Договор купли-продажи квартиры: как оформить, в том числе с рассрочкой платежа, сколько стоит заверение у нотариуса и можно ли расторгнуть, а также образец документа

Выпуск передачи «Советы нотариуса».

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим условия о рассрочке платежа в договоре купли-продажи недвижимости. Можно ли предоставить рассрочку покупателю, если продавец на это согласен?

Алексей Комаров: Можно, конечно, но здесь возникает риск потенциальной неплатежеспособности со стороны покупателя. Рассрочка – обязательство, а обязательствам присуща неустойчивость. Если контрагент не рассчитывается, то, скорее всего, Вас будут ждать длинные судебные тяжбы, либо вы должны выбрать способ обеспечения своих обязательств, те поименованные способы, которые указаны в ГК, например, поручительство, залог, независимая гарантия. Здесь нужно смотреть, какие способы выбирать. На практике в бизнесе сразу два способа выбирают: и поручительство, и залог, поскольку при обращении взыскания на заложенное имущество должны быть соблюдены определенные требования. Например, если просрочка небольшая, она «тянется», то залог использовать не очень удобно, поскольку сумма долга по отношению к стоимости заложенного имуществу будет несоразмерной, а вот поручительство здесь вполне может быть использовано в отношении платежеспособных третьих лиц. На практике нечасто встречается, что стороны оформляют договор купли-продажи с рассрочкой, но тем не менее встречается.

В.: Если покупатель не платит, то может ли продавец расторгнуть договор и влияет ли на это та сумму, которую он получил?

В.: Может ли продавец как-то по-другому защититься, кроме как расторжением договора?

А.К.: У продавца есть два способа защиты прав: это расторжение договора и признание его недействительным. Про расторжение договора мы уже поговорили, здесь очень спорные вопросы, что можно, а что нельзя. Застраховаться на 100% продавцу будет невозможно. Если мы говорим о признании сделки недействительной, то я слышал, что есть практика: если покупатель не полностью рассчитывается, то можно признать сделку недействительной, по-моему, по 167 статье, это обман. Имеется в виду, что покупатель обманывает в своей платежеспособности. На это я бы тоже не стал уповать, поскольку очень тяжело доказать обман в платежеспособности: когда я заключал сделку, то у меня были деньги, а теперь их не стало. В чем я вас обманул? Это очень спорный вопрос.

В.: Спасибо за ответы! Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч!

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Информация к документу

Порядок и условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в §7 Главы 30 ГК РФ, а понятие рассрочки платежей и условия её предоставления изложены в ст. 489 ГК РФ.

Особенности составления документа

Содержание договора

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимость: здание, сооружение, земельный участок и т.д. в собственность покупателю. Договор купли-продажи недвижимости в рассрочку составляется:

• В обязательной письменной форме, составляется одним документом и подписывается сторонами – ст. 550 ГК РФ. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность.
• Предмет договора должен быть чётко идентифицирован, в договоре должны быть указаны данные позволяющие определённо установить квартиру, подлежащую передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие её расположение в составе другого недвижимого имущества (этаж, номер квартиры). При отсутствии этих данных договор считается не заключённым – ст. 554 ГК РФ.
• Цена. При отсутствии в договоре условия о цене продаваемой квартиры договор о её продаже считается незаключённым. Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нём цена квартиры, включает цену передаваемой с ней соответствующей части земельного участка или права на него. Если цена квартиры в договоре продажи установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества – ст. 555 ГК РФ.
• Условия передачи имущества, которое осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество – ст. 556 ГК РФ.
• Порядок, сроки и размер оплаты – наличный, безналичный расчёт, а также дата, до которой должен быть произведён очередной платёж, размер которого устанавливается договором – ст. 489 ГК РФ.
• В договоре должны быть перечислены лица, которые проживают в продаваемой квартире и согласно закона, сохраняют право пользования этой квартирой, с указанием их прав на пользование жилым помещением – ст. 558 ГК РФ.
• Условия регистрации недвижимого имущества в государственных регистрирующих органах – ст. 551 ГК РФ.
• Права и обязанности сторон.

Важно! Если покупатель не выплачивает очередной платёж, предусмотренный договором, в срок который в нём же оговаривается, продавец имеет полное право требовать возврата проданной квартиры, но только при условии, если общая сумма выплат за неё не составляет половину от её общей стоимости – ст. 489 ГК РФ.

Ответственность сторон по договору

Размер неустойки может быть установлен по соглашению сторон. Если этот пункт отсутствует, то применяются правила ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, согласно ст. 811 ГК РФ за нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку.

Риск случайной гибели наступает у покупателя с момента фактического исполнения продавцом договора – ст. 459 ГК РФ.

Заполненный образец документа

Договор
купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы, гр. _______________________________________,
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:___________________________________________________,

паспорт серии _________ N ___________, выдан «__» ______________ 200_ г.

__________________________________________, код подразделения _________,
(наименование выдавшего органа)

именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гр. ____________________________________________________
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:______________________________________,

паспорт серии ________________ N __________, выдан «___» ____________ 200_ г. _____________________________________________________________________,
(наименование выдавшего органа)

код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в
(Ф.И.О. Продавца полностью)
собственность, а я, гр. ________________________________________________
(Ф.И.О. Покупателя полностью)
обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на _____________________ этаже ___________________________
(тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)
жилого дома, находящуюся по адресу:
__________________ область, ___________________________________________,
(населённый пункт: район, город, посёлок, деревня)
улица _________________________, дом № ______, корпус (строение) № ____,
квартира № ___, состоящую из _______ комнат (ы), размером общей площади
_____________________________________ кв. м., в том числе жилой площадью
(цифрами и прописью)
_____________________________________ кв. м.
(цифрами и прописью)

2. Указанная квартира принадлежат Продавцу по праву собственности на основании __________________________________________, что подтверждается
(наименование правоустанавливающего документа)
свидетельством о государственной регистрации права от «__» _____ 200_ г.
серия ___ № ____, выданным ____________________________________________,
(наименование органа, осуществившего регистрацию)
регистрационный номер _________________ в Едином государственном реестре прав от «__» ____________ 200_ г.

3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет
____________________ руб., что подтверждается справкой N _____, выданной
(цифрами и прописью)
«__» ________ 200_ г. БТИ ______________________________________________
(наименование муниципального образования)

4. Стороны определили стоимость квартиры в _________________ рублей.
(цифрами и прописью)

5. Покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 4 стоимости квартиры путём передачи денег Продавцу в следующие сроки:
в размере ____________________ рублей в срок до «__» __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до «__» __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до «__» ___________ 200_ г.

Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

6. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён Продавцом, не обнаружил, удовлетворён качественным и техническим состоянием указанной квартиры.

7. Передача квартиры производится в день передачи Продавцу первого платежа, срок которого установлен в п. 5 настоящего Договора, о чем стороны составляют передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.

10. После получения последнего платежа, согласно п. 5 настоящего Договора, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объёме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

11. Покупатель за свой счёт осуществляет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ.

12. На момент заключения настоящего Договора, квартира свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования данной квартирой.

13. Супруг (а) Продавца письменным заявлением от «__» _________ 200_ г. подтвердила согласие на заключение настоящего Договора (либо на отчуждение квартиры).

14. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент заключения настоящего Договора (осмотра ее Покупателем): укомплектованную санитарно-техническим оборудованием, электрооборудованием и иным необходимым оборудованием, без задолженности по налогам на недвижимость, платежам по ремонту жилого дома, содержанию придомовой территории и мест общего пользования жилого дома, коммунальным платежам, оплате счетов за пользование местной, междугородней и международной телефонной связью, абонентской плате, обслуживанию домофона, охранных услуг (консьерж) и др. платежам, которые могут быть предъявлены владельцу квартиры.

15. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключённым с момента его государственной регистрации.

21. Расходы по государственной регистрации Договора стороны несут в равных долях по 50% каждый.

22. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.
(наименование органа полностью)

Подписи сторон:

Продавец: ______________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Оставить комментарий к документу

Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа», а также задать вопросы, связанные с ним.

Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы

Стоимость договора купли продажи квартиры

Договор купли-продажи – основной документ в осуществлении сделки, касающейся продажи квартиры. В данной сделке участвуют две стороны – покупатель и продавец. Обе стороны должны подготовить необходимые для них документы, чтобы сделка, собственно, и состоялась.

Подготовка документов приводит к денежным затратам, поскольку люди зачастую не осведомлены в правильности составления того или иного договора.

То же самое относится и к договору купли-продажи на квартиру – здесь придется заплатить специалистам, которые сформируют содержание с учетом всей законодательной базы.

Но сколько требуется заплатить за услуги специалистов? Кто должен оплачивать – продавец или покупатель? Последуют ли дополнительные траты?

Кто платит

Если рассматривать «денежные обязанности» со стороны продавца квартиры и ее покупателя, можно представить следующее:

Возможные денежные траты следует оговаривать заранее – еще на этапе внесения аванса за квартиру, чтобы в дальнейшем не возникли проблемы финансового и организационного характера.

Сколько стоит договор купли продажи квартиры

Точного ответа на вопрос, сколько стоит договор купли продажи, дать невозможно – здесь следует учитывать регионы и ценовые значения на юридические услуги, а также квалификацию специалиста, оказывающего услугу составления документа. Обширно можно рассмотреть вопрос, если представить стоимость услуг каждой конторы.

У нотариуса

Договор, оформленный у нотариуса, может немного отличаться от простого письменного документа (напечатанного самостоятельно). Почему? Дело в том, что нотариус проводит дополнительное заверение документа, а значит, один экземпляр остается у него на хранении – это удобно в случае потери или при возникновении иных проблем.

Более того, нотариус дополнительно проводит проверку юридической «чистоты» продаваемой квартиры – а значит, осуществляет дополнительные запросы в госучреждения для получения соответствующих выписок.

Подобные действия обеспечивают безопасность сделки для покупателей – нередки случаи продажи квартир, которые были отняты черными риелторами или же предложены на этапе рассмотрения дела о наследовании.

Разумеется, дополнительная работа нотариуса должна оплачиваться «сверху». Вследствие описанного факта в среднем стоимость услуг по оформлению договора купли продажи квартиры представляется следующим образом:

• если стоимость приобретаемой квартиры до 1 млн. рублей, цена услуг нотариуса рассчитывается следующим образом – 3 тыс. рублей + 0,4% от суммы сделки (сумма сделки – это стоимость приобретаемой квартиры);
• если стоимость квартиры от 1 до 10 млн. рублей, цена рассчитывается, как 7 тыс. рублей + 0,2% от суммы сделки;
• если стоимость квартиры свыше 10 млн. рублей, цена составит – 25 тыс. рублей + 0,1% от суммы сделки.

Фиксированные суммы могут несколько отличаться в зависимости от экономического положения в регионе, но проценты от стоимости квартиры зачастую остаются неизменными.

Если дополнительно нотариусу предстоит заниматься технической работой – подготовкой документов, предстоит заплатить еще от 5 до 10 тыс. рублей.

Предварительный

Если участники сделки сомневаются в намерениях второй стороны, им можно составить предварительный договор купли-продажи. Для этого необходимо приготовить тот же пакет документов, что требуется и для основного договора.

За услугой можно обратиться к юристу или риелтору – зачастую у них имеются образцы содержания документа.

Стоимость такой услуги варьируется в пределах от 2 до 6 тыс. рублей в зависимости от региона и квалификации специалиста – стоимость услуг риелторов значительно ниже.

В предварительном договоре можно указать все уточнения и договоренности сделки. К примеру, в документе прописывают:

• сумму аванса или его размеры от общей стоимости квартиры, а также крайний срок передачи денежных средств;
• гарантии покупателя внести оставшиеся средства до определенного времени;
• условия расторжения договора в случае изменившейся ситуации – возврат аванса и прочие особенности.

Ни в коем случае не заключается договор, если в разговоре не присутствует один из собственников. Может оказаться так, что один из владельцев квартиры против продажи, а значит, покупатели потратят лишние денежные средства в оформлении сделки.

Зачастую люди представляют собой работу МФЦ в качестве посредника между людьми и различными госучреждениями. Но здесь также предлагаются юридические услуги и оформление договора купли-продажи на квартиру не исключение. Более того, воспользоваться именно их услугами оказывается удобнее.

Во-первых, в МФЦ можно вместе с составлением договора купли-продажи заказать выписку из ЕГРП и прочие документы, которые потребуются для регистрации.

Во-вторых, при наличии всех документов, необходимых для регистрации прав собственности, а также при осуществлении перевода денежных средств, стороны могут обратиться для подачи документов для регистрации с сопутствующим составлением договора купли-продажи.

Первый случай принуждает стороны вновь посетить отделение МФЦ для подписания договора купли-продажи и акта о приемке-передачи квартиры. Второй случай – это просто подача пакета документов без договора купли-продажи.

В отделении при покупателе и продавце будет составлен договор, в котором стороны распишутся. Далее последует передача пакета документов для последующей регистрации прав собственности.

Покупатели обращаются в МФЦ в назначенный день за выпиской из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переоформлении прав собственности на приобретенную квартиру.

Стоимость договора варьируется в пределах от 3 до 10 тыс. рублей, поэтому в МФЦ не столь часто обращаются за оформлением.

В большинстве же случаев договора составляют риелторы или же стороны обращаются к юристам, которые знают образцы и учитывают действующее законодательство.

Алименты с продажи доли в квартире рассматриваются на этой странице.

Оплата госпошлины

Госпошлина за договор купли-продажи квартиры оплачивается 2 раза. Первый раз – это оплата государственного учета договора. Второй раз – это оплата государственной регистрации для подтверждения прав собственности на приобретенную квартиру.

Первая оплата делится между покупателем и продавцом поровну, вторая оплата – это только покупатель. Размер госпошлины для физических лиц не превышает 2 тыс. рублей.

Цена для продавца

Как уже было сказано выше, продавец не участвует в оплате услуги по составлению договора о купли-продаже квартиры – это только расходы покупателя. Однако, если инициатором составления предварительного договора становится продавец, то и оплачивать должен он.

От покупателей во время сделки требуется лишь передача денежных средств и составление основного договора. При возникновении проблем у покупателя, которые повлекли отмену сделки, аванс у продавца не требуется назад.

Но если вдруг возникли проблемы у продавца, он обязан вернуть аванс вместе с компенсацией. Под компенсацией подразумевают возмещение расходов покупателей, а также прочие издержки.

Чтобы обезопасить себя от представленных расходов, продавцы нередко становятся инициаторами составления предварительного договора купли-продажи квартиры.

Цена юридического сопровождения

Юридическое сопровождение – это присутствие специалиста, а в данном случае речь идет о юристе, на всем протяжении оформления сделки. Зачастую агентства, предлагающие юридическое сопровождение, ограничиваются лишь оформлением договоров и прочих документов.

Однако, юристы, предлагающие свои услуги, должны присутствовать при встрече покупателя и продавца, объяснять риски для каждой стороны или только для своего клиента – в большинстве случаев это покупатели.

Более того, юристы во время юридического сопровождения должны постоянно консультировать клиента бесплатно – недобросовестные же специалисты требуют от клиентов дополнительную оплату за консультацию по эквивалентной стоимости предлагаемых услуг.

Что такое сопровождение сделки юристами? Это полная юридическая проверка продаваемой жилплощади – возможность довести дело до конца и устранение рисков прекращения сделки.

Если обратиться к юристу или к примеру, риелтору, которые также могут сопроводить сделку, весь сбор документов и все оформление сделки может пройти за 4 дня.

Поэтому просить о юридическом сопровождении – это не значит затратить дополнительные денежные средства.

Иногда специалисты выявляют грубые нарушения – к примеру, наличие прописанного в квартире гражданина, которого по закону невозможно выписать (зачастую продавцы заверяют в выписке, чем действуют не по закону и обманывают покупателей).

Стоимость сопровождения может значительно отличаться, что зависит от уровня агентства, квалификации специалиста и его возможностей – нередко юристы приобретают в своем городе высокую известность благодаря своей совершенной и превосходной практике.

Такие специалисты значительно завышают стоимость своих услуг, но и результат того стоит. Поэтому средняя стоимость сопровождения сделки может варьироваться в пределах от 10 до 300 и более (работа с элитным жильем) тысяч рублей.

Оформляйте договора купли-продажи правильно. При необходимости всегда обращайтесь к специалистам. Зачастую оказывается надежнее заплатить, чем оказаться обманутым продавцами-мошенниками.

Какой возможен форс мажор в договоре купли продажи квартиры, читайте здесь.

Про расторжение договора купли продажи квартиры по инициативе покупателя узнайте в этой статье.

Видео: Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание?

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Рынок недвижимости является одним из самых активных на территории Российской Федерации. Однако приобретение и продажа жилого помещения представляет собой комплекс ответственных и сложных мероприятий. Требуется оформление характерной для сделок подобного рода документации, в том числе и основного документа — договора купли-продажи квартиры.

Но какова процедура составления подобного контракта? Каковы особенности оформления договора купли-продажи при приобретении квартиры по ипотеке или в рассрочку? Какую роль в оформлении изучаемого акта играет материнский капитал? Какие документы необходимы для составления рассматриваемого соглашения? Сколько стоит регистрация? Возможно ли расторжение договора купли-продажи квартиры? Ответы на каждый из этих вопросов можно найти в данной статье.

Процедура оформления договора купли-продажи квартиры

В соответствии с актуальным регламентом статей 551 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор-купли продажи квартиры представляет собой соглашение, удостоверяющее факт оформления сделки по приобретению или реализации недвижимого имущества. Сделка, проведённая без оформления рассматриваемого контракта, не считается юридически подтверждённой, а следовательно — действительной.

Сторонами сделки по изучаемому соглашению являются:

• Продавец — лицо, реализующие жилплощадь;
• Покупатель— гражданин, приобретающий квартиру;
• Посредник (при необходимости) — лицо, взаимодействующее с покупателем или продавцом жилплощади от имени одного из партнёров по соглашению. Чаще всего в этой роли выступает риелтор.

Оформление договора купли-продажи квартиры проводится в несколько этапов. Порядок действий лица, заинтересованного в качественном проведении рассматриваемой сделки, должен быть следующим:

• Подготовка необходимой документации;
• Получение документов из ЕИРЦ;
• Заказ и получение выписки из ЕГРН;
• Составление предварительного соглашения;
• Составление основного договора купли-продажи квартиры;
• Передача актов в Росреестр для регистрации;
• Получение оформленного контракта.

Внимание! Не рекомендуется оформлять соглашение без предварительной проверки жилплощади и предполагаемых партнёров по контракту.

Проверка собственников и технического состояния квартиры

Проверка владельцев жилплощади должна осуществляться по следующим этапам:

• Анализ психической вменяемости и физического состояния собственников (договор не оформляется недееспособными лицами);
• Определение количества собственников (в том числе, несовершеннолетних);
• Нахождение информации об отсутствии нарушений спокойствия со стороны владельцев данным недвижимым имуществом и об их взаимоотношениях с правоохранительными органами;
• Удостоверение отсутствия задолженности жильцов перед коммунальными службами.

Проверка самого жилья включает:

• Изучение данных предыдущих перепланировок строения, осуществлённых работ по перепланировке жилых и нежилых помещений квартиры;
• Выяснение уровня аварийности многоквартирного дома;
• Определение подлинности правоустанавливающей документации на рассматриваемую жилплощадь;
• Выяснение наличия обременения или подсудности (ареста) квартиры.

Продавец не уполномочен на ограничение доступа покупателя к правоустанавливающей и кадастровой документации на реализуемый объект недвижимого имущества.

Предварительный договор

Предварительным соглашением является субконтракт, в соответствии с положениями которого стороны обязуются через определённый срок оформить основную договорённость. В соответствии с текстом статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, особенностями предварительного договора купли-продажи квартиры являются следующие нюансы:

• Представление взаимной гарантии на то, что основное соглашение будет заключено;
• Указание точных сроков оформления действительного договора купли-продажи квартиры;
• Указывается алгоритм заключения основной договорённости;
• Устанавливаются положения о внесении покупателем аванса или задатка.

Предварительная договорённость не подлежит регистрации в Росреестре, поэтому может быть расторгнута по ходатайству одной из сторон без обращения в органы судопроизводства.

По ипотеке

Учитывая сложную экономическую ситуацию на территории современной России, для большинства граждан, желающих приобрести собственно жильё, лучшим выходом является ипотечное кредитование. Важным моментом при подписании договора купли-продажи по ипотеке является соответствие лица, приобретающего квартиру, следующим критериям:

• Наличие у претендента постоянной прописки на территории, на которой находится банк;
• Общий трудовой стаж покупателя должен составлять не менее 12 месяцев;
• Кредитная история должна быть положительной, с отсутствием задолженностей и дополнительных параллельных кредитов;
• Отсутствие непогашенной судимости;
• Абсолютная психическая и физическая дееспособность;
• Достижение 21 года;
• Если заемщиком является мужчина возрастом до 27 лет — необходимо наличие военного билета, так как военнообязанный, не прошедший военную подготовку, не имеет права на ипотечный кредит.

Для оформления договора купли-продажи квартиры на основании ипотечного кредита, гражданин должен предоставить следующие дополнительные по отношению к стандартному пакету документов акты:

• Ксерокопия трудовой книжки (заверяется у нотариуса);
• Справка о доходах (Форма 2-НДФЛ);
• Ксерокопия СНИЛСа;
• Военный билет или справка о непригодности к армейской службе;
• Справка об отсутствии непогашенной судимости.

Следует отметить, что в случае наличия созаемщиков, в договоре купли-продажи указывается не более 3-х человек.

В рассрочку

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку представляет собой документ, на основании которого покупатель получает право рассчитываться постепенно, в предусмотренный в тексте контракта срок. Соглашение рассматриваемого типа оформляется в случае неспособности покупателя рассчитаться единовременно и при согласии продавца на данную процедуру. Существенной разницы между соглашением о приобретении квартиры в рассрочку и стандартным договором купли-продажи не существует, отличие заключается лишь в введении в текст текущего документа следующих пунктов:

• Порядок и сумма ежемесячных выплат;
• Временной период, в течение которого покупатель обязан рассчитаться;
• Меры ответственности, применяемые в отношении покупателя в случае задержки или просрочки платежей.

При регистрации договора купли-продажи квартиры обязательно указывается, что на данную квартиру наложено обременение на период осуществления систематического расчёта. Аналогичная отметка проставляется в свидетельство о праве собственности. Это значит, что продавать, дарить, завещать в наследство данный объект недвижимого имущества новый собственник не сможет, пока не рассчитается полностью с его бывшим владельцем.

За наличный расчет

Договор купли-продажи квартиры за наличный расчёт представляет собой типовое соглашение данного типа. Процедура оформления договорённости данного типа является стандартной.

Важно! Любое соглашение, предметом которого является недвижимость, требует нотариального заверения. Для процедуры заверения действительного соглашения надлежит предоставить необходимый пакет документов для приобретения квартиры за наличный расчет. Перечень документации для нотариального освидетельствования договора купли-продажи недвижимого имущества является стандартным.

С задатком

Задаток представляет собой один из видов гарантии исполнения последующих обязательств, устанавливаемый при оформлении предварительного договора купли-продажи. В случае дальнейшего оформления основного контракта, внесённая сумма входит в часть фактической оплаты за приобретённое недвижимое имущество.

В предварительном соглашении купли-продажи с учётом задатка дополнительно указываются следующие пункты:

• Параметры внесённой суммы;
• Процентное соотношение задатка и рыночной стоимости реализуемой квартиры;
• Указание точной даты оформления основного договора купли-продажи.

Важно помнить, что, в отличии от аванса, в случае неисполнения сторонами дальнейших договорных обязательств, задаток несостоявшемуся покупателю не возвращается.

Долевая собственность

В случае реализации квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо следовать представленному алгоритму действий:

• Определить долевую принадлежность реализуемой квартиры;
• Собрать письменное согласие всех долевых собственников;
• Оформить соответствующий договор.

Необходимо отметить, что преимущественное право на приобретение жилплощади по договору имеют владельцы долей рассматриваемого недвижимого имущества. При этом невозможно продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, если распределение её долей между жильцами не подтверждено документально.

С материнским капиталом

В соответствии с действительным законодательством Российской Федерации, средства, перечисляемые Пенсионным Фондом России на сертификат материнского капитала, могут быть направлены на улучшение жилищных условий матери и ребёнка. Использовать финансы с рассматриваемого сертификата возможно при достижении ребёнком возраста 3-х лет. Деньги материнского капитала при заключении договора купли-продажи квартиры не выдаются в виде наличности, что осложняет оформление рассматриваемого соглашения.

Перечисление средств с сертификата материнского капитала производится в течение 90 рабочих дней, при этом Пенсионный Фонд требует, в качестве документального подтверждения направленности расходов, оформленный договор купли-продажи приобретаемой квартиры. В тексте соответствующего соглашения указывается обременение рассматриваемого объекта недвижимого имущества, которое снимается в момент поступления средств с сертификата материнского капитала на личный фискальный счёт продавца.

Важно! При приобретении квартиры на средства материнского капитала главным собственником квартиры становится несовершеннолетний ребёнок.

Необходимые документы

Для того чтобы оформить договорённость изучаемого типа, прежде всего необходимо собрать пакет требуемой документации. В пакет документов, требуемых для предоставления продавцом при заверении договора купли-продажи квартиры, входят следующие акты:

• Удостоверение личности;
• Свидетельство о регистрации права собственности на рассматриваемый объект недвижимого имущества;
• Предыдущий договор купли-продажи данной квартиры и иные акты, подтверждающие право продавца на владение настоящей недвижимостью;
• Если данное лицо состоит в официальном браке — письменное согласие законного супруга или супруги на реализацию жилплощади;
• Свидетельства о рождении детей и разрешение на продажу квартиры органов опеки и попечительства, если в числе собственников есть несовершеннолетние;
• Документация, подтверждающая отсутствие обременения на жилплощадь и задолженностей по коммунальным счетам;
• В случае продажи общедолевого имущества — нотариально заверенный отказ дольщиков.

В свою очередь, покупатель обязан предоставить:

• Личный паспорт;
• Согласие супруга/супруги на покупку квартиры;
• Фискальный реквизит, свидетельствующий об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности;
• Выписку из ЕГРП.

Все вышеперечисленные документы преподносятся в виде оригинальных актов и дополнительной ксерокопии к каждому из них.

Оформление договора

Типовой договор купли-продажи квартиры составляется на нотариальном бланке государственного образца, но допускается использование стандартных листов бумаги формата А4. Для удобства и ускорения процесса оформления рассматриваемого соглашения рекомендуется составить его предварительный проект. В этих целях необходимо ознакомиться с примерным содержанием договора купли-продажи квартиры, который состоит из следующих пунктов:

• Наименование — «Договор купли-продажи квартиры»;
• Порядковая нумерация контракта;
• Дата (формат день/месяц/год, цифрами) и город Российской Федерации, на территории которого оформлялся рассматриваемый документ;
• Паспортные реквизиты сторон договорённости (ФИО полностью, место рождения, прописка, гражданство, пол, серия и номер паспорта);
• Подробное описание квартиры, как предмета соглашения;
• Указание стоимости фигурирующей в тексте договорённости недвижимости;
• Определение порядка обременения реализованного жилья (в случае необходимости);
• Определение момента, начиная с которого положения настоящей договорённости вступают в официальную юридическую силу;
• Определение обязанностей, полномочий и ответственности покупателя и продавца;
• Определение стороны, ответственной за расходы по регистрации настоящего соглашения;
• Указание количества экземпляров оформляемого соглашения;
• Подписи сторон.

Скачать образец типового договора купли-продажи квартиры можно по следующей ссылке:

Текст текущего договора не должен содержать недостоверной или заведомо ложной информации. Не допускается неряшливое оформление изучаемого акта с грамматическими ошибками, неаккуратным и неразборчивым почерком и с большим количеством видимых исправлений.

Сколько стоит?

Стоимость услуг нотариуса при оформлении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества составляет 0,3% процента от кадастровой стоимости квартиры, если сделка оформляется между близкими родственниками, и 0,5% — в иных случаях. Отдельно производится плата за оказание уполномоченным нотариусом технических услуг (выезд по адресу расположения обсуждаемой жилплощади, дополнительная проработка документации и т. д.). Тариф за нотариальные услуги технического характера варьируется в пределах 800 — 1800 рублей. Тариф зависит от квалификации сотрудников каждой отдельной нотариальной конторы и субъекта Российской Федерации, на территории которого она находится.

Регистрация документа

Регистрация договора купли-продажи квартиры в Росреестре является необходимой процедурой, без которой выдача свидетельства о праве собственности не осуществляется. Для проведения рассматриваемого мероприятия новому собственнику жилья необходимо обратиться в Регистрационную палату или Многофункциональный центр по месту жительства.

