+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как происходит купля-продажа квартиры через банковскую ячейку, например Сбербанка? Где взять образец договора аренды и каковы риски для продавца и покупателя?

Договор купли-продажи через банковскую ячейку — образец такого соглашения понадобится при заключении сделок на крупные суммы между физическими лицами. Подробнее о том, что представляет собой банковская ячейка, а также как осуществляются расчеты по договору при ее использовании, расскажем далее в статье.

Образец договора купли продажи через банковскую ячейку.doc

Содержание

Что такое депозитарная банковская ячейка

В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии). Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

  • Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
  • Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
  • После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

  • секретность и безопасность процесса передачи денег;
  • возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
  • право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка.

Договор аренды банковской ячейки

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды. Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег. Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

  • сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
  • данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
  • правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
  • порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора).

Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов.

Доступ к банковской ячейке

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу.

ВАЖНО! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт.

Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий.

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

При этом договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц.

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ.

Как составить договор купли-продажи с использованием банковской ячейки

Проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку делает сделку более безопасной. Однако и этот способ оплаты не лишен серьезных минусов и нюансов, не зная о которых можно понести серьезные финансовые потери. Необходимо также уметь правильно составить договор купли-продажи, предусматривающий данный вариант расчета, и грамотно его расторгнуть.

Совершая сделку с недвижимостью, каждая сторона договора стремится минимизировать свои риски. Продавец не желает остаться без денег, а покупатель – без жилья, за которое он заплатил внушительную сумму. Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки остается наиболее популярным способом обезопасить сделку.

Суть и назначение договора купли-продажи с использованием банковской ячейки

От иных договоров купли-продажи недвижимости данный документ отличается тем, что в нем предусмотрен особый способ взаиморасчета сторон. Деньги не передаются непосредственно продавцу, а закладываются в арендованный у банка сейф. Забрать их разрешат только после того, как новый собственник (покупатель) зарегистрирует свое право на приобретенный объект в Росреестре.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки – это письменное соглашение между покупателем и продавцом, в которое включается пункт, что расчеты по совершаемой сделке производятся через хранилище банка (арендованную депозитарную ячейку).

Передача денег подобным способом в основном выбирается сторонами при купле-продаже недвижимости. Наличие в соглашении условия об использовании банковской ячейки позволяет продавцу квартиры или иного объекта получить денежную сумму только после того, как он подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Для этого ему придется предъявить сотрудникам банка документ о переходе права собственности на жилье к приобретателю недвижимости, указанному в договоре.

Покупатель квартиры или дома сможет забрать вложенную в ячейку сумму лишь в том случае, если в определенный соглашением срок он не станет их собственником. Вернуть деньги по иным причинам ему не разрешат.

Основное назначение договора об использовании банковского хранилища при купле-продаже – максимальная защита интересов обеих сторон при проведении сделки. Посредническая функция финансового учреждения состоит в сохранении денежной суммы, предназначенной для продавца, до момента, когда покупатель станет собственником приобретенной недвижимости. С этой целью банк передает сейф в аренду.

Пошаговая процедура продажи недвижимости через хранилище банка разъяснена в статье «Схема продажи квартиры через банковскую ячейку».

Существенные условия соглашения

Существенными условиями договора купли-продажи с оплатой через депозитарную ячейку являются:

  • цена сделки;
  • порядок внесения денежной суммы;
  • условия доступа к сейфу (продавца и покупателя);
  • сроки исполнения взаимных обязательств.

Цена является обязательным условием договорного документа о купле-продаже недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Без этого пункта он считается незаключенным.

Внимание! Сумма, подлежащая уплате покупателем, не прописывается в договоре аренды ячейки, заключаемом сторонами с банком.

Требуемые документы

В договоре обязательно идентифицируются личности продавца и покупателя, а также отчуждаемый объект недвижимости (указывается его адрес).

Кроме того, в составленном документе необходимо указать, на каком основании продавцу принадлежат квартира, комната или дом (или доля в них), являющиеся предметом договора.

Вышеизложенная информация очерчивает следующий круг документов, которые потребуются для заключения договора купли-продажи недвижимости (с использованием банковского сейфа):

  • российские паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие бумаги, оформленные на имя продавца: свидетельство о праве на наследство, договор дарения или купли-продажи квартиры и т. д.;
  • выписка из ЕГ реестра недвижимости или свидетельство, подтверждающее, что продавец — собственник предмета договора.

Кроме паспортных данных сторон, в документе нередко указываются номера их СНИЛС. Поэтому его также нужно иметь при себе. Если участник сделки действует через представителя, то тому следует предъявить 2 паспорта – свой и доверителя, а также действующую доверенность с необходимыми полномочиями.

Имея под рукой образец договора на продажу квартиры или иной недвижимости с использованием банковской ячейки, стороны могут составить аналогичный документ самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов.

Информацию о том, какие документы нужно предоставить в регистрирующее ведомство при продаже квартиры, см. в статье «Какие документы нужны, чтобы продать квартиру».

Как происходит оплата

Выбрав в качестве способа оплаты внесение средств в банковское хранилище, сторонам предстоит выполнить ряд последовательных шагов:

  1. Нужно определиться с банком, прийти туда и заключить договор аренды ячейки, где будет находиться уплаченная покупателем сумма. Сторонами соглашения выступают банк, покупатель и продавец. Обычно срок аренды составляет 1 месяц.
  2. Ячейка имеет два ключа. После подписания договора аренды один из них выдается покупателю, второй остается в банке.
  3. В присутствии продавца и покупателя в сейф закладывается материальная ценность, обусловленная договором. При купле-продаже недвижимого имущества в данном качестве почти всегда выступает определенная денежная сумма. Предварительно следует заказать ее пересчет сотрудником банка, чтобы удостовериться, что она верна и содержит только подлинные купюры.
  4. Не покидая банк, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, продавец дает расписку о получении денег. Затем либо покупатель отдает продавцу свой ключ, либо они договариваются, что после регистрации сделки ячейка будет открыта вторым ключом, хранящимся в банке.
  5. Договор купли-продажи вместе с пакетом документов передается на регистрацию в Росреестр.
  6. Если сделка в установленный соглашением срок была зарегистрирована, клиент-продавец идет банк со своим экземпляром соглашения о купле-продаже. Сотруднику финансового учреждения он предъявляет отметку о регистрации документа, а также другие бумаги, предоставление которых является условием выдачи денег из сейфа. Их перечень указывается в договоре аренды ячейки. Это могут быть:
  • выписка из Единого госреестра, демонстрирующая, что покупатель стал новым собственником объекта недвижимости;
  • паспорт с отметкой о снятии продавца с регистрационного учета в проданной квартире и т. д.
  1. Продавец забирает деньги. Сделка совершена.
Это интересно:  Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами

Обычно договариваются, что пересчет денег оплачивает продавец, а аренду ячейки – покупатель. Но это необязательное правило. Как будут распределяться расходы, стороны договора определяют самостоятельно.

В видеосюжете специалист по сделкам с недвижимостью рассказывает, как происходит расчет через банковское хранилище:

Плюсы и минусы расчетов через банковский сейф

Каким бы надежным ни казался данный метод расчета, нужно признать, что и он имеет ряд недостатков. Их следует учитывать как продавцу, так и покупателю, чтобы предусмотреть дополнительные способы защиты от возможных рисков.

Таблица 1. Достоинства и недостатки расчета между покупателем и продавцом через хранилище банка

Передача денег за квартиру

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

Для Откроется в новой вкладке.»>Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков становится обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – Откроется в новой вкладке.»>счет эскроу (подробнее – по ссылке).

На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь принято рассчитываться за квартиру наличными.

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при Откроется в новой вкладке.»>«альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

  1. Банковская ячейка (депозитарий);
  2. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса);
  3. Аккредитив.

Первый способ используются при расчетах наличными деньгами, второй – при расчетах как наличным, так и безналичным способом, третий – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим их по порядку.

Расчеты через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру на «вторичке» являются расчеты наличными, с помощью аренды банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем, банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность при передаче денег.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки. Если в течение заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на Откроется в новой вкладке.»>расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке).

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности. Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа.

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов при совершении сделок с квартирами. В тех банках, где есть депозитарий (депозитное хранилище), сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 1 – 3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (2 – 5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – Откроется в новой вкладке.»>Нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него.

Еще один совет для Покупателя – уточняйте у банка размер сейфовых ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за трехкомнатную квартиру в Москве.

— В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката.

Расчеты за квартиру через нотариуса

Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в Откроется в новой вкладке.»>п.1.1, ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита Нотариуса. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью Нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Это интересно:  Нюансы договора дарения квартиры или доли несовершеннолетним детям по образцу 2019 года

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по Откроется в новой вкладке.»>альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – Откроется в новой вкладке.»>офисе Нотариуса.

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки, но в ячейке расчет налом, а здесь – безналом.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.

Вместе с тем, расчеты через аккредитив на вторичном рынке недвижимости имеют ряд сложностей (по сравнению с расчетами через банковскую ячейку):

  • Большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
  • Более высокая стоимость такой услуги, по сравнению с арендой ячейки;
  • Большие затраты времени на подготовку расчетов через аккредитив;
  • Небольшое число банков, предоставляющих услугу аккредитива;
  • Эта услуга заказывается довольно редко, поэтому нормально работать с ней мало кто может;
  • Дополнительные комиссии банков, в т.ч. за обналичивание денег со счета (для Продавца – получателя денег);
  • Возможные сложности для Покупателя при возврате денег в случае срыва сделки. Банк-исполнитель может заморозить средства на своем счете, и вернуть их Покупателю после длительного разбирательства, в т.ч. судебного.

Как и в случае с расчетами через банковскую ячейку, исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых Продавцом документов. Кроме того, банк обязан сообщать о крупных сделках в налоговую, что не очень радует участников сделок.

И самое главное расчеты через аккредитив практически невозможны при «альтернативных сделках», коих на рынке очень много.

Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко. А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – Откроется в новой вкладке.»>специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода).

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРП, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как происходит купля-продажа квартиры через банковскую ячейку, например Сбербанка? Где взять образец договора аренды и каковы риски для продавца и покупателя?

Опубликовал: admin в Ипотека 01.01.0001 Комментарии к записи Как происходит купля-продажа квартиры через банковскую ячейку, например Сбербанка? Где взять образец договора аренды и каковы риски для продавца и покупателя? отключены 66 Просмотров

Как осуществляется продажа квартиры через банковскую ячейку: составление договора аренды ячейки у Сбербанка. Каковы риски покупателя и продавца, где взять каждый из документов?

Одна из самых дорогих и важных покупок в жизни каждого – это приобретение квартиры или дома. Для многих это бывает один раз и потому возникает много вопросов – как заключить сделку, как максимально обезопасить себя при передаче денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Покупка любой недвижимости сегодня – это вопрос большой суммы денег. Стоимость квартир зависит от их площади и места расположения, но в любом случае существует два способа оплаты:

  • взять кредит в банке (ипотеку, расчет через материнский капитал);
  • насобирать нужную сумму или получить ее за продажу другой недвижимости и расплатиться наличными.

Оплата через кредит – это, конечно, удобно и просто. Необходимость купить большую квартиру или собственный дом возникает довольно часто – появляются дети, внуки, просто хочется увеличить жилую площадь, но не всегда есть денежная возможность оплатить покупку сразу.

Когда вы нашли нужную квартиру, передача денег может быть либо в руки бывшему владельцу, либо через ячейку. Если вы выбираете оплату из рук в руки, то это можно сделать двумя вариантами:

  1. До регистрации, рискует покупатель остаться без средств, если продавец передумает и скроется.
  2. После регистрации в Росреестре (это окончательный этап, когда покупатель становится полноправным владельцем купленной квартиры или дома).

Передавать деньги наличными от покупателя продавцу довольно опасно, так как велик риск ограбления. Для этого стоит себя обезопасить:

  • не ходить на такие встречи одному;
  • назначать безопасное место передачи (лучше всего делать это у нотариуса);
  • составлять расписку, которую подпишет продавец о том, что деньги получены, какая именно сумма и для чего (обязательно указать паспортные данные того, кто получает средства, тогда можно требовать от покупателя возврат через суд при необходимости).

Продавец сегодня отдает предпочтение наличным. Это дает возможность пощупать деньги, проверить их подлинность, но лучше и безопаснее осуществлять сделку с опытным риэлтором или юристом. То есть, вы оформляете на него доверенность и доверяете ему контроль над сделкой. Стоит все-таки ознакомиться с этапами проведения сделки.

Если вы покупаете за наличку, тогда у вас не будет всего одного этапа – предварительного договора, когда происходит оформление передача задатка за недвижимость. Если у покупателя на руках вся сумма, то купля-продажа проходит в такой последовательности:

Проверка документов. На данном этапе продавец предоставляет риэлтору или опытному юристу все бумаги на покупаемую площадь. Они тщательно проверяются, устанавливается чистота помещения с юридической точки зрения. Проверка – гарантия дальнейшей невозможности оспорить сделку теми, кто имел право на эту недвижимость ранее – несовершеннолетние дети или недееспособные жильцы, прописанные или являющиеся также владельцем жилплощади.

Продавец должен подать следующие документы:

  • свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • техпаспорт;
  • сведения обо всех, кто зарегистрирован на жилплощади по форме;
  • согласие всех владельцев на сделку;
  • согласие от органов опеки, если в жилье прописаны несовершеннолетние дети.

Составление договора. Когда юристы проверили все документы, предоставленные продавцом, нет никаких сомнений по чистоте жилья, тогда можно приступить к составлению договора. Можно составить его самому и написать от руки. Но лучше отдать предпочтение нотариально заверенному варианту.

Расчет. Когда покупаете за наличку, то вы можете передать деньги сразу после подписания договора, а можно дождаться регистрации уже вашего права на жилплощадь в соответствующих органах местности, где находится жилплощадь.

Регистрация права. Регистрация самого договора не нужна, а вот право собственности регистрируется по-прежнему, без данного свидетельства покупатель не станет полноправным владельцем.

Подаются такие документы:

  • паспорт покупателя;
  • кадастровый документ на помещение;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • заявление на осуществление реестра;
  • квитанция оплаты госпошлины.

Сделка, касающаяся денежных средств – это риск, и относиться к ней стоит очень серьезно. Стоит внимательно изучить все нюансы, проанализировать поведение тех, с кем собираетесь сделку заключать, обдумать все моменты. Только после этого можно покупать жилплощадь, когда нет никаких сомнений.

Максимально обезопасить себя, совершая сделку с недвижимостью, могут обе стороны. Расчет с помощью банковской ячейки – это самый безопасный способ.

Банк выбирается совместно сторонами, которые совершают сделку. Стоит внимательно ознакомиться со всеми вариантами, которые могут предоставить такую возможность осуществления сделки.

Рисков для продавца практически нет. Он один – у банка будет отозвана лицензия, и он не сможет исполнять свои обязанности по выдаче средств из ячейки.

Но если вы поручаете сопровождение вашей сделки через ячейку опытному юристу, то он сможет решить данную проблему с минимальными потерями для продавца.

Стоит отметить, что если происходит арест средств банка, ваших денег в ячейке это не касается. Они не являются собственностью банка. Наличные там только хранятся, поэтому при такой ситуации вы имеете право потребовать своих денег, несмотря на то, что остальные средства его арестованы.

Выбирая способ оплаты и передачи средств за недвижимость, и покупатель, и продавец, желает обезопасить себя максимально. Это касается и случаев грабежа, и подлинности валюты. Если говорить о банковской ячейке, то преимуществ такой оплаты несколько:

  • наличие людей, которые охраняют банк, камер, наблюдающих за происходящим в каждом помещении отделения, следовательно, случаи ограбления крайне редки;
  • забрать деньги продавец может в любой день после регистрации права, никто не будет знать, что именно в этот день он понесет большие деньги (если он сам не поведает об этом друзьям и знакомым);
  • деньги из банка можно не выносить, есть возможность открыть в этом отделении счет и сразу же деньги перечислить именно на него;
  • также и покупатель может изъять заложенную сумму, если покупка не завершилась до регистрации права;
  • в ячейку помещается любая сумма денег, ограничений по сумме нет, а срок аренды может быть продлен, в виду различных причин.
Это интересно:  Проценты по ст. 395 ГК РФ и проценты по кредитному договору или займу

Но, каким бы безопасным не был данный способ расчета покупки или продажи жилого или коммерческого помещения, минусы все же существуют, но их намного меньше.

В договоре с банком на аренду ячейки на определенный срок не прописывается сумма, которая будет там лежать, то есть, если возникают споры по поводу оплаты, договор аренды не может быть доказательством для суда.

Сотрудники банка только визуально проверяют те документы, которые предоставляет продавец для доступа к ячейке, у них нет возможности проверить подлинность паспорта, свидетельство о регистрации.

Банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов, он гарантирует сохранность ячейки, но не ее содержимого (это должно быть в договоре). Если продавец окажется мошенником и подделает договор и свидетельство, то он свободно получит средства из ячейки, так как и сроки регистрации в банке высчитывать не станут.

Минусов немного, но их также стоит учитывать и быть внимательным к тому, кто продает недвижимость. Если у вас есть хоть малейшие сомнения, тогда лучше подыщите другой вариант помещения или другой способ оплаты. Гарантией для продавца является участие в закладке средств в ячейку и предварительный пересчет и проверка купюр на подлинность.

По мнению специалистов на сегодня осуществление оплаты через ячейку – самый надежный способ. Закладку денег можно осуществить вместе с продавцом, платит за аренду покупатель, а забрать средства может продавец после сделки или покупатель, если сделка не состоялась. В банковской ячейке есть два варианта сейфового хранения средств:

  • ответственное (происходит заключение договора с банком о том, что вы намереваетесь арендовать ячейку и плюс дополнительное соглашение, здесь указывают того, кто может забрать средства из ячейки);
  • индивидуальное (без оговорки дополнительных условий происходит подписание договора между тем, кто изымает деньги, и банком).

Выбрав банк для хранения денег, стоит заключить с ними договор о хранении средств. Лучше чтобы банк давал возможность оговаривать условия изъятия денег из ячейки, то есть, чтобы можно было в договоре прописать, что деньги продавец может забрать только при наличии доказательств о том, что недвижимость теперь принадлежит покупателю.

Оформляется договор не в день закладки средств. Вы вправе заложить средства за день до получения документов о регистрации права собственности.

Подписывают этот договор все лица, которые участвуют в купле-продаже. В нем указывают паспортные данные той стороны, которая имеет право забрать деньги из ячейки.

Ячейка в банке бронируется на месяц, продлять срок можно (это оговаривается отдельно в каждом банке). В подписанном документе прописываются сроки, когда доступ к ней имеет продавец, а когда – покупатель.

Обычно по договору доступ для продавца наступает с 13 по 20 день с момента начала аренды ячейки, так как регистрация длится около 12 дней, а на 13 уже можно забирать деньги. Но только до 20 дня, так как и в Росреестре могут быть задержки.

Если же после 20 дня продавец деньги не забирает и срок аренды не продляют, то доступ снова возвращается к покупателю. Если регистрация задерживается или откладывается, то в банк нужно представить документы, это подтверждающие, и продлить сроки аренды, изменив условия доступа.

Сделки купли-продажи – это очень ответственное и сложное дело. Делать это через банковскую ячейку сегодня безопаснее всего. Но не исключайте помощь и консультации специалистов. Лучше, когда такие сделки контролируют и сопровождают знающие и надежные люди.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Расчет покупателя и продавца через банковскую ячейку

Как свести к минимуму риски при передаче денег.

Известно, что момент расчета по сделке с недвижимостью один из самых напряженных для покупателя и продавца недвижимости. Еще не так давно деньги в ходе сделки передавались где угодно: в машинах, на подоконниках регистрационных служб, на лавочках. В общем, в местах самых неожиданных, совсем не совпадающих с понятием о безопасности. Сегодня риски можно свести к минимуму. Как? О практике безопасной передачи денег в ходе сделок через банковскую ячейку рассказывает наш эксперт Анна Пантелеева, региональный директор представительства АО «КБ ДельтаКредит» в Нижнем Новгороде.

— Как банковская ячейка может обезопасить покупателя с продавцом от риска?

— При использовании банковской ячейки у продавца квартиры есть возможность увидеть «живые» деньги, проверить их подлинность, он может быть спокоен в их сохранности, и быть уверенным, что деньги ему будут переданы.

Я соглашусь с вами, что этап расчетов в сделке купли-продажи недвижимости один из самых напряженных моментов. В расчетах фигурируют сотни тысяч, миллионы рублей. Большинство людей с целью улучшения жилищных условий продает свое движимое и недвижимое имущество, которое может быть единственным.

Я прекрасно понимаю переживания людей, которые передают всю сумму еще до перехода права собственности или даже если передается только часть денег, например, первоначальный взнос, а остальные денежные средства передаются после перехода права собственности.

Сдать документы на государственную регистрацию — это еще не значит, что можно выдохнуть и спокойно ждать документов. Не буду вдаваться в подробности всех оснований, по которым может быть получено приостановление государственной регистрации, например, это может неверно сформированный пакет документов, сомнения регистратора в подлинности представленных документов и прочее.

Покупатель с продавцом могут договориться и заложить первоначальный взнос на период регистрации в депозитарную ячейку, а окончательный расчет произвести после перехода права собственности – этот вариант подходит тем, кто не планирует в один день продавать свою квартиру и сразу вкладывать денежные средства в покупку нового жилья для себя.

Часто участники сделки выбирают вариант, по которому первоначальный взнос передается в день подписания договора купли-продажи, а остальные средства закладываются в депозитарную ячейку на следующего в цепи продавца.

Бывают случаи, когда при закладке и выемке денег необходимо присутствие одновременно нескольких лиц, например, супругов. Условие о дополнительных лицах обязательно прописывают в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки.

— Что делать, если деньги заложены на арендатора, который по объективным причинам сам лично не может явиться на выемку денежных средств?

— В этом случае доступ к сейфу возможен только доверенным лицам, указанным в договоре, в соответствии с условиями доступа, установленными договором, при условии предъявления указанными лицами нотариально удостоверенных и согласованных с банком доверенностей на осуществление доступа к сейфу. Если такого документа нет, в отсутствие кого-либо из лиц, имеющих право доступа к ячейке, ее не откроют.

— Как это происходит на практике в вашем банке во время сделок?

— Прежде чем заложить деньги в ячейку, в присутствии продавца, покупателя и сотрудника банка в кассе проверяется количество, качество и подлинность купюр. Кассир тщательно, с помощью специальной технологичной счетной машинки, пересчитывает и проверяет деньги, после чего продавец и покупатель своими руками помещают их в герметичный пакет.

Далее арендатор 1(обычно сторона покупателя), арендатор 2(сторона продавца) и сотрудник банка идут в депозитарий, где помещают денежные средства в сам сейф. От ячейки, как правило, существует два ключа. Один остается в банке, другой выдают арендатору ячейки. Как правило, вопрос у кого будет храниться ключ, у продавца или покупателя, вызывает много споров. Но все же на практике ключ остается у продавца, а у покупателя на руках остаются расписки о его хранении. В любом случае открыть ячейку можно только двумя ключами одновременно. Банк, где расположены эти депозитарные ячейки, со своей стороны гарантирует, что ячейка в период действия договора не будет вскрыта, и несет за это ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Продавец жилья, для получения доступа к деньгам, хранящимся в ячейке, должен предъявить:

1. Зарегистрированный в управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области прав на недвижимое имущество и сделок с ним экземпляр договора купли-продажи недвижимости. Это может быть как оригинал договора, так и нотариальная копия.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности, в котором указано обременение в виде ипотеки.

3. Расписки о передаче денежных средств продавцу в полном объеме, согласно договору купли-продажи.

4. Оригинал паспорта.

5. Могут быть включены документы подтверждающие исполнение распоряжения органов опеки в отношении несовершеннолетних собственников.

— Каковы примерные затраты клиента на аренду ячейки?

— Предоставление в аренду сейфовой ячейки двум арендаторам для проведения расчетов по ипотечной сделке (минимальный срок – 2 недели) согласно действующим тарифам банка, где мы пользуемся депозитарными ячейками, составляет 598,50 рублей (зависит от срока и размера ячейки).

Договор с банком может быть заключен и на месяц, в этом случае тариф увеличивается в 2 раза. В каждом конкретном случае этот срок может быть различным: как меньше, так и больше, выбор за участниками сделки. Наши клиенты зачастую выбирают аренду на 2 недели, это связано, во-первых, с тем, что регистрация занимает 5 рабочих дней, а во-вторых, зачем переплачивать, если договор в любой момент можно пролонгировать на необходимый срок. В случае если договор купли-продажи по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, покупатель при наличии ключа, паспорта и уведомления об отказе в государственной регистрации забирает заложенные в ячейку деньги и производит зачисление на свой счет в банке.

Во многих банках в условиях доступа бывает прописан залог за ключ при его утере. Здесь тоже часто у сторон возникает лишнее волнение и споры. Кто этот залог оплачивает, а кто его потом забирает? Ведь обычно ячейку оплачивает покупатель, а забирает из нее деньги — продавец. Мы придерживаемся практики, что оплачивает покупатель, у него уже есть открытый счет в банке, и он сразу после прекращения договора аренды может вернуть эти денежные средства наличными или перевести на счет, откуда они сливаются в часть погашения его ежемесячных платежей.

Статья написана по материалам сайтов: rusjurist.ru, yakapitalist.ru, kvartira-bez-agenta.ru, organoid.ru, news.ners.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector