+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор купли-продажи земельного участка: что это такое, содержание типового документа, а также возможность осуществления сделки без него

В этом параграфе стоит рассмотреть такие элементы как признаки договора купли-продажи как сделки и элементы этого договора.

Характеризуя договор купли-продажи земельных участков как сделку, можно сказать, что он является консенсуальным, двухсторонним, взаимообязывающим, возмездным, бессрочным, нефидуциарным, непубличным, взаимосогласованным, казуальным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник земельного участка. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость участки в частности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из ЕГРП, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочие собственника.

Участниками договора купли-продажи земельных участков могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями. Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п.2 ст. 295, п.1 ст. 297 ГК).

Аналогичное правило установлено и для автономного учреждения относительно распоряжения недвижимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (ч.1 ст. 289 ГК). Без согласия собственника учреждения (причем не только автономные, но и иные) могут отчуждать недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности, если оно учтено на отдельном балансе (п.2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными унитарными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т.е. одновременно проходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

Предметом договора купли-продажи земельных участков, являются сама недвижимость в виде земельных участков. Если при этом на данном участке находятся другие объекты недвижимости (здания, сооружения и т.п.), которые принадлежат продавцу и отчуждаются вместе с участком, они наряду с участком являются предметом договора продажи недвижимости и существенным его условием, а поэтому также требуют согласования и индивидуализации. Гражданское право:учебник: в 3 т.Т. 2/ Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.;под ред. А.П.Сергеева. — Москва: РГ-Пресс, 2011.-стр.115

Согласно п.3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. Из этого следует, что ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов и самих земельных участков. Статья 27 ЗК РФ определяет перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону N 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако действие этого закона не распространяется на земельные участки, перечисленные в п.7 ст. 27 ЗК РФ. Сделки с иными земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Среди специальных правил, установленных ЗК относительно продажи земельных участков следует назвать ст. 35 и 37 ЗК РФ. ЗК РФ (ч.4 ст. 35) не допускает отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность некоторых условий договора купли-продажи прямо оговорена в п.2 ст.37 ЗК. Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Специфика земли как первичного элемента понятия недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК РФ). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, находящегося в ведении Министерства экономического развития РФ. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? Статьей 551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных позиций, таких, как «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки ». Очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование п.1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Означает ли заключение договора купли-продажи, что до вышеуказанного момента и продавец не может распоряжаться объектом недвижимости? Из договора вытекает обязанность продавца передать в собственность покупателя предмет договора. Этой обязанности соответствует право требования покупателя. Между сторонами возникает обязательственное правоотношение. Однако с этого момента еще не прекращается право собственности продавца в отношении продаваемого недвижимого имущества. До государственной права собственности за покупателем продаваемый объект недвижимости остается в собственности продавца. Может ли в таком случае продавец осуществлять свои правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества, в частности распорядиться им иначе, чем предусмотрено в договоре купли-продажи? Означает ли обязанность, вытекающая из заключения договора купли-продажи, отказ продавца от осуществления права распоряжения своим имуществом? На последний вопрос можно дать и положительный, что не препятствует заключению договора с другими покупателями. Ведь отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст. 9 ГК РФ). А если право распоряжения в течении некоторого после заключения договора остается за продавцом, то он может его осуществить. Заключая договор собственник выражает свою волю на отчуждение имущества конкретному лицу. Если в дальнейшем, несмотря на наличие договора с первым покупателем, имущество будет продано другому, это означает изменение воли собственника-продавца. Заключение последующей сделки означает односторонний отказ от исполнения первого договора, что недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ, которая устанавливает общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. Нарушение этого запрета следует рассматривать как основание для возложения гражданско-правовой ответственности в соответствии со ст. 401 ГК.

Заключение нового договора купли-продажи, безусловно, следует оценивать как нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь определяет ст. 398 ГК. Кредитор может требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Покупатель, которому передано имущество, может обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Таким образом, заключение договора купли-продажи земельных участков не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение земельного участка в пользу иных лиц, хотя это и позволяет оценить его действия как правонарушение. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрации перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течении которого договор и/или переход права собственности подлежит регистрации.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его цена. В договоре должна быть указана цена земельного участка. В данном случае не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающее, что при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары. Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В ст. 8 этого Закона при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной.

Сказанное лишь общий взгляд на понятие цены. Если же речь идет о конкретных ситуациях, то требуются уточнения. Например, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований, а также лица, которые приватизировали объект недвижимости без приватизации земельного участка, имеют исключительное право на его выкуп. При этом положения ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не применяются. Цена в таких случаях определяется по правилам п. п. 2, 3 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» — для выкупа земельных участков из земель публичных образований применяется минимальная ставка земельного налога, умноженная на повышающий коэффициент, устанавливаемый субъектом РФ; максимальный коэффициент 30. Если же на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена не определена, то подлежит применению минимальная ставка земельного налога.

Это интересно:  Документальное оформление

Содержание

5.2. Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя сформированный и не ограниченный; в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешенное использование которого допускает осуществление на нем предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять по передаточному акту земельный участок.

Договор является возмездным, двусторонним, консенсуальными может быть заключен как между гражданами и (или) юридическими лицами — при продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, так и между органом публичной власти (в большинстве случаев — органом местного самоуправления) и гражданином (юридическим лицом).

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию) ; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

В договоре купли-продажи земельного участка (купчей) необходимо указать: наименование сторон, участвующих в сделке; местоположение (адрес) земельного участка, категорию, цель использования, целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер земельного участка, объекты недвижимости, расположенные на нем (если они есть), ограничения и обременении, обязательства сторон, а также общую площадь и цену земельного участка (определяется по договоренности или по результатам конкурса или аукциона).

По критерию обусловленности содержания договора особенностями целевого назначения и разрешенного использования продаваемого земельного участка, а также исходя из субъектного состава правоотношений купли-продажи земельных участков можно провести следующую классификацию таких договоров:

а) купля-продажа земельных участков между гражданами и (или) юридическими лицами, принадлежащих им на праве частной собственности и предназначенных для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых объектами капитального строительства. В данном случае действуют общие правила купли-продажи, предусмотренные ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ;

б) купля-продажа гражданами и юридическими лицами участков сельскохозяйственного назначения. Подпадает под действие Закона об обороте земель. Специфичными здесь будут являться субъектный состав (и преимущественное право органа публичной власти по покупке продаваемого участка), процедура купли-продажи, наличие минимальных и максимальных размеров участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности одного лица;

в) купля-продажа земельных участков в населенных пунктах под приватизированными объектами недвижимости (ст. 36 ЗК РФ), а также на торгах под строительство из состава государственных или муниципальных земель;

г) особое место в рамках данной классификации занимает купля-продажа имущественных комплексов (например, предприятий), в составе которых находятся земельные участки (ст. 559 ГК РФ).

Поскольку договор купли-продажи земельного участка является разновидностью договора купли-продажи недвижимого имущества, существуют как общие требования к заключению данного договора, так и специфические условия и ограничения, вытекающие из факта признания земельного участка составной частью окружающей среды.

В числе общих требований к договору купли- продажи земельного участка, указанных ГК РФ, можно выделить требования к форме договора, порядку его заключения, государственной регистрации, перечню существенных условий договора и ряд иных. Земельный кодекс РФ и земельное законодательство уточняют данные нормы ; введением категории кадастрового учета земельных участков, в результате которого им присваиваются индивидуальные кадастровые номера; указанием права покупателя требовать от продавца информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; устанавливая недействительные условия договора купли-продажи участка.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный j участок. Договор купли-продажи участка заключается в письменной ; форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ1 не требует обязательного нотариального удостоверения данного договора, оставляя этот вопрос на усмотрение сторон.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, является его кадастровый паспорт.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Действующее законодательство четко определяет существенные условия договора купли-продажи земельного участка (ст. 554, 555 ГК РФ). В их числе ГК РФ выделяет предмет договора, т.е. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, — земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, и цену этого участка.

Цена участка может устанавливаться по взаимному согласию сторон или по итогам аукциона (конкурса). В случае отсутствия сведений о цене в договоре он не считается заключенным. Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок либо за единицу измерения (квадратный метр, сотка, гектар и т.д.). Цена может определяться сторонами исходя из среднерыночной по данной местности либо посредством обращения к оценщику, деятельность которого регламентируется Законом об оценочной деятельности. Кроме того, в силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости мольного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Поскольку функция ведения государственного кадастра недвижимости (в том числе проведения кадастровой оценки земельных участков) возложена на Росреестр, то именно посредством обращения в данный орган с заявлением заинтересованные лица могут определить размер рыночной стоимости земельного участка.

Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному икту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

В качестве важнейшей конкретизации общих положений ГК РФ о купле-продаже недвижимости следует считать нормы ЗК РФ, определившие, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Порядок ведения кадастрового учета определяется Законом о государственном кадастре недвижимости. Необходимость данной нормы заключается в том, что нельзя передать по договору индивидуально не определенную вещь. Данный вывод следует из ст. 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию (п. 2 ст. 37 ЗК РФ) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (например, информацию о сервитутах, о нахождении участка в охранной зоне заповедника или на иной особо охраняемой природной территории и т.д.). Наиболее часто встречающимися на практике проблемами являются предоставление органом публичной власти гражданину или юридическом) лицу под строительство такого участка, который не может быть использован для этого в силу особенностей качественного со стояния (грунтовые воды и т.д.), либо предоставление участка на котором находятся (через который проходят) системы инженерно-технического обеспечения (ЛЭП, газопроводы и т.д.), что мешает его использованию по целевому назначению и разрешен ному использованию.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли — продажи; земельного участка и возмещения причиненных убытков. Данные нормы значительно ухудшают положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в аналогичных случаях ГК РФ. Так, ст. 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца.

Кроме того, анализ п. 2 ст. 37 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что предусмотренные ею правила лишь дублируют нормы ГК РФ. Например, право покупателя как собственника на дальнейшее распоряжение земельным участком, совершение с ним сделок фактически предусмотрено в нескольких нормах ГК РФ (ст. 209, 213 и др.), а п. 2 ст. 9 ГК РФ по существу устраняет потребность в установлении специальных запретов на введение ограничений прав субъектов. Не вправе продавцы земельных участков и ограничивать свою ответственность в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (см. ст. 460,461 ГК РФ).

Это интересно:  Пакет документов для создания ооо

Сторонами договора купли-продажи — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления). Однако возможность их участия в правоотношениях купли-продажи земельных участков может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.). Например, законодательством устанавливается ряд ограничений, вытекающих из специальной правоспособности государственных и муниципальных учреждений и некоторых иных категорий юридических лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Поэтому, например, федеральное казенное предприятие вправе продать с согласия собственника объект капитального строительства, находящийся у него на праве оперативного управления (ст. 297 ГК РФ), но не может продать земельный участок под таким объектом, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Существует ряд процедурных ограничений, связанных с совершением крупных сделок. Так, согласно ст. 78 Федерального закона 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» крупной считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами РФ и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством РФ, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Уставом могут быть установлены и иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок. Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров.

Усложнение порядка совершения сделки купли-продажи земельного участка может произойти при необходимости изменения категории земель или получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью.

Договор купли-продажи земельного участка

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет и характеристики данного договора, условия и порядок заключения данной сделки, а также права и обязанности сторон

Купля-продажа земельного участка представляет собой часто встречающуюся сделку, которая заключается в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством (§7 главы 30 ГК РФ –положения о купле-продаже недвижимости, глава 30 ГК РФ — общие положения о купле-продаже), а также с учётом специальных требований земельно-правовых норм (ст. 37, 38 ЗК РФ) и других федеральных законов.

Понятие договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.

В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным. При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).

Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка. Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.

Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики

Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.

Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:

  • кадастровый номер;
  • местоположение (адрес);
  • площадь;
  • категория земли и разрешенное использование земельного участков;
  • описание границ земельных участков, их отдельных частей;
  • зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  • экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
  • качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
  • наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:

  • об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
  • о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
  • а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.

Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.

Стороны договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:

  1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
  2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.

Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:

  • перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
  • корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
  • инвесторы.

Условия и порядок купли — продажи земельных участков

Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
  3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.

Продавца также можно попросить предоставить:

  • выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
  • справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
  • справку об отсутствии арестов и запрещений,
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:

  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).

Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:

  1. Находится в долевой собственности.
  2. Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
  3. На праве бессрочного пользования.
  4. Имеет обременения.
  5. Подпадает под изъятие для нужд государства.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании договора её купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это интересно:  Алименты после 18 лет в 2019 году: если ребенок учится, на инвалида, взыскание алиментов и образцы документов

Полноправным собственником земельного участка лицо становится только после государственной регистрации перехода права собственности.

Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает «финальным аккордом» купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:

  • требовать внесение полной платы стоимости земли;
  • осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
  • требовать соблюдения правил использования участков.

Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.

5 шагов для оформления договора купли продажи земельного участка. Документы и регистрация

Купля-продажа – одна из распространённых имущественных сделок в земельном праве, в результате которой одна сторона приобретает права на земельный участок (ЗУ) на возмездной (платной) основе, за счёт прекращения права собственности контрагента.

О том как оформить продажу земельного участка и о других подводных камнях в этой процедуре мы поговорим в статье.

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Оформление купли-продажи земельного участка: пошаговая инструкция

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Куда обращаться и внесение задатка

Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Владелец уже НЕ имеет права:

  1. передать ЗУ третьим лицам;
  2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
  3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Сроки и составление основного договора

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

  1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
  2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
  3. объект может сниматься с резервирования.

Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.

Договор начинается с определения:

  1. места и времени составления;
  2. субъектов сторон;
  3. предмета договора.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

  1. Условия проведения имущественной сделки. В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
  2. Права и ответственности сторон, определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи.
    Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
  3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
  4. Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
  5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
  6. Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
  7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Регистрация в Росреестре

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН. Наряду с ней передаются:

  1. кадастровый паспорт участка;
  2. правоустанавливающий документ;
  3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ТУТ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ, который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности, выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!

Статья написана по материалам сайтов: vuzlit.ru, studfiles.net, advokat-malov.ru, myrealproperty.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector