+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор долевого участия — в строительстве, в 2019 году, подводные камни, претензия, многоквартирный дом

Содержание

Подводные камни ДДУ

В кризис усиливается желание компаний обезопасить себя от претензий дольщиков. Поэтому на некоторые аспекты договора покупателям жилья нужно обращать особое внимание.

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ), Закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс РФ исчерпывающе описывают все тонкости отношений дольщика и застройщика, а также нюансы содержания договора долевого участия (ДДУ). На деле строительные компании нередко «творчески переосмысливают» текст документа. Как несложно догадаться, отнюдь не в пользу покупателей квартир.

Специалисты городского Комитета по строительству и Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области выявили наиболее часто встречающиеся отступления от требований законов.

Хитрость первая. Что хотят, то и строят

В каком доме будет располагаться купленная квартира? Казалось бы, здесь должна быть предельная ясность, ведь привлекать средства дольщиков можно только после того, как была опубликована или размещена на сайте строительной компании проектная декларация объекта. В ней четко расписаны количество этажей, инженерные решения, используемые строительные материалы.

Тем не менее в ДДУ порой появляется пункт о праве застройщика менять проект по своему усмотрению. Теоретически это может привести к тому, что среднеэтажный дом подрастет на несколько этажей (прецеденты были) или сократится размер придомовой территории.

В общем, наличие такого условия в договоре – это риск получить не тот товар, за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если у сданного застройщиком дома имеются «существенные изменения проектной документации». Но какие именно изменения можно считать существенными, оставлено на усмотрение служителей Фемиды. Закон лишь уточняет, что таковыми будут признаны «существенные изменения размера объекта долевого строительства», а также «изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений».

Хитрость вторая. Обещанного три года ждут

Согласно 214-ФЗ, в договоре должно быть указано два срока – завершения строительства объекта и передачи квартиры по акту приема-передачи. На практике, как говорится, возможны варианты.

В одних случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два превышает срок действия разрешения на строительство. То есть компания заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям). Но, строго говоря, такой подход противоречит букве закона.

Второй вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ – большой, до года, временной промежуток между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым компания предупреждает возможные иски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать шести месяцев.

Нарушив срок передачи квартиры дольщику, застройщик должен заплатить покупателю штраф. Но если задержка передачи квартиры произошла по вине дольщика, то застройщик от штрафов будет избавлен, – такое условие вступило в силу с 1 января 2017 года.

Хитрость третья. Несите ваши денежки

Больше всего нарушений, как водится, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия контролирующих органов, очень часто встречаются факты привлечения денег до регистрации договора долевого участия в Росреестре. Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам.

Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком, и, соответственно, положения 214-ФЗ на него не распространяются.

Хитрость четвертая. Садики за счет дольщиков

Помимо привлечения денег в последнее время у контролирующих органов возникают вопросы об их расходовании. В 214-ФЗ четко указано, на что именно можно направлять средства дольщиков. В перечень включены цели, связанные с проектированием, строительством, инженерным обеспечением многоквартирного дома, а также с обустройством и развитием территории, на которой он расположен. Но специально подчеркивается, что социальные объекты в список одобренных законом трат не попадают.

Однако с 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, в которых деньги дольщиков допускается использовать и для создания социальных объектов, если после ввода в эксплуатацию эти объекты становятся общей долевой собственностью жильцов или безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

Хитрость пятая. Отступные за выход

В 214-ФЗ предусмотрены случаи, когда дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке: если застройщик не передает квартиру покупателю более чем два месяца; если существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства; если изменено назначение общего имущества и нежилых помещений.

В ДДУ нередко прописаны штрафные санкции для дольщиков, решивших расторгнуть договор, – 10-20% от стоимости объекта, а также некий сбор в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке.

При рассмотрении упомянутого выше дела арбитражный суд постановил, что и тот и другой пункты являются нарушением закона. «Плата за выход» противоречит статье 32 Федерального закона «О защите прав потребителей», ведь человек вправе отказаться от товаров или услуг до их получения.

Что касается уступки прав требований, то ее правила регламентируют статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. В этот временной промежуток участник долевого строительства волен передать свои права требования другому лицу. Если дольщик оплатил будущую квартиру полностью, то достаточно просто уведомить застройщика о свершившемся факте. Если указанная в ДДУ сумма погашена не полностью, согласовывать договор цессии со строительной компанией необходимо. Но платить отступные – нет.

Хитрость шестая. Фирма не гарантирует

В особую главу стоит выделить попытки строителей сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиками.

Законом предусмотрено, что по готовому объекту устанавливаются два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех – на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком все предельно ясно: он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. С первым – немного сложнее. Он исчисляется с того же момента, что и для инженерной начинки, если иное не указано в договоре. Этим нюансом 214-ФЗ пользуются некоторые застройщики. Они вносят в ДДУ пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с ввода объекта в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от полугода до года. То есть собственники еще не вступили в свои права, а гарантия на дом уже тает.

Наконец, с 2014 года стало обязательным указывать в ДДУ сведения о способе, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками. Их всего три: банковская гарантия, участие в обществе взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией. Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а к ДДУ следует прилагать копию документа, считают в Обществе защиты прав потребителей. Но на практике застройщики, как правило, ограничиваются фразой в ДДУ «Дольщик с договором страхования ознакомлен».

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Опубликовал: admin в Ваш юрист 19.04.2017

Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации.

Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?

Как долевое строительство регулируется в законе и изменения 2015-2016

Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

  • ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
    Градостроительный кодекс России.
Это интересно:  Договор цессии уступки права требования

Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

  1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
  2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
  3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
  4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

  • физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
  • штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

Риски участия в долевом строительстве

Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.

Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:

  1. Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.
  2. Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
  3. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
  4. Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
  5. Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
  6. Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
  7. Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.
  8. Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.
  9. Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
  10. Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.

Права участников долевого строительства

Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.

При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.

Проверка информации о застройщике и документов на строительство

При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

  • наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;
  • наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
  • наличие проектной декларации.

Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

  • подтверждение государственной регистрации;
  • пакет учредительных документов;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
  • бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
  • аудиторское заключение за прошедший год.

Предварительное ознакомление с ДДУ

Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

  • детальное описание объекта, включая все его характеристики;
  • конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
  • стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
  • гарантийные сроки на обслуживание объекта.

Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков

Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.

На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.

Порядок разрешения разногласий с застройщиком

При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.

В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.

Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.

При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.

Видео: Как покупать квартиру в строящемся доме?

В видеоролике юрист рассказывает как защитить себя от негативных последствий при приобретении квартир на этапе строительства дома.

Даются советы, какая форма сделки наиболее безопасна для дольщика, какие условия необходимо учесть при заключении договора долевого участия в строительстве, как правильно действовать в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком.

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации.

Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?

Как долевое строительство регулируется в законе и изменения 2015-2016

Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

  • ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
    Градостроительный кодекс России.
  • Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

    1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
    2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
    3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
    4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

    Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

    Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

    В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

    Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

    С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

    В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

    Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

    • физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
    • штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

    Риски участия в долевом строительстве

    Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.

    Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:

    Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.

  • Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
  • Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
  • Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
  • Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
  • Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
  • Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.

    Это интересно:  Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

    Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.

  • Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
  • Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.
  • Права участников долевого строительства

    Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.

    При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

    Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.

    Проверка информации о застройщике и документов на строительство

    При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

    наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;

  • наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
  • наличие проектной декларации.
  • Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

    • подтверждение государственной регистрации;
    • пакет учредительных документов;
    • свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
    • бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
    • аудиторское заключение за прошедший год.

    Предварительное ознакомление с ДДУ

    Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

    Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

    детальное описание объекта, включая все его характеристики;

  • конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
  • стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
  • гарантийные сроки на обслуживание объекта.

    Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

    Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков

    Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.

    На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.

    Порядок разрешения разногласий с застройщиком

    При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.

    В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.

    Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.

    При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.

    Видео: Как покупать квартиру в строящемся доме?

    В видеоролике юрист рассказывает как защитить себя от негативных последствий при приобретении квартир на этапе строительства дома.

    Даются советы, какая форма сделки наиболее безопасна для дольщика, какие условия необходимо учесть при заключении договора долевого участия в строительстве, как правильно действовать в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком.

    Договор долевого участия в строительстве — подводные камни

    Покупка готового жилья выливается в копеечку.

    Варианты же снижения затрат – даже самые благонадёжные! – таят в себе финансовые риски, предусмотреть и минимизировать которые вполне возможно.

    При подписании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома подводные камни должны быть рассмотрены и учтены изначально, иначе может оказаться, что пайщик вложился не в постройку вожделенного жилья, а отдал свои собственные деньги «неизвестному дяде», складно говорящему и щедрому на обещания, «под честное слово».

    Законодательство

    Основным законодательным актом, пытающимся охватить процедуру долевого строительства и рассмотреть её со всех сторон, обезопасив пайщиков в той или иной степени, уже больше 10 лет остаётся ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» 2004/30/12 редакция 2016.

    Порядок заключения договоров и оформления документации, включая очерчивание и страхование ответственности, освещены в ФЗ №122 («О государственной регистрации…» 1997/21/07 редакция 2016 стт.25, 25.1), ФЗ №286 (о страховании 2007/29/11 редакция 2016/03/07 ст.23.1) и ГпК ст.55.

    Конституция (ст.8), признавая собственность как таковую, гарантирует защиту её в любом виде и форме существования.

    Все махинации в сфере долевого строительства, мошеннические схемы и откровенное вымогательство денег расцениваются как преступление против собственности, что влечёт за собой наказание (КоАП ст.14.28; УК стт.158—160).

    Дольщик, будучи потребителем услуг на строительном рынке, может также апеллировать к следующим правительственным документам:

    • ГК ст.15;
    • Закон №2300-1 «О защите прав потребителей» 1992/07/02 редакция 2016/03/07 стт.15-16;
    • Постановление Пленума ВС №17 2012/28/06 п.45;
    • ФЗ №127 о банкротстве 2002/26/10 редакция 2016 стт.201.1–201.15-2 и ФЗ 2010 о внесении изменений 2011/12/07 ст.1 п.7.

    Указание информации о застройщике

    В проектной декларации, которая находится в свободном доступе на любых информационных носителях и предоставляется любому интересующемуся по его просьбе, освещают два параграфа (ФЗ №214 стт.19-22):

    • исчерпывающие сведения о застройщике;
    • информация о действующем строительном проекте.

    Проверка строительной организации – это первый шаг, который должен быть предпринят гражданином, вознамерившимся вложить свои деньги в «квартирное дело» на перспективу.

    Практический опыт, ответственность и солидное партнёрство говорят в пользу застройщика и формируют градус доверия к нему.

    Документы, обязательные к предъявлению застройщиком:

    • учредительная документация (ГК ст.52);
    • свидетельство о госрегистрации;
    • свидетельство о налоговой регистрации;
    • годовые отчёты и бухгалтерия за 3 года;
    • заключение аудиторской проверки (за год).

    Сведения, которые должны быть освещены:

    • полное официальное наименование компании/организации с указанием территориальных координат и графика работы;
    • госрегистрация;
    • учредители и/или участники;
    • послужной список за последние три года: наименования самостоятельных и партнёрских проектов, где и когда они осуществлялись, сроки выполнения обязательств де-юре и де-факто;
    • лицензия на строительство (номер и срок действия, орган выдачи, наименование лицензированной деятельности);
    • финансовое состояние компании на базе сведений за истекший год на момент обнародования декларации: дебет и кредит.

    Документы, подтверждающие право застройщика на строительство

    Самопрезентация застройщика должна сопровождаться обоснованием его прав на возведение жилого объекта, в подтверждение чего у него есть в наличии (ФЗ №214 стт.19, 21):

    • разрешение на строительство (ГрК ст.51);
    • правоподтверждающие документы на землю (кадастровый паспорт, госрегистрация права собственности или договор аренды + информация о собственнике) с указанием целевого назначения земельного участка;
    • проектная документация (ГрК ст.48; Постановление Правительства №87 2008/16/02);
    • ТЭО строительного проекта;
    • результаты и выводы госэкспертизы (ГрК ст.49; Постановление Правительства №145 2007/05/03).

    Предварительное ознакомление с договором до подписания

    Привлекать сторонние (гражданские) деньги допустимо только в трёх случаях:

    • договор долевого участия;
    • жилищный сертификат;
    • ЖСК и ЖНК.

    Все другие «упрощённые» схемы застройщика и предлагаемые «оптимальные» договорённости не законны и говорят о юридической несостоятельности и возможной финансовой нечистоплотности девелопера.

    Стандартный ДДУ носит индивидуальный характер, заключается в письменном виде на основании ФЗ 214 и подлежит регистрации в госреестре. Приложения и последующие изменения также подлежат реестровому закреплению. Подобный шаг исключает дублирование продаж квартир. Договор становится актуальным только после госрегистрации, именно тогда и вносятся деньги.

    Существенные условия договора

    ДДУ описывает права и обязательства сторон (один строит и сдаёт в срок в надлежащем качестве, а второй финансирует работы). Непреложное требование к договору – детальное описание условий сделки. В противном случае договор не может быть подписан и зарегистрирован в Росреестре вследствие отсутствия предмета договорённости (ФЗ 214 ст.4 п.5).

    Обязательные пункты ДДУ:

    • подробнейшее описание жилья (адрес, этаж, расположение, площадь, количество комнат, отделка и пр.);
    • сроки передачи готового жилища;
    • цена сделки и алгоритм оплаты;
    • действие гарантии (5 лет на дом и 3 года на коммуникации – Закон «О защите прав потребителей).

    Условия договора будут считаться выполненными (ФЗ 214 ст.12) при обоюдном подписании акта приёма-передачи объекта (или другого аналогичного документа).

    Разумным будет оговорить в ДДУ порядок оплаты «излишков» метража, которые могут всплыть по завершении строительства. Если пункт окажется не затронутым в договоре, то доплачивать, вероятно, придётся по рыночным ценам.

    Сроки строительства и сдачи объекта

    Дата передачи жилья дольщику в пользование не может быть приблизительной.

    Неустойка выплачивается за каждый день просрочки.

    Если же задержка обусловлена объективными причинами, застройщик за 2 месяца информирует дольщика о возникших обстоятельствах с объяснением причин. Он же становится инициатором пересмотра договора и заключения нового (ГК стт.451—453). Если достичь компромисса не удастся, то ДДУ расторгается.

    Ответственность сторон договора

    Невыполнение обязательств одной из сторон влечёт за собой выплату неустойки другой стороне, исчисляемой по схеме рефинансирования Центробанка, плюс компенсацию потерь, напрямую связанных с нарушением (ФЗ 214 ст.10).

    Кроме того, ущемлённый дольщик может в судебном порядке потребовать возмещения моральных убытков (Закон «О защите прав потребителей» ст.15; ГК ст.151).

    Дольщик вправе потребовать не только устранения недостатков сданного жилья, но и расторгнуть договор. В последнем случае сумма погашения претензий на круг может значительно превысить его изначальные вложения в строительство.

    Это интересно:  Обмен жилыми помещениями по договору социального найма жилого помещения. Кто имеет на него право?

    Порядок разрешения разногласий по договору

    Претензии дольщика (в досудебном разбирательстве) могут быть адресованы застройщику, который, в свою очередь, переадресовывает претензии вышестоящим инстанциям, если в том есть необходимость. В претензии, составленной по типовой форме, указывают:

    • детали исходного ДДУ;
    • указание нарушенного пункта обязательств;
    • ссылка на законы, обязующие уплатить неустойку (214 и защита потребителя);
    • выкладка расчётов неустойки;
    • требования дольщика (уплата неустойки + выполнение основного обязательства по ДДУ + назначение срока на ответ);
    • перспектива обращения в суд.

    Если срок «полюбовного» разрешения разногласий не указан, то он принимается равным 1 месяцу по умолчанию.

    Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

    Застройщик вправе односторонне расторгнуть договор в случае непоступления оплаты свыше 3 месяцев. Письменное уведомление о необходимости погасить задолженность направляется дольщику за месяц.

    Дольщик вправе требовать расторжения договора в следующих случаях:

    • сроки нарушены, строительство грозит превратиться в долгострой;
    • игнорирование застройщиком сроков, отведённых на устранение недочётов/недоделок, оговоренных в письменной претензии;
    • серьёзное несоответствие качеству;
    • приостановление банковского поручительства по тем или иным причинам, отказ от инициирования нового поручительства, отсутствие поручительства и страховки одновременно от 15 дней.

    Разрыв договора с выплатой полного пакета компенсаций возможен и через суд.

    Основаниями для обращения в суд на застройщика считают:

    • замораживание строительства;
    • игнорирование претензий, предъявленных ранее;
    • изменение проекта и общего назначения строительного объекта полностью или частично.

    Подписывая договор долевого участи в строительстве, следует внимательно с ним ознакомиться и убедиться в полномочиях лица, намеренного поставить на документе подпись от имени застройщика. Договор, составленный в отличной от ФЗ 214 форме, многократно увеличивает риски и не может гарантировать дольщику защиту его прав и вложенных средств.

    Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

    Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации.

    Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?

    Как долевое строительство регулируется в законе и изменения 2015-2016

    Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

    ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

  • ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
    Градостроительный кодекс России.
  • Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

    1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
    2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
    3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
    4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

    Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

    Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

    В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

    Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

    С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

    В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

    Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

    • физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
    • штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

    Риски участия в долевом строительстве

    Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.

    Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:

    Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.

  • Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
  • Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
  • Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
  • Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
  • Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
  • Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.

    Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.

  • Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
  • Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.
  • Права участников долевого строительства

    Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.

    При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

    Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.

    Проверка информации о застройщике и документов на строительство

    При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

    наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;

  • наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
  • наличие проектной декларации.
  • Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

    • подтверждение государственной регистрации;
    • пакет учредительных документов;
    • свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
    • бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
    • аудиторское заключение за прошедший год.

    Предварительное ознакомление с ДДУ

    Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

    Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

    детальное описание объекта, включая все его характеристики;

  • конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
  • стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
  • гарантийные сроки на обслуживание объекта.

    Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

    Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков

    Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.

    На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.

    Порядок разрешения разногласий с застройщиком

    При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.

    В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.

    Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.

    При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.

    Видео: Как покупать квартиру в строящемся доме?

    В видеоролике юрист рассказывает как защитить себя от негативных последствий при приобретении квартир на этапе строительства дома.

    Даются советы, какая форма сделки наиболее безопасна для дольщика, какие условия необходимо учесть при заключении договора долевого участия в строительстве, как правильно действовать в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком.

    Статья написана по материалам сайтов: www.bn.ru, sparmoscow.ru, prelest-moya.ru, lawyer-guide.ru, w6x.ru.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector