+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы 2019 – 2019 годах и правила обслуживания

Содержание

Право на ухоженный и чистый двор или основные вопросы придомовой территории

Как устанавливают нормы жилищного законодательства, действующие в 2018 году, придомовая территория многоквартирного дома имеет правовой режим общей собственности всех владельцев квартир конкретного домостроения. И этим определяется желание жильцов знать положения законов, которые устанавливают определённые нормативы для содержания участков вокруг жилых строений.

Понятие и площадь участка вокруг многоэтажного жилья

Как определяет Жилищный кодекс, придомовая территория – это часть общего имущества многоэтажного домостроения, состоящая из земельного участка под зданием, зелёных насаждений, вспомогательных построек (подстанций, гаражей, детских площадок). Основное назначение земли возле многоэтажного строения – нормальная эксплуатация жилых помещений владельцами.

Границы придомовой территории определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, хотя точного определения, нормативов размера земельного участка правовые акты не дают.

Сколько метров по площади будет дворовый участок, и как считается минимальная площадь территории возле дома, определяет администрация района городского округа, и зависит это от общей застройки жилого района, а также наличия объектов инфраструктуры.

Порядок определения прав на землю возле жилых строений

Согласно действующему в 2018 году Жилищному кодексу, минимум вопросов возникает при установлении прав на участки вокруг новостроек. Придомовая территория многоквартирного дома ставится на кадастровый учёт при сдаче строения, и передаётся жильцам в собственность вместе с квартирой (в цену жилья включена часть стоимости участка, на котором стоит дом).

Оформление в собственность земли под ранее возведёнными (до начала действия нового закона) домами происходит несколько иным порядком. Правила устанавливают безвозмездную передачу участка под строением и вокруг него в собственность жильцам.

Длительность и хлопотность процесса приватизации придомовой территории зависит от того, проведён ли кадастровый учёт земельного надела или нет. Вариант, когда земля уже учтена, не доставит больших проблем с оформлением – жильцы (или их представитель) обращаются в регистрирующий орган с заявлением о приватизации территории вокруг дома, и в данные кадастра вносятся изменения относительно собственника участка.

Самый сложный процесс оформления земли в том случае, если участок вокруг дома ещё не имеет кадастрового плана (не учтён регистрирующим органом) Тогда для оформления собственности необходимо провести целый ряд мероприятий.

Для начала нужно собрать общее собрание жильцов и положительно разрешить вопрос с оформлением придомовой земли. Потом написать в компетентный орган местной администрации заявление о передаче прав на участок владельцам квартир.

Соответствующий орган организует выделение надела, межевание придомовой территории, подготовку технической документации, постановку участка на кадастровый учёт. После регистрации земельного участка происходит передача прав на него собственникам квартир в этом здании.

Плюсы и минусы установления права собственности на землю

Интересно, что сам по себе процесс передачи прав на землю возле дома ещё не отработан на практике, так как местные власти не спешат лишаться земельной собственности, и, соответственно, прав на неё, а жильцы не торопятся приобретать право в силу хлопотности процесса и некоторых проблем, которые принесёт собственная придомовая территория.

Самые заметные минусы оформления права собственности:

  • придётся оплачивать земельный налог;
  • все бремя благоустройства (вместе с ремонтом дворовых дорог) ляжет на плечи владельцев квартир в многоэтажке.

Но с другой стороны есть и положительные моменты:

  • не будет возникать вопросов относительно незаконной застройки земли вокруг дома;
  • будет возможность использовать участок для получения доходов, которые пойдут на благоустройство.

Кто обязан содержать придомовую территорию в порядке

Новый Жилищный кодекс установил, что благоустройство придомовой территории обязанность владельцев земли вокруг дома, то есть хозяев квартир в многоэтажном доме. Причём доля участия в финансировании работ по уборке участка, по закону распределяется пропорционально доли каждого в праве собственности, а такая доля зависит от площади жилого помещения, принадлежащая конкретному человеку.

Получается, что уборка придомовой территории, в том числе и в зимний период, осуществляется за счёт владельце квартир. Для этого обычно полномочия по благоустройству передаются либо ТСЖ, либо управляющей компании, которая собирает деньги с жильцов и проводит все необходимые работы.

Но, такой порядок установлен для зданий, земля вокруг которых оформлена в долевую собственность жильцов. Если участок под домом не оформлялся, то он принадлежит муниципалитету, и содержание придомовой территории является обязанностью местных властей, то есть районной администрации.

Как устанавливают правила, осуществлять все действия по уборке, благоустройству, озеленению придомовой территории должны специализированные организации, уполномоченные на проведение работ собственниками земли вокруг дома.

Так в зимний период к таким видам деятельности относятся:

  • вывоз снега;
  • очистка дорог ото льда;
  • обработка пешеходных зон песчано-соляной смесью.

Если речь идёт об осени, весне и лете, то это:

  • уборка твёрдых бытовых отходов и листвы;
  • обработка зелёных насаждений – их побелка, обрезка, вырубка;
  • уборка пыли и прочего мусора;
  • посадка и уход за цветами и клумбами;
  • ремонт и покраска детских площадок, лавочек, ограждений.

Если в обязанности собственника входит поддержание привлекательного вида земельного участка возле многоквартирного дома, в том числе и уборка придомовой территории, то у жильцов, в чьей собственности находится земля, есть, и определённые права на свой надел.

Так, некоторые части придомовой территории можно сдавать в аренду для размещения объектов, деятельность которых возможна неподалёку от жилых домов (овощные ларьки, газетные киоски).

Жильцы собственники имеют право установить ограждения на принадлежащей им территории, и ограничить въезд на участок и проезд через него посторонних лиц. При решении вопроса о заборах на придомовой территории стоит сказать, что двор можно:

  • оградить полностью, но тогда необходимо получить разрешение архитектурно-строительного отдела местной администрации, и организовать возможность беспрепятственного подхода к инженерным коммуникациям, и проезда специального транспорта (скорой, пожарных, полиции);
  • установить частичное ограждение, например, шлагбаум на въезде, и ограничить сквозной проезд через двор. Установка такого забора не требует разрешения;
  • загородить некоторые части двора – детскую площадку, газоны, места выгула собак, цветники. Для этих целей тоже не нужно разрешение на монтаж забора.

Парковка автомобилей во дворе – ещё один спорный вопрос придомовой территории. Вообще, ещё на стадии проектирования должна быть учтена возможность стоянки автомобилей, при этом должны соблюдаться определённее правила:

  • от открытых стояночных мест до фасада дома должно быть не менее десяти метров, от гаражей – не менее семи с половиной метров, если выезд из них не направлен в сторону дома;
  • максимальное количество разрешённых открытых парковок возле дома – на пятьдесят машин, закрытых паркингов и гаражей разрешено установить на сто мест.

Не стоит забывать, что при парковке возле дома также действуют и нормы ПДД, положения которых ограничивают некоторые права жильцов оставлять машины на придомовой территории (включённый более пяти минут двигатель машины, парковка ближе пяти метров у мусорного контейнера, остановка на тротуарах и газонах).

Добавить комментарий Отменить ответ

юриста по телефону

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие — не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.

Это интересно:  Обвиняют в угоне: необходимые действия в случае обвинения, помощь адвоката

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний. А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона. Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С. возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С., как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

«…Согласно пп. «е» и «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества входят земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом п. 1 ст. 247 ГК РФ ).

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ). Данные решения являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ ).

Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ .

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

… Из акта обследования придомовой территории . от 18.12.2013 года, утвержденной постановлением главы администрации МО Алексинский район . от 18.12.2013 года, следует, что вышеуказанный дом входит в список ветхих жилых домов, земельный участок не отмежеван. Данный дом располагается на части земельного участка площадью 4743 кв.м с кадастровым № . с разрешенным использованием: для многоэтажной (жилой) застройки.

Решением Собрания депутатов муниципального образования . от 29.06.2006 года № . были утверждены «Правила благоустройства и содержания территории муниципального образования …».

В силу ст. 4 Правил — проведение работ по благоустройству территории городского поселения разрешается только по проектам, согласованным с органами архитектуры в установленном порядке.

самовольно строить разного рода хозяйственные и вспомогательные постройки, сараи, гаражи, голубятни, теплицы и прочее во дворах домов без разрешения администрации . (ст. 10.19. Правил);

осуществлять проезд, стоянку и парковку транспортных средств в неустановленных местах (на газонах, в скверах, на тротуарах, детских и спортивных площадках);

осуществлять проезд, стоянку, парковку легкового и грузового автотранспорта по обработанным и засеянным полям и грунтовым дорогам, не санкционированным для проезда (ст. ст.10.29.,10.30. Правил).

Судом по делу установлено, что ответчиками произведено самовольное обустройство стояночных мест для автотранспорта (с повреждением верхнего слоя почвы и засыпкой щебнем, бордюрным камнем) на придомовой территории с торцевой стороны . на расстоянии 50 см от фасада жилого дома. Отвод земельного участка под создание автостоянки администрацией муниципального образования . не произведен. Данные обстоятельства подтверждают также представленные в материалы дела истцом и ответчиками фотографии (л. д. 49-59).

Согласно п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ подлежит сносу самовольная постройка, то есть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Представленными в деле доказательствами подтверждено нарушение прав истца в части самовольного обустройства стояночных мест для автотранспорта и требования в части ее ликвидации путем приведения в первоначальное состояние, убрав бордюрный камень и щебень, подлежат удовлетворению».

В еще одном судебном споре управляющая организация, в данном случае ТСЖ, ограничило собственнику пользование придомовой территорией МКД, заблокировав брелок от шлагбаума, установленного на въезде в неё. Справедливости собственнику пришлось искать вплоть до Верховного суда, который отменил решения судов первой и второй инстанции.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2017 г. № 78-КГ17-80:

«Таким образом, решение ТСЖ «Невский Меридиан» по вопросу о запрете истцу въезжать на придомовую территорию противоречит действующему законодательству, поскольку нарушает права и законные интересы Поленова А.Н. как собственника помещения в многоквартирном доме на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.

Это интересно:  Предельный минимальный размер земельного участка

Действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома как санкция за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком.

Тот факт, что «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 9 июня 2013 г. не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения.

Суды при рассмотрении спора должны были руководствоваться частью 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.

При этом, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отмечает, что приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 9 июня 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Поленова А.Н., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 января 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции».

Таким образом, ограничение прав собственников помещений МКД в виде непредоставления доступа на придомовую территорию (даже если решение ОСС, принявшее локальный акт для МКД, не оспорено и шлагбаум установлен законно), а также действия по самовольному размещению парковок, признаются Верховным судом и иными судами неправомерным.

Жаль, что отстаивать свои права на пользование собственным двором многоквартирного дома, собственникам приходится в судах, вплоть до Высшей судебной инстанции. Ведь куда проще каждому, в том числе собственникам помещений МКД, управляющим организациям и даже некоторым судьям, соблюдать нормы законов, не забывая при этом о приоритете применения законов, обладающих большей юридической силой.

А также помнить при совершении поступков фразу, прописанную в качестве эпиграфа данной статьи. Её используют обычно как лозунг правильного общества, но с оговоркой, что «свобода не есть вседозволенность». А вседозволенность всегда ведет к конфликтам интересов, что, конечно, положительно для юристов, так как без работы они не останутся, но приносит дополнительный негатив в нашу жизнь, которого в ней и так предостаточно…

Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы 2018 года

Право на ухоженный и чистый двор или основные вопросы придомовой территории

Как устанавливают нормы жилищного законодательства, действующие в 2018 году, придомовая территория многоквартирного дома имеет правовой режим общей собственности всех владельцев квартир конкретного домостроения. И этим определяется желание жильцов знать положения законов, которые устанавливают определённые нормативы для содержания участков вокруг жилых строений.

Понятие и площадь участка вокруг многоэтажного жилья

Как определяет Жилищный кодекс, придомовая территория – это часть общего имущества многоэтажного домостроения, состоящая из земельного участка под зданием, зелёных насаждений, вспомогательных построек (подстанций, гаражей, детских площадок). Основное назначение земли возле многоэтажного строения – нормальная эксплуатация жилых помещений владельцами.

Границы придомовой территории определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, хотя точного определения, нормативов размера земельного участка правовые акты не дают.

Сколько метров по площади будет дворовый участок, и как считается минимальная площадь территории возле дома, определяет администрация района городского округа, и зависит это от общей застройки жилого района, а также наличия объектов инфраструктуры.

Порядок определения прав на землю возле жилых строений

Согласно действующему в 2018 году Жилищному кодексу, минимум вопросов возникает при установлении прав на участки вокруг новостроек. Придомовая территория многоквартирного дома ставится на кадастровый учёт при сдаче строения, и передаётся жильцам в собственность вместе с квартирой (в цену жилья включена часть стоимости участка, на котором стоит дом).

Оформление в собственность земли под ранее возведёнными (до начала действия нового закона) домами происходит несколько иным порядком. Правила устанавливают безвозмездную передачу участка под строением и вокруг него в собственность жильцам.

Длительность и хлопотность процесса приватизации придомовой территории зависит от того, проведён ли кадастровый учёт земельного надела или нет. Вариант, когда земля уже учтена, не доставит больших проблем с оформлением – жильцы (или их представитель) обращаются в регистрирующий орган с заявлением о приватизации территории вокруг дома, и в данные кадастра вносятся изменения относительно собственника участка.

Самый сложный процесс оформления земли в том случае, если участок вокруг дома ещё не имеет кадастрового плана (не учтён регистрирующим органом) Тогда для оформления собственности необходимо провести целый ряд мероприятий.

Для начала нужно собрать общее собрание жильцов и положительно разрешить вопрос с оформлением придомовой земли. Потом написать в компетентный орган местной администрации заявление о передаче прав на участок владельцам квартир.

Соответствующий орган организует выделение надела, межевание придомовой территории, подготовку технической документации, постановку участка на кадастровый учёт. После регистрации земельного участка происходит передача прав на него собственникам квартир в этом здании.

Плюсы и минусы установления права собственности на землю

Интересно, что сам по себе процесс передачи прав на землю возле дома ещё не отработан на практике, так как местные власти не спешат лишаться земельной собственности, и, соответственно, прав на неё, а жильцы не торопятся приобретать право в силу хлопотности процесса и некоторых проблем, которые принесёт собственная придомовая территория.

Самые заметные минусы оформления права собственности:

  • придётся оплачивать земельный налог;
  • все бремя благоустройства (вместе с ремонтом дворовых дорог) ляжет на плечи владельцев квартир в многоэтажке.

Но с другой стороны есть и положительные моменты:

  • не будет возникать вопросов относительно незаконной застройки земли вокруг дома;
  • будет возможность использовать участок для получения доходов, которые пойдут на благоустройство.

Кто обязан содержать придомовую территорию в порядке

Новый Жилищный кодекс установил, что благоустройство придомовой территории обязанность владельцев земли вокруг дома, то есть хозяев квартир в многоэтажном доме. Причём доля участия в финансировании работ по уборке участка, по закону распределяется пропорционально доли каждого в праве собственности, а такая доля зависит от площади жилого помещения, принадлежащая конкретному человеку.

Получается, что уборка придомовой территории, в том числе и в зимний период, осуществляется за счёт владельце квартир. Для этого обычно полномочия по благоустройству передаются либо ТСЖ, либо управляющей компании, которая собирает деньги с жильцов и проводит все необходимые работы.

Но, такой порядок установлен для зданий, земля вокруг которых оформлена в долевую собственность жильцов. Если участок под домом не оформлялся, то он принадлежит муниципалитету, и содержание придомовой территории является обязанностью местных властей, то есть районной администрации.

Как устанавливают правила, осуществлять все действия по уборке, благоустройству, озеленению придомовой территории должны специализированные организации, уполномоченные на проведение работ собственниками земли вокруг дома.

Так в зимний период к таким видам деятельности относятся:

  • вывоз снега;
  • очистка дорог ото льда;
  • обработка пешеходных зон песчано-соляной смесью.

Если речь идёт об осени, весне и лете, то это:

  • уборка твёрдых бытовых отходов и листвы;
  • обработка зелёных насаждений – их побелка, обрезка, вырубка;
  • уборка пыли и прочего мусора;
  • посадка и уход за цветами и клумбами;
  • ремонт и покраска детских площадок, лавочек, ограждений.

Если в обязанности собственника входит поддержание привлекательного вида земельного участка возле многоквартирного дома, в том числе и уборка придомовой территории, то у жильцов, в чьей собственности находится земля, есть, и определённые права на свой надел.

Так, некоторые части придомовой территории можно сдавать в аренду для размещения объектов, деятельность которых возможна неподалёку от жилых домов (овощные ларьки, газетные киоски).

Жильцы собственники имеют право установить ограждения на принадлежащей им территории, и ограничить въезд на участок и проезд через него посторонних лиц. При решении вопроса о заборах на придомовой территории стоит сказать, что двор можно:

  • оградить полностью, но тогда необходимо получить разрешение архитектурно-строительного отдела местной администрации, и организовать возможность беспрепятственного подхода к инженерным коммуникациям, и проезда специального транспорта (скорой, пожарных, полиции);
  • установить частичное ограждение, например, шлагбаум на въезде, и ограничить сквозной проезд через двор. Установка такого забора не требует разрешения;
  • загородить некоторые части двора – детскую площадку, газоны, места выгула собак, цветники. Для этих целей тоже не нужно разрешение на монтаж забора.

Парковка автомобилей во дворе – ещё один спорный вопрос придомовой территории. Вообще, ещё на стадии проектирования должна быть учтена возможность стоянки автомобилей, при этом должны соблюдаться определённее правила:

  • от открытых стояночных мест до фасада дома должно быть не менее десяти метров, от гаражей – не менее семи с половиной метров, если выезд из них не направлен в сторону дома;
  • максимальное количество разрешённых открытых парковок возле дома – на пятьдесят машин, закрытых паркингов и гаражей разрешено установить на сто мест.

Не стоит забывать, что при парковке возле дома также действуют и нормы ПДД, положения которых ограничивают некоторые права жильцов оставлять машины на придомовой территории (включённый более пяти минут двигатель машины, парковка ближе пяти метров у мусорного контейнера, остановка на тротуарах и газонах).

Добавить комментарий Отменить ответ

юриста по телефону

Придомовая территория многоквартирного дома — как ею правильно распорядиться?

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней. Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов. Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория. По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка. Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения. Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Это интересно:  Кредит иностранным гражданам в России

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка. Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета. Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете. В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику. Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга. Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно. Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление. Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения. Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше. Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти. В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще. Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Статья написана по материалам сайтов: operettaclub.ru, www.burmistr.ru, u69.ru, domananeve.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector