+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как оплачивается балкон или лоджия при долевом строительстве? — вопрос юристу. Батайск

Для определения четкой позиции разрешения Вашего вопроса необходимо детально изучить условия Вашего договора и дополнительных соглашений к нему.

Если расчет доплаты за площадь лоджии договором не определена, то я могу Вам посоветовать — обратиться к застройщику с требованием об уменьшении суммы доплаты по следующим основаниям.

Ваши договорные отношения со Строительной компанией фактически возникли 1,5 года назад, т.е. до внесения изменений в ст.15 ЖК РФ, в то время, когда площадь лоджий еще входила в общую площадь квартиры и согласно Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» п. 3.37. «Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5».

В случае, если договором было предусмотрено, что площадь лоджии должна оплачиваться как жилая площадь, то требование о доплате будет законным, так как в данном случае цена была согласована сторонами при заключении договора.

Действительно, в соответствии с требованиями ст. 15 ЖК РФ площадь выносных конструкций, в том числе и лоджии, не должна включаться в общую площадь жилого помещениям требования строительной компании неправомерны, так как Вы, заключая договор долевого участия в строительстве жилья приобретали не квадратные метры жилой площади, даже не квартиру, а одновременно Вы становитесь и участниками общей совместной собственности на общее имущество в структуре многоквартирного жилого дома, которое включает в себя и выносные конструкции.

Затраты на сооружение этих конструкции должны были быть предусмотрены застройщиком при составлении сметы строительства.

Полагаю, что, если застройщик обратится в суд, Ваша позиция будет более соответствовать закону. Что касается СНИПа, то он не является нормативным документом, на основании которого возникают чьи-либо права и обязанности. Если норма СНИПа противоречит норме закона, следует применять норму ЖК РФ, хотя бы на том основании, что это более поздняя норма (применим последующий закон, а не предыдущий).

По данному вопросу противоречий между ЖК и СНиП нет. Дело вот в чем.

Подсчет площади следует производить с учетом следующих нормативных и законодательных документов:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 29 декабря 2006 года) (редакция, действующая с 11 января 2007 года), Статья 15, п. 5.

3. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, п. 3.33. — 3.41.

В указанных инструкции и СП регламентируется подсчет 1) жилой площади квартиры (квартир); 2) площади квартиры (квартир); 3) общей площади квартиры (квартир).

В соответствии с Жилищным кодексом осуществляется подсчет «общей площади жилого помещения» (п.п. 15.5), которое рассматривается не только как объемно-планировочная единица, но и «объект жилищных прав» (п.п. 15.1), т.е. помещение являющееся «недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан» (п.п. 15.2).

Таким образом, представляется правильным рассчитывать: 1) жилую площадь квартиры — по Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ и СП; 2) площадь квартиры — также; 3) общую площадь квартиры — также; 4) общую площадь жилого помещения — с учетом требований Жилищного кодекса.

Если в вашем договоре фигурирует термин: «Общая площадь жилого помещения» то лоджия не может учитываться в соответствии с требованиями ЖК. Если — «площадь квартиры» или «общая площадь квартиры» — то учитывается в соответствии с требованиями СНиП.

По ДДУ балкон посчитали без понижающего коэффециента

Добрый день! Судебная практика по данному вопросу будет на стороне застройщика. Суд признает соответствующим закону о том, что расчеты будут производится от площади определенной без понижающих коэффициентов.
Ниже привожу практику

СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Моисеева М.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего — Зубаровской С.В.,
судей — Мацкив Л.Ю., Козловой А.А.
при секретаре — К.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.В. на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 февраля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Мацкив Л.Ю., объяснения К.В., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по доверенности Ф., судебная коллегия

решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.В. — без удовлетворения.

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья — Кузьмина А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего — Лащ С.И.
судей — Савельева А.И., Кирщиной И.П.
секретарь — А.А.
рассмотрела в судебном заседании от 15 марта 2011 года кассационную жалобу П.Л. — представителя Т.
на решение Одинцовского городского суда Московской области от 28 декабря 2010 года по делу по иску Т. к ООО «Дружба — Монолит» о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств, признании частично недействительным договора инвестирования, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи — Савельева А.И., объяснения представителей сторон — П.С., Г., судебная коллегия

Это интересно:  Извещения в исполнительном производстве

решение Одинцовского городского суда Московской области от 28 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу П.Л. — без удовлетворения.

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Матошкин С.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Фролкиной С.В.,
судей Аверченко Д.Г. и Шиян Л.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в г. Красногорске в заседании от 31 мая 2011 года кассационную жалобу И. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 11 апреля 2011 года по делу по его иску к ООО «Дружба-Монолит» о признании права собственности на квартиру и взыскании излишне оплаченных денежных средств, заслушав доклад судьи Шиян Л.Н., объяснения кассатора,

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 11 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Правомерно ли решение застройщика об оплате лоджии?

У меня в договоре прописан пункт в котором я должен произвести доплату застройщику если фактическая площадь превышает проектную в течении 30 дней с момента окончательного определения фактической площади .На данный момент дом ещё не сдан и когда будет сдача ни кто не знает , в том числе и юр.отдел фирмы застройщика . Но по моей просьбе мне выдали ксерокопию экспликации к поэтажному плану здания в котором общая площадь составляет 38.3 кв.м. при этом мне прибавляют площадь лоджии 3.8 кв.м и требуют за неё доплатить ( по коэффициэнту 0.5 ) , как за 1.9 кв.м

Правомерны ли действия застройщика в требовании с меня доплаты за лоджию ( такая ситуация у каждого жильца нашего дома , с той разницей что у некоторых 2 лоджии ) ?

Ответы юристов (1)

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры : Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Судебная практика по вопросам признания условий договора о пересчёте площади квартир с учётом лоджии исходит из свободы договора (ст. 421 ГК РФ)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 года

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Судья: Л.Н. Лейман
При этом судебная коллегия учитывает, что в квартире истца имеется только лоджия, и возражений относительно передачи лоджии вместо балкона от истца не поступало ни при составлении акта приема-передачи, ни в судебном порядке.
В соответствии с п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, следует, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. При этом пунктом 3.37 Инструкции определено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
С учетом этого, площадь переданной истцу квартиры составляет 38,2 кв. м (площадь помещений 37,1 кв. м, площадь лоджии 2,2 кв. м с понижающим коэффициентом 0,5), оплачено 39,3 кв. м, излишне оплачено истцом 1,1 кв. м, что составляет .
Доводы истца о том, что условие договора о включении в площадь квартиры площади лоджии, как противоречащий нормам ст. 15 Жилищного кодекса РФ ничтожно, не состоятельны, поскольку стороны в гражданских правоотношениях свободны в определении цены договора. Статья 15 ЖК РФ определяет понятие жилого помещения в сфере жилищных правоотношений и не регулирует вопросы установления цены работы по строительству объекта недвижимости.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

При покупке квартиры в новостройке часто возникает вопрос, входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры.

Вопрос этот возник не на пустом месте, некоторые застройщики площадь балкона не считают вообще, некоторые считают с коэффициентом, 0,3%, другие 0,5%, а есть такие, которые балконы считают по полной стоимости квадрата.

Для того, чтобы наиболее полно подойти к ответу на этот вопрос, давайте разобьем его на составляющие:

  1. Что говорит про площадь балконов и лоджий Жилищный кодекс России;
  2. Что написано по этому вопросу в Строительных Нормах и Правилах России;
  3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?
  4. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент.
  5. Входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Вот, что мне удалось выяснить:

1. Жилищный Кодекс РФ (Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года, редакция от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 29.12.2014 N 485-ФЗ, статья 15 гласит:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как мы видим из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь помещения. Жилищный кодекс говорит об этом однозначно.

Это интересно:  Взыскание долга через суд

Рассмотрим другой документ, на который часто ссылаются при подсчете общей площади квартиры, это Строительные правила.

2. Строительные правила — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

Пункт 2,2. Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от 04.08.98 Минземстроя России.

Открываем вышеприведенный Приказ.

Приказ № 37 Федеральной службы государственной статистики от от 04.08.98. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Итак, СП 54.13330.2011 ссылаясь на Приказ №37, говорит о том, что балконы, веранды, террасы входят в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.

То же самое сказано в обязательном приложении №2 к СНиП 2.08.01-89. Пункт 2 Приложения гласит «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.»

Налицо несоответствие. Жилищный кодекс говорит о том, что балконы, лоджии и террасы не входят в общую площадь помещения, а Строительные правила, в то же время утверждают, что они входят в общую площадь, но с понижающим коэффициентом. Для того, чтобы понять, как с этим дальше жить, ответим на третий вопрос.

3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?

4. Ответ на четвертый вопрос. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент?

Мы уже выяснили, что оплачивать балконы и лоджии мы всё-таки должны. Но оплачивать мы их должны не на 100%, а с понижающими коэффициентами о которых говорилось выше.

Почему так? Почему не бесплатно, как написано в жилищном кодексе?

Потому что Жилищный кодекс регулирует отношения между эксплуатирующей организацией и собственником квартиры, а СНиПы и СП регулируют отношения между застройщиком и дольщиком.

Как мы помним, в СП 54.13330.2011 и в СНиП 2.08.01-89 говориться о понижающих коэффициентах. То есть, застройщик, выставляя на продажу квартиру должен оценивать площадь лоджии с коэффициентом 0,5, площадь балкона с коэффициентом – 0,3.

5. Остался последний вопрос, входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Коммунальные службы считают оплату жилья исходя из общей площади помещения. Без коэффициентов. Почему? Потому что в Жилом кодексе ясно сказано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь помещения.

Именно на этом этапе у хозяев квартир и возникает множество претензий к коммунальщикам, когда балконы и лоджии вдруг оказываются включены в общую площадь помещения.

Но зачастую, прямой вины эксплуатирующей организации в этом нет. Они начисляют квартплату на основании тех документов, которые вы предоставляете им. То есть, на основании кадастрового паспорта, который выдается вам на руки после того, как вы подписали приемопередаточный акт у застройщика.

Поэтому, для дольщика необходимо понимать, что, подписывая акт приёма-передачи квартиры он сам должен отследить, чтобы в документе была указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким актом можно спокойно идти в регистрационную палату и регистрировать право собственности на квартиру. Кадастровый паспорт вы получите с правильно посчитанной общей площадью квартиры, без учета лоджий и балконов.

Что делать, если застройщик настаивает на том, чтобы в акте приёма-передачи была указана общая площадь с учетом лоджий и балконов?

Можно подписать такой акт. Но перед тем как идти регистрировать квартиру загляните в Бюро технической инвентаризации и попросите сделать вам правильный технический паспорт квартиры.

Поскольку специалисты БТИ в своей работе пользуются Жилищным кодексом, то они правильно посчитают вам площади, указав общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким техническим паспортом и приемопередаточным актом уже можно идти в регистрационную палату и регистрировать свою недвижимость. Общую площадь квартиры вам пропишут по плану БТИ.

Надеюсь, я смог ответить на мучающих многих людей вопрос о том входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры, а также, входит ли площадь балкона в оплату коммунальных услуг.

Это интересно:  Отключение коммунальных услуг за неуплату коммунальных услуг

Огромную помощь в составлении этого материала мне оказала юрист по работе с недвижимостью М.А. Сиденко, за что ей отдельная благодарность!

Если остались вопросы по этой теме, то прошу задавать их в комментариях к статье.

Проблема согласования цены квартиры с балконом (лоджией) по договору участия в долевом строительстве

(Микрюков В. А.) («Семейное и жилищное право», 2013, N 4) Текст документа

ПРОБЛЕМА СОГЛАСОВАНИЯ ЦЕНЫ КВАРТИРЫ С БАЛКОНОМ (ЛОДЖИЕЙ) ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

——————————— Mikryukov V. A. Issue with coordinating the price of an apartment including a balcony (loggia) under a share holding in a joint construction project.

Микрюков Виктор Алексеевич, адвокат, доцент Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук.

Автор показывает, что отсутствие единообразия в подходе к определению цены объекта долевого строительства как в договорной, так и в судебной практике коренится в неоднозначности гражданских и жилищных правовых норм. Предложен основанный на принципе свободы договора подход к решению данного вопроса.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, цена квартиры, балкон, лоджия, свобода договора.

The author demonstrates that failure to work out a uniform approach to agree the price of an asset owned as a part of joint construction projects is caused by unambiguous provisions that exist in both civil law and housing standard regulations. This paper proposes an approach based on the principle of free contract that is instrumental to find a solution to the issue.

Key words: share holding contract for joint construction projects; price of living quarters (apartment); balcony; loggia; freedom of contract.

В соответствии с п. 4 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существенным для заключения договора участия в долевом строительстве является согласование подлежащего передаче дольщику конкретного объекта долевого строительства и его цены. ——————————— СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Получается, что балконы и лоджии, представляя собой конструктивное сочетание балконных плит и фасадных ограждающих конструкций и являясь общим имуществом, не входят в состав квартиры, не становятся объектом индивидуального права владельца квартиры и в силу этого цена квартиры как результата долевого строительства не должна включать некую отдельную цену балконов (лоджий) как элементов здания в целом. С другой стороны, в целях осуществления государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации , общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Такой же подход (определение общей площади жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами) обнаруживается в порядке организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством . Данные правила указывают на техническую принадлежность балконов (лоджий) не к зданию в целом, а к конкретным квартирам, дают формальную нормативную основу для использования площадей балконов (лоджий) в расчете стоимости строящихся квартир. ——————————— Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» // Строительная газета. 1999. N 37 (приложения 1 — 3). См.: Приказ Росстата от 12 сентября 2012 г. N 492 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством» // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2012. N 11.

Отмеченные обстоятельства предопределили распространение практики заключения договоров участия в долевом строительстве с условием о цене, рассчитываемой путем умножения цены одного квадратного метра на общую площадь квартиры, включающую площадь балконов (лоджий), причем как с применением нормативно установленных (для целей учета жилищного фонда) понижающих коэффициентов, так и с использованием произвольно согласованных коэффициентов либо вовсе без каких-либо коэффициентов . Такой порядок согласования цены выгоден для застройщиков тем, что позволяет при завышении общей оплачиваемой участником строительства площади квартиры уменьшить величину цены за один квадратный метр. Это психологически воздействует на дольщиков, обеспечивает застройщику ценовое преимущество в конкуренции с другими застройщиками. ——————————— О фактах манипулирования коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам, см. письмо Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 «О лоджиях и верандах» // Не опубликовано.

Статья написана по материалам сайтов: www.stroyka74.ru, law.vdolevke.ru, pravoved.ru, novostrojka-anapy.ru, center-bereg.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector