12 Обзора).

3. Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Это интересно: Задолженность за жилищно-коммунальные услуги подлежит взысканию как с собственника квартиры, так и с члена его семьи. Решение суда

В нескольких разъяснениях, содержащихся в рассматриваемом Обзоре, Верховный Суд РФ отходит от общего принципа, согласно которому по спору, вытекающему из договорных отношений, могут возникать только договорные требования. Поскольку дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является крайне важной, Верховный Суд РФ счел возможным удовлетворять вещные иски приобретателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать лишь надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве, возмещения убытков и других специальных санкций. Однако подобные требования в ряде случаев могут остаться неисполненными ввиду фактического банкротства застройщика.

Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В частности, такие нарушения Закона о долевом строительстве могут иметь место при покупке будущих квартир по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Как разъясняется в Обзоре, в этой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома (п. 14 Обзора). В этой ситуации согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Для обеспечения интересов дольщиков, которые должны получить по договору участия в долевом строительстве квартиры, свободные от прав третьих лиц, Верховный Суд РФ фактически ввел запрет на обременение залогом банка (иных лиц) таких квартир, в том числе в составе объекта незавершенного строительства (п. 15 Обзора).

Верховный Суд РФ указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (п. 16 Обзора).

Данное решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.

Если строительство многоквартирного дома, который зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта незавершенного строительства, не окончено, граждане могут требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием предварительной оплаты (п. 17 Обзора). Данный вывод следует из того, что раздел объекта инвестиционной деятельности (многоквартирного дома) в натуре до его ввода в эксплуатацию невозможен, в связи с чем невозможно и признание права собственности за покупателями на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче гражданам после завершения строительства. Верховный Суд РФ подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.

В п. 17 Обзора также делается важный вывод о том, что законодательство об инвестиционной деятельности не может применяться к отношениям по приобретению квартиры гражданами в непредпринимательских целях.

Признание права собственности на квартиру в случае сложившихся с застройщиком отношений, регулируемых законом об участии в долевом строительстве

ТРЕБОВАНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И / ИЛИ НА ДОЛЮ В ПРАВЕ

Верховный Суд РФ разъяснил, что суды рассматривают требования:

— о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости;

— о признании права собственности на долю в праве собственности на многоквартирный дом, иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче гражданину объект долевого строительства.

Различие в данных требованиях зависит от того получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

Если же строительство завершено и дом введен в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от передачи (например, требует дополнительной уплаты средств, выше цены договора), то возможно признание права собственности на объект долевого строительства.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания:

— факта совершения сделки и ее действительности

— исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет;

— передачи объекта долевого строительства истцу;

— факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства

— факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил;

— других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

СТРОИТЕЛЬСТВО ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ НЕ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Нарушение застройщиком положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Так между Ф. и ООО «СФ-Инвестиции» одновременно были заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры в строящемся ООО «СФ-Инвестиции» доме, ее цена и срок заключения основного договора, а также договор займа на эту же сумму. Дом построен и введен в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру Ф. не мог ввиду того, что договор участия в долевом строительстве с ним не заключался.

Решением районного суда удовлетворены исковые требования Ф. к ООО «СФ-Инвестиции» о признании права собственности на указанную квартиру.

Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться Федеральным законом»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.

2. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

При рассмотрении районным дела по иску Г. к ООО о признании права собственности на квартиру установлено, что по предварительному договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком, истец профинансировал строительство надстройки третьего и четвертого этажей многоквартирного дома в целях приобретения в собственность однокомнатной квартиры.

Строительство дома фактически завершено, ответчик уклоняется от заключения основного договора, дом не введен в эксплуатацию, установленный предварительным договором срок завершения строительства истек.

Решением суда исковые требования Г. удовлетворены, за истцом признано право собственности на квартиру в оконченном строительством многоквартирном доме.

При принятии решения суд, руководствуясь положениями статей 130, 218 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,статей 15, 16, 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру.

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПРИ НЕЗАВЕРШЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана .

Между П., П. и ООО «Инвестпроект» заключен договор участия в долевом строительстве. Обязательства по уплате цены договора П. и П. исполнены в полном объеме. В определенный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены.

При рассмотрении дела по иску П. и П. к ООО «Инвестпроект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре участия в долевом строительстве, районный суд на основании статей 128, 130 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пришел к выводу о том, что истцы вправе до окончания строительства дома требовать признания за ними права на незавершенный строительством объект.

Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истцы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта — конкретной квартиры в многоквартирном доме.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного исковые требования П. удовлетворены.

2. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Между С. и ЗАО подписан договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате цены квартиры С. выполнила полностью. ЗАО в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда города Москвы за С. было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по указанному в договоре адресу в виде квартиры с определенными в договоре характеристиками, а также определен размер этой доли.

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА

Требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства будут рассмотрены судом общей юрисдикции, если требования были предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика.

Это интересно: Выселение собственника из квартиры: основания

Если же в отношении застройщика уже введена процедура наблюдения, то требования должны предъявляться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

По общему правилу, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, должны подаваться требования о включении в реестр кредиторов.

Требования о признании права собственности также могут быть удовлетворены арбитражным судом в рамках дела о банкротстве, но в зависимости от степени завершенности объекта строительства и наличия участников строительства, чье право собственности на объект было ранее признано судом общей юрисдикции.

В данном деле Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

в рамках дела о банкротстве закрытого акционерного общества «Финансовая корпорация» М. обратился с заявлением о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. , вл. , в виде трехкомнатной квартиры №, общей площадью кв.м.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2014 заявление удовлетворено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.07.2014 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменил, в удовлетворении требования М. отказал.

М. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит постановление арбитражного суда округа отменить.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, выступлениях присутствующих в судебном заседании лиц, участвующих в деле, и их представителей, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что оспариваемый судебный акт арбитражного суда округа подлежит отмене, а определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции — оставлению в силе по следующим основаниям.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, между Правительством г. Москвы и обществом «Финансовая корпорация» 02.06.2004 заключен инвестиционный контракт № ДЖП.04.СВАО.00595, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: ул. , вл.

На основании указанного контракта 09.03.2006 между обществом «Финансовая корпорация» (продавцом) и М. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи, объектом которого выступила трехкомнатная квартира в названном жилом доме.

Оплата по данному договору произведена покупателем в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.

Впоследствии договорные отношения между обществом «Финансовая корпорация» и М. были переоформлены и стали регулироваться договором долевого участия в строительстве, по условиям которого общество обязалось передать М. трехкомнатную квартиру.

Цена объекта инвестирования определена сторонами в размере рублей.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 общество «Финансовая корпорация» признано застройщиком, в отношении него применены правила § 7 главы IX Закона о банкротстве.

На момент разрешения настоящего спора судом первой инстанции жилой дом не был введен в эксплуатацию, строительные работы завершены на 90 процентов.

До банкротства общества «Финансовая корпорация» основная часть граждан — участников строительства обратилась в суды общей юрисдикции с исками к обществу о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся гражданам квартир в этом доме.

Как установили арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, подобного рода требования были удовлетворены в отношении этой части инвесторов. При этом суды общей юрисдикции исходили из смысла разъяснений, данных в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Принимая решение об удовлетворении требования М., суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, исходил из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан — участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени защиты как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Так, при банкротстве общества «Финансовая корпорация» требования граждан, подавших заявления в суды общей юрисдикции, были удовлетворены, тогда как аналогичное требование М., предъявленное в арбитражный суд, оставлено без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности общества «Финансовая корпорация» Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что в данном случае права и законные интересы М. подлежат судебной защите путем закрепления за ним наряду с иными гражданами — участниками строительства статуса участника общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Подробнее о банкротстве застройщиков смотрите следующие материалы:

Признание права собственности на квартиру в недострое

Признание права собственности на квартиру в новостройке возможно только через суд. Необходимость в признании права собственности на квартиру в новостройке может быть обусловлена множеством факторами, среди которых чаще всего являются:

заключение с дольщиком вместо договора участия в долевом строительстве иного договора (предварительного договора купли-продажи, инвестиционного и т.д.), заставляет в последующем дольщика обращаться в суд для признания права собственности на недострой;
наступление заморозки в строительстве часто приводит к необходимости дольщика признать право собственности на недострой даже в случае заключения с застройщиком договора участия в долевом строительстве;
просрочка в сдаче квартиры, особенно на длительный срок также является основанием для подачи иска о признании права собственности;
начало процедуры банкротства в отношение застройщика подталкивает дольщика к обращению в суд за защитой своих прав.

Вышеуказанные причины не являются исчерпывающими, но наиболее частыми и правильными для обращения в суд для признания права собственности на квартиру или долю в квартире в недостроенном доме.

Какие требования через суд можно предъявить дольщику одновременно с иском о признании права собственности

Через суд можно потребовать признание права собственности на всю квартиру, если дольщик является единственным инвестором, признание права собственности на долю в квартире (пример, дольщик оплатил только половину стоимости квартиры, в этом случае он может потребовать признания права собственности на ½ долю в квартире). При предъявлении требования о признании права на квартиру или долю в ней, не нужно отдельно требовать признания права в доли совместной собственности будущих жильцов (лестничные площадки, придомовая территория).

Одновременно с подачей иска о признании права собственности, дольщик имеет право требовать:

взыскание неустойки за просрочку в сдаче обусловленную договором квартиру, если просрочка фактически произошла;
взыскание морального вреда за просрочку в завершении строительства или за то, что вместо договора участия в долевом строительстве с ним подписан иной договор;
почтовые издержки, расходы на представителя.

Все эти требования могут быть указаны в иске о признании права собственности в недострое.

Определение подсудности при подаче иска о признании права собственности на недострой

Согласно пункту 9 ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве” к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Таким образом, если дольщиком выступает гражданин, приобретающий квартиру для личных целей, то эти правоотношения подпадают по действие ФЗ “О защите прав потребителей” в той мере, в которой они не урегулированы ФЗ “О долевом строительстве…”, поскольку определение подсудности не регулируется указанным законом, нужно использовать п.2 ст.17 ФЗ “О защите прав потребителей”, который предоставляет дольщику право выбора: подают в суд по своему месту жительства, месту нахождения ответчика, месту заключения договора и т.д.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Вышеуказанная подсудность является ошибочной, поскольку не учитывается п. 5 “Обзора”, который указывает на то, что при подаче иска о праве собственности, необходимо руководствоваться статьей 30 ГПК — подавать иск по месту нахождения объекта строительства в том числе и незавершенного.

В силу статей 23, 24 ГПК РФ, иски о признании права собственности нужно подавать не в мировой суд, а в районный.

Если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то исковое заявление о признание права собственности на квартиру в незавершенном строительстве необходимо подавать в суд, где ведется дело о банкротстве (п.1 ст. 201.4 ФЗ “О банкротстве”).

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на квартиру в недострое

При подаче иска о признании права собственности на недострой возникает вопрос о необходимости оплаты государственной пошлины и определения её размера. Многие дольщики при подаче подобного иска полагают, что они освобожденны от уплаты госпошлины, поскольку применяется пункт 3 статьи 17 ФЗ “О защите прав потребителей”.

Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Также ссылаясь на пп.4 п.2 ст. 333.36 НК РФ, который указывает на то, что истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей освобождены от уплаты государственной пошлины.

При подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи ( в том числе и истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей ), освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Это интересно: Квартира по военной ипотеке: как купить жилую площадь, можно ли сдавать купленную или взятую на субсидию недвижимость и на сколько реально оформить покупку у родителей и каковы требования

Согласно Письму ФНС России от 01.08.2012 N ЕД-4-3/12767@ «О размере государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности на дом и земельный участок», при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений, содержащих требования о признании права собственности на недвижимое имущество, связанного с последующей регистрацией этого права, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Кодекса в зависимости от стоимости имущества, как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.

При расчете государственной пошлины необходимо использовать пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ.

1) при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска:

Особенность рассмотрения спора о признании права собственности в недострое

Верховный суд в “Обзоре” допускает вынесение решения о признании права собственности в недострое при наличии одного из двух условий: если застройщик ко времени рассмотрения дела в суде не получил разрешение на ввод помещения в эксплуатацию или строительство дома не завершено.

В ходе процесса, необходимо доказать наличие сделки и ее действительность. Дольщику необходимо доказать факт передачи указанных в договоре денежных средств застройщику.

Суд должен запросить информацию в регистрирующий орган о наличие зарегистрированных прав у третьих лиц на спорное имущество. Если будет установлено, что имеются такие лица, то они должны быть привлечены к процессу.

Необходимо, чтобы спорная квартира находилась в построенной части дома и была учтена органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства (п. 16 “Обзора”).

Истцу необходимо доказать, что организация привлекающая денежные средства дольщиков являлась сама застройщиком, либо была наделена соответствующими полномочия от него. В противном случае суд может отказать в признание права собственности на недострой.

Применяем № 214-ФЗ на практике. Часть первая

Этот закон всесторонне регулирует долевое строительство. Если в нем встречаются «болевые» моменты, то разъяснять их рекомендовано в суде. Именно такие «тонкости» нас и заинтересовали. Их изучение позволит избежать «подводных камней» при покупке квартиры в строящемся доме.

4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Обзор). Обзор — это сборник наиболее показательных судебных дел, которые были рассмотрены. Для простых граждан данный документ будет интересен тем, что если у них возникнет аналогичная ситуация по договору долевого участия в строительстве, то ответы на вопросы — что ждет, и что делать — они смогут найти здесь.

Кроме того, в Обзоре рассматриваются ситуации, когда привлечение денежных средств граждан для строительства объектов происходит посредством иных сделок, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ).

Ниже приведены выдержки из Обзора, а именно выводы по судебным делам.

ПРАКТИКА СУДОВ, ПО ДЕЛАМ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ С ЗАСТРОЙЩИКОМ, О РАСПРОСТРАНЕНИИ ДЕЙСТВИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 214-ФЗ НА ЗАКЛЮЧЕННЫЕ ГРАЖДАНАМИ ДОГОВОРЫ И ПРИЗНАНИИ СОБСТВЕННОСТИ

1. В случае если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, вопрос о возможности применения Федерального закона № 214-ФЗ разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство.

То есть, если застройщик осуществлял строительные работы на переданном в аренду земельном участке фактически с 2004 года на основании разрешения на строительство, которое хотя прямо и не предусматривало возведение объекта капитального строительства, однако давало право на производство подготовительных работ, являющихся неотъемлемой частью и начальным этапом строительных работ по возведению многоквартирного жилого дома, то на это разрешение и следует ориентироваться при урегулировании вопроса о применении к отношениям Федерального закона № 214-ФЗ.

2. В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом № 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Право на привлечение денежных средств граждан на строительство объектов недвижимости допускается:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска жилищных сертификатов в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные лица брать у Вас денежные средства на строительство объектов недвижимости не вправе.

3. При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (с 01.01.2014) и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Предварительный ДДУ приравнивается к обычному ДДУ, если:

1) в ДДУ установлены существенные условия (их 5, и они указаны выше);

2) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) либо на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок;

3) у застройщика получено в установленном порядке разрешение на строительство, опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация.

4) застройщик зарегистрировал право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, либо договор аренды, договор субаренды такого земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

4. К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей ПРИМЕНЯЕТСЯ.

То есть, если первоначально участником долевого строительства было юридическое лицо, а затем оно переуступило свои права по ДДУ физическому лицу, то согласно части 9 статьи 4 названного Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, им не урегулированной.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам — участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей» (статья 15).

Другими словами, если гражданин приобрел квартиру по переуступке от юридического лица, то к нему будет применяться Федеральный закон № 214-ФЗ и Закон РФ «О защите прав потребителей».

5. Федеральным законом № 214-ФЗ допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

6. Нарушение застройщиком положений Федерального закона № 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Иначе говоря, если между гражданином и застройщиком не было заключено договора участия в долевом строительстве, а денежные средства на строительство квартиры были уплачены застройщику, например по предварительному договору купли-продажи, то суд признаёт, как правило, право собственности на квартиру за гражданином.

7. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

То есть если судом будет установлено, что по предварительному договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком (застройщиком), истец профинансировал строительство квартиры в многоквартирном доме в целях приобретения ее в собственность, строительство дома фактически завершено, ответчик уклоняется от заключения основного договора, дом не введен в эксплуатацию, а установленный предварительным договором срок завершения строительства истек, иск о признании права собственности на квартиру в оконченном строительством многоквартирном доме будет удовлетворен.

Таким образом, покупатели могут получить свои почти достроенные квартиры в собственность через суд.

8. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Например, между П. (дольщик) и ООО (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве. Денежные средства перечислены по договору полностью. В определенный договором срок, жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в регистрирующий орган застройщиком не представлены.

С учетом изложенного исковые требования П. о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры удовлетворены.

Проще говоря, покупатели могут получить свои даже недостроенные квартиры в собственность через суд.

Статья написана по материалам сайтов: priznanie-prava.ukrat.ru, zakon.ru, legal-union.ru, moj-jurist.ru, razned.ru.