Для регистрации текущего договора купли-продажи квартиры понадобятся документы из следующего перечня:

• Документ, удостоверяющий личность гражданина;
• Заявление продавца и покупателя о регистрации оформленного ими соглашения (бланк выдаётся сотрудником регистрационного органа и заполняется на месте);
• Непосредственно, сам договор купли-продажи;
• Правоустанавливающие документы на приобретённое жильё;
• Кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Акт приема-передачи.

Представленный выше перечень актов является приблизительным, так как каждый случай уникален. Перед обращением в Регистрационную палату или МФЦ рекомендуется уточнить список необходимой документации.

Документы передаются уполномоченному сотруднику регистрирующего органа. Регистрационный процесс занимает не более 10 рабочих дней (в случае ипотеки — 5 суток), и в результате такового новому собственнику выдаются следующие свидетельства:

• О регистрации договора купли-продажи квартиры;
• О передачи права собственности на недвижимое имущество.

Размер государственной пошлины при регистрации договора купли-продажи квартиры в 2018 году составляет 2000 рублей (для физических лиц).

Возможно ли расторжение?

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое действие рассматриваемой договорённости может быть упразднено при наличии весомых причин. Таковыми являются:

• Отказ покупателя платить по счетам;
• Отказ продавца выселяться из проданной им квартиры;
• Иные нарушения регламента текущего соглашения.

Договор купли-продажи квартиры признаётся ничтожным в следующих случаях:

• Одна из сторон является недееспособным или несовершеннолетним гражданином, чьи официальные опекуны не были оповещении о проведении сделки;
• Договор был подписан продавцом или покупателем под давлением или с применением угроз, шантажа и насилия;
• Совершённая сделка ставит покупателя в крайне невыгодное финансовое положение;
• При подписании соглашения одна из сторон находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Легитимность соглашения упраздняется автоматически только в одном случае — если покупатель или продавец скончался. При других обстоятельствах допускаются 2 способа расторжения текущего договора купли-продажи недвижимости:

• Мирная договорённость;
• Подача искового заявления в Арбитражный суд.

Ели у партнёров по договорённости отсутствуют взаимные претензии, оформляется мировое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Необходимо помнить, что данный документ также требует нотариального заверения.

В случае наличия претензий или вопиющего несоблюдения регламента соглашения, пострадавшей стороне необходимо обратиться в орган Арбитражного судопроизводства по месту жительства. Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры через суд будет следующим:

• Консультация с работающим в сфере гражданских договорённостей юристом;
• Оформление соответствующего искового заявления;
• Оплата государственной пошлины (сумма напрямую зависит от ценового значения иска);
• Сбор документации, представляющей собой доказательную базу для обращения в суд;
• Передачу иска и пакета документов Арбитражному судье;
• Принятие участия в судебных прениях по поводу расторжения договора купли-продажи квартиры;
• Ожидание судейского решения с последующим оспариванием такового (в случае необходимости).

Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса?

Вопрос:

Я покупаю квартиру. Нужно ли заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Какой в этом смысл, и можно ли обойтись без нотариуса в сделке купли-продажи?

Ответ:

Если ответить коротко, то – да. В смысле, можно обойтись и без нотариуса в сделке купли-продажи квартиры. Но есть важные нюансы!

Все зависит от того, Покупатель вы, или Продавец квартиры. А также – на первичном рынке проходит сделка или – на вторичном. Поясним подробнее.

Сразу отметим, что на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке недвижимости (при покупке новостройки) нотариальное удостоверение договоров НЕ практикуется. Договоры там готовятся юристами компании-застройщика. Правда, в отдельных случаях здесь может понадобиться (для регистрации) нотариальное заверение КОПИЙ договора. Но это касается только копий Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия, и нужно понимать, что заверение копии договора и заверение самого договора – это разные вещи.

Что же касается нотариального заверения самого договора, то это имеет смысл и применяется на практике только в рамках Откроется в новой вкладке.»>вторичного рынка жилья. Поэтому далее речь пойдет исключительно о сделках на «вторичке».

А на «вторичке» есть несколько случаев, когда Договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. К таким случаям относятся:

• Продажа квартиры по Откроется в новой вкладке.»>Договору пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.»>ст. 584 ГК РФ);
• Продажа доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
• Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Все остальные случаи отчуждения квартиры по Договору купли-продажи могут заключаться и без нотариального заверения. Участники сделки тогда сами решают, нужен им нотариус или нет.

Так в чем же смысл нотариальных действий, и нужно ли вообще оформлять и заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Рассмотрим это с точки зрения Продавца и Покупателя.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен. Разве что для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на Откроется в новой вкладке.»>способе передачи денег за квартиру. А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует. Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем: его право собственности на квартиру никуда не денется.

Абсолютное большинство Откроется в новой вкладке.»>недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

А вот здесь уже совсем другой расклад. Покупатель, расставаясь с деньгами, получает за них не столько физический объект, сколько ПРАВО на этот объект. А право собственности – это такое понятие, которое содержит множество всяких законодательных условностей, при отсутствии или нарушении любого из которых, это право может оказаться оспоренным, ограниченным или вовсе недействительным. Именно поэтому Покупатель при покупке квартиры всегда рискует больше, чем Продавец, а значит, тщательная проработка формулировок и условий договора для Покупателя куда как важнее. И вот здесь серьезную поддержку Покупателю может оказать нотариус.

Чем нотариус здесь может помочь? В первую очередь – снижением рисков сделки для Покупателя квартиры. Как именно?

Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают Откроется в новой вкладке.»>ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:

• Изучает условия сделки и подготавливает проектДоговора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.о. исключается ничтожность договора);
• Вставляет в договор отдельными пунктами Откроется в новой вкладке.»>дополнительные условия, защищающие права Покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца);
• По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности Продавца, в случае ограничения прав Покупателя по иску третьих лиц;
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
• Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации);
• Нотариус имеет прямой доступ к Откроется в новой вкладке.»>сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки);
• Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п.);
• Беседует с Продавцом и Покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности Продавца);
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как Откроется в новой вкладке.»>добросовестность приобретателя квартиры. И показания нотариуса, в таком случае, существенно влияют на результат судебного решения.

Благодаря этому, риски оспаривания сделки для Покупателя квартиры снижаются по целому ряду оснований.

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?

Особенно ценно участие нотариуса в сложных Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для Покупателя будет свидетельство нотариуса.

В случае сомнения в адекватности и Откроется в новой вкладке.»>дееспособности Продавца квартиры на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования. Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.

Нотариус также будет крайне полезен Покупателю в случае, когда Продавец Откроется в новой вкладке.»>продает квартиру по доверенности. Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки. Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной.

Дополнительные причины того, чтобы оформить Договор купли-продажи квартиры у нотариуса – это удобство самого процесса проведения сделки и быстрая регистрация. Удобство заключается в том, что все участники сделки размещаются в офисе нотариуса и действуют под его руководством, а сам он выступает независимым арбитром в случае возникновения споров (а споров между участниками в процессе сделки, обычно, хватает). После чего нотариус сам подает документы на регистрацию, и сам получает их обратно, а сама Откроется в новой вкладке.»>регистрация перехода права по нотариально заверенному Договору купли-продажи квартиры проходит в разы быстрее.

У нотариуса, кстати, можно очень удобно и безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке – через Откроется в новой вкладке.»>депозит нотариуса (официальная услуга – см. по ссылке).

Нотариус «отвечает рублем» за свои действия

Помимо всего прочего, ответственность нотариуса застрахована. А если его страхового лимита окажется недостаточно, то есть еще и коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. Кроме того, нотариус отвечает за причинённый ущерб всем своим имуществом (в отличие от обычного юриста и, тем более, риэлтора). Речь здесь идет о случаях, когда ущерб возникает по вине нотариуса, т.е. если он допустил ошибку или выполнил свои обязанности ненадлежащим образом.

Подтверждение того, что нотариусы в таких случаях действительно «отвечают рублем», приведены на сайте Федеральной нотариальной палаты – Откроется в новой вкладке.»>здесь (с примерами выплаты компенсаций).

Дополнительно ответственность нотариусов обеспечивается специальным компенсационным фондом ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Этот фонд начинает действовать с января 2018 года. Средства из него будут направляться на компенсацию убытков, возникших у клиентов нотариуса или третьих лиц по его вине, если его страховки не хватит для покрытия этих убытков.

Официальные сведения о составе компенсационного фонда ФНП – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Законодательно этот фонд описан в Откроется в новой вкладке.»>статье 18.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Нотариусов уважают и в банках. При покупке квартиры в ипотеку, банки-кредиторы, как правило, требуют от Покупателя-заемщика заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке. Этим они снижают свои риски.

Конечно, нотариус не закрывает для Покупателя абсолютно все Откроется в новой вкладке.»>риски сделки с квартирой, но существенно снижает многие из них. Другими словами, у нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры гораздо ниже вероятность судебного оспаривания, а вероятность признания его ничтожным – практически, исключена.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры

Очевидно, что за удобство и безопасность надо платить. И это в интересах, прежде всего, Покупателя квартиры. Хотя на практике часто случается, что нотариальную пошлину стороны договора делят между собой поровну.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры (см. ниже по ссылке), вопреки распространенному мнению, совсем невелика относительно стоимости самой сделки, и в несколько раз меньше, чем стоимость Откроется в новой вкладке.»>риэлтерских услуг. Это тем более актуально, учитывая что с января 2015 года расценки нотариусов на оформление сделок с недвижимостью значительно снизились.

После регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи квартиры, сторонам еще нужно подписать Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт. Его уже можно составлять самостоятельно (как именно – см. по ссылке), и нотариальное заверение этому акту не требуется, и на практике, обычно, не применяется.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Статья написана по материалам сайтов: www.bsn.ru, dogovor-urist.ru, kvartirkapro.ru, itbu.ru, kvartira-bez-agenta.ru.

»