+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Предмет договора об ипотеке

В свете одобрения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны:

— описание предмета ипотеки,

— существо финансового обязательства,

— срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.

При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.

Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством:

Предмет договора об ипотеке.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства — 0,06 га, для огородничества — 0,04 га, а для дачного строительства — 0,06 га .

В силу ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее — информационное письмо N 90) . Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;

площадь объекта недвижимости;

адрес, по которому расположен объект недвижимости;

условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Абзац 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), который предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП). Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении .

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна — необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку — по соглашению сторон .

С автором данной точки зрения можно не согласиться, поскольку стороны вправе указывать несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой договорились стороны. Например, при ипотеке земельных участков стороны зачастую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение указывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки. Ключевым моментом в данном случае является фраза в договоре: «Стороны оценивают предмет ипотеки». Данную точку зрения подтверждает и информационное письмо N 90. В частности, в его п. 19 указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

К примеру, регистрационная служба отказала в регистрации договора об ипотеке жилого дома по тому основанию, что в нем не указаны существо и размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, хотя в договоре был назван кредитный договор и подробно изложены существенные условия обеспечиваемого ипотекой обязательства — кредитного договора: стороны, сумма кредита, проценты по кредиту, порядок исчисления процентов, срок, порядок уплаты основной суммы кредита и процентов (суммы, сроки), содержалось условие о том, что из стоимости заложенного имущества будет осуществляться погашение основной суммы долга, процентов, повышенных процентов за просрочку возврата кредита и пеней за просрочку уплаты плановых процентов и т.д.

Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» повторяет собой требования к существенным условиям договора, предусмотренный ГК РФ. К ним, в частности, относятся следующие условия.

Перечень существенных условий, предусмотренный в ГК РФ:

1. Предмет договора об ипотеке, сформулированный в соответствии с п. 1 ст. 339, п. 1 ст. 432 ГК РФ. Причем ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом (п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке).

2. Предмет ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке) — наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

Это интересно:  Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами

3. Оценка предмета ипотеки в соответствии с ФЗ от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (указывается в денежном выражении).

4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 3 Закона об ипотеке), в т.ч.:

наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и т.п.) — его стороны;

дата и место заключения;

размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);

если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям — сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

все иные существенные условия основного договора (несмотря на то что в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» говорится, что, в случаях когда залогодателем является должник в основном обязательстве, достаточно наличия в договоре залога отсылки к основному договору, на практике регистрирующие органы наличие подобной отсылки считают недостаточным и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора).

5. Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.

6. Указание о закладной — при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит (п. 8 Приказа Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16.10.2000 N 289/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»). Если все перечисленные условия соблюдены, то отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Залог недвижимости — ипотека — представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор по обеспеченному залогом обязательству в случае неисполнения должником этого обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Таким образом, смысл обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что должник по основному договору (таким договором может быть кредитный договор, договор займа или иное обязательство, в том числе обязательство, основанное на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) предоставляет кредитору дополнительную гарантию того, что интересы последнего в связи с исполнением основного обязательства будут соблюдены.
При заключении договора ипотеки необходимо руководствоваться общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) и Гражданском Кодексе Российской Федерации. К ним, в частности, относятся следующие условия.
1. Предмет договора об ипотеке, сформулированный в соответствии с п. 1 ст. 339, п. 1 ст. 432 ГК РФ. Причем ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом (п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке).
2. Предмет ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке) — наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателя с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 3 Закона об ипотеке), в т.ч.:
наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и т.п.) — его стороны;
основания возникновения;
дата и место заключения;
размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);
сроки исполнения;
если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям — сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;
все иные существенные условия основного договора.
5. Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.
6. Указание о закладной — при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).
При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Подводя итоги сказанному выше, можно сделать следующие выводы. Договор ипотеки (залога недвижимости) является распространенным способом обеспечения исполнения обязательства, создающим дополнительную гарантию для кредитора, поскольку недвижимое имущество представляет особую ценность.

Специалист – эксперт отдела регистрации договоров
участия в долевом строительстве и ипотеки Гейко А.С.

Договор ипотеки — его виды, особенности заключения и существенные условия

При оформлении ипотечного кредитования с целью приобретения жилой или иной недвижимости между банковским учреждением и заемщиком заключается договор. В некоторых случаях третьей стороной договора выступает компания-застройщик. В чем особенности ипотечного договора? Какими нормативно-правовыми актами он регулируется? Каких видов бывает? Каков порядок его подготовки и заключения? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Особенности документа

Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя. Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем. Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:

  • Деньги в рамках соглашения выдаются только на покупку недвижимости;
  • Недвижимость, которая приобретается заемщиком или уже есть у него, отдается под залог (перечень имущества, подлежащего залогу, отражен в 5 статье закона «Об ипотеке»);
  • Заемщику выдается большая денежная сумма на длительный временной промежуток.

Договор заключается по правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе РФ и в положениях Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора ипотеки регулируется 9 статьей этого закона. В ней указываются права и обязательства сторон, сроки их исполнения, освещается предмет договора. Фиксируется его стоимость по результатам оценки. При составлении документа должны соблюдаться правила, указанные в 4 пункте 13 статьи Федерального закона.

Виды ипотечных договоров

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

  • На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
  • На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
  • На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

  • Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
  • Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
  • Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
  • Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

Существенные и дополнительные условия

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения. В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

Это интересно:  Договор аренды земельного участка с последующим выкупом

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты. Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

Схема подготовки и заключения соглашения

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует процесс составления договора. В нем прописаны пункты о том, что должно содержаться в соглашении. Если заполнить его неверно или упустить важную информацию, он не будет действительным. Со стандартным образцом договора ипотеки можно ознакомиться по ссылке. Схема подготовки документа одинакова вне зависимости от того, какому виду ипотеки отдано предпочтение. Она подразумевает такой порядок действий:

  1. Выбор недвижимости, на покупку которой берется заем у банка. В соглашении указывается ее название, адрес месторасположения, особенности.
  2. Выбор кредитного агентства. Подразумевает собой ознакомление с условиями разных банков и выбор той организации, где они наиболее приемлемы.
  3. Сбор необходимых документов. Это заявления от участников соглашения, их удостоверения личности, бумаги на недвижимость, квитанция об уплате госпошлины.
  4. Оценка недвижимого имущества. Организуется совместно залогодателем и залогодержателем в порядке, установленном 67 статьей ФЗ «Об ипотеке».
  5. Заключение договора при достижении согласия между сторонами.

Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату. При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий. После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.

Заключение

Итак, прежде чем заручиться поддержкой банка при покупке недвижимости, нужно определиться с выбором вида ипотечного договора. Вне зависимости от вида, в документ вносятся основополагающие стандарты, в том числе права и обязанности сторон, срок действия соглашения, описание предмета договора. Подписывая его, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями, а особое внимание стоит уделить пунктам, прописанным мелким шрифтом.

Вопрос 42. Договор об ипотеке и его существенные условия.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

С 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната), места нахождения, иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). В договоре следует указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (п. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения — дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита (п. 4 ст. 9Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита.

Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита.

Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения.

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.

Предмет ипотеки, понятие договора об ипотеке

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, названное в ч.1 ст.130 ГК, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. К ним относятся:

— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;

— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Правила об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном в установленном законодательством РФ порядке. Недвижимое имущество считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не установлено договором. Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, которое невозможно разделить в натуре без изменения его назначения.

Не допускается залог недвижимого имущества, изъятого из оборота, на которое в силу Федерального закона нельзя обратить взыскание, а также в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. В тех случаях, когда предметом является имущество, для отчуждения которого требуется согласие другого лица или органа, такое же согласие должно быть получено для ипотеки этого имущества. К примеру, недвижимое имущество, закрепленное за государственным. Муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, может передано в залог только с согласия собственника.

Если Федеральным законом или договором аренды не установлено иное, предметом ипотеки с согласия арендодателя может быть и право аренды.

Поскольку залог недвижимого имущества может повлечь за собой его отчуждение, имущество, являющееся общей совместной собственностью, может быть предметом ипотеки только при согласии на это всех его собственников. Согласие должно быть выражено в письменной форме, если Федеральным законом не предусмотрено иное.

В п.2 ст.7 Федерального закона предусмотрено, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998г.// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400..

При этом в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве приобретения доли, а также правила обращения взыскания на долю в общем имуществе.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Договор об ипотеке должен заключаться с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений главы II Закона об ипотеке. В договоре должны быть указаны:

— существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, а также описанием, достаточным для его идентификации. В договоре о залоге недвижимости следует указать право, на основании которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, а также назвать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, который зарегистрировал это право.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то здесь применяются общие правила указания предмета ипотеки, а также в договоре приводится срок аренды. Практика и требования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, идут несколько дальше правил, установленных законом: стороны должны определять не только срок аренды, но и реквизиты договора аренды, заключенного между залогодателем и собственником недвижимого имущества.

По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.). Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. п.19 ИНФОРМАЦИОННОГО ПИСЬМА Президиума ВАС от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики ассмотрения АС споров, связанных с договором об ипотеке», «Вестник ВАС РФ», N 4, 2005

Это интересно:  Договор купли-продажи земельного участка - версия в формате DOC

В договоре об ипотеке необходимо назвать обязательство, которое обеспечено ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения, срока исполнения, а если оно возникло из договора, следует назвать также его стороны, дату и место заключения. При удостоверении прав залогодержателя закладной на это указывается в договоре об ипотеке ст.9 Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998г.// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400. .

Большое значение придается форме договора. В этом году законом отменено обязательное заверение ипотечного договора у нотариуса. У этого нововведения есть как сторонники, так и противники. Первые считают, что оно сэкономит заемщикам довольно большие суммы за удостоверение договоров ипотеки и лишит нотариусов возможности диктовать свои формы договоров. Вторые утверждают, что без опыта нотариусов, работавших с ипотекой, будет хуже, поскольку появится больше некорректных договоров. Сравним договоры, заключенные в простой письменной форме и заверенные нотариусом. Ранее, когда договоры ипотеки необходимо было удостоверять, некоторые нотариусы этим злоупотребляли — требовали использовать свою форму договора ипотеки.

Существенным минусом нотариального заверения договора ипотеки являлось и то, что стороны и нотариус должны были для оформления договора собраться в одном месте. Далеко не каждый банк имел возможность вызвать к себе нотариуса то время, которое удобно клиенту. И не каждому заемщику было удобно идти к нотариусу и ждать в общей очереди вместе с представителем банка, пока их примут.

Теперь сами банки занимаются разработкой типовых форм договоров. При этом для заключения договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Так что к нотариусу придется идти в любом случае.

Практически каждый нотариус потребует предоставить ему копию или оригинальный экземпляр договора ипотеки, к которому составляется документ (согласие или заявление). Если нотариус посчитает, что договор составлен неправильно, он может отказаться удостоверить запрашиваемый документ. Справедливости ради стоит отметить, что, как правило, нотариусы просто следят за тем, чтобы в согласии супруга и договоре ипотеки были указаны одинаковые объекты. Некоторые нотариусы требуют предоставить им не только договор ипотеки, но и кредитный договор, а также все документы, связанные с получением займа. Это могут быть решение кредитного комитета банка о предоставлении кредита, решение уполномоченного органа организации-заемщика об обращении в банк за кредитом и т. д. Получается, что при оформлении и последующей регистрации договора ипотеки сторонам договора необходимо часть документов заверить у нотариуса, а часть — подготовить самим.

Поскольку договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию, после его оформления необходимо обратиться в уполномоченные государственные органы. Ранее, когда договор ипотеки заверялся у нотариуса, регистраторы требовали предоставить три экземпляра договора, учредительные документы сторон — юридических лиц, кредитный договор и доверенности на представителей (заверенные нотариусом). Заявление на регистрацию сделки заполнялось в присутствии регистратора. Иногда дополнительно предоставлялись обычные копии кредитного договора и договора ипотеки. Также надо было предъявить нотариальную или простую копию доверенности и копию квитанции об оплате госпошлины (они оставались в деле).

Сегодня, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. Проблема в том, что далеко не все банки при заключении многостраничных договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. Нотариусы в свою очередь отказываются заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, сторонам нередко приходится собираться лишний раз для того, чтобы поставить подпись и печать на договоре. Некоторые нотариусы требуют (и это справедливо), чтобы договоры, копии которых они заверяют, были подписаны и прошнурованы при них. Только после этого они заверяют копию договора.

После отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ. Если регистрируется ипотека здания, регистраторы требуют техпаспорт закладываемого объекта. В обоснование своих требований они ссылаются на внутреннюю инструкцию, которая якобы существует уже давно. Однако раньше документы БТИ не требовались.

Итак, хорошо или плохо, что отменили обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки? С одной стороны, теперь нет необходимости тратить на нотариуса весьма приличные суммы и делать договоры под его диктовку. С другой стороны, регистраторы не доверяют договорам, заключенным в простой письменной форме. Это приводит к тому, что сдать документы на регистрацию с первого раза практически нереально. Сократив расходы заемщика, законодатели, сами того не ведая, увеличили время подготовки документов.

Договор о залоге недвижимости признается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Когда соглашение об ипотеке включено в кредитный или иной договор, в котором содержится обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации такого договора необходимо соблюсти требования, предусмотренные для договора ипотеки.

Предмет ипотеки считается обремененным ею с момента возникновения права залога. Залогодатель при заключении договора об ипотеке должен в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему на момент государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет залога. В противном случае последний вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, либо изменения условий договора об ипотеке.

Рассматриваемый договор подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по месту нахождения предмета ипотеки на основании заявления залогодателя.

Для этого надо представить:

— договор об ипотеке и его копия;

— документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

— доказательство уплаты государственной пошлины;

— документ, который подтверждает возникновение обязательства, обеспеченного ипотекой.

В тех случаях, когда в договоре о залоге недвижимости сказано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, кроме перечисленных документов следует также представить закладную, содержание которой должно отвечать требованиям ч.1 ст.14 Закона об ипотеке, и ее копию, документы, указанные в закладной в качестве приложений.

В соответствии с Законом об ипотеке устанавливается максимальный срок регистрации ипотеки — один месяц со дня поступления необходимых для ее регистрации документов Ст.20 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16 июля 1998г.// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.. Установленный срок совпадает с общими сроками государственной регистрации. Днем поступления документов следует считать дату принятия документов на государственную регистрацию в приемной уполномоченного органа с выдачей заявителю расписки и присвоением входящего номера.

На практике постоянно возникает вопрос: если срок регистрации установлен как «не позднее чем в месячный срок», возможна ли регистрация в сокращенные сроки? Нормативными актами Минюста России определена теоретическая возможность установления сокращенных сроков регистрации, однако соответствующая процедура не закреплена. В настоящее время решение о проведении государственной регистрации в сокращенные сроки полномочны принимать руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы и его заместитель (Так, в интервью заместитель руководителя управления ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Мария Мельникова обозначила срок регистрации в 10 дней) Миронов А. Квартирный кредит. // «Санкт-Петербургские Ведомости», №191 от 12.10.05.

Процедура государственной регистрации завершается тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Для залогодателя и залогодержателя ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, но, учитывая, что на практике эти моменты обычно совпадают, можно считать, что для всех лиц ипотека возникает с момента совершения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случаях, предусмотренных законом, в государственной регистрации может быть отказано или она может быть отложена, но не более чем на месяц.

Отложение регистрации ипотеки может быть в случаях:

— непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке;

— несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством;

— необходимость проверки подлинности представленных документов.

Отказ в государственной регистрации ипотеки, другие незаконные действия органа, регистрирующего права на недвижимое имущество, могут быть обжалованы в суде. В случаях, предусмотренных Законом об ипотеке Ст.28 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16 июля 1998г.// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400., установлена ответственность органа, регистрирующего ипотеку, в виде возмещения убытков, причиненных его незаконными действиями (например, необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, во внесении исправлений в регистрационную запись, задержкой государственной регистрации). При необходимости внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, это может быть сделано на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем. Не допускается изменение регистрационной записи об ипотеке в том случае, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, при котором должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению изменяют ранее установленные условия закладной.

Изменения и дополнения условий договора об ипотеке возможны на основании соглашения между сторонами договора, составленного в той же форме, что и договор. Соглашение, которое может иметь вид дополнительного соглашения или новой редакции договора, подлежит обязательной государственной регистрации, а если договор об ипотеке был нотариально удостоверен — соответственно и нотариальному удостоверению.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, www.frskuban.ru, insur-portal.ru, infopedia.su, vuzlit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector