+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Что такое проект перепланировки?

  • Проект перепланировки – проектная документация, к разработке которой допущены исключительно проектные организации с допуском СРО.
  • Правила к надлежащему оформлению проектной и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93.
  • Требования к составу проектной документации изложены в Приложении 3 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП.

Целью разработки проекта перепланировки является обеспечение полной конструктивной безопасности, конструкций, инженерных систем и эксплуатационных характеристик здания. Проект перепланировки отражает все изменения в поэтажных планов БТИ с учетом конструктивных особенностей квартиры. Подготовкой проекта для перепланировки должна заниматься специализированная компания.

Почему необходим проект перепланировки?

Целью разработки проекта перепланировки и переустройства является обеспечение полной конструктивной безопасности, конструкций, инженерных систем и эксплуатационных характеристик здания при проведении ремонтных работ.

Далее представлен подробный проект перепланировки квартиры, образец.

Что входит в состав проекта перепланировки?

Состав проекта перепланировки:

Содержание

Думаем, что особых пояснений не требуется. На этом листе перечисляется состав проекта. Обычно он состоит нескольких частей: текстовая часть, пояснительная записка, графическая часть и приложения. В состав проекта входит пояснительная записка, общая часть, план квартиры до перепланировки» «после перепланировки», экспликация помещений до и после ремонта, план полов с экспликацией, аксонометрические схемы инженерных коммуникаций, схема крепления ГКЛ к стенам и прочее.

Акт-обязательство сторон

Это документ, регламентирующий отношения между сторонами. В частности, заказчик обязуется в точности следовать проектным решениям, принимать участие в приеме работ, заполнении журнала производства и обеспечить инженеру проектной организации, разработавшей проект, доступ в квартиру для составления актов на скрытые работы.

Запись руководителя проекта

Здесь главный инженер проекта свидетельствует о том, что проект разрабатывался в соответствии со всеми санитарными, строительными, противопожарными и экологическими требованиями и обеспечит безопасность для всех жильцов многоквартирного дома.

Общие данные

Нормативная база для разработки проекта. В этом разделе перечисляются все документы, согласно которым разрабатывался проект. В прошлом эти нормативы назывались СНиПами, сейчас опираются на СП — строительные правила. Также следует учитывать МГСН (архитектурные требования) и НПБ (пожарная безопасность).

Архитектурно-строительные решения

На этой странице вы можете прочитать сведения о квартире: количество комнат, площадь (жилая и нежилая), информацию о жилых и вспомогательных помещениях.

Также указаны, какие мероприятия будут реализованы в рамках проекта перепланировки и выводы по осуществлению этих мероприятий.

Противопожарные мероприятия

Говоря простым языком, описываются меры по предотвращению пожара при ремонте, а именно: назначение старшего по пожарной безопасности, отвода специального места для курения, обустройство квартиры двумя огнетушителями на выходе из квартиры, а также запрет на загромождение эвакуационных путей.

Планы помещения до перепланировки

Исполняются на основании документов БТИ, получаемых в окружном бюро
технической инвентаризации. На этом листе часто расположена и экспликация помещения — выписка о назначении комнат, указанных на плане. В нижней части листа должны быть указаны данные об инженере, разработавшем проект и главном инженере проекта.

Демонтажно-монтажный план помещения

На данном плане показаны разными цветами демонтируемые и устраиваемые конструкции. Как правило эти цвета красный (демонтируемые) и зеленый (монтируемые). Однако это просто общераспространенная практика. В целом, демонтажно-монтажный план можно изображать любыми цветами. Сантехнические приборы и прочее коммуникационное оборудование указывается специальными символами, например электроплита обозначается знаком в виде молнии.

План полов и его экспликация

Расположение напольных покрытий в квартире и расшифровка графических обозначений. тут все достаточно понятно и без пояснений — деревянные покрытия, будь то паркет и или ламинат, обозначаются отлично от плиточного. стоит сказать что одним из важных требований при переустройстве квартиры является запрет на размещение плиточного покрытия в жилых комнатах, так как оно излишне хорошо проводит звук.

План квартиры после перепланировки

С данным планом думаем что все однозначно понятно. На нем отражается конечная планировка квартиры, которую собственник хочет видеть у себя после согласования и ремонта. экспликация и данные о проектировщиках и главном инженере проекта присутствуют на нем также как и на плане «до перепланировки».

Расстановка сантехоборудования в квартире

Как и можно предположить, сантехническое оборудование располагается в санузле, а потому и отображается расстановка сантехоборудования на плане комнаты санузла а не общеквартирном. В частности, указаны подводы горячей и холодной воды и канализации к точкам доступа. Отмечаются они разным цветом. Например, холодная синим, а горячая — красным.

Аксонометрическая схема водоснабжения (холодная и горячая вода) и канализации

Аксонометрические схемы вышеперечисленных инженерных систем. Говоря на русском — то, каким образом указанные коммуникации расположены уже не в санузле а в квартире. Если в предыдущем пункте речь шла о том как расположены унитазы и раковины, то в этом — о том как расположены трубы.

Узел гидроизоляции

Схематическое изображение того, каким образом обеспечивается гидроизоляция. Устройство гидроизоляционного слоя является обязательным требованием при соединении санузла как и при любом расширении мокрой зоны квартиры. На этой странице изображена схема гидроизоляционных работ в санузле и ванной комнате. речь идет об укладке гидроизоляционного покрытия на пол, устройстве переливного порожка на выходе из комнаты и обработка межпанельного шва гидроизоляционным составом.

Допуск СРО

Документ, свидетельствующий о том, что организация, которая разрабатывала проект, входит в реестр саморегулирующихся организаций. Наличие подобного документа является обязательным требованием для разработки проекта. Если у организации нет такого допуска, то проект не будет иметь законного основания.

Договор на авторский надзор

Авторский надзор осуществляется проектной организацией при проведении ремонтных работ, для того, чтобы строители не «модернизировали проектные решения» которые в будущем могут негативно сказаться при приемке работ комиссией Мосжилинспекцией.

Осуществляет его как правило инженер, который периодически выезжает на объект и контролирует соотвествие проекту.

Схема устройства перегородок из гипсокартона

Которая поясняет каким образом будут монтироваться профили и листы гипсокартона. Если расшифровывать, то речь идет о том, какие профили будут использоваться при устройстве гипсокартонных перегородок, на каком расстоянии они будут монтироваться, тип гипсокартона (влагостойкий, потолочный и т.д.) и некоторые другие детали.

Указание к производству работ

Этот раздел посвящен технике безопасности. Если указание к пожарной безопасности — частность, то этот раздел затрагивает общие положения техники безопасности: при устройстве проема.

Также здесь имеются рекомендации по производству работ: оборудование, методы и запреты при мероприятиях.

Зачастую, помимо проекта перепланировки требуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности проведения перепланировки .

Подробнее о техническом заключении можно узнать на главной странице нашего сайта.

Стоимость проекта перепланировки квартиры

Часто стоимость разработки проекта путают со стоимостью всей проектной документации. Например, в некоторых случаях, требуется техническое заключение от автора проекта дома (в основном при затрагивании несущих стен) или разрешение от Москомархитектуры (если затрагивается фасад здания). Также в нашей практике постоянно происходит непонимание клиентами того, что стоимость проекта и стоимость согласования проекта «под ключ» — две большие разницы, как говорят в Одессе.

Сроки согласования проекта перепланировки

Прежде всего нужно знать, что проект станет не единственным документом, который потребуется вам на пути согласования перепланировки. Документы понадобятся как при подаче заявления на согласование перепланировки в Мосжилинспекцию, так и в процессе выполнения ремонтных работ.

При устройстве санузла важно помнить об устройстве гидроизоляционного слоя на полах, и зафиксировать это актами освидетельствования скрытых работ. При внесении изменений в полы жилой комнаты вам потребуется акт о звукоизоляции полов. Журнал производства работ — по сути, дневник выполнения ремонта в квартире, также будет необходим.

В случае со сроками, все так же зависит от мероприятий как и в случае с ценами. Например простая перепланировка с переносом не несущих простенков займет около трех месяцев, а если у вас случай, требующий разработки проекта приспособления объекта культурного наследия, то процесс рискует затянуться надолго.

Что дальше делать с проектом перепланировки?

С разработанным проектом следует обратиться в Мосжилинспекцию, которая одобрит его, если проект разработан корректно. После этого, можно приступать к реализации строительных решений.

Не нужно экономить на строителях — выбирайте только специалистов со строительным допуском СРО — Равшан и Джамшут обойдутся дешевле в процессе работ, но вряд ли окажутся знакомыми со строительными нормами и правилами, а в журнале производства работ может оказаться одна из легендарных записей в духе «кошка самоубился и оставил записка».

Если же говорить серьезно и коротко, то строители без лицензии — гарантия проблем со сдачей работ в будущем.

Если эта статья не ответила на все имеющиеся у вас вопросы относительно проекта перепланировки, можете обратиться к нам по телефону или написать на почту, которые указаны в верхней правой части экрана.

Проект перепланировки квартиры: нужен или нет?

Радикальное преобразование помещений квартиры, изменение их количества и площади требует подготовки соответствующего проекта, на основании которого государственные контролирующие органы выдают разрешение на перепланировку.

Узнав об этом, многие собственники жилья, впервые решающиеся на какие-либо преобразования внутреннего пространства, воспринимают проектирование как очень сложную задачу. На самом же деле, если обратиться к специалистам и подробно объяснить, что планируется сделать, подготовка документации не займет много времени и усилий. В рамках данной статьи поговорим о том, как изготовить проект перепланировки квартиры и на какие нюансы стоит обращать внимание.

Кому заказать проектирование?

Создание проекта перепланировки жилых помещений необходимо заказывать только у компаний, получивших официальное право на выполнение таких работ. Это могут быть:

• компании, имеющие лицензию на проектирование;

• специалисты того же института, который занимался проектированием домов определенной серии;

• профессионалы НИИ, отвечающих за «несерийные» здания.

Могут быть одобрены жилищной инспекцией (которая выдает разрешения на выполнение работ по перепланировке) только те проекты, которые были разработаны с учетом утвержденных требований саморегулируемых организаций и актуальных нормативов.

В отличие от профессионального дизайнерского проекта, который собственники жилья заказывают исключительно для своих нужд, утвержденный проект обладает юридической силой, а значит, его разработчики (и орган, который выдал разрешение) несут ответственность за последствия его реализации.

В каких случаях нужен проект перепланировки?

Отметим, что проект для узаконивания и выполнения перепланировки необходим далеко не всегда. Если предполагается, хотя и большой, но все же косметический ремонт с обновлением отделки, заменой радиаторов на аналогичные батареи, установкой сплит-систем, остеклением балконов или лоджий – в проекте и получении разрешения нет необходимости.

Проект нужен в случаях, если новое расположение помещений, их конфигурация будет изменено относительно первоначального технического плана от БТИ . А вот если речь идет даже не о перепланировке, а скорее о реконструкции, при которой будут, так или иначе, задеваться несущие стены, разгружающие перегородки, инженерная система, понадобится предварительное техническое заключение о состоянии этих элементов во всем доме. Оно также необходимо, если планируется:

Это интересно:  Технический паспорт в БТИ 2019 - заказать, Госуслуги, стоимость, выписка, как получить, на квартиру, что это

• создание арок, дверей и всевозможных проемов в стенах, определенных как несущие;

• существенное расширение санитарного узла;

• увеличение или уменьшение площади кухни;

• демонтаж подоконника и части стены под ним;

• радикальная переделка конструкции пола и так далее.

Техническая экспертиза проводится сотрудниками отдела строительства и архитектуре (местная администрация), для ее проведения необходимо подать соответствующее заявление. В профессиональном техническом заключении будет четко указано, можно ли проводить планируемые работы в указанном доме и определенной квартире. Перед составлением документа специалисты обязательно обследуют несущие стены, межпанельные стыки, балки и другие конструктивные элементы, делают необходимые расчеты и формируют выводы. Именно эти выводы и лягут в основу разрабатываемого проекта перепланировки.

Техническая экспертиза: важные нюансы

В ходе экспертизы инженеры обязательно обратят внимание на этаж, где располагается квартира, готовящаяся к перепланировке. Чем выше потолок, тем менее значительной оказывается нагрузка на несущую стену, а значит, тем больше вероятность получения разрешения на создание проема в этой стене. Специалисты также учтут наличие аналогичных решений перепланировки в квартирах, находящихся выше и ниже.

Соседям можно не беспокоиться – инженеры не станут проверять, узаконены ли изменения у них, и сообщать информацию куда-либо, поскольку у них совсем другая миссия. Задача специалистов – определить надежность конструкции и возможность реализации задуманной перепланировки в конкретной квартире.

Что касается сроков, они зависят от сложности обследования, и, в среднем, составляют от недели до двух. Планируя оформление документации и выполнение работ, важно учитывать, что выданное техническое заключение будет действительно только в течение года.

В содержательной части документа подробно описываются итоги обследования с описанием особенностей конструкций, указанием на всевозможные деформации и оценкой общего состояния. Здесь же перечисляются требования к проведению перепланировки, причем приводятся их обоснования с указанием действующих нормативов.

Есть немало вариантов перепланировки, когда обязательно нужен проект, но не требуется техническое заключение. Это создание проемов в стенах, не являющихся несущими, объединение санузлов, демонтаж перегородок и так далее. Впрочем, в некоторых случаях, которые кажутся им неоднозначными, инспектора местных администраций могут дополнительно потребовать техническое заключение, когда собственник обращается за утверждением проекта.

Изменения, которые запрещены

Ни одна организация (государственная или частная) не согласится создать проект перепланировки, которая является заведомо незаконной и может привести к обрушению конструкционных элементов или иному вреду. Законодатели четко определили перечень работ, запрещенных в многоквартирных домах. Это, прежде всего:

• любые работы, связанные с возможным нарушением функционирования инженерных сетей, а также затрудняющие доступ к ним остальных жителей;

• перепланировка, вследствие которой проживание в квартире станет невозможным;

• демонтаж или существенное ослабление несущих стен;

• значительное усиление нагрузки при проведении стяжки пола;

• любое воздействие на вентиляционную систему дома;

• перестройка чердаков и технических этажей (в ряде случаев);

• перенос радиаторов на балкон или веранду;

• объединение лоджии с жилым пространством посредством демонтажных работ (в ряде случаев);

• расположение санузла или кухни (значительной части какого-либо из этих помещений) над жилыми комнатами соседей.

Необходимо знать, что площадь кухни и санитарных узлов можно увеличивать только за счет нежилых помещений. Если в кухне используется газовая плита, свободное объединение ее с гостиной никто не разрешит, поэтому придется позаботиться об установке двери – можно даже раздвижной или «гармошки». Это особенно актуально в случае перепланировки однокомнатной квартиры.

В доме, который признан аварийным, любые виды работ радикально преобразующих пространство, запрещены.

Перепланировка обязательно должна быть согласована, несмотря на то, что этот процесс требует времени, впоследствии можно будет спокойно жить в квартире, не думая о возможных штрафах и трудностей, которые неизбежно возникнут, когда придется продавать жилье.

Что необходимо для подготовки проекта перепланировки

Прежде, чем обратиться в проектно-строительную организацию, необходимо получить в органе инвентаризации технический паспорт, взять поэтажный план, а также экспликацию. Важно также вовремя вспомнить о том, что с перепланировкой должны согласиться все собственники. Если хотя бы один из них не готов дать «добро» в письменном виде, стоит сначала договориться и решить этот вопрос, и лишь затем инициировать подготовку проекта.

Нужно подготовить эскизные наброски или детальное описание планируемых изменений, это необходимо для упрощения коммуникации с теми, кто будет изготавливать проект.

Самый простой вариант – воспользоваться типовым проектом перепланировки, который уже многократно прошел согласования. Но в этом случае важно убедиться, что он подходит для конкретного дома и квартиры, а также не вступает в противоречие с планами по новому обустройству жилья.

Проект – это не формальность, а важный документ, отступать от которого не следует. Если разработчики документации учли все пожелания и качественно выполнили свою работу, проект обретает огромную практическую ценность. Документ дает возможность выполнить все работы так, как это положено и получить ожидаемый результат.

Проект и строительные работы: вопросы соответствия

После того, как проект выполнен, а согласие на перепланировку получено, можно приступать к выполнению работ. Разумеется, в процессе ремонта в голову могут приходить любые идеи, однако стоит следить за тем, чтобы их реализация не выходила за рамки проекта. Дело в том, что по завершению работ придется приглашать специальную приемочную комиссию, призванную подтвердить, что перепланировка сделана в полном соответствии с выполненным проектом. Результатом такого осмотра станет составление акта о выполненной перепланировке, на основании которого изготавливается новый техпаспорт, и вносятся изменения в записи Росреестра

После завершения проверки можно получить новый техпаспорт и смело считать перепланировку узаконенной. Если же в процессе работ вообще забыть о проекте или допустить много вольностей, перепланировка может быть признана незаконной.

В лучшем случае все закончится штрафом, новым проектом и процедурой согласований, в худшем – требованием все вернуть в исходный вид, при несоблюдении этого требования можно лишиться права эксплуатировать квартиру.

Несогласованная перепланировка при покупке

Некоторые покупатели жилья по неопытности или вполне сознательно приобретают квартиры, которые ранее были перепланированы, однако не согласованы. Решаясь на такую покупку, стоит помнить, что юридическая ответственность за все последствия после получения права собственности возлагается на нового владельца. Не исключено, что ему почти сразу придется решать вопросы с узакониванием, во многих случаях для этого составляется проект перепланировки, которая уже выполнена.

Если все сделано в соответствии с нормативами, сделать это несложно, а несогласованная перепланировка является отличным предлогом для хорошей скидки.

При серьезных нарушениях придется думать, как все исправить — затраты могут быть существенными, а значит, при покупке жилья перед передачей денег стоит внимательно изучить технический паспорт, сверить все показатели и при обнаружении несоответствий приостановить сделку, чтобы взвесить все за и против. Узаконивать перепланировку, скорее всего, придется через суд, который решит, являются ли допустимыми проведенные преобразования.

Заключение

Законы и нормативы, связанные с перепланировкой жилья в многоквартирных домах являются достаточно жесткими, так как от их соблюдения зависит безопасность при эксплуатации жилья, а также безопасность соседей. При радикальных изменениях разработка плана, его согласование и выполнение работ в соответствии с ним позволят избежать опасных ошибок и дальнейших проблем, связанных с продажей квартиры.

Не все виды ремонта требуют продолжительной юридической процедуры, однако, в любом случае, прежде, чем решаться на переоборудование жилья, необходимо определить, нужно ли официальное согласование, и выполнить его своевременно.

Оформление и образец проекта перепланировки квартиры для согласования

Первоначальная радость после приобретения квартиры сменяется желанием обустроить внутреннее пространство с наибольшим комфортом. Хочется максимально расширить площадь и использовать каждый полезный метр.

В законодательных актах четко прописаны работы, на которые не нужно испрашивать разрешение. В большей степени они относятся к косметическому ремонту или замене уже встроенной техники.

Глобальные переустройства потребуют максимального приложения сил, затрат средств и времени. В первую очередь необходимо собрать документы и представить весомое обоснование для переделки квартиры.

Главным аргументом становится представленный подробный проект, помогающий оценить масштаб перемен и доказывающий соответствие утвержденным правилам и нормативам. Без подробной проектной документации просто невозможно пройти процедуру согласований и получить положительное заключение для перепланировки.

Что это такое

Собственник далеко не всегда понимает сущность проекта и путает его дизайнерскими разработками. Перепланировка зачастую сильно влияет на инфраструктуру и внутренний интерьер, поэтому попутно создаются наброски и рисунки нового облика помещений.

Проведение переустройства станет практически невозможно, если будут нарушены положения ряда постановлений и законов, принятых на правительственном и региональном уровне.

Под запрет подпадает:

  • демонтаж несущих конструкций или пробитие в них отверстий для дверных и оконных проемов;
  • перенос санузла и ванной в соседнее помещение без гидроизоляции пола;
  • объединение кухни с комнатой или коридором, особенно если установлена газовая плита (ее должна отгораживать стена с дверью);
  • монтаж камина, если это панельный дом;
  • замена и перенос стояков вместе с другими коммуникационными системами (их нельзя скрывать, поскольку важно обеспечить постоянный доступ для проверки и ремонта);
  • расширение комнаты за счет лоджии и балкона, особенно при установке там радиатора (исключения сделаны для первого этажа, но без батарей).

Правда в ряде случае могут пойти навстречу при соблюдении определенных условий. Для этого придется начинать процедуру согласований, начиная с членов семьи, прописанных жильцов, управляющей компании или муниципалитета, если был заключен договор социального найма.

Для небольших изменений вполне достаточно подготовить эскизы, как это оговорено в нормативах.

Их подготавливают при:

  • замене сантехнических устройств, труб и проводки;
  • демонтаже перегородок, если они не считаются несущими и разграничивают отдельные комнаты;
  • установке камина на последнем этаже, когда ставится качественный дымоотвод;
  • расширении кухни за счет с соседних помещений при сохранении площади, обеспечении инсоляции и вентиляции.

Прежде чем приступить к перепланировке, нужно четко представлять план работ и конечный результат.

После получения ответа на интересующие вопросы, удастся создать концепцию, которая получит свое воплощение в подготовленном проекте.

Назначение документа

Создание проектной документации считается прямой обязанностью собственника, когда предстоит осуществить переустройство, результаты которого отразятся в техническом паспорте.

К ним относят:

  • расширение площади за счет утепления балкона или лоджии (без установки радиаторов);
  • снос и установку новых межкомнатных перегородок, если они не несущие;
  • замену коммуникационных систем и сантехнического оборудования;
  • монтаж проемов для окон и дверей;
  • перенос ванной комнаты и кухни;
  • объединение двух квартир при владении одним собственником;
  • установка пола другой конструкции.

Существует еще ряд работ по перепланировке, связанных с обязательной подготовкой проекта.

За короткий срок удастся получить на руки и оперировать официальным документом, обладающим юридической силой.

Создание будет проходить в соответствии с требованиями, прописанными в нормативных актах. Учитываются мельчайшие детали и конструктивные особенности, чтобы не нанести вред квартире и дому после выполнения работ.

Подготовленный типовой проект позволяет быстрее получить разрешение на перепланировку и риски в получении отказа минимальны. К тому же, подобное решение оспаривается в судебном порядке, где в качестве аргумента рассматривается проектная документация.

Это интересно:  Вычет при покупке квартиры в ипотеку

Доля в новострое даст возможность приступить к перепланировке заранее и обратиться непосредственно к авторам архитектурного проекта. Они смогут дать добро. Это избавит от проведения дополнительных экспертиз и ответственности при дальнейшей эксплуатации.

Образец проекта перепланировки квартиры для согласования:

Составление и образец проекта перепланировки квартиры для согласования

Прежде чем заполнить образец проекта перепланировки квартиры для согласования, необходимо еще раз внимательно изучить список запрещенных работ.

Как сделать перепланировку двухкомнатной хрущевки в трехкомнатную — читайте тут.

Свои идеи надо изложить на бумаге, чтобы заручиться согласием собственника и членов семьи, даже несовершеннолетних. В некоторых случаях перестройка коснется соседей, их квартиры не должны пострадать.

При составлении проекта можно воспользоваться каталогом типовых вариантов переустройства. Для каждого типа дома будут даны образцы и рекомендации.

Если удастся найти лучший замысел, то достаточно написать заявление по стандартной форме и указать номер типового проекта. Особого согласования не потребуется, и инспекция только даст разрешение, а после окончания работ проверит отсутствие отклонений.

Во втором разделе типового каталога предлагаются решения, затрагивающие несущие элементы и конструкции. Здесь не обойтись без экспертной оценки, когда специалисты выдадут техническое заключение о соответствии планов действующим нормативам.

Проблема заключается в отсутствии каких-либо гарантий, потому что достаточно небольшого расхождения в деталях, чтобы получить отказ.

Выгодней обратиться к опытному проектировщику, который подойдет индивидуально к разработке и учтет все пожелания заказчика.

Количество разделов разнится и больше зависит от степени сложности при масштабных изменениях:

  • как правило, присутствует архитектурно-конструктивный раздел, где наглядно представлены планы переустройства;
  • отдельная графа коснется замены перегородок и перекрытий;
  • нужно доказать, что диаметр вентиляционного канала не будет уменьшен;
  • замена электропроводки, которая теперь пройдет в новом месте, будет продемонстрирована на отдельной схеме;
  • демонтаж и установка новых труб и сантехнических устройств вместе с водоотведением излагаются в подробных планах;
  • представлен генплан вместе с графиком строительных работ.

Количество разделов изменяется и дополняется при необходимости, что отразится на сроках подготовки и стоимости документации.

Содержание

Чтобы образец проекта перепланировки квартиры для согласования вызывал меньше вопросов, следует соблюдать стандарты оформления и включить все необходимые разделы.

Документ становится обоснованием для переустройства и выглядит следующим образом:

  1. На титульном листе вписывается наименование проектной организации, имеющих соответствующую лицензию и допуск. Указывается дата создания проекта и адрес квартиры, ставится подпись ответственного лица.
  2. В пояснительной записке обозначается настоящее расположение перегородок и элементов, место после перемещения или демонтажа. Для этого используют красный и зеленый цвет соответственно.
  3. Графический раздел подразделяется на несколько приложений. Сюда входят планы до и после переделки. Первый берется в БТИ, второй включает экспликацию и замеры, условные обозначения и стройматериалы для проведения работ.
  4. Более подробно они описаны в монтажно-демонтажном плане, где для наглядности применяют те же красные и зеленые краски.
  5. При изменении конструкции полов не обойтись без экспликации с подробными характеристиками с учетом типа, помещения и элементов. Для этого заполняется стандартная форма (ГОСТ 4).
  6. Расширение ванной или ее перенос непосредственно связан с подготовкой схемы гидроизоляции пола. Заливной вариант представляется одним из наилучших решений, поскольку совмещает надежность и эстетичность.
  7. Полипропиленовые трубы для водоснабжения и канализации упростили перенос приборов в ванной и на кухне. Только для этого нужно подготовить планы разводки и точные чертежи расположения канализационных и трубопроводных труб.
  8. К дополнительным разделам относят аксонометрические планы с предполагаемыми изменениями, схемы для усиления некоторых несущих конструкций, расчеты для теплого пола. Он не может запитываться от общедомовых систем.
  9. Не исключено предоставление других схем при замене систем вентиляции и отопления, договора об авторском надзоре и фотомонтажа, теплотехнического расчета и плана расстановки мебели.

Графика обязательно дополняется текстовой пояснительной частью, где даются подробные разъяснения принятых решений и ход выполнения строительно-монтажных работ.

Стоимость и сроки изготовления

На сроки создания влияет несколько факторов.

Многое зависит от сложности изменений и представленной информации:

  • рассматриваются правоустанавливающие документы на недвижимость и согласие всех заинтересованных лиц;
  • учитывается этажность, тип дома и квартиры, материалы для постройки;
  • проектировщикам нужно иметь ситуационный и поэтажный план, который также используется в качестве эскиза, вместе с техническим заключением о состоянии несущих элементов (эти документы войдут в проектную документацию);
  • сроки подготовки связаны с количеством изменений и включением дополнительных разделов (они обычно укладываются от 3 дней до одного месяца, если предстоят сложные расчеты).

Стоимость варьируется весьма значительно, поскольку учитывается степень сложности самой планировки, затрагивающей как внутреннюю, так фасадную часть:

Как хорошо видно из таблицы, затраты в среднем составят от 10 до 20 тысяч рублей, не считая экспертной оценки, оплаты нотариальных услуг и госпошлины. Верхняя планка располагается в пределах от 30 до 50 тысяч.

Процедура согласования

Процесс согласования достаточно регламентирован и нужно придерживаться определенного порядка действий:

  1. Вместо поиска типовых вариантов, лучше выбрать проектное бюро, обладающее допуском и лицензией, чтобы заключить договор.
  2. Снос некоторых конструктивных элементов, в только что сданном доме невозможен, без разрешения авторов в лице конструктора или архитектора.
  3. Проектировщикам для работы понадобится техпаспорт, поэтажный план, документы на недвижимость и разрешение от жилищной инспекции, чтобы приступить к детальной разработке.
  4. Для получения разрешения потребуется тот же паспорт и свидетельство о праве собственности вместе с подготовленным заявлением и проектом, где излагается план перепланировки.
  5. В заявление присутствуют личные данные о собственнике и наймодателе, короткое описание проекта, выражается просьба о перепланировке, подкрепляемая согласием жильцов.
  6. Прилагается выписка о составе семьи или домовая книга, копия лицевого счета и заключения от пожарного-и потребнадзора.
  7. Рассмотрение проходит обычно в жилищной инспекции или архитектурном отделе и на это отводится срок от 2 до 4 месяцев, что зависит от региона и сложности перепланировки. Подача бумаг от самих проектировщиков помогает сократить рассмотрение.
  8. Сам проект должен получить одобрение от газовой и пожарной службы, СЭС, органа по защите памятников, если дом представляет культурное наследие.
  9. Окончание согласований и выдача разрешения позволят провести переустройство, на что отводится до четырех месяцев. Отклонения от документации просто недопустимы.
  10. После завершения работ инспектор или комиссия проводят осмотр, чтобы составить акт и подтвердить соответствие переделок утвержденному проекту.
  11. Изменения должны найти свое отражение в техпаспорте. Для этого надо прийти в БТИ со своим паспортом, проектом, разрешением и актом выполненных работ.
  12. Эти же бумаги предоставляются в кадастровую палату, чтобы внести поправки в учет и получить новый документ. При изменении площади вновь выдается свидетельство о собственности вместо старого.

Проведение самовольной перепланировки чревато не только штрафами. Не исключено решение суда о приведении квартиры в первоначальный вид.

Могут ли отказать

Приступать к перепланировке без процедуры согласований нежелательно даже после подачи документов на рассмотрение.

Отказ практически предсказуем, если:

  • после переноса ванной и кухни внизу оказалось жилое помещение;
  • уменьшился метраж, возникли проблемы с инсоляцией после заделки окон;
  • заменены стояки и инженерные коммуникации, в результате чего пострадали другие жильцы дома;
  • перекрыт или уменьшен вентиляционный канал;
  • затронуты несущие элементы, что привело к нарушению целостности конструкции;
  • переустройство задело фасадную часть в худшую сторону, произошло выпадение из существующего архитектурного ансамбля;
  • новые перегородки увеличили нагрузку на перекрытия;
  • газовое оборудование подключается к новой магистрали;
  • представленный проект содержит явное отклонение от правил и регламентов;
  • проектировщики не имеют лицензии или допуска СРО;
  • при проведении работ возникнут нарушения техники безопасности.

Возможны и некоторые другие варианты. Отказ должен быть мотивирован и доведен до собственника не позднее 3 дней с момента принятия решения.

В случае неблагоприятного вердикта его оспаривают и подают апелляционную жалобу. На это отводится один месяц. В принципе, незаконную перепланировку можно согласовать, если не были нарушены основные нормативы.

Скрывать факт кардинального переустройства не стоит, так как это не позволяет провести сделку с продажей недвижимости. Ведь данные занесены в официальные документы и реестр.

Смотрите также подробности про переустройство и перепланировку жилого помещения.

Как сделать перепланировку 1 комнатной квартиры — читайте далее.

Проект перепланировки квартиры

Благодаря партнерству с ведущими компаниями по согласованию, мы при необходимости оказываем помощь в согласовании проектов перепланировок квартир. А наши консультанты подробно опишут вам прохождение всех этапов согласования. Обращайтесь!

Проект перепланировки квартиры – это документация, которую имеют право делать либо специалисты компании, имеющей соответствующий допуск СРО, либо института — автора дома определенной серии; а также ГУП МосжилНИИпроекта, который «отвечает» за несерийные дома . Проект перепланировки квартиры необходим для согласования с жилищной инспекцией Москвы в соответствии с установленным 508-м Постановлением порядком. При этом только проекты, разработанные с учетом СРО и с соблюдением всех действующих нормативов и жилищного законодательства, имеют 100% шанс быть одобренными чиновниками МЖИ и получить разрешение на перепланировку . В этом принципиальное отличие проекта перепланировки от дизайн-проекта квартиры, который не имеет никакой юридической силы и в принципе не рассматривается государственными инстанциями. То есть с точки зрения Мосжилинспекции и БТИ словосочетание «дизайн проект перепланировки» звучит совершенно бессмысленно.

Заказать проект перепланировки квартиры необходимо, если предстоит изменение конфигурации помещений по сравнению с первоначальным планом БТИ. При этом, когда затрагиваются несущие конструкции, полы, разгружающие перегородки или инженерные коммуникации, следует делать проект перепланировки и переустройства на основе технического заключения о состоянии конструкций здания от автора дома.

Отметим, что для проведения косметического ремонта с заменой отделки пола, потолка или стен, разрабатывать проект не требуется, равно как и для остекления балконов, установки кондиционеров или замены сантехприборов на аналогичные в пределах соответствующих помещений.

Какие бывают виды перепланировок квартир — см. по ссылке

Срок изготовления проекта перепланировки квартиры

Временные рамки зависят от сложности планируемых изменений, текущей загруженности специалистов по проектированию, а также — в меньшей степени — от площади объекта. В среднем, на подготовку проекта для перепланировки у инженеров нашей организации уходит 1-3 дня.

Стоимость проекта перепланировки квартиры

Стандартная цена — 15 тыс.р. на разработку проекта перепланировки, цена может изменяться в зависимости от сложности перепланировки.

Образцы проектов перепланировки квартир:

Перечень материалов, входящих в проект перепланировки в зависимости от различных обстоятельств, определен в приложении 3 к Постановлению Правительства Москвы №508-ПП в редакции № 840-ПП. Здесь же указаны основные ГОСТы, регламентирующие порядок оформления всех разделов проектной документации.

Далее мы подробно опишем и приведем конкретные примеры, как выглядит и из чего состоит проект перепланировки квартиры.

Проект перепланировки включает в себя две основных части — текстовую и графическую, которые содержат необходимые конструктивные и планировочные решения, а также расчеты, схемы, материалы и рекомендации по производству работ.

Текстовый раздел проекта перепланировки:

2. Содержание проекта перепланировки квартиры:

3. Запись руководителя проекта (главного инженера) — данный лист подтверждает соответствие документации всем действующим законам, нормам и правилам

4. Пояснительная записка к проекту перепланировки квартиры

4а. Введение, описание конструктивной схемы здания.

Это интересно:  Порядок продажи квартиры родственнику: основные этапы

Здесь перечисляются основные технические характеристики объекта (жилого дома), а также указывается основание для разработки проекта перепланировки квартиры № такой-то (письменное обращение собственника, которое иногда подшивают в проект, а иногда нет).

4б. Общие данные

Этот раздел может содержать список нормативных актов — ГОСТы, Своды Правил, ведомственные и городские нормы, на которые опирается проект (или же список технических нормативов будет приведен на отдельной странице «Нормативная база»).

Здесь также рассказывается о квартире (этаж, номер, количество и назначение помещений, их площади).

4в. Архитектурно-строительные решения

Полный перечень всех мероприятий по перепланировке квартиры: какие перегородки демонтируются, какие возводятся, как меняется расстановка сантехприборов, плиты или мойки на кухне, затрагиваются ли несущие стены или конструкция полов, и так далее. Также в данном разделе содержатся рекомендации касательно актирования скрытых работ и проведения авторского надзора.

4г. Инженерное оборудование:

— Отопление и вентиляция

— Водопровод и канализация

4д. Договор авторского надзора (акт-обязательство) за выполнением подрядчиком скрытых работ со стороны организации-проектировщика. На основании данного документа, прилагаемого к проекту перепланировки, представитель проектного бюро или института, заверяет акты производства скрытых работ по гидроизоляции, металлоусилению проемов, по шумоизоляции пола или установке подиумов в процессе реализации согласованных проектных решений.

4е. Противопожарные мероприятия и требования

т.е. какие действия необходимо препринять во избежание возгораний в процессе работ

4ж. Указания к производству общестроительных работ

— например, применять алмазную резку для пробивки проемов в несущей стене и не ипользовать отбойный молоток, не лить тяжелую стяжку на пол, или не монтировать перегородки из материалов, способных создать повышенную нагрузку на перекрытия, и т.д.

4з. Мероприятия по шумозащите

5. Копия действующего допуска СРО

Организация, занимающаяся разработкой проекта перепланировки квартиры, обязана состоять в Саморегулируемой организации в сфере проектирования (СРО). Поэтому, для подтверждения своей компетенции, к документации требуется приложить допуск СРО, с печатью организации.

6. План расположения в городе и фотофиксация

Планы и схемы

(графический раздел проекта перепланировки квартиры):

1. План и экспликация до перепланировки

Отрисовывается по ГОСТу и в соответствии с поэтажным планом БТИ, и потому должен «на все сто» совпадать с инвентаризационными данными. В ряде случаев можно также подложить и сам план БТИ. Обязательно сопровождается таблицей экспликации помещений.

2. Демонтажно-монтажный план квартиры

Отражает в цвете происходящие изменения: устройство проемов в несущих стенах, расширение и объединение помещений, снос и возведение ненесущих перегородок, перенос сантехприборов и так далее. Сносимые перегородки, устраиваемые проемы и перемещаемая сантехника отмечаются красным цветом, а зеленые линии показывают как все будет располагаться по завершении перепланировки.

3. План квартиры после перепланировки

Демонстрирует новую конфигурацию помещений без цветных линий. К данному плану также прилагается новая экспликация, отражающая изменение площадей и назначения помещений квартиры. Кондиционер, стиральную машину, встраиваемую технику, или газовые колонки сюда вносить не нужно. Из числа сантехприборов здесь отображаются только те, что были отмечены на плане БТИ квартиры.

Данный план проверяется и уточняется в ходе обмеров техником БТИ после получения акта о завершенной перепланировке. Эти данные будут указаны в новых документах БТИ (желательно, чтобы они совпали с данными вашего свидетельства о праве собственности).

Дополнительные разделы, включаемые в состав проекта перепланировки при необходимости

4. План и экспликация полов

Изготавливается, если намечено вмешательство в конструкцию полов. В таблице экспликации указывается послойная структура — пирог полов — в каждом помещении. Границы различных типов полов уточняются в прилагаемом к экспликации плане.

В жилых домах на плиты перекрытий обязательно нужно класть слой звукоизоляции. В туалете и ванной, соответственно, требуется укладка гидроизоляции.

Отметим, что замена паркета на ламинат, к примеру, не считается изменением конструкции пола, а вот замена паркета на плитку или установка теплого пола – считается (при этом допускаются только теплые полы с электроподогревом).

5. Схема гидроизоляции

Нужна, если планируется переносить или расширять ванную или туалет на площадь нежилого помещения, поскольку присоединяемая площадь должна быть изолирована от протечек. Проведенная гидроизоляция должна подтверждаться соответствующими актами скрытых работ. Схема узла гидроизоляции стандартна и предусматривает переливной порожек, или (реже), понижение уровня пола ванной и туалета.

6. План канализации и водоснабжения

Необходим при переносе сантехники, установке новых унитазов и ванн, а также при переносе кухни в нишу, т.е. когда меняется схема трубной разводки. Этот раздел обычно включают в проект, а иногда оформляют отдельно. Он содержит цветные чертежи с разводкой труб канализации и горячегохолодного водоснабжения.

7. План инженерного оборудования

Содержит схему расположения сантехники, вентиляции и отопления. Этот план перекликается с планом водоснабжения -канализации, а также отопления — вентиляции, поэтому его не всегда включают в состав проекта. Он часто требуется, чтобы подтвердить, что никаких операций с инженерными системами не проводилось (если это так).

8. Аксонометрическая схема (аксонометрия)

Это чертежи трубопроводов канализации и водоснабжения, а также вентшахт в цвете и трехмерной проекции для большей наглядности.

9. Схема усиления несущих конструкций.

Нужна, если предусмотрены работы по устройству проемов в несущих или «разгружающих» стенах, а также в перекрытиях; либо работы по расширению или переносу данных проемов. Этот раздел содержит параметры проема и схему металлоконструкций (как правило, это рама из уголков или швеллеров), а также, в случае необходимости, предусматривает дополнительное усиление, например, взятие бокового простенка в обойму или укрепление перекрытий. Здесь также приводятся указания к производству работ и указываются спецификации материалов, а также деталировка узлов.

9а. Указания к производству мероприятий по резке проема и установке металлических профилей усиления

10. Мероприятия по монтажу ненесущих межкомнатных перегородок из ГКЛ или пеноблоков также включают в состав проекта перепланировки.

Схема устройства каркасных ненесущих перегородок:

Типовая схема пазогребневых перегородок

12. План вентиляции и отопления

Включается в состав проекта перепланировки, когда планируются нестандартные решения в части отопления и вентиляции. В него включены аксонометрия и соответствующие чертежи.

13. Проект электроснабжения

Не всегда требуется для согласования, но если ваша квартира находится в новостройке, управляющая компания может его потребовать.

14. Фотомонтажи

Могут потребоваться, когда проводятся работы с фасадом, (их нужно согласовывать с АПУ района). Для этого делаются его фотомонтажи согласно проектного решения, а также фасада до производства работ. Напомним, что остекление лоджий и установку кондиционеров не надо нигде отмечать и согласовывать.

15. Теплотехнический расчет

Входит в проект перепланировки квартиры, если предстоят работы с наружными панелями дома (демонтаж подоконного блока, увеличение дверного проема на балкон или лоджию и.т.д.) Данный расчет призван подтвердить, что все преобразования обеспечивают сохранение в квартире нормативной температуры.

16. Акустический расчет

Нужен, чтобы обосновать соответствие новых систем вентиляции нормативам по шумности.

Оформление проекта перепланировки жилого помещения

Все листы проекта и пояснительная записка подписываются и его автором и руководителями организации, которая его разработала. Затем проект утверждается подписью заказчика (или его приказом, если заказчик — юридическое лицо).

Помимо соблюдения всех требований законов и нормативов, необходимо позаботиться об удобочитаемости проектных решений для чиновников. Чем проще и яснее изложена информация, тем лучше. Объем информации должен быть исчерпывающим для всестороннего рассмотрения, но учтите, что все «лишнее» может быть использовано против вас.

Важно также учитывать специфику процедуры рассмотрения и согласования проекта перепланировки квартиры и других документов в каждом конкретном округе Москвы. Дело в том, что в разных отделениях Мосжилинспекции могут быть свои внутрикорпоративные порядки, которые могут сбить с толку неопытного заявителя. Разные инспекторы, а также их руководители в конкретном округе могут, например, проявлять пристальное внимание к одним разделам проекта и игнорировать другие. Поэтому зачастую необходимо корректировать проект на этапе его создания, дабы в дальнейшем можно было без проблем получить распоряжение с разрешением на перепланировку квартиры.

Специалисты нашей компании имеют необходимые компетенции (допуск СРО) и обладают большим опытом разработки проектов перепланировок любой сложности с их последующим согласованием. Мы готовы провести необходимые экспертизы и пройти согласование без проволочек, и в полном соответствии с жилищным законодательством. Благодаря богатому опыту и налаженным связям мы быстро и качественно выполним все поставленные задачи.

Частые вопросы по проектированию:

Как сделать заказ проекта перепланировки квартиры?

Где можно посмотреть или скачать примеры проектов перепланировок?

На нашем сайте имеется постоянно пополняемый раздел, в котором мы выкладываем образцы проектов , разработанных инженерами нашего бюро. В нем вы можете ознакомиться с примерами планировочных решений, которые реализуют у себя дома наши заказчики.

Можете ли вы сделать эскизный проект?

Это вполне по силам и самому собственнику. Однако это касается лишь самых простых перепланировок, согласуемых уведомительно. Изготовить же проект перепланировки самостоятельно, если он требует свидетельства СРО, гражданин не может.

Где можно найти готовый проект перепланировки?

В каталоге типовых решений от ГУП МНИИТЭП. Для вашего удобства обе его части выложены на нашем сайте.

Вы поможете с разработкой проект перепланировки, а кто поможет мне согласовать его?

Архитектурно-проектное бюро №1 не занимается согласованием, однако сотрудничает с ведущими посредническими фирмами, которые давно работают на рынке услуг по согласованию перепланировок в Москве. Поэтому мы всегда можем посоветовать нашим заказчикам, куда обратиться по этому вопросу.

Можно ли у вас сделать проект перепланировки квартиры с отступлениями от требований нормативов?

Мы принципиально не берем в работу заказы, где содержатся заведомо несогласуемые нарушения. Именно поэтому мы можем гаранитировать, что, заключив договор с заказчиком, мы создадим проект перепланировки, соответствующий всем требованиям, и который без проблем будет согласован жилищной инспекцией.

Разрешается ли вносить изменения в уже согласованный проект перепланировки, когда разрешение получено и работы уже ведутся?

Можно, но не желательно: весьма вероятно, что придется разрабатывать все заново

Примеры готовых проектов перепланировок от государственных институтов

Срок действия проекта перепланировки квартиры, разработанного нашей компанией, составляет 1,5 года! Если в течение этого времени данный проект не будет подан на рассмотрение в Мосжилинспекцию, то его необходимо будет заново утвердить в ООО » Архитектурно-проектное бюро №1″.

Статья написана по материалам сайтов: gsps.ru, novostroev.ru, 1kvartirka.ru, apb1.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector