+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

Текст документа

Приложение
к постановлению Правительства
Москвы
от 14 октября 2003 г. N 861-ПП

МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО
ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.
Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.
Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.
Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
— затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
— доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +

+ (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),

где:
АПЛ — годовая величина арендной платы;
Азатр — затратная составляющая арендной платы;
Адох — доходная составляющая арендной платы;
ОТ — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.
ОТ определяется по формуле:

где:
Спвс — полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;
Кот — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
НКЛР — величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
СТР — величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ — оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S — площадь арендуемого объекта;
Кд — коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;
Квд — коэффициент видов деятельности;
Ккор — корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, — Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.
Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)

Часть исключена. — Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП.

Коэффициент корректирующий:
1. Ккор = 0:
— для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;
— для организаций, финансируемых из бюджета города Москвы.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
2. Ккор = 0,3:
— для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
— для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
3. Ккор = 0,5:
— для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
— для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.
4. Ккор = 1:
— для остальных арендаторов.

2.2. Минимальная ставка арендной платы.
Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается нулевая» доходность города за пользование нежилыми помещениями.
Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

3. Заключительные положения

Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.

Содержание

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Это интересно:  Капитальный ремонт многоквартирных домов в 2019 году - официальный сайт, города Москвы, платить или нет

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

  • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
  • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
  • стоимость одного квадрата площади;
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение;
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
  • его назначение;
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер;
  • дату и место составления;
  • персональные данные каждой стороны-участницы;
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
  • S – равна общей площади сдающегося помещения;
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
  • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

  • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
  • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
  • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
  • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
  • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход. Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника. В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников. Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.
Это интересно:  Возмещение вреда за утраченную вещь

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов. А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

АП=АИ+АЗ, в ней

АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;

АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:

АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где

БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.

КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).

КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.

КВ – вид нежилого объекта.

КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.

ККН – коэффициент качества объекта:

ККН=К1+К2+К3

К1 – параметр степени благоустройства;

К2 – месторасположение объекта;

К3 – параметр удобства использования.

КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).

ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Расчет арендной платы за офис пример

При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула: ПД = Аим + Азем, где ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей; Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения; Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах. В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.
3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле: N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х 100 где: N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб- балансовая(первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв.мобщейполезнойплощади,руб./кв.м (рассчитывается как частноеотделенияпервоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь). 3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

3.5.

2.6 расчет себестоимости 1 кв.м. арендной площади

  • Один или два мультиметра
  • Электросчетчик
  • Выключатель

Инструкция 1 В большинстве случаев, у домашнего мастера имеется только один мультиметр, который можно переключать по очереди то в режим измерения тока, то в режим измерения напряжения. В этом случае, вначале переключите его в режим измерения напряжения, правильно выбрав предел и род тока.

Подключив мультиметр параллельно обесточенному потребителю (если он питается постоянным током — соблюдая полярность), включите его питание, после чего, измерив напряжение на нем, запомните либо запишите результат. Отключите питание нагрузки. 2 Переключите мультиметр в режим измерения силы тока, также правильно выбрав предел и род тока.

Подключите его последовательно с потребителем (при питании его постоянным током — также соблюдая полярность).

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Приложение N 1 к Договору РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ) Арендатор: Адрес объекта: Базовая ставка арендной платы за 1 кв. м: Бап = на » » г. в соответствии с решением Совета депутатов городского поселения Тучково Рузского муниципального района от г. N . Техническая характеристика недвижимого имущества (заполняется по данным паспорта БТИ): Площадь строения (помещения) кв.
м. 1. Киз = 0,42 — коэффициент износа (Киз): Киз = (100% — % износа) / 100%. 2. Км = 1,5 — коэффициент качества материала строения (Км): — кирпич.
3. Кт = 1,0 — коэффициент типа строения (Кт): — прочие. 4. Кз = 1,25 — коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения: — в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 22.08.2003 N 501/31.
5.

Это интересно:  Земли промышленности и иного специального назначения: состав, управление, перевод

Расчет аренды площади

Предельные ставки установлены в единицах минимального размера оплаты труда и дифференцированы по видам деятельности (Приложение 2). 1. Исходные данные для выполнения практической работы. (таблица 5) 2.

Состав работы. А. Расчет арендной платы за офисное помещение. Б. Расчет арендной платы за производственной помещение.

Методика расчета арендной платы зданий и помещений

Кл) ] х С тк х Ии где Кл — коэффициент льгот по арендной плате за нежилые помещения, равный о, если иное значение не определено для арендатора в установленном порядке. Таблица 5 Исходные данные № вар. Плп, М2 Кпв Кд К1 К2 К3 К4 К3 К6 К7 К8 0,004 0,10 1,1 2,5 1,6 2.7 1,1 0,9 1,0 1,1 0,007 0,20 0,9 2,3 1,6 2,0 1.1 1,2 0,9 1,3 0,008 0,25 1,2 2,2 1,3 2,0 1,0 1,2 1,0 1,8 0,01 0,30 0,7 2,0 1,3 2,2 1,0 1,0 0,9 1,8 0,01 0.05 1,1 1,8 1.3 2,1 1,1 1,0 1,0 1,3 0,02 0,15 1,0 1.7 1.0 1,96 1,0 1,0 1,0 1,5 0,02 0,06 1,0 1,5 1,0 2,3 0,75 0,9 1,0 1,5 0,025 0.12 1,2 1,3 1,3 1,8 0,75 0,9 1,0 1,3 0,025 0,12 1,1 1,3 1,8 0,95 1,5 0,9 1,3 0,01 0,08 1,2 1,5 1,3 1,8 0,95 1,5 0,9 1,8 0,01 0,09 1,2 1,5 1.0 1,5 0,75 0,9 0,9 1,8 0,007 0,03 1,1 1,7 1,0 1,5 0,75 1,0 1,0 1,3 0,004 0,03 1,1 1,8 1.0 1,2 0,95 0,9 1,0 1,5 0.004 0,01 1,2 1,8 1,5 1,4 1.0 1,0 1,0 1,9 0,01 0,01 1,2 1,8 1.5 1,2 1,0 1,2 1,0 1,9 Продолжение табл.

3. расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ; Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1; Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

А — стоимость арендной платы одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц (руб.); Ц — базовая ставка стоимости (руб.) одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц; Коц — коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики используемого недвижимого муниципального имущества; Ккат — коэффициент, учитывающий категорию арендатора; Кп — коэффициент, учитывающий тип помещения. В случае передачи в аренду (кроме передачи в почасовое пользование) помещений, при эксплуатации которых арендатор пользуется совместно с другими пользователями прилегающими к ним местами общего пользования (коридоры, санузлы и т.д.), общая площадь нежилых помещений, передаваемых в арендное пользование, рассчитывается путем сложения основной площади арендуемых помещений и площади мест общего пользования, рассчитанной пропорционально основной площади арендуемых помещений.

Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета. Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма.

Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент. Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником.

Расчет арендной платы за офис пример

Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.

  • Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  • В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.
  • Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв.

м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25. Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя. Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3).
  • 1 Арендная плата – что это такое
  • 2 Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница
  • 3 Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
  • 4 Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Совет 1: Как рассчитать арендную плату

  • Как рассчитать арендную плату
  • Как рассчитать аренду
  • Как рассчитать арендную плату земельного участка

После того, как вы определили среднюю рыночную цену за квадрат, следует рассчитать арендную плату с учетом наличия или, наоборот, отсутствия определенных факторов, которые в зависимости от категории сдаваемого помещения будут по-разному влиять на окончательную цену. К таким факторам относятся внешние и внутренние характеристики.
Внешние факторы:

• Район города, в котором расположено помещение

• Близость до остановок общественного транспорта

• Расположение относительно транспортных путей

• Этажность всего здания и этаж, на котором расположено помещение

• Возможность парковки автотранспорта и наличие свободных подъездных путей

• Возможность размещения рекламной вывески

• Наличие коммуникаций, начиная от телефона и заканчивая канализацией

• Дополнительные технические характеристики для складских и торговых площадей: высота помещения, дотупные электрические мощности, освещенность и прочее.

Совет 2: Как начислить арендную плату в 2018 году

Установите количественные и качественные характеристики объекта, оценку арендной платы которого вы проводите. Соберите детальную информацию об оцениваемой недвижимости посредством визуального осмотра помещения. Кроме того, проанализируйте информацию, которую предоставил вам заказчик. Для анализа объекта оцените следующие параметры:

— месторасположение объекта оценки;

— информация касательного текущего использования объекта;

— различные обременения и имущественные права, которые связаны с объектом;

— физические характеристики недвижимости.

Далее проанализируйте нынешнее состояние рынка и других факторов, которые извне влияют на размер арендной платы. На этом шаге соберите всю информацию о ценообразующих факторах, которые влияют на уровень рыночной стоимости объекта. Данные соберите по таким направлениям:

— социально-экономическое положение в районе, где расположен объект;

— ситуация в соответствующем секторе рынка и закономерности ее развития.

Статья написана по материалам сайтов: www.realtymag.ru, potreb-prava.com, yurispros.ru, law-uradres.ru, www.kakprosto.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector