Ипотека в россии: что это такое, каковы ее условия и особенности?

Ипотека или ипотечный кредит является, пожалуй, особенным кредитным продуктом, который банк предлагает своим клиентам. Ее исключительность заключается в некоторых особенностях, которые, как правило, не присущи другим кредитным продуктам:

• сверхдлительный срок кредитования, который может достигать 30 лет, но, как правило, бывает от 10 до 20 лет;
• относительно большая сумма кредита;
• недвижимое имущество в качестве объекта залога.

Особенности ипотеки

На самом деле особенности ипотеки не ограничиваются теми, которые перечислены выше. Более того – в реальности их гораздо больше, а разобраться со всеми нюансами без специальных знаний достаточно сложно. Поэтому в этой статье я помогу разобраться в нюансах ипотечного кредита.

Поскольку рассмотреть все эти риски объективно невозможно, мы остановимся на чисто экономических и финансовых особенностях ипотечного кредита. Согласитесь, достаточно сложно предугадать возникновение пожара или наводнения, не говоря уже о более глобальных катаклизмах. Но вернемся к особенностям ипотеки.

1. Длительный срок кредитования.

Для банка главной проблемой является возможная потеря заемщиком источника дохода, что может произойти как в результате его увольнения, так и частичной или полной утратой трудоспособности в результате травмы, болезни или несчастного случая. Смерть заемщика также ставит под вопрос возврат кредита. Поэтому обязательным требованием банка является приобретение заемщиком полиса страхования жизни и здоровья с суммой покрытия не менее остатка задолженности по ипотеке. В случае наступления страхового события ипотечный кредит будет погашен за счет страхового возмещения. Однако риск потери работы заемщиком в результате увольнения остается непокрытым.

Для заемщика также существуют риски, связанные с финансовым благополучием банка. Например, в результате банкротства банка заемщик должен будет полностью погасить остаток задолженности, или он может потерять свою недвижимость. Когда суд признает банк банкротом, то всем заемщикам будет предложено немедленно возместить всю задолженность. Если они не смогут сделать этого, то залоговое имущество будет реализовано, а средства от его продажи пойдут на погашение ипотеки. Согласитесь, ситуация не совсем приятная. Следует сказать, что такие ситуации возникаю нечасто, но, тем не менее, полностью исключать возможность их возникновения не стоит.

2. Относительно высокая сумма кредита.

Стоимость недвижимости во все времена остается относительно высокой (по сравнению с другими товарами длительного пользования). Это обусловлено тем, что помимо прямого назначения – непосредственного проживания, недвижимость часто приобретается чисто с инвестиционной целью. Например, квартиру можно приобрести с целью получения дохода от роста ее рыночной стоимости. Другими словами, купить дешевле, продать дороже. Кроме того, квартиру можно сдавать в аренду, что принесет инвестору дополнительные текущие доходы. Это приводит к повышению спроса на рынке недвижимости, что автоматически ведет к росту цен на нее.

Помимо этого важным фактором является и относительно высокая себестоимость строительства, и необходимость привлечения значительных средств, и достаточно высокая продолжительность строительства крупных объектов.

В общем, все эти факторы, как и многие другие, приводят к тому, что средняя сумма ипотечного кредита, как правило, выше, чем при любых других видах банковского кредитования.

3. Недвижимое имущество в качестве объекта залога.

В отличие от других типов физических активов, недвижимое имущество обладает рядом специфических особенностей. Любые активы подвержены износу, как моральному (например, устаревание, вызванное появлением новых технологий), так и физическому. Чем меньше срок полезной эксплуатации физического актива, тем выше влияние этих факторов. Поскольку срок полезной эксплуатации недвижимости измеряется десятками лет, а иногда, и превышать сто лет, фактор износа не имеет решающего значения. Для сравнения приведу простой пример.

Пример. Совершенно очевидно, что рыночная стоимость легкового автомобиля после 10 лет эксплуатации снизится в несколько раз, что будет результатом физического и, в меньшей степени, морального износа. Такой товар, как ноутбук, потеряет большую часть своей стоимости в течение 2-3 лет, что произойдет в результате морального и, в гораздо меньшей степени, физического износа. Стоимость недвижимости за 10 лет, напротив, может вырасти в несколько раз, но может и упасть.

В целом, рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов, среди которых можно выделить: изменение уровня доходов населения, уровень процентных ставок по ипотечным кредитам, политика государства в сфере строительства и многие другие. Кроме того, недвижимость может приобретаться в инвестиционных целях, что часто вызывает резкий рост ее стоимости в момент входа спекулятивного капитала на рынок, и быстрый спад в момент его выхода. В современной истории существует масса подобных примеров, наиболее свежим из которых является мировой финансовый кризис 2008 года, причиной которого стал ипотечный кризис в США. В 2000-ые недвижимость в США стала выгодным объектом инвестирования, поэтому крупные инвесторы массово вкладывали свои средства в ее приобретение. Это привело к значительному росту цен, который закончился их обвалом в 2008 году, что, в свою очередь, привело к банкротству многих крупнейших банков, осуществлявших операции с ипотекой.

Итак, недвижимое имущество является специфическим объектом залога, поскольку ни банк, ни заемщик по объективным причинам не могут спрогнозировать изменение его рыночной стоимости.

4. Возможность снижения рыночной стоимости недвижимости.

Снижение цен не выгодно ни банку, ни заемщику. Заемщик в этом случае будет переплачивать за недвижимость. Банк в такой ситуации сталкивается с риском того, что в случае дефолта заемщика (проще говоря, если заемщик не сможет продолжать выплачивать ипотеку), он не сможет погасить всю задолженность за счет средств от реализации залога. Эту ситуацию удобно рассмотреть на примере.

5. Возможность изменения процентной ставки.

Подробнее о видах процентных ставок мы поговорим несколько позднее. Тут я хотел бы заострить Ваше внимание на следующем моменте. В договоре ипотеки обязательно присутствует пункт, позволяющий банку пересмотреть процентную ставку по ипотеке в одностороннем порядке. Заемщику остается простой выбор, либо погасить ипотеку досрочно, либо согласиться. Поэтому я советую очень внимательно изучить эту часть договора перед его подписанием, а лучше проконсультироваться у профессионального юриста.

6. Риск досрочного погашения ипотеки.

Улучшение материального положения заемщика может привести к тому, что он сможет выплатить кредит гораздо быстрее, чем это было предусмотрено договором. В результате банк недополучит всей суммы процентов, которую он рассчитывал получить. Казалось бы, это не проблема заемщика, однако она может стать ей. Обычно банки позволяют заемщикам беспрепятственно досрочно погашать ипотеку, не применяя каких-либо штрафных санкций. Однако в некоторых случаях в договоре может присутствовать пункт, который устанавливает штрафные санкции за досрочное погашение. Поэтому я советую внимательно ознакомиться с договором, с целью выявления подобных нюансов.

Требования к заемщику для выдачи ипотеки

Поскольку ипотеке объективно сопутствую более высокие риски, банк выдвигает к заемщику более высокие требования, чем, например, при выдаче потребительского кредита на покупку ноутбука. Давайте рассмотрим основные из них.

Как и в случае предоставления любого другого типа кредита, главным условием получения ипотеки является подтвержденный доход заемщика. Для этого он должен представить справку о доходах по установленной форме, налоговую декларацию или бухгалтерскую и финансовую отчетность, если заемщик имеет собственный бизнес. От размера дохода будет напрямую зависеть максимально возможная сумма ипотечного кредита.

Возраст также является немаловажным фактором. Как правило, банки обязательно устанавливают минимальную планку, обычно она составляет 21 год. Также может быть установлена и максимальная планка, причем заемщик не должен достигнуть ее на момент завершения договора ипотеки. Например, такая планка установлена на отметке 65 лет. Это означает, что заемщик не должен быть старше 45 лет, чтобы взять ипотеку на 20 лет.

Общий стаж, в том числе непрерывный, и продолжительность работы на одном месте играют немаловажную роль. Если человек долгое время был безработным, а устроившись на работу и проработав на ней 8 месяцев подаст заявку на ипотеку, банк, скорее всего, ему откажет — сработает фактор отсутствия непрерывного стажа. Иногда банк может выставлять ограничение на минимальный общий стаж. Кроме того, продолжительность стажа на текущей работе обычно должна составлять не менее 6 месяцев.

Социальный фактор, такой как семейное положение и наличие детей также оказывает непосредственное влияние. При прочих равных обстоятельствах семья имеет больше шансов получить ипотеку, чем отдельный заемщик. Количество детей и прочих иждивенцев, напротив, снижает сумму кредита, поскольку на их содержание уходит часть дохода заемщика.

Помимо этого банк может потребовать заемщика найти поручителя, который добровольно обязуется выполнять обязательства по договору, если заемщик не сможет выплачивать кредит. При этом муж или жена, по законодательству некоторых стран, становится поручителем в обязательном порядке.

Условия ипотечного кредита

Договор ипотеки является достаточно сложным для понимания юридическим документом, который помимо финансовых вопросов затрагивает и имущественные аспекты, связанные с порядком реализации объекта залога в случае дефолта заемщика. Поэтому я настоятельно советую взять образец договора и дать изучить его профессиональному юристу. Мы же остановимся на финансовом аспекте.

Обычно банк предлагает две схемы погашения: погашение убывающими платежами и аннуитет. (Подробнее с ними можно ознакомиться в статьях «Погашение убывающими платежами» и «Аннуитет»)

На практике аннуитет является более распространенным, поскольку позволяет при прочих равным обстоятельствах взять в кредит большую сумму. А иногда банки просто не предлагают для ипотеки схемы погашения убывающими платежами. Разницу между ними рассмотрим на простом примере.

Поскольку ипотечный кредит является долгосрочным, всегда существует риск изменения процентных ставок под влиянием рыночных факторов. Причем определить заранее, будут ли процентные ставки снижаться или расти, невозможно по объективным причинам. В этой ситуации банк предлагает заемщику возможность выбора между фиксированной или плавающей процентной ставкой. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому рассмотрим их более подробно.

Фиксированная процентная ставка. Прописывается в договоре и действует в течение всего срока действия договора ипотеки. Как я уже упоминал, договор может содержать некоторые оговорки, которые все же позволяют банку изменить процентную ставку, поэтому внимательно ознакомьтесь с ними до подписания!

Будет ли выгоден выбор фиксированной процентной ставки для заемщика или нет, зависит от ситуации на кредитном рынке. Если процентные ставки по кредитам будут расти, заемщик будет защищен от этого. Однако если ставки будут падать, он будет переплачивать проценты.

Плавающая процентная ставка. Как следует из названия, такая процентная ставка может измениться в течение срока действия договора. Поэтому в его тексте записывается не ее количественное выражение (например, 12% годовых), а формула расчета. То есть плавающая процентная ставка состоит из двух частей: изменяющегося ядра и фиксированной надбавки. В качестве ядра могут использоваться такие ставки, как LIBOR или EURIBOR, учетная ставка центрального банка, уровень инфляции и т.п. Фиксированная надбавка устанавливается банком, а ее размер, как правило, зависит от кредитного рейтинга заемщика. Чем выше его кредитный рейтинг, тем меньше будет размер надбавки. Пересмотр процентной ставки обычно осуществляется периодически, что закрепляется в договоре. Ставка может пересматриваться ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или ежегодно.

Давайте рассмотрим механизм действия плавающей процентной ставки на конкретном примере.

Поскольку ипотека предполагает две схемы погашения, то и мы рассмотрим обе из них.

После этого произойдет пересмотр процентной ставки, которая теперь составит 14,07% (4,57% + 9,5%). В течение следующего квартала проценты будут уже начисляться по этой ставке, пока не произойдет очередной пересмотр. Таким образом, график платежей на следующий квартал будет иметь вид.

Затем последует очередной пересмотр процентной ставки, и так будет продолжаться до того момента, пока заемщик не выплатит ипотечный кредит полностью.

Хоть схема погашения убывающими платежами и предполагает их последовательное снижение, в случае с плавающей ставкой это может быть далеко не так. Если ее изменяющаяся часть будет расти, то это может вызвать и рост платежей, как мы и убедились на примере.

В случае с аннуитетом схема на первый взгляд выглядит сложнее, но на самом деле она ничем принципиально не отличается. Первым делом нам надо найти размер платежа, что удобно сделать в Excel при помощи функции «ПЛТ» (в некоторых версиях «Платеж»). Для этого надо заполнить параметры функции в диалоговом окне.

1. «Ставка» — процентная ставка по кредиту. На момент подписания договора ипотеки ставка составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Однако нам надо учитывать один нюанс, что в договоре фигурирует процентная ставка в годовом выражении, а нам надо привести ее из расчета ежемесячного погашения. Поэтому в этой графе мы заполняем «13,75%/12»;

2. «Кпер» — количество периодов кредитования, заполняем «180» (180 месяцев);

3. «Пс» — сумма кредита, заполняем «100000».

Остальные поля не заполняем.

Платеж составит 1314,99 у.е. и будет действовать до следующего пересмотра процентной ставки через три месяца. Учитывая, что при аннуитете проценты также начисляются на остаток задолженности, график погашения на первые три месяца будет иметь следующий вид. (Подробнее с методикой расчета платежа при аннуитете можно ознакомиться в статье «Аннуитет»)

После этого будет пересмотрена процентная ставка, которая теперь составит 14,07% и будет действовать до очередного пересмотра.

Пересчет аннуитета может показаться на первый взгляд очень сложным, однако, это совсем не так. Мы, как и прежде, воспользуемся функцией «ПЛТ», параметры которой надо правильно заполнить.

«Ставка» — процентная ставка выросла до 14,07%, поэтому в этой графе мы заполняем «14,07%/12».

«Кпер» — на этот момент уже прошло 3 месяца, поэтому до конца действия договора осталось 177 месяцев, что мы и заполним «177».

«Пс» — на этот момент заемщик уже вернул часть основной суммы кредита, а именно 513,31 у.е. (169,16+171,09+173,06). То есть на момент пересчета остаток задолженности составит 99486,69 у.е., что и надо заполнить в этой графе.

Таким образом, новый платеж составит 1336,24 у.е., а график погашения будет выглядеть следующим образом.

В дальнейшем пересчет аннуитета будет осуществляться аналогично.

Итак, в момент подписания договора ипотеки невозможно однозначно ответить на вопрос, какая из процентных ставок, в конечном счете, окажется выгодней. Тут как раз уместно выражение: «Знал бы прикуп – жил бы в Сочи». Но поскольку выбирать все равно придется, я дам несколько рекомендаций.

Фактически фиксированная процентная ставка дает определенность, то есть Вы, заранее знаете размер всех платежей, что позволяет осуществлять планирование погашения ипотеки. Однако если процентные ставки будут падать, Вы будете переплачивать, по сравнению с плавающей ставкой.

В свою очередь, плавающая процентная ставка усиливает фактор неопределенности, поскольку не позволяет прогнозировать размер будущих платежей. Станет она, в конечном счете, выгодной или нет, будет зависеть от динамики кредитного рынка. Если ставки будут расти, Вы однозначно проиграете, если будут падать – Вы выиграете.

На мой взгляд, фиксированная ставка является более удачным вариантом, но окончательное решение принимать придется именно Вам.

3. Досрочное погашение.

Условия договора обычно предполагают возможность досрочного погашения. Подробно на примере с механизмом досрочного погашения можно ознакомиться в статьях «Досрочное погашение аннуитета» и «Досрочное погашение по схеме убывающих платежей».

Однако помните, в некоторых случаях досрочное погашение может сопровождаться штрафными санкциями, размер и порядок начисления которых оговаривается в условиях договора.

Расчет ипотеки

Как мы уже убедились, рассчитать заранее платежи по ипотеке с плавающей процентной ставкой невозможно, поэтому мы ограничимся только фиксированной процентной ставкой.

Для расчета ипотеки с фиксированной процентной ставкой удобнее всего воспользоваться кредитным калькулятором, который можно найти непосредственно на сайте банке. Однако рассчитать ипотеку, то есть составить график платежей, можно и самому, что удобно делать в Microsoft Excel. С примерами расчета можно ознакомиться в статьях «Аннуитет» и «Погашение убывающими платежами».

Подведем итоги

Как мы убедились, в договоре ипотеки может быть много подводных камней не только финансового, но и юридического характера. Поскольку срок действия договора исчисляется годами, а иногда и десятилетиями, шанса на исправление ошибок у Вас может и не быть. Поэтому я советую досконально изучить договор, разобраться во всех нюансах, проконсультироваться у профессионального юриста, объективно оценить свои финансовые возможности и только после этого подписывать договор.

Кодекс деловой этики CFA

Институт CFA организован в первую очередь для продвижения более высоких стандартов среди профессионалов инвестиционной отрасли, в основе которых лежит Кодекс деловой этики . читать дальше

Структура процентных ставок

Структура процентных ставок состоит из множества компонентов, каждый из которых представляет собой определенную компенсацию кредитору . читать дальше

Уступка дебиторской задолженности

Уступка дебиторской задолженности является договором займа, обеспечением по которому выступает сама дебиторская задолженность . читать дальше

Метод процента от чистой реализации в кредит

Метод процента от чистой реализации в кредит является одним из разрешенный способов оценки величины сомнительных долгов при подаче финансовой отчетности соответствующей стандартам МСФО . читать дальше

Управление денежными средствами

Управление денежными средствами является одним из ключевых аспектов управления предприятием, направленное на достижение компромисса между ликвидностью и рентабельностью . читать дальше

Невозвратные затраты

Невозвратные затраты являются понесенными в прошлом расходами, которые невозможно возместить, поэтому их не следует учитывать при принятии инвестиционных решений . читать дальше

Larson&Holz – нулевой спред от брокера

Мы продолжаем разговор о самых интересных и уникальных сервисах от компании Larson&Holz. Необходимо отметить, что компания разработала множество сервисов . читать дальше

Альтернативные затраты

Концепция альтернативных затрат широко используется в управленческом учете при обосновании решений с учетом не только затрат, но и упущенной выгоды . читать дальше

Реестр старения дебиторской задолженности

Реестр старения дебиторской задолженности является дополнением к финансовой отчетности, которое позволяет оценить долю безнадежной дебиторской задолженности . читать дальше

Использование материалов «Финансовые инвестиции — образовательный центр» разрешается при условии гиперссылки на www.allfi.biz

Особенности ипотечного кредитования

Особенности ипотечного кредитования

Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости. Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой. Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.

Виды ипотечных кредитов

Что такое ипотечный займ

Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период. Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки. Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.

Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.

Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.

Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).

Классификация ипотечных кредитов

Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.

Условия кредитования

Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.

Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей). На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.

Условия банковских ипотечных программ (февраль, 2015 г.)

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).

Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.

Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.

Портрет ипотечного заемщика

Не секрет, что чем быстрее будет погашен ипотечный займ, тем меньше будет переплата банку — кредитору. На срок погашения и переплату также будет непосредственно влиять общая сумма займа и величина первоначального взноса.

Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку. Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.

Особенности ипотечного кредитования в России

Термин «ипотечное кредитование» знакомо сегодня практически каждому российскому гражданину, столкнувшемуся с приобретением жилья с помощью кредита. Данный займ является уникальным банковским продуктом, с помощью которого возможно решение жилищного вопроса в максимально короткий период времени. Особенности ипотеки подразумевают наличие множества финансовых и юридических специфик, определяющих специфику и сущность рассматриваемого понятия. Разберем подробнее сущность ипотечного кредита, характерные черты и практические вопросы использования в РФ.

Что такое ипотека простыми словами

Для обычного обывателя, не разбирающегося в юридических понятиях и тонкостях, ипотека определяется, как кредит на покупку жилья с его последующей передачей банку в качестве залога. Простыми словами так и есть. Однако здесь есть масса дополнений, уточнений и специфик.

С точки зрения законодательства под ипотечным кредитом понимается целевой денежный займ, выдаваемый кредитором на цели, четко прописанные в заключаемом договоре: приобретение жилой или нежилой недвижимости, проведение капитального ремонта, строительных и восстановительных работ, а также дорогостоящие покупки мебели и иных предметов интерьера и бытовой техники. Так как деньги выдаются заемщику для улучшений конкретного объекта, то именно он в большинстве случаев передается банку в залог.

Залоговое имущество, помимо ежемесячной оплаты основного долга и начисленных процентов, здесь выступает гарантией исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитной организацией. Поэтому в случае нарушения условий договора недвижимость будет реализована на торгах в соответствии с действующим законодательством.

После полного расчета между кредитором и заемщиком и отсутствии между сторонами претензий обременение с залогового имущества снимается, и оно полностью переходит в пользование законного владельца.

Так как сумма займа по причине высоких цен на жилье и недвижимость в целом существенна, то ипотека обычно имеет длительный срок погашения задолженности (вплоть до 30-ти лет). За весь период человек выплачивает серьезную сумму процентов, которая увеличивает начальную цифру ипотеки практически в 2 раза. Из-за этого распространенным является мнение о кабальности условий на пожизненный срок, в соответствии с которыми люди добровольно платят банкам последние деньги и покупают квартиры за средства, превышающие их реальную стоимость в несколько раз.

Вывод: Ипотека – это долгосрочный целевой кредит на покупку жилой или коммерческой недвижимости, передаваемой залогодателем залогодержателю в качестве обеспечения по кредитному договору.

Особенности ипотечного кредита

Ипотечный кредит имеет ряд особенностей, отличающих его от остальных видов займов и обязательств. Рассмотрим их подробнее.

Длительный срок

Срок кредитования по ипотеке согласуется между банком и заемщиком и может достигать до 30 лет. В обобщенном виде данный параметр зависит от 3-х ключевых факторов:

• возраста заемщика;
• его уровня кредитоспособности;
• суммы займа.

Именно эти показатели прям образом влияют на минимально и максимальный возможный период погашения задолженности. Кредитный учреждения в соответствии с реализуемой политикой стараются равномерно распределять финансовую нагрузку на клиента. Для этого ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 40-60% от общего объема семейного бюджета.

Конкретные сроки погашения займа зависят от сложившейся ситуации. Например, люди в молодом возрасте с высоким доходом могут рассчитывать на максимальный срок кредитования, а клиенты же предпенсионного возраста, напротив, на минимальный.

Большая сумма займа

Относительно высокая величина кредита обусловлена необоснованно высокими ценами на недвижимость в РФ. За одну и ту же сумму в различных субъектах федерации и муниципальных образованиях можно приобрести совершенно разные по многим характеристикам объекты. В крупном мегаполисе за несколько миллионов рублей это будет маленькая однокомнатная квартира в черновой отделке, а в небольшом городке на окраине региона, наоборот, комфортное жилье достаточной площади.

Залог недвижимости

Любая ипотека предполагает обязательную передачу имущества в качестве залога кредитору. Такие отношения между сторонами (залогодателем и залогодержателем) закрепляются договором об ипотеке (залоге), в котором максимально подробно прописываются все условия и нюансы обременения недвижимости. Подписанный договор регистрируется в государственном органе (в Регпалате или МФЦ), о чем в реестре делается соответствующая отметка.

В залог банк может принять далеко не каждый объект недвижимости, а лишь аккредитованный им или соответствующий установленному перечню требований, которые касаются износа, качества постройки, наличия коммуникаций, расположения и т.д.

Относительно низкая фиксированная ставка

Так как большинство договоров ипотечного кредитования заключается на длительный срок, то логично, что на весь период погашения долга клиенту предлагается относительно низкая процентная ставка. Сейчас ее среднерыночное значение находится на отметке 8 – 10% годовых. По различным программам господдержки ипотеки и партнерским акциям с компаниями-застройщиками заемщики могут рассчитывать на пониженный процент – 6 – 8% в год.

Важно! Однако даже такая относительно невысокая ставка серьезно увеличивает итоговую стоимость кредита – переплата к концу срока действия договора может достигать двукратного значения полученной от банка суммы.

Возможность досрочного погашения

Действующее законодательство РФ не запрещает досрочно погашать населению кредиты, в том числе и ипотечные. Банк обязан принять от клиента досрочный платеж без каких-либо штрафов и комиссий. Единственным нюансом здесь может быть необходимость заблаговременного уведомления кредитной организации о предстоящем платеже вне графика. Для этого потребуется заранее написать заявление в произвольной форме с указанием даты и суммы платежа.

После досрочного погашения ипотечного займа проценты пересчитаются в пользу заемщика (в сторону уменьшения).

Поддержка государства льготами и спецпрограммами

Жилищная политика на государственном уровне обозначена, как одна из приоритетных сфер развития российской экономики и общества. Государство с помощью специальных ипотечных и льготных жилищных программ поддерживает социально-незащищенные слои населения, которые не имеют самостоятельно приобрести собственное жилье.

Разработаны и успешно реализуются программы помощи по выдачи ипотеки для военнослужащих, молодых семей с детьми, работников бюджетной сферы, инвалидов и других нуждающихся категорий. Для них предлагается оформление ипотечных займов с минимальной процентной ставкой под 6 процентов и менее, возможность использования адресной, безвозмездной материальной помощи из государственного и региональных бюджетов.

Риски невозврата и утраты части рыночной стоимости

Оформление ипотеки на длительный срок сопряжено высокими рисками для обеих сторон сделки. За несколько десятков лет может произойти все, что угодно. Потеря работы, утрата платежеспособности, здоровья и даже жизни заемщиком могут стать реальными причинами невозврата задолженности по кредиту. Из-за этого банк понесет дополнительные издержки, сопряженные с реализацией залогового имущества.

Требование о первом взносе

Одно из обязательных условий одобрения кредитной заявки по ипотеке – оплата за счет собственных средств первоначального взноса. В российских банках его минимальное значение стартует с отметки в 15% от рыночной цены приобретаемого объекта. В среднем потребуется сразу внести 20-30%.

Программ с нулевым взносом сейчас практически не осталось, за исключением специальных партнерских проектов, имеющих своей главной целью увеличение объема продаж. Подробнее о том как взять ипотеку без первоначального взноса читайте далее.

Ипотечное страхование

В соответствии с российским законодательством ипотечное кредитование должно обязательно сопровождаться страхованием. Здесь имеется в виду, прежде всего, имущественное страхование, предполагающее покупку страхового полиса на защиту объекта залога от порчи, утраты и т.д.

Страхование здоровья и жизни клиента является лишь дополнительным продуктом, а не обязательным. Однако банки часто навязывают своим клиентам приобретение такой услуги, обосновывая ей вероятность отказа в выдаче ипотеки. Важно понимать, что подобные действия банковских специалистов абсолютно незаконны.

Требования к заемщикам

К каждому потенциальному заемщику, претендующему на получение ипотеки, банки предъявляют перечень довольно жестких требований. Разберем основные критерии, которым уделяется наибольшее внимание.

Гражданство

Большинство банков России в числе первых и ключевых требований к клиентам выдвигают необходимость наличия российского гражданства. Среди таких кредиторов Сбербанк России, Россельхозбанк, Газпромбанк и другие крупнейшие игроки отечественного банковского сектора.

Однако некоторые кредитные структуры не считают показатель наличия гражданства РФ ключевым требованием и принимают заявки от граждан других иностранных государств. К таким банкам относятся Альфа-Банк, Росбанк, Райффайзенбанк, то есть учреждения с присутствием иностранного капитала.

Ипотека для иностранных граждан подробно разобрана в отдельном посте.

Ипотека может быть оформлена на полностью дееспособного человека в осознанном возрасте. Большинство ипотечных продуктов предполагает наличие возрастного ценза от 21 года до 55/60 лет для мужчин и женщин соответственно. В некоторых случаях банки готовы кредитовать население с 18-ти и до 85-ти лет.

В целом, данный параметр субъективен и готов рассматриваться кредиторами в индивидуальном порядке с учетом всех остальных факторов и требований.

Во внимание принимается как общий трудовой стаж потенциального клиента, так и продолжительность трудовой деятельности на текущем месте работы. В первом случае стаж не должен быть менее 1 года, во втором – не менее 3-х месяцев. Некоторые банки не берут заявления от клиентов со стажем меньше полугода.

Также большое значение имеет непрерывность стажа, так как в случае наличия периодичных разрывов в работе, это может свидетельствовать о нестабильности дохода и, в целом, повышать уровень риска всей сделки.

Показатели кредито- и платежеспособности являются первоочередными факторами, на которые смотрят банки при рассмотрении кредитной заявки. Доход должен быть достаточным (все платежи по кредитам и обязательствам человека – не более 40% от бюджета семьи), стабильным и подтвержденным.

Практически все кредиторы требуют подтверждать получение дохода с помощью справки 2-НДФЛ, реже – по форме банка. На рынке есть ограниченное число предложений оформления ипотеки по двум документам, без многочисленных справок. Однако в этом случае ставка будет существенно выше, чем в сравнении со стандартными условиями.

Какая нужна зарплата по ипотеке вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Кредитная история

Также абсолютное большинство банков тщательно изучают кредитную историю клиента. Никто не захочет связываться с неблагонадежным заемщиком с испорченной финансовой репутацией.

Лица, имеющие негативную кредитную историю и, тем более, находящиеся в «черных списках» банков, вероятнее всего услышат отказ в свой адрес по выдаче любого кредита, включая ипотечный.

Погашение ипотеки

В российских банках заемщикам предлагается 2 возможных варианта погашения задолженности: аннуитетными (равными) или дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Рассмотрим детально особенности каждого.

Равными платежами

Аннуитетные платежи предполагают равенство каждой выплаты в течение всего периода исполнения обязательств. В этом случае в структуре платежа бОльшая часть суммы пойдет на списание начисленных процентов (порядка 90%) и лишь оставшаяся на списание тела кредита.

Данная схема выгодна в большей степени банкам, нежели клиентам, так как сам основной долг начнет активно погашаться только к концу периода кредитования, когда заемщик выплатит уже основную часть всех процентов.

Уменьшающимися платежами

Дифференцированные платежи предполагают постепенное уменьшение величины ежемесячных выплат к концу срока возврата долга. В основной части платежа находится основной долг. Такой вариант погашения выгоден для клиентов, так как быстрее погашается тело займа, а сумма процентов уменьшается по мере внесения основной суммы.

Способ дифференцированных платежей встречается довольно нечасто и только в некоторых банках (например, в Россельхозбанке).

Выбор банка

В процессе выбора банка для оформления ипотеки потенциальному клиенту следует предпринять следующие шаги:

1. Внимательно изучить условия ипотечного кредитования в ведущих российских банках (процентные ставки, размер первого взноса, сроки и суммы).
2. Сравнить потенциальную выгоду по подобранным вариантам, для чего использовать ипотечный калькулятор.
3. Обратить внимание на рейтинг банка и его репутацию.

Если клиент является участником зарплатного проекта конкретной кредитной организации, то рекомендуется оформлять ипотеку именно в ней, так как для подобных заемщиков предлагаются льготные условия и лояльное отношение.

Все основные ипотечные банки России представлены тут.

Калькулятор

Наглядный ипотечный калькулятор позволяет получить практически полную информацию об итоговой стоимости кредита и размере ежемесячных платежей. Заполнив необходимые сведения о размере процентной ставки, сумме займа, сроке кредитования, величине первоначального взноса и типе платежей, клиент сможет проанализировать требуемый уровень дохода и понять структуру предстоящих платежей.

Все данные можно получить как в цифровом, так и в удобном графическом формате.

Ипотека для большинства граждан РФ является единственным возможным вариантом приобретения собственного жилья. Перед оформлением такого кредита следует заранее изучить все имеющиеся юридические и финансовые аспекты предстоящей сделки, условия в ведущих российских банках, воспользоваться ипотечным калькулятором и сравнить потенциальные потери и выгоды по каждому продукту.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Если вам нужна приватная консультация, то просьба записаться в специальной форме на нашем сайте. Это бесплатно.

Просьба оценить пост и нажать кнопку любимой социальной сети.

Ипотечное кредитование — условия и необходимые документы, требования к заемщику и процентные ставки

Обеспечить семью или детей жильем сложно, не имея средств для приобретения квартиры. Хорошо, когда вы располагаете достаточным объемом денег. Начиная поиск вариантов, необходимо знать, что такое ипотечное кредитование. Покупателями могут выступать как физические, так и юридические лица. При отсутствии необходимой суммы стоит рассмотреть разные варианты привлечения финансовой помощи. Что такое ипотека, каковы особенности приобретения и залога жилья и коммерческой недвижимости, условия процентных ипотечных займов, узнайте ниже.

Что такое ипотечный кредит

Для кредитования сначала вы обращаетесь в банковское учреждение. Основным инструментом здесь является ипотечный кредит. Он представляет собой выдаваемый на некоторое время займ под четко определенный годовой процент. Обеспечением является приобретаемое вами недвижимое имущество. Для получения займа вы обращаетесь в банк с заявлением, в котором указываете:

1. выбранный вами вариант квартиры или дома;
2. необходимую сумму кредита в рублях или долларах.

Отличие ипотеки от кредита

Выбирая способ получения заемных средств, вы должны понимать, что такое ипотека и чем она отличается от простого кредита. По сути данный финансовый инструмент является целевым кредитом. Денежные средства не выдаются вам на руки, а перечисляются непосредственно продавцу квартиры / другой недвижимости в полном размере (100% ее стоимости). При получении обычного кредита под залог вашей квартиры вы получите деньги на руки в размере не более 70% оценочной стоимости вашего имущества. Полученными средствами вы сможете распоряжаться по своему усмотрению.

Особенности ипотечного кредитования

Подписывая договор, вы обязаны будете выплатить банку всю сумму плюс дополнительные ежемесячные проценты. Часто учреждениями вводятся дополнительные вознаграждения – за выплату продавцу наличных, хранение средств, другие. Важно знать, что такое ипотека на жилье, ипотечный займ и как выгодно применять этот финансовый инструмент в сделках:

• В любом случае купленная вами квартира до окончания всех расчетов будет находиться в залоге у банка. Однако вы сможете ее оформить на себя.
• Вы не сможете в этот период свободно распоряжаться купленной недвижимостью – продавать, менять и даже перестраивать жилье, которое находится в залоге.

Виды ипотеки

Социальных программ в нашей стране множество – для разных категорий заемщиков и разных регионов страны. В таких программах для решения многих социальных и демографических проблем регионов частично выплаты по первому взносу или по ежемесячным процентам берет на себя государство или уполномоченные им органы государственной власти или Пенсионный фонд. Благодаря этому одновременно существует нескольких видов ипотеки:

• на жилье;
• коммерческая;
• военная;
• для молодых семей;
• с господдержкой.

На жилье на вторичном рынке

Есть возможность получить заем на жилье со вторичного рынка. Главным требованием банка к такому обеспечению становится возможность в случае неоплаты должником всей суммы кредита в судебном порядке изъять залоговое имущество и реализовать его. Прочие условия:

1. Недвижимость должна быть в пригодном для проживания состоянии.
2. Внутренняя планировка помещения должна полностью соответствовать техническому паспорту Бюро Технической инвентаризации.
3. Учтите, что организации практически не выделяют средства под залог хрущевок или зданий с ограниченным сроком существования.

На строительство частного дома

В сельскохозяйственных районах или в районах с малой численностью населения банк может рассмотреть возможность выдать средства под строительство частного дома. При этом заемщик должен иметь участок под застройку, утвержденный проект строительства и смету. Нужно подтвердить всеми необходимыми документами свою финансовую способность произвести строительство, отделку и ввод в эксплуатацию частного дома и выплачивать при этом все предусмотренные по кредитным условиям платежи.

Покупка новостройки в ипотеку

Вы можете приобретать и строящуюся недвижимость. Покупка новостройки возможна ипотечно-долевым путем. В этом случае вы оплачиваете банку первоначальный взнос. Банк выплачивает застройщику платежи по указанному в вашем договоре долевого участия в строительстве графику выплат. Вы погашаете банку тело кредита и проценты по указанному в ипотечном договоре графику. Это позволит уменьшить выплачиваемый банку процент. При высоком уровне предложения новостроек в Москве и Санкт-Петербурге это хороший вариант приобретения недвижимости.

Как работает ипотека жилья

Четкое официальное определение дает законодательство. Ипотекой называется условие денежного займа, при котором покупаемая недвижимость выступает в качестве залога и обеспечения по займу. Заключается договор купли-продажи с собственником жилья и договор ипотечного кредитования. После этого вы вносите на счет первоначальный взнос. Затем финансовое учреждение производит полную оплату продавцу. Разницу между полной стоимостью жилья и первоначальным взносом вы оплачиваете в течение всего срока действия договора.

Условия ипотечного кредита

В разных учреждениях и регионах условия выдачи ипотечных кредитов могут отличаться. Социальные программы и специальные для молодых семей, как и другие разновидности заимствования, могут облегчить покупку недвижимости. Дополнительными условиями указывают требования к выбору компании по страхованию объекта залога и вашей жизни. Ипотечный кредит выдается только гражданам, у которых регистрация в России.

Главные условия ипотечного кредита:

1. размеры первоначального взноса и ежемесячного процента;
2. период заимствования средств;
3. штрафные санкции за просрочку оплаты.

Требования к заемщику

На основании вашей заявки банк выдает список документов, необходимых для принятия решения о выдаче средств. Далее по ним производится расчет вашей платежеспособности с учетом всех основных и дополнительных платежей. Организации не заинтересованы в лишних хлопотах по реализации объектов залога. Основным направлением работы банка являются финансы. В итоге вам выдадут кредит только при уверенности в том, что вы без проблем сможете обслуживать его и совершать регулярные выплаты в течение всего срока договора.

Какие документы нужны для оформления ипотеки

Основной перечень оригиналов и заверенных копий документов, которые должен предоставить заемщик для оформления ипотечного кредита составляют:

• внутренний гражданский паспорт;
• индивидуальный налоговый номер ИНН;
• страховой номер индивидуального лицевого счета СНИЛС;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о рождении детей;
• копия вашей трудовой книжки;
• справка 2НДФЛ подтверждающая доходы.

Ипотечное кредитование в России

Правительством предпринимаются меры для оживления рынка недвижимости. Одним из факторов увеличения активности покупателей, продавцов и застройщиков является снижение процентных ставок по кредитам. В условиях затянувшегося кризиса снижение банковских процентных ставок может повлиять на выбор ипотеки в качестве главного инструмента приобретения жилья. Для уменьшения затрат из государственного бюджета необходимо внедрять в этот процесс рыночные рычаги. Разберитесь, что такое ипотека и как правильно оформить все документы, на что рассчитывать клиентам учреждений.

Ипотека с господдержкой

Для некоторых категорий граждан или при выполнении федеральных социальных программ государство может брать на себя частичные выплаты по отдельным пунктам ипотечного кредита. Господдержка может выражаться в снижении или полной выплате за счет государственных средств первоначального взноса. Это может быть дотация заемщиков в виде снижения для них ставки ежемесячного банковского процента или специальных ссуд. При этом государство доплачивает банку разницу в ежемесячном платеже.

С использованием материнского капитала

С 2006 года в России при поддержке правительства и Пенсионного Фонда России действует федеральная социальная программа «Материнский капитал». Она направлена на поддержку семей, в которых воспитывается больше 1 ребенка. Дети могут быть своими или усыновленными. Часть выплаты при улучшении жилищных условий возьмет на себя Пенсионный Фонд России в размере материнского капитала. В 2015 году многие застройщики приняли решение о снижении стоимости своих объектов жилья на сумму материнского капитала. Это фактически удваивает его сумму.

Военная ипотека

Что такое ипотека для военных? Россия является единственной страной, в которой на федеральном уровне принята программа помощи военным – офицерам, прапорщикам и мичманам. Эта программа называется «Военная ипотека». Военнослужащий при покупке жилья в ипотеку получает льготу по оплате первого взноса банку и льготный процент на уровне 10,9%. Основным является требование военнослужащему отслужить 3 года по контракту. Это целевая программа для военных, и гражданские люди не могут ей пользоваться.

Льготное кредитование молодых семей

Для улучшения условий проживания молодых семей при возрасте супругов не более 35 лет и выполнения других условий действует программа льготного кредитования. К этой федеральной программе подключены почти все ведущие российские банки. Ипотечный кредит предоставляется без первоначального взноса и с уменьшенной ставкой по кредиту. Для возможности пользоваться этой программой:

• семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий;
• каждый из супругов не должен иметь в собственности более 18 кв. м жилой площади;
• они должны оба работать;
• у них должен быть совместный ребенок.

Социальная программа ипотечного кредитования

Реальной помощью в решении жилищных проблем для категорий социально незащищенных граждан, госслужащих, молодых военнослужащих, учителей, врачей действуют социальные программы ипотечного кредитования. По ним производится кредитование жилья и объектов эконом класса. Уменьшены размеры первоначального взноса и процент за пользование кредитом. Для решения вопросов создано федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Вы не сможете приобрести по социальной программе недвижимость у родственников 1 линии.

Как правильно выбрать ипотеку

Ипотечные продукты есть почти у всех банковских учреждений страны. Чтобы правильно выбрать подходящий, обратите внимание на государственные банки. Через них правительство проводит свои социальные программы. Здесь же отмечаются более устойчивые и отработанные за длительный период правила и условия ипотеки. Определитесь с критериями выбора жилья для себя, удобным периодом возврата средств. Увеличение срока кредитования даже при небольшом на первый взгляд проценте за кредит приводит к значительному удорожанию вашей покупки.

Процентная ставка

Средняя годовая процентная ставка в России за пользование кредитом составляет от 11 до 15%. В настоящее время наблюдается тенденция к снижению этого показателя. В этом или следующем году он может опуститься до 10%. Параметр напрямую зависит от ставки рефинансирования Центрального банка России. В 2016 году ставка снижалась 2 раза. Если удастся сохранить уровень годовой инфляции в стране на уровне 4%, то такое снижение станет возможным и будет очень важным для всех заемщиков.

Досрочное погашение ипотеки

Предусмотрена в договоре ипотечного кредитования и возможность досрочного погашения. Вы можете в любой момент погасить всю задолженность – основную сумму и проценты. В этом случае уменьшается ваша переплата за жилье. После этого снимается обременение на вашу квартиру, и она полностью переходит в вашу собственность. С этого момента вы можете полностью распоряжаться этой недвижимостью – продавать, подарить или начать делать в ней какие-либо архитектурные изменения.

Комиссионное вознаграждение банку

При заключении договора кредита с банком обратите внимание на все возможные дополнительные платежи. Правилами самих учреждений устанавливаются комиссионные вознаграждения за любые операции, которые производит банк по требованию клиента. Важно заключать договор в валютах и с такими способами оплат, которые не потребуют от вас дополнительных затрат на комиссионное вознаграждение. Об условиях и требованиях кодексов о жилье и возможных условиях следует проконсультироваться с юристом.

Условия страхования

На объем дополнительных ваших затрат по ипотечному кредиту серьезное влияние оказывают условия страхования. По российскому законодательству эта процедура для объекта, выступающего предметом залога, обязательна. Банк в договоре страхования признается выгодополучателем по страховке. Страхование вашего здоровья и жизни не считается обязательным по закону. Учреждения требуют заключения этого договора. В случае вашего несогласия на договор страхования кредитор может отказать вам в выдаче средств или предложить менее выгодные условия.

Видео: ипотечный кредит на жилье

Статья написана по материалам сайтов: allfi.biz, bank-explorer.ru, ipotekaved.ru, sovets.net.

»