Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Все чаще и чаще в практике кредитования встречаются такие случаи, когда заемщику в связи с определенными жизненными обстоятельствами (потерей работы, болезнью или напротив – желанием улучшить условия проживания и т.д.) необходимо продать квартиру, находящуюся в залоге у банка.

И здесь возникают два самых главных вопроса: можно ли это сделать на законных основаниях и если да, то какими способами? На что специалисты по кредитованию дают утвердительный ответ, заверяя, что если все действия своевременно согласовывать с банком, то продажа залоговой квартиры возможна по нескольким основным схемам.

Классический вариант продажи залогового жилья

Причины принятия о решении продажи залогового жилья, к слову это не всегда относится только к ипотеке, могут быть абсолютно разными. Так, некоторые заемщики в процессе погашения кредита могут оказаться неплатежеспособными (выход в декрет, потеря работы и т.д.), иные решили сменить место жительства и переехать в другой город, ну а третьим может срочно понадобиться крупная сумма денег. В любом из вышеописанных случаев первым делом следует обратиться в банк-кредитор и известить его о своих намерениях. Безусловно, реакция у разных банков может быть разной, все зависит от условий конкретного кредитного договора, но в большинстве случаев банки соглашаются на продажу залогового имущества при условии, что заемщик обязуется досрочно выполнить кредитные обязательства перед банком в полном объеме.

Происходит это по следующей классической схеме: определяется рыночная стоимость залоговой квартиры, далее она выставляется на продажу и на нее ищется покупатель. После того, как покупатель найден, в процессе оформления сделки купли-продажи общую сумму стоимости жилья он должен разделить на две части: величину ссудной задолженности заемщика-продавца перед банком-кредитором и разницу между общей стоимостью квартиры и этой суммой,- и положить каждую из них в соответствующую ячейку – одну для банка, другую – для продавца. Только после того, как банк-кредитор получит свои деньги из депозитарной ячейки, он передаст в регистрационную палату документы о снятии обременения с недвижимости и бланки для регистрации новой сделки. При этом обе эти сделки заключаются параллельно.

Продажа залогового жилья со сменой должника

А вот если найденный покупатель и сам не обладает достаточной суммой денег для приобретения недвижимости, то продажа залогового жилья возможна лишь со сменой должника. В таких случаях покупатель платит продавцу только разницу между общей стоимостью недвижимости и величиной непогашенного кредита, а сам долг кредитору выплачивает в виде нового кредита (ипотеки). Хоть такие сделки и нередки в банковской практике, кредитные организации в большинстве случаев их не приветствуют: ведь на арене появляется новый заемщик, платежеспособность которого надо еще проверить, да и саму ставку по кредиту придется рефинансировать, так как с момента выдачи ипотеки прошлому заемщику она могла существенно измениться. А уж если новый покупатель планирует брать ипотеку и вовсе в другом банке – кредитор, в залоге которого находится жилье, вообще может не дать согласие на его продажу.

Продажа залогового жилья после досрочного погашения кредита

Тем, кто уже выплатил большую часть взятого в банке займа, кредитные организации советуют рассмотреть схему продажи залогового жилья после досрочного погашения кредита. Так, если заемщик брал в банке ипотеку в размере 1 млн. рублей, а на данный момент должен около 300 тыс. рублей, то он может найти эти деньги самостоятельно, погасить задолженность, после чего банк сразу же снимет обременение с квартиры. Ну а заемщик сможет продать ее без всяких преград и вернуть свои деньги.

Встает логичный вопрос, где же взять эти недостающие 300 тыс. рублей? Здесь возможны два основных варианта. Первый – это взять потребительский кредит в том же или другом банке. Если заемщик добросовестный и с хорошей кредитной историей – отказа быть не должно, да и погасить кредит можно сразу же после продажи квартиры. Второй – договориться с покупателем квартиры о внесении им задатка в размере непогашенного долга. Конечно, в данном случае покупатель идет на определенный риск, но в обмен на это продавец может несколько снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья в целях изменения жилищных условий

Встречаются в банковской практике и такие варианты, когда заемщик, взявший ипотеку несколько лет назад и исправно выплачивавший долги по кредиту, решает продать залоговую квартиру по причине, что ему понадобилось жилье большего размера,- то есть в целях улучшения жилищных условий. В подобных ситуациях кредиторы чаще всего идут навстречу своим клиентам, позволяя продавать залоговое жилье по классической схеме, описанной выше. При этом сумма, предназначенная банку, идет на погашение оставшихся долгов по ипотеке, а вот оставшаяся часть от общей стоимости квартиры – расходуется на первоначальный взнос при покупке жилья больших размеров, но уже по другому, новому ипотечному договору.

Бывают и прямо противоположные случаи, так называемые «сделки вниз», когда заемщики, не рассчитав свои силы, приобретают в ипотеку дорогостоящее жилье, которое позже желают обменять на более скромную недвижимость. Такая продажа залогового жилья также возможна, хотя менее приветствуется в отличие от предыдущего варианта, и должна проводиться с обязательного согласия банка и под его строгим контролем.

Незаконная продажа залогового жилья

Ну и напоследок, несколько слов о незаконной продаже залогового жилья. Дело в том, что большинство банков включают в условия своих кредитных договоров такие пункты, согласно которым предмет залога по кредиту не может быть отчужден в собственность любым другим третьим лицам, за исключением универсальных правопреемств в порядке получения наследства. Следствием нарушения данного правила становится не только признание сделки продажи залогового жилья недействительной и в результате — возврата сторонами всего приобретенного по ней, но и возможность того, что банк потребует от должника полное досрочное погашение по кредиту независимо от того, кому залоговое жилье будет принадлежать в этот момент.

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» — продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, — вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Пять вариантов
Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., — говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» — как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, — считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, — продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» — продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Продать квартиру находящуюся в залоге

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге банка? Что нужно учесть? Как быть, если банк не даст согласие на продажу квартиры?

Как продать квартиру находящуюся в залоге

Как будут передаваться деньги за продаваемую квартиру?

Как банк сможет помешать продать квартиру, находящуюся в залоге банка?

Как продать квартиру, находящуюся в залоге банка

Как продать квартиру, находящуюся в залоге банка

25 октября 2016 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Текст видеосюжета «Продать квартиру, находящуюся в залоге банка».

С Вами я, Дмитрий Овсянников, и мы продолжаем разбирать вопросы по ипотеке и недвижимости, которые поступают на форумы порталов.

Пишет Павел:
«Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге банка по ипотечному кредиту?»

Можно, но только с согласия банка. Потому что все операции с имуществом, которое находится в залоге у кредитора, можно совершать, согласно Закону об ипотеке, только с согласия кредитора.

Кредитором, в данном случае, является банк.

Если банк не даст такое согласие, значит, продажа квартиры не возможна.

очень часто банки дают согласие такого вида: «Разрешаю продажу квартиры, находящейся в залоге, при условии, что заемщик погасит долг перед банком».

То есть что получается: если у банка есть деньги на погашение долга, то заемщик сам, не спрашивая банк, спокойно гасит кредит, снимает залог, и после этого делает с квартирой все, что душеньке угодно.
(Ведь к банку обращаются тогда, когда нужно продать квартиру, а денег для погашения долга нет).

Не трудно заметить, что такое согласие, когда банк говорит: «Разрешаю продажу, при условии, что долг погасите», — равносильно отказу: ведь где-то эти деньги нужно взять!

Ну, один из вариантов — взять деньги у будущего покупателя квартиры.

Приведу небольшой пример:

Допустим, квартира стоит 5 миллионов.
Долг заемщика (остаток долга заемщика) — 3 миллиона.

Где-то нужно раздобыть эти 3 миллиона, для того, чтобы погасить долг перед банком.

Как вариант, можно взять их у покупателя.
Сказать:

— Покупатель дорогой, ты же хочешь мою квартиру? Вот дай мне 3 миллиона, я с банком расплачусь, после этого продам тебе эту квартиру!

— Слушай, дорогой заемщик, я дам тебе денег, ты свои проблемы решишь, а вдруг ты откажешься продавать после этого свою квартиру? Или с тобой что-нибудь случится, и ты не сможешь продать мне свою квартиру? У меня — риск.
А нужен ли мне этот риск за мои же деньги?
Не нужен!
Я лучше поищу себе другую квартиру.

То есть, получается замкнутый круг: покупатель готов купить квартиру, а квартира в залоге банка, и продать эту квартиру без согласия банка нельзя.

Есть единицы банков, которые готовы согласовать сделку при условии, что деньги будут заложены в ячейку депозитария банка.

То есть покупатель вносит деньги в ячейку депозитария (стоимость квартиры) и, когда сделка состоялась, заемщик вместе с сотрудниками банка изымает из ячейки депозитария деньги, и деньги идут на погашение долга заемщика перед банком. Ну а часть денег остается самому заемщику.

Но на такую схему согласны буквально единицы банков. Ведь что получается? Деньги в ячейке депозитария — это не деньги на счету банка.
То, что кто-то (или сам заемщик) внес деньги в ячейку депозитария, не означает того, что долг погашен.
Долг перед банком не погашен.

Но для снятия залога банк должен предоставить документы, как будто бы долг заемщика перед банком погашен.

То есть получается риск у банка. И далеко не все банки готовы на этот риск.

Ну если Ваш долг в таком лояльном банке, который готов идти на риск и который готов идти Вам навстречу, как заемщику, — Вам очень сильно повезло.

Если же Ваш кредит находится в другом банке, в менее лояльном, который не готов идти на дополнительные риски и идти, соответственно, Вам навстречу — значит, Вам не повезло.

Иногда приходится производить предварительное рефинансирование.
Для чего?
Для того. чтобы рефинансировать свой кредит, для того, чтобы оказаться в более лояльном банке, и уже после этого продавать квартиру, находящуюся в залоге уже нового банка.

То есть продать квартиру можно, но вот эта вот продажа сопряжена с достаточно большим количеством рисков и с большим количеством нюансов, которые нужно просто знать, нужно видеть.

И основной вопрос — это проговорить с банком, проговорить с покупателем все детали сделки вплоть до самых-самых мелочей.

Основной вопрос: «Как будут передаваться деньги за продаваемую квартиру? Как и когда будет сниматься залог с квартиры?»

Вот это — основные вопросы.

Если эти вопросы удается решить — значит, продажа квартиры происходит. И тогда — все довольны, все смеются: покупатель с квартирой, продавец — с деньгами и без долга, ну а банк — получил свои деньги.

Как продать квартиру в залоге у банка?

Причин для реализации жилья, приобретенного в ипотеку и находящегося в залоге у банка, множество: желание иметь другую жилплощадь (просторнее или меньше) в связи со сложившимися обстоятельствами, необходимость переезда в другой регион, неспособность дальше оплачивать кредит по причине финансовых трудностей, раздел недвижимости при разводе и другие.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Оформляющие ипотеку граждане добровольно соглашаются на то, что до полной выплаты кредита недвижимость служит гарантией возврата выданной ссуды, на основании чего к жилплощади применяются положения ГК РФ о залоге (ст.1 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

При неисполнении заёмщиком взятых обязательств залоговая квартира выставляется на торги для покрытия издержек банка с вырученной от продажи суммы, либо переходит в собственность финансового учреждения.

Передача права собственности на жилье третьим лицам не противоречит правовым нормам (ст.346 ГК РФ), том числе закону об ипотеке, при обязательном соблюдении двух условий:

1. Отсутствие в договоре ипотечного кредитования пункта о невозможности передачи залогового имущества другому лицу до полного погашения кредита.
2. Оповещение ипотекодержателя (организации, выдавшей заем) о намерении продать залоговую квартиру (п.1 ст.346 ГК РФ, п.1 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

Банки по-разному относятся к подобным сделкам. Решение зависит от процентной ставки по кредиту, срока договора, выплаченной заемщиком в предшествующие годы суммы, способа продажи жилья. Для финансовой организации на первом месте – погашение должником взятой ссуды и всех издержек, возникших за время ипотеки (пени, штрафы).

Способы продажи залогового жилья

Продавец вправе провести сделку выбранным способом, уделив внимание правильности оформления бумаг и законности выбранной схемы. Независимо от пути реализации недвижимости, владение правом собственности на нее менее 3 лет (для приобретенного после 2016 года жилья – менее 5 лет) обязывает продавца уплатить налог в размере 13% от прибыли (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).

Налоговое законодательство предусматривает компенсацию продавцу в форме налогового вычета, порядок получения которого указан в ст.220 НК РФ.

Досрочное погашение задолженности

Возможны два пути:

• заёмщик самостоятельно находит денежные средства на возврат кредита (берёт второй заём или иным способом получает необходимую сумму);
• деньги предоставляет покупатель жилья.

Когда до выплаты ипотеки остаётся небольшая сумма, разумно оформить потребительский кредит на ее погашение и после прекращения залога продать квартиру в порядке совершения обычной сделки купли – продажи, рассчитавшись частью дохода с финансовым учреждением. В этом случае процедура проводится собственником квадратных метров самостоятельно и при юридически грамотном оформлении документов не представляет особой сложности.

Банки с неохотой идут на досрочное погашение ипотеки, поскольку теряется существенная прибыль от невыплаченных кредитором за время пользования деньгами процентов. Но запретить преждевременную уплату долга они не вправе, если иные условия не предусмотрены ипотечным договором.

Во втором случае важно найти покупателя, согласного дать необходимый для уплаты долга аванс за недвижимость. Дальнейший порядок действий:

• получение согласия банка на отчуждение квартиры и справки с указанием остатка задолженности по кредиту;
• подписание соглашения с покупателем для передачи денег на погашение ипотеки, заверяемое у нотариуса;
• снятие с регистрационного учёта проживающих в квартире лиц;
• уплата полной стоимости кредита и выдача справки о снятии обременения с недвижимости;
• проведение сделки купли – продажи с регистрацией права собственности нового владельца в Росреестре (п.2 ст.558 ГК РФ).

Последствием полной выплаты кредита становится прекращение залоговых обязательств на купленную в ипотеку квартиру (ст.352 ГК РФ).

Смена должника

Когда с момента оформления ипотеки прошел достаточный срок (оставшаяся сумма долга невелика по сравнению со стоимостью квадратных метров) и условия кредитования приемлемые, покупатели соглашаются на переоформление кредита. При этом новый собственник получает не только права владения и распоряжения недвижимостью, но и обязательства по выплате долга финансовой организации (п.1 ст.38 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г., п.1 ст.353 ГК РФ).

Покупатель предоставляет стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, при одобрении его кандидатуры производится переоформление договора кредитования на нового заёмщика. Процедура проходит с предварительной оценкой стоимости жилья, страхованием жизни заёмщика и залогового имущества. Регистрируют переход права собственности на жилье уполномоченные сотрудники банка, продавец даёт согласие на сделку посредством подписи в соглашении по переуступке долга.

Должником, принимающим обязательства по выплате займа, может выступать юридическое лицо, в том числе кредитная организация. На этой схеме основаны появившиеся не так давно программы рефинансирования ипотечного кредитования.

Самостоятельная продажа

При такой реализации недвижимости заёмщик подписывает договор с банком, согласным снять залоговое обременение в счёт будущего погашения ипотечного кредита полученными в результате сделки деньгами. После чего:

• покупатель арендует две банковские ячейки, куда раздельно помещает денежные средства на погашение долга по ипотеке и остаток от договорной стоимости жилья;
• покупатель и продавец совершают сделку купли – продажи квартиры, с которой банк снимает статус залогового имущества, и фиксируют ее в органах госрегистрации;
• получение новым владельцем выписки из ЕГРП позволяет банку взять деньги из ячейки для закрытия ипотечного кредита, а продавцу – забрать причитающуюся ему разницу от стоимости недвижимости за вычетом отданной на погашение кредита суммы.

Аналогичный способ возможен и при посредстве банка, берущего на себя поиск покупателя, оформление и регистрацию сделки по реализации жилья. Преследуя личные интересы (возврат данных заёмщику средств), банк вправе продать квартиру по цене, равной сумме долга по ипотеке, и продавец останется без прибыли.

Когда заёмщик решает поменять купленную в кредит недвижимость на другую, можно провести процедуру переоформления кредита. Порядок действий зависит от того, большей или меньшей площади жилье необходимо:

• при покупке более просторной жилплощади банк разрешает продать имеющуюся квартиру, покрыв действующую ипотеку, остаток денежных средств вносится гражданином в качестве первоначального взноса для оформления кредита на новую жилплощадь;
• во втором случае с полученных от реализации залоговой недвижимости средств заёмщик приобретает жилье меньшей площади, разница в цене двух квартир вносится на банковский счёт для погашения ипотеки.

Незаконная продажа

Наличие в договоре кредитования условия о том, что залоговую квартиру допустимо отчуждать в собственность третьим лицам только в порядке наследования (п.3 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.), делает сделку купли – продажи недействительной и порождает необходимость возврата сторонами полученной в результате ее проведения прибыли (имущественной, материальной). Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита от владельца, независимо от того, кто будет им являться – оформивший ипотеку на приобретение квадратных метров или позже купивший это жилье гражданин (п.2 ст.351 ГК РФ).

Игнорируя обязанность уведомить кредитную организацию о реализации залоговой недвижимости, продавец допускает возможность оспаривания банком проведенного отчуждения квартиры. В ходе судебных разбирательств закон встанет на сторону банка, передав ему права собственности на квадратные метры (ст.301 ГК РФ).

Желание извлечь дополнительную выгоду заставляет граждан обходить закон, осуществляя сделку в тайне от выдавшего ипотечный кредит финансового учреждения или уклоняясь от уплаты налога. Государственные органы, призванные контролировать операции купли – продажи недвижимости, выявляют нарушения. В результате допустившего их гражданина ожидают предусмотренные законодательством последствия, зависящие от степени его виновности.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Вопрос:

Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Ответ:

Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом. В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза. Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Откроется в новой вкладке.»>Договору переуступки прав. На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.»>обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Откроется в новой вкладке.»>Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать Откроется в новой вкладке.»>обычным способом. Причем, Откроется в новой вкладке.»>регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять Откроется в новой вкладке.»>аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две Откроется в новой вкладке.»>банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два Откроется в новой вкладке.»>аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать Откроется в новой вкладке.»>специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов Откроется в новой вкладке.»>взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом говорит закон:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.38, Закона об ипотеке).

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту Откроется в новой вкладке.»>сделку признают недействительной.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только Откроется в новой вкладке.»>совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу. Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).

В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей Откроется в новой вкладке.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Статья написана по материалам сайтов: creditbook.ru, www.metrinfo.ru, www.ipotek.ru, urmetr.com, kvartira-bez-agenta.ru.

»