В России могут ввести обратную ипотеку: для кого нужна, что собой представляет

Выжить в нынешнее нелегкое время самым незащищенным слоям населения поможет обратная ипотека.

Что это такое мало кто знает в нашей стране, этот институт у нас только-только начинает функционировать.

Законное обоснование

На сегодняшний день обратная ипотека является пилотной программой для России.

Впервые эта идея в нашей стране была разработана еще в 2011 году.

Ее реализацией занимается с 2012 года агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Эксперты признают, что для того, чтобы эта программа начала активно воплощаться в жизнь, ей недостает закрепления на законодательном уровне.

Другими словами, подтолкнуть процесс активного кредитования по обратной ипотеке должно принятие закона о ней.

Такие нормы закрепят правоотношение, определив права и обязанности сторон – банка и заемщика.

Если поискать в нашем законодательстве что-то похожее, то наиболее удачным окажется пожизненная рента. По сути, это ее альтернативный, но менее выгодный вариант.

Договор обратной ипотеки сам по себе уже является нормой закона для заключивших его сторон.

Он представляет собой соглашение между финансовым учреждением и владельцем жилья.

По сделке недвижимость передается в залог под условием, что залогодатель будет пожизненно получать выплаты от залогодержателя.

И только после смерти бывшего собственника жилье перейдет к новому обладателю.

Условия получения

Получать из бюджета выплаты по данной программе может далеко не каждый.

Изначально этот институт создавался и вовсе как поддержка заемщиков, испытывающих длительное время сложности с ипотечными кредитами.

На данный момент времени закон устанавливает следующий ряд правил для того, чтобы воспользоваться обратной ипотекой:

Повышенные требования предъявляются законом к самому объекту такого соглашения.

Видео: обратная ипотека

Под программу подпадают дома с каменным, железобетонным или кирпичным фундаментом.

В наличии должна быть нормальная система жизнеобеспечения, функционирующая сантехника, целые окна и двери.

Все сети должны исправно работать: электричество, газ, водопровод, канализация, отопление.

Причиной отказа государства купить квартиру в ипотеку станет:

Залогодателем по соглашению может выступать лицо:

Но весной 2018 года Правительство РФ рассмотрело вопрос упрощения условий этой программы.

Нововведения касаются:

Возникающие нюансы

Обратная ипотека таит в себе множество вопросительных моментов, которые не в силах до сих пор разъяснить даже специалисты.

К примеру, как будет оцениваться человек с точки нуждаемости, сможет ли он преодолеть поставленные перед ним барьеры?

Да и в плане оценки жилья и его состояния, не будет ли возникать непреодолимых трудностей? Возможно, программа так и останется на бумаге.

Залогодатель хоть и остается собственником жилья, но должен быть готов к постоянному контролю со стороны кредитора.

Сотрудники банка неоднократно за год будут являться с проверкой состояния залога, их интерес понятен, и спорить тут бесполезно.

От должника будут требовать поддержания порядка, соблюдения всех требований, необходимых для обеспечения безопасности залогового имущества.

Чувствовать себя комфортно и по-хозяйски в такой ситуации не у каждого получается.

Отсутствие законодательной базы – тоже весомый фактор. На разработку закона уйдет много времени, нужно будет согласовать интересы всех участников по сделке.

Главная задача на этом этапе будет в том, чтобы исключить риски столкнуться с черными риэлторами и мошенниками, жаждущими легкой наживы.

Что такое обратная ипотека

Существуют различные виды адресной помощи малоимущим, но ничего даже отдаленно напоминающего обратную ипотеку в России еще не было.

Если кратко, то ее суть – в денежном компенсировании гражданам передачи прав на их жилье государству в собственность.

Это довольно-таки неоднозначный инструмент государственной поддержки. Стоящие у руля власти полагают, что так они смогут справиться с бедностью в стране.

Обратная ипотека пользуется спросом в Америке, где ее механизм хорошо отработан.

При вступлении в сделку жилье оценивается, и если после смерти заемщика банк выручает меньше положенного от его продажи, то разницу компенсирует государство.

Если на момент смерти собственника в жилище остается прописанный член семьи, то его не выселяют до тех пор, пока он гасит все необходимые платежи, страховку и налоги.

При сравнении обратной ипотеки и пожизненной ренты первая оказывается намного выгоднее для пожилых людей:

Для пенсионеров

Обратная ипотека пока что может быть использована не абсолютно любым человеком, а лишь теми, кто попадает под ее условия.

Используют эту возможность исключительно пожилые люди, не имеющие никаких средств к существованию, кроме мизерных пенсий.

Эта категория граждан наиболее уязвима в социальном плане, слабозащищенная из-за низкого дохода.

В старости нужно много денег на лекарства и лечение, а далеко не всех способны и хотят содержать собственные дети.

Но на выплаты государства можно лишь с голода не умереть и кое-как оплатить квартплату.

Зато вот жилье почти у всех пенсионеров имеется, и потому за ними охотятся всевозможные аферисты, и даже преступники.

Обратная ипотека от многих несчастий способна защитить пенсионера. Ипотечный кредит позволит безбедно и даже красиво жить на старости лет, и не просить милостыню ни у собственных детей, ни у чужих людей.

При этом и жилье с привычными и удобными условиями остается в пользовании человека до самой его смерти, и не придется идти в казенный дом.

А вот наследники залогодателя могут навсегда забыть про долгожданную квартиру, раз уж не захотели или не смогли по человечески относиться к пожилым людям.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки, читайте здесь.

Никакие суды и правоохранительные органы им уже не помогут вернуть залоговое имущество.

Но зато, если на то есть желание и возможности, доступно будет выкупить у залогодержателя квартиру, компенсировав все понесенные расходы. Разве это не справедливо?

Все это позволяет в старости жить достойно без подработок, не имея высоких доходов, и не нужно подтверждать свою платежеспособность перед банком и надеяться на чудо.

В этом преимущество обратной ипотеки перед кредитом, есть собственная квартира – больше ничего не потребуется.

Способы выплат

По обратной ипотеке залогодателю выплаты производятся двумя способами:

Положительные и отрицательные стороны

Неизвестно, когда программа начнет действовать. И кто будет отвечать за ее развитие, тоже не совсем понятно, возможно это будет уже упомянутый АИЖК.

В этом институте остается много неурегулированных вопросов, тема требует доработки и продвижения.

Эта модель реализации государственной помощи не идеальна, в ней существуют лазейки для находчивых любителей поживиться чужими деньгами.

Но и плюсов у обратной ипотеки множество:

Анализ программы позволяет выявить ее существенные недостатки:

Алгоритм действий

Для того чтобы оформить ипотеку с обратным аннуитетом нужно:

Перечень документов

Для подачи заявки по обратной ипотеке необходимо предоставить сотруднику:

Уже по факту одобрения заявки нужно будет до подписания соглашения предоставить дополнительно документы:

Работает ли обратная ипотека в России?

— Что вы можете сказать об «обратной ипотеке»? Есть ли фактически она сейчас в Москве и через какие институты реализуется?

Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя. На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС). На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет. При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены. Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС. Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам. Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора. При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

«Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки». Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%. Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК. Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

Несколько вопросов об обратной ипотеке

Выкуп жилья у пожилых людей государством мог бы стать неплохой идеей, если бы им занималось не государство, не сейчас и не в России.

В правительстве внезапно заговорили о возможности введения массовой «обратной ипотеки» — регулярных выплат пожилым людям в обмен на передачу их жилья в собственность государству после смерти. Ничего нового в этой идее нет — нечто подобное существует на российском рынке еще с 1990-х годов. Правда, ни обратная ипотека, ни похожая на нее пожизненная рента особого распространения не получили. И не зря: обе схемы имеют много рисков для всех сторон. Зачем государству понадобилось выйти на этот рынок, непонятно. Или как раз понятно.

Поднимать шум из-за участия в единичных сделках, очевидно, смысла не имеет. То есть Минфин, начавший продвигать тему обратной ипотеки около недели назад, рассчитывает сделать процесс массовым, значимым в масштабах страны. В конечном итоге, вероятно, речь должна идти о миллионах квартир и домов, заложенных в обмен на «дополнительную пенсию». В связи с этим возникает несколько вопросов, на которые Минфин пока даже не пытался отвечать.

Где деньги?

Не секрет, что российский бюджет находится в плачевном состоянии. И дело не только в ценах на нефть — остальная экономика тоже буксует, перегруженная глупыми ограничениями, воровством чиновников, налогами и опасениями по поводу будущего. На пожилых людей денег нет настолько, что даже для выплаты текущих пенсий приходится экспроприировать пенсионные накопления более молодых поколений.

Обратная ипотека при минимально разумных выплатах потребует дополнительных расходов бюджета на сотню-другую миллиардов рублей в год через несколько лет после запуска (без учета инфляции). Деньги не запредельно большие, но их все равно нет. Можно, конечно, сократить военные или полицейские расходы, но кто же на такое пойдет.

Другой вариант — привлечь средства с рынка, выпуская каждый год специальные гособлигации на соответствующую сумму. Легко догадаться, кто будет покупать эти облигации (или кого фактически обяжут их покупать) — еще оставшиеся в живых частные пенсионные фонды. Но их денег хватит только на первые несколько лет, а потом? Иностранцы на российский фондовый рынок массово вернутся очень нескоро и вряд ли при нынешней власти.

Похоже, правительству придется придумать какой-то механизм очередного отъема денег у работающего населения, провести новую «пенсионную реформу» с повышением размера взносов и направлением части дополнительных денег в обратную ипотеку.

Конечно, рано или поздно вложенные средства начнут возвращаться — недвижимость после смерти получателя выплат перейдет к государству и превратится в деньги. Но значимых объемов продажи жилья достигнут только лет через 15—20, а до того придется инвестировать с каждым годом все больше и больше.

Где гарантии?

Кстати, о сроках. Обратная ипотека — это сделка, в которой стороны будут должны исполнять обязательства в среднем более десяти лет, а часто — и значительно дольше. Отдавать квартиру государству, а не наследникам, чтобы более-менее безбедно прожить пару лет, нет никакого смысла, на таких условиях проект «не взлетит». Скорее всего, право на обратную ипотеку получат люди в возрасте от 60—65 лет, а те, кто дожил до этой отметки, обычно живут довольно долго. Напомню, низкая средняя продолжительность жизни в России объясняется относительно высоким уровнем смертности в допенсионном возрасте — от травм, преступлений, алкоголя и курения, а также общей безысходности (в основном у мужчин в возрасте около 50 лет). Если человек в России смог дожить до 60 лет, дальше он будет жить долго.

Вспомните, сколько раз за последние 15—20 лет менялась пенсионная система. Во сколько раз выросли цены. Как изменялась экономическая политика властей — от гипероптимизма «нефтяной супердержавы» до агрессивной бедности «осажденной крепости». Кроме того, все эти годы у власти оставались примерно одни и те же люди, которые в силу естественных причин вряд ли доживут на своих постах до конца действия большинства договоров, заключенных уже лет через пять.

Что будет с обязательствами после прихода к власти новой группировки, которая может начать свою деятельность с «разоблачения преступлений» и «исправления ошибок» предыдущего режима? При этом рассчитывать, что прекращение или существенное изменение выплат будет компенсировано «прощением» долга их получателей, несколько наивно. Квартиры все равно придется отдать. Да даже и без смены режима обязательства государства в отношении простых людей вряд ли стоят больше, чем бумага, на которой они напечатаны.

Где специалисты?

Любая сделка с недвижимостью индивидуальна. Не существует «стандартной» цены квартиры или дома, а значит, при составлении договора обратной ипотеки будет важен человеческий фактор — личность эксперта-чиновника, работающего с потенциальным получателем денег. Чиновник при заключении сделки не имеет никакого желания отстаивать чьи-либо интересы, кроме своих, то есть со всей очевидностью можно ожидать одновременно низкой эффективности процесса для государства, недовольных клиентов и роста спроса на недвижимость на испанском побережье.

Бороться с этим можно только унификацией сделок, переводом процесса «на поток» на стандартных условиях. Это может более или менее решить проблему коррупции, но снизит выгоду — либо для государства, либо для владельца жилья.

Кроме того, для реализации проекта потребуется введение тысяч новых должностей с зарплатами, соцпакетами, кабинетами, автомобилями. А это опять же расходы бюджета, в котором денег нет. Если переложить «низовую» работу по проекту на частный бизнес (агентства недвижимости и банки будут счастливы получить такой контракт), расходы вряд ли окажутся меньше — бесплатно никто из частников работать не согласится. Если бы обратная ипотека была действительно выгодной с учетом всех расходов, ею давно уже массово занимался бы частный бизнес, те же банки.

Вторая часть сделки, о которой сейчас, похоже, вообще никто не задумывается, — это реализация полученных государством квартир. Кто и как будет их продавать? Кто будет их приводить в приличный вид перед продажей? Понятно, что за время получения выплат никакой серьезный ремонт в этом жилье делаться не будет — какой смысл вкладывать деньги в уже фактически чужую собственность? Подготовка к продаже и грамотная продажа требуют денег и человеческих ресурсов. Могу представить, сколько будет вороваться в процессе — ведь никому из его участников не придет в голову экономить средства налогоплательщиков.

Где этика?

В обратной ипотеке изначально заложен конфликт интересов сторон. Государству выгодно, чтобы получатели средств как можно быстрее умирали, сами же люди вряд ли готовы освободить заложенные квартиры таким способом, даже из самых патриотических соображений. Но в то же время государство, теоретически, должно способствовать росту продолжительности жизни своего народа — развивать медицину, улучшать условия труда, обеспечивать возможности для восстановления сил и здоровья населения. По крайней мере, если оно считает себя «социальным» и забирает больше половины заработанного людьми в виде налогов.

С этической точки зрения обратная ипотека сомнительна даже в частном варианте, но тут у потенциальных «хищников», только и ждущих, когда бабулька с квартирой наконец помрет, есть ограничитель в виде того же государства. Полиция и органы социальной защиты должны следить, чтобы плательщики не пытались сократить срок жизни получателя платежей. Если же сам «сторож» заинтересован в ускорении процесса отъема квартиры, то ситуация становится совсем неприятной. Опять же одно дело — «интересы государства» (оно может вполне честно ждать естественного конца), другое — личные интересы чиновника, которому надо «гнать план» по компенсации выплат. Я бы не рискнул отдавать свою жизнь в руки человека, пошедшего служить государству.

Это лишь краткий список вопросов и сомнений по поводу новой идеи Минфина, в реальности их намного больше. Подобные предложения кажутся интересными и многообещающими на первый взгляд, но при подробном рассмотрении выясняется, что на их реализацию потребуется столько денег и усилий, а эффект окажется таким слабым, что единственной причиной всем этим заниматься остается только желание «заработать» в процессе.

Слабо контролируемый денежный поток в десятки и сотни миллиардов рублей от государственной обратной ипотеки — отличная возможность обеспечить себе достойную пенсию. Только не для простых людей, а для тех, кто будет стоять рядом с этим потоком и управлять его течением.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

В России могут ввести обратную ипотеку: для кого нужна, что собой представляет

В России могут ввести обратную ипотеку: для кого нужна, что собой представляет

Одной из мер поддержки малоимущих граждан станет обратная ипотека. На какой стадии находится обсуждение вопроса и какие сценарии проработки вопроса возможны?

Далеко идущие планы

С конца апреля на всех уровнях активно обсуждается вопрос о том, что в стране, возможно, будет введена обратная ипотека для бедных.

При этой системе государство будет выплачивать владельцу стоимость жилья для погашения действующего кредита, а за это человек должен будет передать в дальнейшем недвижимость в федеральную или муниципальную собственность.

Предложение рассматривается в рамках федеральных программ, направленных на борьбу с бедностью и адресной социальной поддержки населения.

О появлении подобного предложения заявила первый замминистра финансов Татьяна Нестеренко. По ее словам, обратная ипотека представляет собой идеальную возможность для всех граждан, попавших в трудную жизненную ситуацию. Так, потерявший работу вполне сможет подписать ипотечное имущество в пользу государства, при этом власть поможет ему оплачивать кредит. Правда, на данном этапе не уточняется, через какое время квартиру или дом заберут. Один из вариантов – по истечении жизни человека.

По статистике количество россиян, живущих на грани бедности, в 2018 году выросло на 3 миллиона человек. Общее число бедных в стране – 19,2 миллиона (13,4% от всего населения).

Безбедная старость

Интересной может оказаться обратная ипотека и для пенсионеров, которые завещают своё имущество государству, получив за квартиру определенную стоимость, при этом они будут ежемесячно получать госвыплаты за переданную по документам недвижимость. Право проживания в квартире за ними сохранится. Если учитывать, что в стране достаточное количество одиноких стариков, то предложение не кажется абсурдным.

Отмечается, что сегодня похожие схемы используются достаточно активно. Речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, по которому плательщик ренты получает от пенсионера его имущество в обмен на пожизненное материальное содержание. Правда, сразу вспоминаются новостные сводки об обманутых стариках, которые остались на улице благодаря усилиям заботливых мошенников.

В случае с обратной ипотекой подобных катастроф удастся избежать, ведь наверняка будет создано очередное Агентство, курирующее законность проведения данных процедур, а социальные комиссии будут отслеживать дальнейшую судьбу участвующих в программе пенсионеров.

Сегодня финансовые учреждения не слишком охотно предлагают людям пожилого возраста кредитные продукты, но обратная ипотека в Сбербанке позволяет пенсионерам взять кредит на приобретение новой квартиры, загородного дома или земельного участка, правда, условия получения займа – весьма жесткие. В частности к требованиям относятся:

• наличие залогового имущества, которое перейдет в собственность банка в случае преждевременной кончины заявителя, не успевшего погасить кредит полностью;
• постоянный доход (если в банке посчитают, что доходов хватает только на погашение займа, в выдаче обратной ипотеки могут отказать);
• на момент последнего платежа возраст заемщика не должен превышать 70 лет;
• первоначальный взнос – 15%;
• процентные ставки – от 12%;
• минимальная сумма кредита – 45 тыс.рублей, максимальная на приобретение квартиры или участка – не менее 85% от рыночной стоимости, на покупку загородного дома – до 10 млн.рублей.

Pro и сontra

По мнению вице-президента российской Ассоциации строителей Владимира Пономарева, опыт обратной ипотеки можно считать вполне адекватным. В США и Европе аналогичные меры успешно опробованы, но там существует возможность пересмотра условий договора в случаях, если у гражданина изменились обстоятельства: он нашел высокооплачиваемую работу, удачно вышел замуж или женился и т.д. Так и обратная ипотека в России, уверен Пономарев, должна оставлять людям право вторичного выкупа своего жилья.

В Минфине к обратной ипотеке отнеслись двояко. Одни предложили не исключать такую возможность, другие посчитали, что направлять федеральные деньги, которых и так не хватает, на инициативу с непонятным результатом, опрометчиво.

Глава Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин в целом положительно оценил озвученное предложение, но подчеркнул, что важнейшие моменты будут определять детали, о которых пока не сказано ни слова. Так, эксперта озаботил вопрос о процедуре оценки недвижимости. Если россияне будут стремиться оценить квартиру по рыночной стоимости, то государству выгоднее получить ее подешевле. Кто и как будет проводить оценку — вопрос, который может стать камнем преткновения.

Прошел месяц, но пока неясно, что значит обратная ипотека на практике, каков будет ее механизм, правила и возможности, да и вообще, будет данная мера использована правительством?

В России могут ввести обратную ипотеку: для кого нужна, что собой представляет

В России могут ввести обратную ипотеку: для кого нужна, что собой представляет

Одной из мер поддержки малоимущих граждан станет обратная ипотека. На какой стадии находится обсуждение вопроса и какие сценарии проработки вопроса возможны?

Далеко идущие планы

С конца апреля на всех уровнях активно обсуждается вопрос о том, что в стране, возможно, будет введена обратная ипотека для бедных.

При этой системе государство будет выплачивать владельцу стоимость жилья для погашения действующего кредита, а за это человек должен будет передать в дальнейшем недвижимость в федеральную или муниципальную собственность.

Предложение рассматривается в рамках федеральных программ, направленных на борьбу с бедностью и адресной социальной поддержки населения.

О появлении подобного предложения заявила первый замминистра финансов Татьяна Нестеренко. По ее словам, обратная ипотека представляет собой идеальную возможность для всех граждан, попавших в трудную жизненную ситуацию. Так, потерявший работу вполне сможет подписать ипотечное имущество в пользу государства, при этом власть поможет ему оплачивать кредит. Правда, на данном этапе не уточняется, через какое время квартиру или дом заберут. Один из вариантов – по истечении жизни человека.

По статистике количество россиян, живущих на грани бедности, в году выросло на 3 миллиона человек. Общее число бедных в стране – 19,2 миллиона (13,4% от всего населения).

Безбедная старость

Интересной может оказаться обратная ипотека и для пенсионеров, которые завещают своё имущество государству, получив за квартиру определенную стоимость, при этом они будут ежемесячно получать госвыплаты за переданную по документам недвижимость. Право проживания в квартире за ними сохранится. Если учитывать, что в стране достаточное количество одиноких стариков, то предложение не кажется абсурдным.

Отмечается, что сегодня похожие схемы используются достаточно активно. Речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, по которому плательщик ренты получает от пенсионера его имущество в обмен на пожизненное материальное содержание. Правда, сразу вспоминаются новостные сводки об обманутых стариках, которые остались на улице благодаря усилиям заботливых мошенников.

В случае с обратной ипотекой подобных катастроф удастся избежать, ведь наверняка будет создано очередное Агентство, курирующее законность проведения данных процедур, а социальные комиссии будут отслеживать дальнейшую судьбу участвующих в программе пенсионеров.

Сегодня финансовые учреждения не слишком охотно предлагают людям пожилого возраста кредитные продукты, но обратная ипотека в Сбербанке позволяет пенсионерам взять кредит на приобретение новой квартиры, загородного дома или земельного участка, правда, условия получения займа – весьма жесткие. В частности к требованиям относятся:

• наличие залогового имущества, которое перейдет в собственность банка в случае преждевременной кончины заявителя, не успевшего погасить кредит полностью;
• постоянный доход (если в банке посчитают, что доходов хватает только на погашение займа, в выдаче обратной ипотеки могут отказать);
• на момент последнего платежа возраст заемщика не должен превышать 70 лет;
• первоначальный взнос – 15%;
• процентные ставки – от 12%;
• минимальная сумма кредита – 45 тыс.рублей, максимальная на приобретение квартиры или участка – не менее 85% от рыночной стоимости, на покупку загородного дома – до 10 млн.рублей.

Pro и сontra

По мнению вице-президента российской Ассоциации строителей Владимира Пономарева, опыт обратной ипотеки можно считать вполне адекватным. В США и Европе аналогичные меры успешно опробованы, но там существует возможность пересмотра условий договора в случаях, если у гражданина изменились обстоятельства: он нашел высокооплачиваемую работу, удачно вышел замуж или женился и т.д. Так и обратная ипотека в России, уверен Пономарев, должна оставлять людям право вторичного выкупа своего жилья.

В Минфине к обратной ипотеке отнеслись двояко. Одни предложили не исключать такую возможность, другие посчитали, что направлять федеральные деньги, которых и так не хватает, на инициативу с непонятным результатом, опрометчиво.

Глава Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин в целом положительно оценил озвученное предложение, но подчеркнул, что важнейшие моменты будут определять детали, о которых пока не сказано ни слова. Так, эксперта озаботил вопрос о процедуре оценки недвижимости. Если россияне будут стремиться оценить квартиру по рыночной стоимости, то государству выгоднее получить ее подешевле. Кто и как будет проводить оценку — вопрос, который может стать камнем преткновения.

Прошел месяц, но пока неясно, что значит обратная ипотека на практике, каков будет ее механизм, правила и возможности, да и вообще, будет данная мера использована правительством?

Статья написана по материалам сайтов: domdomoff.ru, www.domofond.ru, www.banki.ru, advokat-tmy.ru, digivi-cctv.ru.

»