Узаконивание пристроенного балкона — сохранение квартиры в перепланированном состоянии

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Науменко Л.А.,

судей Тертишниковой Л.А., Костогладовой О.Г.,

при секретаре Ахроменко А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело иску Криворотовой С. А. к администрации Центрального района города Барнаула Алтайского края о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии

по апелляционной жалобе Криворотовой С. А. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 15 октября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., судебная коллегия

Криворотова С.А. обратилась в суд с иском к администрации Центрального района г. Барнаула Алтайского края, просила сохранить квартиру N ***, расположенную в жилом доме по адресу: адрес» в переустроенном и перепланированном состоянии согласно выписке из технического паспорта, составленного АКГУП Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» по состоянию на ДД.ММ.ГГ.

В обоснование требований ссылалась на то, что является собственником указанной квартиры, с целью повышения уровня комфортности квартиры ею самовольно проведены работы по перепланировке и переустройству квартиры, которые не задели несущих конструкций каркаса и перекрытий здания.

Площадь квартиры до перепланировки составляла: общая — «данные изъяты» кв.м, жилая — «данные изъяты» кв.м, площадь балконов, лоджий, террас «данные изъяты» кв.м.

После перепланировки общая площадь квартиры составляет «данные изъяты» кв.м, жилая площадь «данные изъяты» кв.м, площадь балконов, лоджий, террас «данные изъяты» кв.м.

Выполненные перепланировка и переустройство квартиры не привели к снижению работоспособности, прочности и устойчивости основных строительных конструкций здания, соответствуют действующим нормам, правилам и стандартам для жилых домов, что подтверждается техническим заключением ООО «Архпроект+».

Истец обратился в администрацию Центрального района г. Барнаула с заявлением о согласовании указанных перепланировки и переустройства квартиры, однако постановлением от ДД.ММ.ГГ. *** «Об отказе в согласовании самовольно выполненных перепланировки и переустройства квартиры N *** в жилом доме по адресу: «адрес»» в согласовании отказано, в связи с чем истица обратилась в суд.

В ходе рассмотрения дела администрация Центрального района г. Барнаула представила письменный отзыв, в котором исковые требования не признала, ссылаясь на то, что работы по присоединению и утеплению лоджии являются реконструкцией объекта капитального строительства.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований Криворотовой С.А. отказано.

В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на техническое заключение ООО «Архипроект+» считает возможным сохранение перепланировки в спорной квартире возможно, указывает, что выполненные ею перепланировка и переустройство квартиры не привели к снижению работоспособности, прочности и устойчивости основных строительных конструкций здания, при этом не нарушены действующие нормы, правила и стандарты для жилых домов, не нарушены законные интересы третьих лиц и не представляют угрозы для жизни и здоровья людей. С учетом изложенного, ссылаясь на ст. ст. 209 , 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 4 п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации просит принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Стороны, третье лицо в судебное заседание не явились, не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с положениями ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 29, ч. ч.5 , 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения являются самовольными в случае их проведения без получения решения соответствующего органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из материалов дела, Криворотова (до заключения брака Г.) С.А. является собственником жилого помещения — квартиры, расположенной по адресу: «адрес» на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГ, право собственности истицы обременено ипотекой в силу закона (л.д.6).

Согласно кадастровому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГ однокомнатная квартира по адресу: «адрес» имела площадь (включая холодные помещения) «данные изъяты» кв.м., общую — «данные изъяты» кв. м. (л.д. 6-8) и состояла из комнаты *** площадью «данные изъяты» кв.м., кухни *** «данные изъяты» кв.м., коридора *** «данные изъяты» кв.м., санузла *** «данные изъяты» кв.м., а также лоджии *** (л.д.8).

Согласно выписке из технического паспорта на спорную квартиру по состоянию на ДД.ММ.ГГ в указанном жилом помещении выполнены самовольные перепланировка и переустройство, в результате общая площадь квартиры составила «данные изъяты» кв.м., жилая- «данные изъяты» кв.м., лоджий — «данные изъяты» кв.м. Квартира преобразована в двухкомнатную, состоит из двух жилых комнат с площадями «данные изъяты» кв.м. и «данные изъяты» кв.м., кухни — «данные изъяты» кв.м., санузла — «данные изъяты» кв.м., коридора — «данные изъяты» кв.м. Жилая комната *** площадью «данные изъяты» кв.м. включает в себя бывшую лоджию (л.д. 9-13).

Согласно техническому заключению ООО «Архпроект+» от ДД.ММ.ГГ в квартире на момент обследования выполнены следующие работы:

-демонтирована перегородка с дверным проемом между бывшими помещениями передней *** и кухни N ***;

-на площадях указанных помещений установлены новые перегородки из листов гипсокартона по каркасу из металлических профилей, которым выгорожены помещения передней *** площадью «данные изъяты» кв.м, кухни-ниши *** площадью «данные изъяты» кв.м. и жилой комнаты *** площадью «данные изъяты» кв.м;

-стены совмещенного санузла *** облицованы глазурованной керамической плиткой, при этом его площадь уменьшилась с «данные изъяты» кв.м до «данные изъяты» кв.м;

-бывшая лоджия *** утеплена и присоединена к жилой комнате *** путем демонтажа оконного блока и несущего подоконного участка наружной стены из газобетона, который демонтирован до уровня пола квартиры;

-утепление пола лоджии выполнено путем укладки 2-х слоев пенополистирольных плит толщиной по «данные изъяты» По ним уложены два слоя полиэтиленовой пленки, между которыми устроена цементно-песчаная армированная стяжка слоем 40 мм. Пол облицован влагостойкой керамической плиткой;

-утепление потолка лоджии выполнено путем подшивки к железобетонной плите каркаса из деревянных брусков сечением 30×50 мм с шагом 500 мм и установкой в полость каркаса двух слоев пенополистирольных плит толщиной по 50 мм. Каркас со стороны помещения подшит листами гипсокартона, на которые уложены два слоя полиэтиленовой пленки;

-утепление вертикального ограждения лоджии выполнено аналогично утеплению потолка;

-остекление лоджии выполнено пластиковыми блоками из ПВХ-профилей с двухкамерными стеклопакетами;

-заглушён кладкой из газобетонных блоков на цементно-песчаном растворе дверной проем бывшего выхода на лоджию *** из жилой комнаты N ***, при этом дверной блок демонтирован;

-в совмещенном санузле *** установлены угловая ванна, раковина и унитаз;

-в кухне-нише *** установлена раковина.

Площади квартиры до перепланировки составляли: общая площадь «данные изъяты» кв.м, жилая площадь «данные изъяты» кв.м, площадь балконов, лоджий, террас «данные изъяты» кв.м . После перепланировки составили — общая площадь «данные изъяты» кв.м, жилая площадь «данные изъяты» кв.м, площадь балконов, лоджий, террас 0,0 кв.м. (л.д. 16-27).

Постановлением администрации Центрального района г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ Криворотовой С.А. отказано в согласовании самовольной перепланировки и переустройства квартиры по указанному адресу (л.д. 15).

Разрешая спор при установленных обстоятельствах, суд первой инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что истицей была произведена реконструкция жилого помещения с созданием нового объекта недвижимости, в связи с чем положения ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы и отказал в удовлетворении иска.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции в части произведенных истицей работ по присоединению лоджии к жилой комнате по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также включает в состав общего имущества ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома.

Конкретизируя положения указанных норм, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 относят балконные плиты к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома.

В соответствии с подпунктами 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 балкон (лоджия) является несущей конструкцией.

Из ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что площадь лоджии не входит в общую площадь жилого помещения, т.е. площадь лоджии до реконструкции не включалась в общую площадь квартиры истицы.

Согласно п. 4 Требований к определению площади здания, помещения (утверждены Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 г. N 531, зарегистрирован в Минюсте РФ 07.11.2011 г. N 22231) площадь лоджий включается в площадь здания.

В соответствии с п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170) использование балконов и лоджий не по назначению не допускается.

Таким образом, лоджия, которую истица присоединила к жилой комнате своей квартиры, являлась частью объекта капитального строительства — многоквартирного жилого дома, в результате присоединения лоджии изменилось назначение данного помещения, за счет уменьшения размера общего имущества увеличилась общая площадь квартиры, принадлежащей истице на праве собственности, изменились параметры площадей жилого дома как объекта капитального строительства, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого дома.

Таким образом, изменились параметры объекта капитального строительства — многоквартирного жилого дома, его частей (площади), что по смыслу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является реконструкцией.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а также реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме возможны лишь при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ( ч.3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доказательств, подтверждающих согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на произведенную реконструкцию, истицей не представлено.

При таких обстоятельствах доводы жалобы истицы о том, что работы по присоединению бывшей лоджии *** к жилой комнате *** являются работами по переустройству и перепланировке квартиры, которые не нарушают прав и законных интересов других лиц, основанные на техническом заключении ООО «Архпроект+», подлежат отклонению, как основанные на неверном понимании норм права, а также не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Положения ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истица, к данным правоотношениям не применимы.

Из разъяснений, данных в п. 28 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, как верно указал суд первой инстанции, оснований для узаконения результата работ, связанных с присоединением лоджии к жилой комнате путем демонтажа оконного блока и несущего подоконного участка наружной стены и сохранения принадлежащего истице жилого помещения в реконструированном состоянии не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что часть выполненных истицей работ это работы по перепланировке и переустройству жилого помещения, которые могут быть легализованы в соответствии с положениями ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

Согласно п. 1.7.1 указанных Правил, переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

На основании указанных норм к работам по переустройству и перепланировке квартиры, расположенной по адресу: «адрес», относятся:

— демонтаж перегородки с дверным проемом между бывшими помещениями передней *** и кухни N ***

— установка на площадях указанных помещений новых перегородок из листов гипсокартона по каркасу из металлических профилей, которым выгорожены помещения передней *** площадью «данные изъяты» кв.м, кухни-ниши *** площадью «данные изъяты» кв.м. и жилой комнаты N ***

— демонтаж дверного проема — бывшего выхода на лоджию *** из жилой комнаты *** — с заглушением его кладкой из газобетонных блоков на цементно-песчаном растворе;

— установка в совмещенном санузле *** угловой ванны, раковины и унитаза;

— установка раковины в кухне-нише N ***.

Доказательств, опровергающих техническое заключение в указанной части, ответчиком не представлено.

Учитывая, что указанные работы относятся к переустройству и перепланировке жилого помещения, соответствуют строительным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью, судебная коллегия считает возможным сохранить жилое помещение в переустроенном и перепланированном состоянии, легализовав результаты данных работ.

Следовательно, решение суда в части отказа в удовлетворении требований Криворотовой С.А. о сохранении результатов вышеперечисленных работ подлежит отмене с удовлетворением иска в указанной части.

При этом судебная коллегия отмечает, что работы по облицовке стен совмещенного санузла *** глазурованной керамической плиткой не могут быть отнесены ни к перепланировке, ни к переустройству и не требуют легализации.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса . В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что исковые требования Криворотовой С.А., которые судебная коллегия частично удовлетворяет, носят неимущественный характер, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 200 рублей.

Оставить решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 15 октября 2014 года без изменения в части отказа в удовлетворении иска Криворотовой С. А. о сохранении квартиры N ***, расположенной в жилом доме по адресу: «адрес», в реконструированном состоянии в связи с присоединением лоджии, в остальной части указанное решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, удовлетворить апелляционную жалобу истицы Криворотовой С. А. частично.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования Криворотовой С. А. удовлетворить частично.

Сохранить квартиру, расположенную по адресу: «адрес» общей площадью «данные изъяты» кв.м., жилой площадью «данные изъяты» кв.м. в переустроенном и перепланированном состоянии согласно техническому паспорту, составленному АКГУП Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» по состоянию на ДД.ММ.ГГ, за исключением площади присоединенной лоджии.

Отказать в удовлетворении иска Криворотовой С. А. о сохранении квартиры, расположенной по адресу: «адрес», в реконструированном состоянии в части присоединения лоджии ( *** по кадастровому паспорту N ***) к жилой комнате (N *** путем демонтажа оконного блока и подоконного участка наружной стены из газобетона, который демонтирован до уровня пола.

Взыскать с администрации «адрес» в пользу Криворотовой С. А. судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме «данные изъяты» рублей».

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Спор о балконе: ВС рассказал, как узаконить перепланировку

Автор: Алина Михайлова

В Жилищном кодексе указан порядок проведения перепланировки и переустройства общего имущества собственников многоквартирного дома. Если оно реконструируется, нужно согласие не менее 2/3 всех собственников, если уменьшается – согласие 100% собственников. При этом к общему имуществу относятся не только лестничные площадки, лифты и шахты, но даже крыша и балконы. Чаще всего с ними и возникают проблемы.

Инга Аристова* имеет в собственности квартиру. Без соответствующих разрешений и согласований она увеличила в ней балкон, над балконом смонтировала козырёк, демонтировала часть стены. Администрация города, на территории которого находится квартира Аристовой, неоднократно направляла ей предписания о приведении балкона в прежнее состояние. Поскольку они так и не были исполнены, администрация обратилась в суд с иском о продаже указанного жилья с публичных торгов.

Собственники квартиры снизу присоединились к этому иску. Они жаловались, что козырек на балконе Аристовой полностью перекрывает им обзор, и требовали все демонтировать.

Аристова подала встречный иск – о сохранении вышеуказанной квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии. Она предоставила несколько заключений, согласно которым переделки не нарушают конструктивно-прочных характеристик здания, не угрожают жизни и здоровью, соответствуют действующим нормам и правилам (строительным, санитарным, пожарным и прочим). Она пояснила, что уже пыталась узаконить балкон в Межведомственной комиссии администрации города, но получила отказ.

Октябрьский районный суд г. Краснодара встал на сторону Аристовой. Он сослался на заключения экспертов, а также обратил внимание, что истцы не представили доказательств нарушения их прав произведенной перепланировкой. Тогда истцы обратились в Краснодарский краевой суд. Тот определил провести повторную экспертизу. Ее результаты были такими же, как и результаты предыдущих экспертиз. Кроме того, Аристова представила согласие 49 собственников других квартир и владельца нежилого помещения в этом доме на сохранение в перепланированном состоянии своего жилья. На основании этих доказательств апелляция оставила решение суда первой инстанции в силе.

Однако Верховный суд с ними не согласился. Он напомнил: переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, – ни того, ни другого у Аристовой нет (ч. 1 ст. 26 ЖК). Кроме того, балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. А уменьшение размера такого имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме (ч. 3 ст. 36 ЖК). При этом 57 собственников многоквартирного дома категорически возражают против расширения балкона и его присоединения к квартире – их коллективное обращение имеется в материалах дела. Таким образом, Аристова не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры. Поэтому ВС определил отменить решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 18-КГ17-164).

Ранее по аналогичным делам ВС приходил к тем же выводам (№ 18-КГ17-8, № 18-КГ17-199). «В то же время в практике встречается уникальный прецедент, когда собственнику удалось обойти требование о получении 100% согласия на уменьшение общего имущества (№ ВАС-7959/09)», – сообщила к.ю.н., доцент, советник компании ALTHAUS Group Сусана Киракосян.

2 марта 2017, 07:51 Прорубить окно в квартиру: Верховный суд разъяснил особенности перепланировки 25 июля 2017, 13:44 В России ужесточат ответственность за незаконную перепланировку помещений 27 июля 2015, 14:00 Перепланировка жилья: когда самостоятельность во вред

«Приведенная ВС аргументация и сделанные на ее основе выводы не подлежат сомнению. Напротив, вызывают вопросы решения нижестоящих судов, которые проигнорировали сразу два существенных нарушения. Во-первых, не было проведено обязательное согласование такой перепланировки. Во-вторых, не были получены согласия всех собственников многоквартирного дома», – заявила старший юрист ФБК Право Марина Баландина. «Среди собственников помещений распространено заблуждение: «Мой дом – моя крепость». Следуя этому тезису, нерадивые жильцы проводят перепланировку и переустройство в своем помещении за счет уменьшения общего имущества без соответствующих согласований. Очевидно, подобная модель поведения является недобросовестной. Однако при новом рассмотрении ответчик не лишен возможности получить согласие всех собственников», – считает Киракосян. Генеральный директор юридического консоруциума «Высшая инстанция» Иван Шевельков уверен, что в реальности собрать 100% голосов собственников помещений – задача из ряда фантастики. «Любой собственник, не мотивировав свою позицию, может заблокировать всю процедуру, даже не имея реального интереса. Возможно, следует внести правки в п. 2 ст. 40 ЖК и определить иной кворум, необходимый для принятия решения. Хотя это предложение тоже не безупречно – изменится объем вещных прав лиц, голосующих против или не присутствовавших на голосовании, что будет противоречить Конституции и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК (общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности)», – рассуждает Шевельков.

Как узаконить пристройку балкона

Добрый день! Семь лет назад был пристроен балкон на 1 этаже 5-и этажного панельного дома. Проект и разрешение есть, но нет «узаконивания» . Я обратилась в фирму, которая занимается согласованием перепланировок в квартире, заплатила деньги. Специалисты сказали, что 2 года назад был введен закон о запрете пристройки балконов в панельных домах. Но наш был пристроен ранее, есть договор со строительной фирмой, но нет акта приемки работ. Что делать?

Ответы юристов (2)

закон обратной силы не имеет. узаконивайте перепланировку и балкон.

предлагаю обратиться в случае возникновения препятствий в суд.

Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан, например о сохранении жилого помещения — квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку лит. а1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном состоянии и признано право собственности за этими же лицами на самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Владелец недвижимости обращается в архитектурный отдел администрации с заявлением на узаконивание перепланировки. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена.
Специалист БТИ должен выехать по адресу и произвести замеры внесенных изменений. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта.
Необходимо получить разрешения от санитарного надзора, пожарной службы и управляющей компании. Специалисты должны осмотреть переделки и признать, что они соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, не создают опасности для целостности здания, не причиняют неудобств соседям.
Параллельно получению разрешений хозяину квартиры необходимо заказать проект. Его изготовляет либо БТИ, либо специализированное агентство. Важный момент: при узаконивании перестройки через суд простым эскизом не отделаться: нужен именно проект, даже если произведены самые незначительные изменения.

Далее обращаемся в суд…

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

LiveInternetLiveInternet

—Рубрики

• Фан-клуб wolfleo (11)
• Украина (6)
• Ретро-фото (5)
• Интересные факты о кино (3)
• Кулинарные рецепты. Необычные блюда (0)
• (0)
• 18+ для совершеннолетних (624)
• Афоризмы (138)
• Беларусь (48)
• Видео (44)
• Гороскопы (51)
• Детям (298)
• Дизайн, креатив, (207)
• Для дачи (134)
• Для дневника (31)
• Женщины (388)
• Живопись (85)
• Загадки (153)
• Заговоры (197)
• Заготовки на зиму (286)
• Здоровье (379)
• Знаменитости (883)
• Игры (97)
• Иконы (12)
• Интересные факты (3680)
• Разоблачаем легенды и мифы. (105)
• Интересные факты о животных (94)
• Интересные архитектурные сооружения (43)
• Тайны русского языка (8)
• Самые,самые. (7)
• Интересные факты о разных странах (642)
• Япония (27)
• Китай (25)
• Эмиграция (1)
• Искусство (9)
• Исторические личности (445)
• Исторические факты. (632)
• Картинки (290)
• Кино (147)
• Документальный фильм (7)
• Кино.Сериалы (20)
• Кино зарубежное (56)
• Кино СССР (16)
• Кошки (74)
• Кулинарные рецепты. (796)
• Кулинарные рецепты. Мультиварка (21)
• Кулинарные рецепты. Напитки (74)
• Кулинарные рецепты. Рыба (4)
• Кулинарные рецепты.Выпечка (922)
• Пирожки (20)
• Кулинарные рецепты.Закуски (2)
• Кулинарные рецепты.Салаты (160)
• Кулинарные рецепты.Сладкое (78)
• Магия (253)
• Гадание (57)
• Молитвы (28)
• Мужчины (71)
• Мультфильмы (31)
• Народная медицина (523)
• Необычные люди (473)
• Оптические иллюзии (15)
• Оружие (136)
• Полезные советы (1029)
• Аквариум (4)
• Полезные советы для вашего компьютера (57)
• Праздники (99)
• Прикольные животные (23)
• Притчи (6)
• Россия. (308)
• Сделай сам (106)
• Секреты красоты. (243)
• События в мире (144)
• СССР (285)
• Ссылки (81)
• Стихи (128)
• Тесты (45)
• Ужас (320)
• Юмор (2033)
• Из социальных сетей (299)

—неизвестно

—неизвестно

—Я — фотограф

—Поиск по дневнику

—Подписка по e-mail

—Интересы

—Постоянные читатели

—Сообщества

—Статистика

Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)?

Возведение балкона или пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме, также как объединение балкона, лоджии с комнатой квартиры , является реконструкцией здания, так как сопряжено с частичной разборкой внешней несущей конструкции здания. Кроме того, как правило, возведение балкона сопряжено и с разбором подоконного пространства, а если квартира, к которой пристраивается балкон, находится на первом этаже, то возникает необходимость получения согласия собственников помещений дома на использование части земельного участка под

Пристроить балкон к квартире. Какие требования заявлять в суде для узаконивания балкона?

Напомним, что согласно статье 15 ЖК РФ , общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из этого следует, что просить суд признать право собственности на самовольно возведенный балкон не будет корректным и правильным, ведь балкон не является жилым помещением и его площадь не включается в общую площадь квартиры. Кроме того, балкон не является самостоятельным помещением, право на которое может быть зарегистрировано в регистрирующем органе.
Поэтому полагаем, что следует просить суд сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии с учетом возведенного балкона и сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к квартире.
В том случае, если самовольно пристроенный балкон объединен с жилой комнатой, кухней, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась, то следует просить суд признать право собственности на вновь созданный объект — квартиру большей площади по правилам статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Перед обращением в суд, следует озаботиться сбором доказательств, обосновывающих ваши требовния. В частности, необходимы: проект устройства пристройки — балкона, заключения о соответствии установленного балкона всем строительным и санитарным нормам и правилам, решением общего собрания собственников помещений дома о том, что собственники не возражают против сущестующего балкона и сохранении дома в реконструированном виде.

Судебная практика узаконивания пристроенного балкона

Между тем, с вышесказанным не всегда согласуется существующая судебная практика. Есть примеры невероятных решений судов. Например, в одном случае суд указывает, что пристрой балкона является реконструкцией здания и так как не представлено разрешение на строительство, проект, то требование истца о сохранении балкона не может быть удовлетворено.

В другом случае, суд приходит к выводу, что возведение балкона без какой-либо разрешительной документации является перепланировкой и переустройством квартиры и не нарушает прав третьих лиц, а значит, иск о сохранении квартиры (с балконом) в переустроенном и перепланированном виде подлежит удовлетворению.
Некоторые суды в своих решениях оперируют как понятиями » перепланировки, переустройство «, так и » реконструкция «, однако, в итоге рассматривают дело, применяя нормы статьи 29 ЖК РФ , а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Есть примеры удовлетворения исков собственников квартир, пристроивших балконы и пристройки без учета норм ЖК РФ об общей долевой собственности на сформированный под домом земельный участок. Ведь формально пристрой не может быть легализован если он расположен на общем земельном участке в отсутствие согласия всех собственников помещения жилого дома. Согласие на пристройку балкона только собственников соседних квартир по смыслу закона не достаточно.

Следует однако принять во внимание и рациональную составляющую в подобных решениях судов. Формально такие решения, мягко говоря, не совсем соответствуют букве закона, вместе с тем, если пристройка балкона не нарушает ничьих прав и интересов и, согласно заключениям специалистов, обследовавших постройку, не грозит жизни и здоровью, выполнена в соответствии с строительными, санитарными нормами и правилами, не противоречит требованиям пожарной безопасности, то легализация такого балкона представляется разумной и рациональной, ведь пристрой к квартире улучшает жилищные условия граждан.

Но другая сторона монеты менее позитивная — осознание возможности через суд узаконить фактически произведенную реконструкцию здания толкает российского человека на мысль «сначала сделаю, потом посмотрим». Ведь надо признать, что далеко не все пристройки в виде балконов и других сооружения соответствуют требованиям строительных норм, некоторые такие «строения» могут обрушиться в любой момент и такие случаи в практике имеются.

Итак, приведем примеры решений судов, где суд пришел к выводу о том, что возведение балкона не нарушает ничьих прав и соответствует всем требованиям и нормам, а потому решениями судов пристрои балкона узаконены.

По другому делу суд установил следующее. Был демонтирован балкон и на его месте возведена пристройка. Пристройка на месте балкона к квартире производилась также без проектной документации. Заключением установлено, что перепланировка и пристройка столовой не затрагивают конструктивных элементов основных сетей водоснабжения, канализации, газоснабжения и теплоснабжения жилого дом литер «А» в целом, а соответственно не создает негативных последствий. Перепланировка в квартире произведена в целях повышения уровня ее благоустройства и удобства эксплуатации, перепланировка и возведенная пристройка соответствуют строительным нормам и правилам.
Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 2 августа 2012 года постановлено сохранить в переустроенном и перепланированном состоянии жилое помещение — квартиру, состоящую из следующих помещений: .

Представляет интерес следующее решение суда

С целью улучшения условий проживания истица без согласования с Администрацией произвела перепланировку квартиры в виде монтажа конструкции балкона. Демонтирован фрагмент наружной кирпичной стены под оконным проемом квартиры для организации дверного проема для сообщения с проектируемым балконом, выполнен монтаж конструкции балкона.
Решением Октябрьского районного суда г. Омска от 22.11.2011г. по делу № 2 – 3730/2011г. исковые требования удовлетворены. Суд привел в решении следующие доводы.
Выполненная реконструкция квартиры не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства, что подтверждается материалами дела, с учетом положений ст. 25 ЖК РФ является перепланировкой и переустройством спорного жилого помещения.
Заключениями специалистов подтверждается, что перепланировка и переустройство спорного жилого помещения не затронула его конструктивных особенностей, произведена с целью улучшения жилищных прав и законных интересов проживающих в нём граждан, не создаёт угрозу их жизни или здоровью
Истица осуществила пристройку лоджии к квартире на земельном участке под домом, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, в том числе и ей, с согласия соседей прилегающих квартир, что подтверждается заявлением.

Как происходит перепланировка балкона

Не все люди довольны площадью своей квартиры. Поэтому они ищут доступные варианты ее расширения. Одним из вариантов является присоединение к комнатам нежилых помещений.

Согласование перепланировки балкона требуется практически во всех случаях. Они прописаны в законодательных актах. Для проведения процедуры потребуется собрать необходимые документы и посетить компетентные органы.

Какими нормативными документами регулируется переустройство квартиры

Объединение с комнатой балкона считается по закону не перепланировкой, а реконструкцией. В этом случае изменяется назначение площади. Ведь в данном случае помещение, которое ранее было вынесено на улицу, становится жилым. При этом увеличивается общая площадь квартиры.

Собственник должен внести изменения в два паспорта. Один из них кадастровый. Вторым является технический паспорт, выдаваемый БТИ. Также замене подлежат правоустанавливающие документы. Ведь в них указывается площадь квартиры, которая в данном случае не будет совпадать с реальной.

Без разрешения квартира не может быть изменена. Это правило касается как фасада здания, так и внутренней планировки. Утверждение является логичным, так как при неправильном демонтаже или постройке можно разрушить дом полностью.

Все нюансы процедуры, при которой проводится присоединение, должно отслеживаться специальными органами.

Они ориентируются в ходе работы на три законодательных акта:

• Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
• Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
• Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.

В документах отражается необходимость согласования перепланировки. Если собственник получает отрицательный ответ, то он может обратиться в суд. Его право закреплено в статье 222 Гражданского кодекса РФ.

Как происходит перепланировка балкона

Чтобы реконструкция балкона была названа законной, важно провести ее только после согласования с контролирующими органами. В противном случае собственник может быть привлечен к ответственности.

Для проведения процедуры нужно иметь в наличии два документа. Одним из них является проект. Он разрабатывается специализированной организацией, которая имеет лицензию на осуществление таких действий и допуск к СРО. Также потребуется подготовить техническое заключение.

Эти требования важно соблюдать, так как при присоединении балкона к кухне могут быть затронуть несущие конструкции и нарушиться тепловой контур здания.

В ходе перепланировки проводится демонтаж блока, расположенного под окном. Он относится к фасаду здания. Если стена считается несущей, то трогать надоконную перегородку запрещено. При этом будет невозможно расширить ширину данного проема. Владельцу потребуется усилить проем с помощью металлических конструкций.

Важно обратить внимание и на порожек. Его запрещено срезать, ведь он помогает удерживать балконную плиту, если дом кирпичный или панельный. Также он необходим стыка балконных плит и перекрытия, предохранения квартиры от промерзания.

Что является переустройством

После сдачи здания в эксплуатацию в БТИ выдается технический паспорт. Если остекление дома произведено одинаково, то в документе делается соответствующая пометка.

Для переустройства придется посетить БТИ. Специалисты замеряют помещение и фиксируют изменения, произведенные в нем. Все они вносятся в новый технический паспорт жилого объекта.

После того, как получен данный документ, процедура считается узаконенной. Если ремонт произведен самовольно, то инспектор пометит в паспорте то, что разрешение не было выдано. Тогда собственник не только заплатит штраф, но и столкнется с проблемами при продаже квартиры. Ведь не каждый покупатель согласится приобрести незаконно переделанное жилье.

Остекление балкона не считается перепланировкой. Но по закону оно приравнивается к ней.

Поэтому к процедуре применяются:

• санитарные;
• гигиенические;
• пожарные требования.

Остекление меняет внешний облик здания. При этом повышается нагрузка на перекрывающие плиты. Кроме того, при некачественно проведенных работах стекло может выпасть.

Перепланировка балкона после утепления также запрещена. Размещать радиаторы, которые присоединены к общедомовым коммуникациям, не разрешат контролирующие органы.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

При остекленении или утеплении лоджии

Статья 26 Жилищного кодексе РФ разрешает присоединение балкона к жилой комнате. При этом обязательно должна быть произведена замена перегородки под окном на раздвижные двери.

Вспомогательные площади в данном случае становятся меньше. Поэтому основная жилая расширяется. Важно не трогать вентиляционные и другие инженерные коммуникации при перепланировке.

При остеклении балкона разрабатывать специальный проект не требуется. Покрытие устанавливается даже при отсутствии разрешения, выданного техническими или жилищными инспекциями.

При объединении с кухней или комнатой

Одним из популярных вариантов перепланировки является соединение лоджии с жилой комнатой. При типовой планировке в комнате получается некое продление за счет балконного пространства.

По проекту многоэтажного дома снести внешнюю стену и объединить внутреннее и наружное пространство невозможно. Для того, чтобы провести переустройство, необходимо обратиться к архитекторам, инженерам и экспертам.

Объединении лоджии и жилой комнаты возможно несколькими способами:

• при сносе перегородки между ними;
• в случае устранения части простенка;
• при удалении небольшого куска стены в подоконном пространстве рядом с балконной дверью;
• за счет фигурной вырезки в стене в виде арки произвольной формы.

Также Жилищная инспекция может потребовать установку стеклянной перегородки. Поэтому приходится устанавливать стеклянные французские двери со сдвижным механизмом.

О том, как сделать перепланировку в трехкомнатной хрущевке, читайте тут

Порядок оформления и согласования

Собственники квартир, которые собираются предварительно узаконить перепланировку, выясняют все подробности процедуры. Их волнует список документов, которые подаются в организации, цена услуги.

Сначала необходимо составить схему помещений и разработать архитектурный проект. В нем должны отражаться все изменения, которые планируется внести.

Этот план нужно предоставить в:

Разрешение выдается муниципалитетом. В него подаются все документы, которые были ранее согласованы в вышеуказанных инстанциях.

Среди требуемых бумаг выделяют:

• технический паспорт квартиры, выданный БТИ;
• разработанный проект перепланировки;
• техническое заключение, согласие МЧС, разрешение СЭС и Роспотребнадзора о возможности проведения перепланировки;
• согласие, прописанное всеми собственниками жилого помещения, о проведении перепланировки;
• согласие, выданное архитектурной организацией или проектировщиками дома;
• правоустанавливающие документы.

Самым важным документом из них является проект. На его основании определяется возможность или невозможность проведения ремонтных работ.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуются определенные документы.

Среди них выделяют:

• проект, который заверяется подписью специалиста Бюро технической инвентаризации;
• техническое заключение, выданное специалистами, отражающее уровень безопасности при проживании в данном помещении;
• правоустанавливающую документацию на квартиру;
• справку о том, что проект соответствует нормам пожарной безопасности.

Также оформляется согласие всех собственников жилья на проведение перепланировки. Иногда компетентные органы требуют предоставление справки, что жилье не находится в ветхом и аварийном состоянии.

Образец согласия соседей на перепланировку

Какие изменение нельзя узаконить

В некоторых случаях изменения невозможно узаконить ни при каких обстоятельствах.

К ним относят ситуации, связанные с:

• устранением блока под окном, который является частью фасада дома;
• переносом отопительного радиатора со стены, которая демонтируется, на балкон;
• объединением кухни или комнаты с лоджией при отсутствии дверей для пропуска света, сохранения теплового контура и недопущения повышенной нагрузки на отопительную систему;
• демонтажем порожка на балконе, который считается частью удерживающие плиту конструкции;
• перепланировкой, при которой простенок между балконом и остеклением будет менее 1 м 20 см.

Ответственность и штрафы

Если перепланировка будет совершена незаконно, то собственник может столкнуться с различными трудностями.

К таковым относят:

• потерю права продать, обменять и передать жилое помещение по наследству;
• невозможность получение кредита в банке с использование в качестве залога данного жилого помещения;
• штраф, размер которого может достигать 350 тысяч рублей;
• запрет на пересечение границы государства.

Все изменения, производимые в ходе ремонта, согласуются с государственными органами, которые осуществляют контроль. В противном случае придется заплатить крупный штраф.

Незаконная перепланировка является административным правонарушением. Штраф будет назначен в том случае, если техник БТИ передаст собственнику план, на котором будут красные линии. На документе проставляется пометка о незаконной перепланировке. Узаконивание возможно после оплаты штрафа.

Куда жаловаться соседям при проведении незаконных работ

Перепланировка должна быть согласована с местными органами государственной власти. В наличии у собственника должен быть проект. Так как ремонт может нарушать права соседей, то требуется заранее выяснить, куда жаловаться на незаконные действия.

В муниципалитет можно прийти и при проживании нарушителя в приватизированной квартире. В органе можно проверить законность или незаконность перепланировки. Нужно обратиться в общий отдел или приемную. Ответ на обращение дается спустя 30 дней. Разрешается направить в орган электронное или заказное письмо.

Справедливость можно восстановить и с помощью Государственной жилищной инспекции. Обращение может быть как письменным, так и электронным. После проверки возможно привлечение нарушителя к ответственности. Кроме того организация может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения.

Вопросами незаконной перепланировки занимается и прокуратура. В ходе проверки можно будет осмотреть помещение. Если после предписания квартира не будет восстановлена, то дело передается в суд. При отсутствии результата и в данном случае возможно привлечение к уголовной ответственности. Чтобы избежать проблемных моментов с контролирующими организациями и соседями, важно предварительно проводить согласование перепланировки.

Узнайте о том, как объединить кухню с гостиной.

О том, как сделать в ванной ремонт с перепланировкой, читайте тут.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, insfinance.ru, pravoved.ru, www.liveinternet.ru, 1kvartirka.ru.

»