+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Поправки к закону о долевом строительстве 2019 ужесточат контроль за деятельностью застройщиков

Это означает, что с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Принятые в Закон поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, усилят контроль и ответственность в сфере долевого строительства. Закон нацелен не только на решение проблем уже существующих «обманутых дольщиков», но и на предотвращение появления новых.

Суть поправок в том, чтобы уйти от долевого строительства, чреватого обманом (вольным или невольным) со стороны компаний-застройщиков по отношению к физическим-лицам, покупающим у них квартиры еще на стадии возведения домов.

Закон будет регулировать деятельность застройщиков и в переходный период — от долевого к проектному финансированию. Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки.

В проекте законопроекта содержатся следующие наиболее важные поправки:

  • на всех застройщиков распространится требование об обязательном банковском сопровождении их деятельности по проектам жилой застройки (причем у банка появляется право приостанавливать платеж застройщика, если есть подозрение на нецелевое использование средств);
  • вводится механизм эскроу-счетов для обеспечения безопасности приобретателей жилья (до 1 июля 2019 года переход на этот механизм будет добровольным для застройщиков, а после — обязательным). На счета эксроу будет распространяться обязательное страхование вкладов. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб.

Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты — на основании распоряжения глав регионов.

С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.

Застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.

  • предоставление девелоперам права строить жилые дома по принципу «несколько разрешений на строительство одной компании» в рамках проекта комплексного развития территорий. То есть вводится принцип «один застройщик — один проект», при котором строительная компания открывает отдельный банковский счет под каждое разрешение на строительство, в отношении которого осуществляется банковское сопровождение.

Кроме того, законопроектом предусмотрено предоставление права застройщикам привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства и под ставку не более ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2 процентных пункта.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.

Закон также запрещает привлечение средств граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.

Вводится солидарная ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.

Создается единая информационная система жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе. Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости. Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д., а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию. По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.

Согласно документу, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года.

На стадии подготовки в законопроект поступило 103 поправки, 64 из них профильный комитет Госдумы в итоге рекомендовал отклонить. В частности, депутаты отказались от увеличения взносов застройщиков в компенсационный фонд.

«Напомним, что всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры

Поправки в 214-ФЗ все-таки смягчат

Правительство готово смягчить требования закона о долевом строительстве и пойти на уступки застройщикам. Крупные компании вздыхают с облегчением: хотя бы так.

Правительство внесло в Госдуму поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве. Их должны принять до конца весенней сессии, то есть к концу июля. Девелоперам разрешат кредитование компаний внутри холдинга и смягчат правило «один застройщик – одно разрешение на строительство». Есть и плохая новость: надежды застройщиков на то, что изменения в закон отложат на полгода – до 1 января 2019-го, канули в лету.

С 1 июля этого года начинается процесс отмены долевого строительства. С этой даты требования к застройщикам сильно ужесточат, а схемы финансирования новых проектов – усложнятся. Закон вводит банковский контроль за расходованием средств. Застройщикам разрешено тратить не больше 10% средств на рекламу и зарплаты сотрудникам. Кроме того, компании обязаны вкладывать собственные деньги в стройку (не менее 10% от проектной стоимости объектов) и предоставлять в Госстройнадзор подробный график строительства – для контроля за всеми этапами.

Однако больше всего беспокойства у застройщиков вызывало новое правило «одно разрешение на строительство – одно юридическое лицо». Фактически это ставило крест на крупных проектах (комплексного освоения территории) и создании дорог, детских садов и школ в новых районах. Эту норму не отменило, но все-таки смягчило правительство. Проект поправок опубликован на его сайте.

Фактически норму «одно разрешение на строительство – одно юридическое лицо» заменили на «один проект – одно юрлицо». Девелоперам разрешат получать деньги дольщиков на счет одного юрлица-застройщика, если дома строятся по одному градплану или проекту планировки.

Если девелопер до 1 января 2018 года заключил со Смольным договор о комплексном освоении территории, на такой проект нововведения и вовсе не будут распространяться. В Петербурге могут свободно выдохнуть застройщики проектов «Северная долина», «Юнтолово» и «Балтийская жемчужина». Они строятся еще со времен экс-губернатора Валентины Матвиенко.

Второе послабление – компаниям, созданным под конкретный проект, разрешат кредитоваться у головной структуры холдинга. К примеру, застройщиком ЖК «Чистое небо» от Setl Group фактически выступает ООО «Строительная компания «Каменка». Масштабный проект «Солнечный город» того же Setl Group строит ООО «Сэтл Инвест». Теперь такие юрлица смогут получать до 20% средств на проект, кредитуясь у головной компании. Ставка по таким кредитам не может превышать 9,25% (ключевая ставка ЦБ + 2%).

Вдобавок правительство однозначно разрешило девелоперам размещать облигации – и тем самым привлекать дополнительное финансирование для развития компаний. Такие облигации в Петербурге уже размещают «Группа ЛСР» и холдинг «Эталон». Планируют начать – Setl Group и ГК Legenda.

Это интересно:  Возврат страховки после выплаты кредита в совкомбанке

Девелоперы послаблениям рады. «Безусловно, возможность кредитоваться у головной компании холдинга сильно облегчит жизнь многим застройщикам. Равно как и пересмотр правила «один застройщик – одно разрешение». Во всяком случае, реализация масштабных проектов теперь будет проще, чем мы ожидали. Особенно при условии, что земельные участки расположены в рамках одного проекта планировки территории», – говорит Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы «Эталон».

В то же время Минстрой учел лишь малую толику просьб девелоперов. «Мы направили гораздо более полные поправки, – рассказал «Фонтанке» генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Мы предлагали позволить перечислять застройщикам не 20%, а неограниченный объем средств от головной компании. Хотели, чтобы вступление в силу поправок отсрочили хотя бы до начала 2019 года».

Окончательной ясности в том, как будет работать новый закон, у девелоперов тоже не прибавилось. Неизвестно, какие документы нужны банкам, чтобы контролировать расходы застройщиков. Список требований опять же должно составить правительство.

Обещанная схема покупки квартир через эскроу-счета – вообще темный лес для застройщиков. В идеале деньги дольщиков должны лежать на счете банка вплоть до передачи ключей, как в банковской ячейке. А банк за это должен предоставлять кредит на постройку дома застройщику. Вот только соответствует требованиям банков не так много застройщиков. И каким образом кредитовать компанию, которая стоит 100 миллионов, а строит дома на 10 миллиардов? – вопрошают при личной беседе застройщики.

Компании находят спокойствие, запасаясь на трудные времена. В январе-мае этого года Госстройнадзор выдал в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем в тот же период прошлого года. И в июне застройщики все так же выстраиваются в длинные очереди.

С учетом запасов, строить жилье по старым правилам застройщики смогут еще 3-4 года, оценивает Алексей Белоусов. «В ближайшее время новые нормы мало кого затронут. Сложности, если и будут, появятся у единичных компаний. А дальше, в конце концов, все будут вынуждены перейти на проектное финансирование».

Впрочем, спокойствие рынку только снится. На совещании президента 30 мая обсуждали полный запрет долевки – продажу только готового жилья с 2020 года, писали «Ведомости».

Эксперты: новый закон по ДДУ запретил продажу жилья за наличные и защитил дольщиков

МОСКВА, 6 июля. /ТАСС/. Наличный расчет при покупке жилья в новостройках с 1 июля в России стал невозможен в соответствии с федеральным законом № 175, вносящим поправки в законодательство о долевом строительстве. Об этом рассказал ТАСС руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, комментируя новые нормы законодательства.

«Кроме прочих, в законе вступила в силу небольшая, но важная норма — с 1 июля 2018 года обязательна только безналичная оплата платежей по договорам долевого участия (ДДУ)», — сказал он, отметив, что эта норма не должна вызвать больших сложностей для покупателей, так как сделки с новостройками в Москве в основном происходят с применением безналичного расчета — за счет ипотеки или специально открытого расчетного счета покупателя.

Практика покупки новостройки за наличные через кассу в офисе застройщика является устаревшей и применима скорее в регионах, пояснил ТАСС руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Эта мера не пресекает распространенную практику, а скорее декларирует цивилизованный подход на рынке недвижимости», — отметил он.

Внесение платежей от клиента на столичном рынке всегда проходит через перечисление денежных средств на расчетный счет застройщика или через аккредитив, добавила замгендиректора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова. «Пункт, который касается порядка проведения платежей, закрепляет существующее положение вещей», — уточнила она.

Впрочем, и по другим пунктам новых правил долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля после подписания президентом соответствующего закона, более значительные изменения на первых порах ожидаются в работе застройщиков и банков, чем в планах покупателей жилья. Соответствующее мнение высказали эксперты, опрошенные ТАСС.

Какие изменения ждут покупателей жилья

«Для покупателей с 1 июля 2018 года технически ничего не изменится», — рассказал ТАСС Дмитрий Волков, коммерческий директор группы компаний «Самолет».

Граждане будут также приходить в офис застройщика и заключать договоры долевого участия по той же процедуре, что и раньше, добавляет руководитель компании «Пионер» Олег Сорока. «Разве что у него появится больше информации о строящемся объекте, о ходе строительства, о состоянии финансовых дел у застройщика. А вот с 1 июля 2019 года в цепочке застройщик — покупатель появится новое звено — банк и механизм счетов эскроу», — уточнил он.

Отсутствие внешних изменений в алгоритме покупки жилья со вступлением в силу закона не говорит о том, что нововведений нет вовсе, подчеркивает один из его авторов, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

«С 1 июля 2018 года новым законом вводится банковское сопровождение, как для новых, так и для уже реализуемых проектов. Тем самым для проектов, которые уже начаты, мы закрываем «котловой» метод сбора средств», — рассказал он ТАСС. Таким образом гражданам вкладывать средства в строительство станет безопаснее, считает Николаев.

Что изменится в работе застройщиков

С 1 июля застройщики должны открыть в уполномоченном банке под каждое разрешение на строительство отдельный счет, добавил Николаев. На это отводится два месяца. Номер этого счета должен публиковаться в Единой информационной системе строительства.

«Разница в том, что для тех, кто уже начал строительство, сопровождение будет проходить в более облегченном формате, а проекты, запущенные после 1 июля 2018 года будут контролироваться более серьезно — банк будет вправе приостановить нецелевой платеж от застройщика контрагенту», — сказал депутат. В отношении уже действующих строек банки будут отслеживать целевые платежи и информировать надзорные органы в случае каких-либо нарушений.

При этом, по словам Сороки, для региональных властей, банков и застройщиков введение банковского сопровождения и для действующих проектов стало определенной неожиданностью. Данная норма была включена в законопроект на финальном этапе его принятия, и девелоперы не до конца понимают, как все прописанные в законе механизмы банковского контроля будут осуществляться, пояснил руководитель компании «Пионер».

«В частности, застройщикам будет запрещено проведение тех или иных платежей. Эти пять — шесть позиций расплывчато обозначены в законе. К примеру, это операции, связанные с предоставлением займов, покупкой и оплатой ценных бумаг, созданием дочерних юридических лиц», — добавил он. Глава компании не исключает споры в случае отказов в совершении платежей со стороны банков.

При подозрении на злоупотребление со стороны банков бизнес должен вовремя корректировать ситуацию путем переговоров на общественных площадках, считает руководитель рабочей группы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Александр Моор. «Мы должны со временем полностью перейти на электронную площадку для банковского сопровождения деятельности застройщика на основе блокчейна, где видны все шаги банка. Это позволит убрать человеческий фактор из системы принятия решения по блокировке счетов застройщика», — отметил он.

Закон дает год на полный переход к эскроу

По словам Николаева, согласно закону, у застройщиков и их покупателей будет переходный год на апробацию сделок через счета эскроу. «Теперь нам очень важно, чтобы как можно больше застройщиков, которые начинают реализовывать свои проекты, начинали это делать через счета эскроу, несмотря на то, что до 1 июля 2019 года — это добровольный механизм, а после этой даты станет обязательным», — сказал он.

Покупая квартиры через счета эскроу, покупатели будут знать, что их деньги защищены, потому что они застрахованы на сумму до 10 млн рублей в системе страхования вкладов, и поступают на счет застройщика после введения дома в эксплуатацию, уточнил разработчик закона. Реформа предполагает, что пока деньги покупателей лежат на счетах эскроу, застройщик возводит их дома на деньги банка, выданных в кредит в рамках проектного финансирования.

Стратегия проектного финансирования гарантирует дольщикам, что банк даст денег на достройку, если застройщику не хватает денег от продаж. «Также банк в таком случае проверяет целевое расходование денег: выезжает каждый месяц на стройку, проверяет проектную документацию, проверяет сметы на рыночность и каждый месяц мониторит переводы с твоего расчетного счета», — рассказал Алексей Перлин, гендиректор «СМУ-6 Инвестиции». Однако у строителей вызывают вопросы процентные ставки по банковским кредитам на строительство, отметил он.

Это интересно:  Пример заполнения фотографии рабочего дня в 2019 году - карта, бухгалтера, главного, образец, для инженера

Закон дает надежду обманутым дольщикам

Закон также дает возможность государственному Фонду защиты прав участников долевого строительства — полномочия по достройке проблемных объектов. «Ситуации бывают разные, и мы видим, что такая функция для фонда необходима, потому что в конце концов нужно закончить всю эту историю с обманутыми дольщиками», — подчеркнул Николаев.

Также закон дает право жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые созданыа в рамках процедур банкротства, исполнять функции застройщика. Остальным ЖСК законом серьезно ограничено право привлекать средства граждан, так как эта форма инвестирования граждан в строительство тоже зачастую приводила к появлению долгостроев.

Контроль за работой строительных компаний приведет к тому, что на рынке в итоге останутся только профессиональные строительные компании — и это позитивный фактор, который позволит не допустить появление новых обманутых дольщиков, считает заместитель исполнительного директора Российского союза строителей Константин Кижель. Непрофессиональные застройщики, изначально действуя без преступного умысла, часто безграмотно подходили к вопросам строительства, поясняет эксперт.

«Собирая деньги с дольщиков, они не просчитывали затратную часть на земельные вопросы и присоединение к сетям. В итоге деятельность этих строителей приводила к остановке проектов на этапе котлована», — рассказал Кижель.

Несмотря на то, что закон вводит много организационных сложностей для строительных фирм, коллапса и роста цен на строительном рынке не будет, уверен вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.

«У застройщиков, которые думали о завтрашнем дне, есть пул проектов — разрешения на десятки миллионов квадратных метров жилья. Реформа идет поэтапно, и это не означает, что с завтрашнего дня цены на жилье подскочат», — пояснил он.

Ранее сообщалось, что президент России Владимир Путин подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков. Документ опубликован на едином портале правовой информации 4 июля, датой подписания и вступления в силу указано 1 июля 2018 года.

Одно из основных изменений закона — это то, что застройщики теряют право напрямую привлекать деньги дольщиков с 1 июля 2019 года. С этой даты продажи недвижимости должны происходить через систему эскроу-счетов, до этого момента работа через эскроу для застройщиков будет добровольной.

Данный тип реализации жилья подразумевает, что покупатель отдает деньги не напрямую в кассу застройщику, а на застрахованный счет в уполномоченный банк, который хранит их и отдает девелоперу только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Название этого типа счета произошло от английского термина «escrow account», то есть счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением.

Средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом, этому требованию соответствуют более 50 российских банков, свидетельствуют данные Единого реестра застройщиков. Размер застрахованной суммы на счете эскроу составляет 10 млн рублей.

Поправки в закон о долевом строительстве: что изменится

Долевое строительство – это радость для одних и печаль для других. Кто-то выбрал надежного застройщика и, вложив деньги в жилье на старте продаж, радуется новоселью. Кто-то ошибся в выборе и теперь не знает, как вернуть свои средства или добиться от государства достройки своего дома. Государство беспокоится о судьбе обманутых дольщиков (и тех, кто еще таковыми не признан, но тоже остался без жилья) и старается принять такие законы, которые свели бы риски к минимуму.

Об изменениях в законе о долевом строительстве и о возможных последствиях этих изменений наш разговор с заместителем генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса одного из самых надежных застройщиков региона – девелопера «Столица Нижний» Борисом Замским.

– Борис Львович, какие поправки приняты и что они означают для застройщиков и для дольщиков?

– Президентом России подписаны изменения в закон о долевом строительстве. Те изменения, которые были внесены год назад и должны были вступить в действие (в большей части) с 1 июля 2018 года, отредактированы под воздействием сообщества застройщиков и при большом участии их профессиональных объединений, которые готовили поправки в сотрудничестве с Минстроем России. Это было сделано, поскольку редакция закона, утвержденная в прошлом году, создавала сложности в реализации проектов застройки. Некоторые положения не защищали дольщиков, а возможно, даже подвергали их средства еще большей опасности. И подвергали опасности сам рынок строительства жилья, саму экономику процесса. Общая идеология законодателя при этом сохранилась. Закон направлен на исключение возможности недостройки объектов, которые возводятся с привлечением средств граждан. Механизм реализации стал более понятен и управляем.

– Какие моменты были скорректированы?

– Долевое строительство в прежнем виде, когда застройщики по договорам долевого участия привлекали средства граждан и строили за их счет объекты, с 1 июля 2019 года становится невозможным. Сейчас действует переходный период, когда возможно привлечение средств дольщиков, но с усиленными, относительно прежнего порядка, контрольными механизмами. Через год поправки полностью вступят в силу, и тогда застройщик сможет либо строить на собственные средства и продавать объекты как готовое жилье, либо по так называемым механизмам эскроу-счетов.

Прежняя редакция закона предполагала чрезмерно усиленный контроль, но давала возможность привлекать средства дольщиков. Например, она содержала требование о том, что к каждому разрешению на строительство должно создаваться отдельное юридическое лицо. Только эта компания, специально зарегистрированная под проект, имела возможность привлекать средства дольщиков. Это затруднило бы работу всех крупных компаний, которые зачастую реализуют проекты на разных площадках. В рамках договоров комплексного освоения территорий могут быть построены сотни домов. И под каждое разрешение на строительство создавать дополнительное юрлицо затруднительно. Этот пункт был изменен. Теперь для договоров комплексного освоения, договоров развития застроенных территорий в рамках одного договора может работать одно юридическое лицо. Не нужно создавать множество дочерних компаний и организовывать их взаимодействие.

– Как будет контролироваться расходование средств?

– Безусловно, сохраняются контрольные меры, которые направлены на то, чтобы средства дольщиков были израсходованы именно на их дома. Во-первых, упорядочиваются требования к раскрытию информации. Если в прежней редакции закона застройщик обязывался размещать информацию на интернет-сайтах проектов, то теперь она будет публиковаться в единой информационной системе жилищного строительства, ответственность за ведение которой лежит на уполномоченных органах в каждом из регионов. Как правило, это инспекция по архитектурно-строительному надзору. Любой человек может зайти и посмотреть эту раскрываемую информацию по всем объектам, во всех регионах. С 1 октября 2018 года все данные должны быть в этой системе.

Второе требование – банковский контроль. Он подразумевает, что застройщик, генеральный подрядчик должны открывать счета в уполномоченных банках. Сейчас таких определено 53, и их количество постепенно увеличивается. Во-первых, банки будут контролировать платежи, их целевое назначение. В законе есть четкое определение, на что могут быть потрачены средства дольщиков. Во-вторых, ограничение на собственные затраты. Содержание организации, агентские, реклама и прочее не должны составлять более 10% сметной стоимости проекта. Это исключает ситуации, когда застройщик открывает продажи и первое, что делает, – обновляет автопарк.

Третье ограничение – авансовые платежи генподрядчику не должны превышать 30%. За этим тоже будет следить банк. Этот механизм контроля вводится по всем объектам, и старым и новым, с 1 сентября текущего года.

– Что это означает для девелопера «Столица Нижний»?

– Наша схема работы уже сейчас предполагает больший контроль за расходованием средств дольщиков, чем предусмотрено законом. Закон регламентирует только то, чтобы средства застройщика попали к генподрядчику. Мы же контролируем платежи генподрядчиков в адрес субподрядчиков, поставщиков материалов. Следим за тем, чтобы деньги дошли до конечного получателя средств. Сейчас наша задача – согласовать с банками этот механизм работы. Есть еще небольшие изменения. Если застройщик собирается привлекать средства дольщиков, он должен внести изменение в наименование и называться «специализированный застройщик».

Эскроу-счет открывается покупателем в банке. На него перечисляется стоимость квартиры, а банк с этого счета вправе и обязан перечислить деньги продавцу после наступления события, которое заранее было оговорено сторонами. Если что-то случится с банком, будет выплачена страховка в размере 1,4 млн рублей. Сейчас рассматривается вопрос об увеличении суммы до 10 млн рублей.

– Эскроу-счета – что это? И как это работает?

– Это банковский продукт, по сути, такой же как депозит, но с целевым назначением. Физическое лицо заключает договор с банком о том, что он открывает счет, кладет на него средства в размере стоимости квартиры, а банк под обеспечение этой суммы открывает кредитную линию застройщику. Чем больше средств на эскроу-счетах, тем большим объемом кредитных средств сможет воспользоваться застройщик, тем меньший процент за пользование кредитом он заплатит. Это сохраняет заинтересованность компаний-застройщиков к привлечению средств граждан, только не в виде прямого платежа застройщику, а в виде открытых эскроу-счетов. Конкуренция застройщиков за деньги дольщиков сохраняется.

Это интересно:  В каком случае и возможна ли прописка в доме в садовом товариществе в СНТ? Как ее осуществить?

– Банки готовы работать по этой схеме?

– Пока этот продукт предлагает только Сбербанк. Два застройщика – один из Тюмени, другой из Ижевска – уже заключили с ним договоры.

– Как это отразится на себестоимости жилья?

– Банковское сопровождение однозначно на ней отразится, поскольку возрастут организационные издержки по всей цепочке, в первую очередь у генподрядчиков. Как и то, что кредиты застройщикам придется привлекать под определенный процент взамен средств дольщиков.

– Я правильно понимаю, что человек берет у банка деньги в ипотеку, кладет их на эскроу-счет и ждет, пока построят дом. Банк получает проценты за ипотечные деньги, получает проценты за кредит, выданный застройщику, и средства за банковское сопровождение?

– Да, это так. Считается, что эта схема работы более безопасна для дольщиков. Причем дольщик сможет заключить договор только с тем банком, с которым работает застройщик. Понятно, что основной выгодоприобретатель в этом случае – банк. Он получает некий бесплатный актив на эскроу-счетах, он его сможет размещать и на этом зарабатывать. Наверняка банки будут предлагать комплексные продукты. Например, сниженная ставка по ипотеке при условии открытия эскроу-счета. Объем ипотечных кредитов будет перераспределяться в сторону уполномоченных банков.

Не все застройщики будут готовы работать в условиях роста издержек и увеличения прозрачности процессов. Экономика бизнеса, как мы видим по количеству останавливающихся объектов, достаточно сложна. Эффективно работать в этих условиях смогут немногие. Компании, которые не справятся, будут уходить с рынка. Любое укрупнение рынка, безусловно, отразится на цене, которая определяется соотношением спроса и предложения.

– Так когда лучше квартиру покупать? Сейчас или через год?

– Конечно, сейчас. Новые правила вводятся поэтапно. Для объектов, по которым разрешения на строительство получены до 1 июля 2018 года, существует возможность строить с привлечением средств дольщиков, но под банковским контролем. Для объектов, по которым разрешения на строительство еще нет, но первый договор долевого участия будет заключен до 1 июля 2019 года, еще допустима альтернатива: банковский контроль с еще более жесткими требованиями или эскроу-счета. А после 1 июля 2019 года – только эскроу-счета. С каждым изменением появляются дополнительные издержки и соответствующий риск удорожания объекта. Вот и судите сами.

Заголовок в газете: Борис Замский: «Банки будут контролировать все платежи застройщиков» Тэги: Выборы, Финансы, Деньги, Строительство, Экономика Организации: Сбербанк Места: Россия, Львов, Тюмень

Поправки к закону о долевом строительстве 2019 ужесточат контроль за деятельностью застройщиков

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », регулирующий строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.

О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».

Переходный периодС 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

Эскроу-счетаПривлечение средств граждан

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2018-го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Только через банкОбязательное банковское сопровождение

С 1 июля 2018 года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

РазрешенияОдно разрешение — один счет

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

СтраховкаСредства граждан застрахуют на эскроу-счетах

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам.

КонтрольПомимо банков, стройки будет контролировать государство

Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.

Кто достроитДостройкой домов займется Фонд

Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.

Без ЖСКОграничат возможность привлечения средств

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать в случае банкротства девелопера для достройки жилья либо в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.

Обманутые дольщикиСколько в России пострадало от долевки

По итогам первого квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Число проблемных домов растет несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры. Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.

Статья написана по материалам сайтов: iossro37.ru, hochukvarti.ru, tass.ru, nn.mk.ru, realty.rbc.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector