Условия долевого строительства: разъяснения юриста

С 1 апреля 2005 года вступает в силу новый Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее «Закон об участии в долевом строительстве»). Еще не успев вступить в законную силу, этот нормативный акт вызвал большой резонанс среди участников рынка недвижимости. В настоящее время, когда огромный процент сделок с жильем представляет собой именно заключение договоров купли-продажи недвижимости на стадии строительства, данный Закон приобретает особую значимость. Здесь необходимо напомнить читателям, что ранее нормативного акта, посвященного конкретно участию в долевом строительстве и регламентирующего настолько подробно нюансы данной сферы рынка, не существовало. Основными документами, на которые опирались участники долевого строительства (застройщики и инвесторы) являлись: Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Подобная ситуация не только вызывала множество споров, но и, что существенно, приводила к нередким случаям ущемления прав покупателей — граждан, решившихся на вложение средств в строящиеся объекты недвижимости.

Настоящий закон об участии в долевом строительстве, безусловно, в большей степени находится на стороне покупателя. Будет ли это работать на практике — покажет жизнь. Так ли уж хорошо то, что норма Закона ставит застройщика в столь тесные рамки? В договоре, по крайней мере, участвуют две стороны, и справедливо было бы предоставить равные гарантии всем участникам сделки. Уже сейчас многие специалисты прогнозируют возможные «уловки» и попытки обойти закон со стороны строителей. Мы же постараемся проанализировать Закон и выяснить, на что же теперь может опираться покупатель.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Одна из первых статей и одно из самых важных положений Закона: статья 3 «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости». Эта статья устанавливает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Таким образом, для строителя точно определен момент, с которого он может привлекать денежные средства на строительство объекта недвижимости. Напомним, что раньше, в отсутствии этого правила, денежные средства собирались застройщиками в полном беспорядке, что приводило к созданию финансовых пирамид и, как следствие, затягиванию сроков строительства и ущемлению прав покупателя. Теперь же, перед тем, как начать сбор средств на строительство застройщик должен подтвердить свои намерения в строгом соответствии с порядком, установленным Законом.

Статья 4 Закона: «Договор участия в долевом строительстве». Эта статья также содержит ряд важных положений. Прежде всего, она устанавливает непосредственно заключение договора и его форму. Ранее законодательством не предусматривался такой вид договора, и подобные договоры заключались по правилам, установленным Гражданским кодексом РФ. Это в свою очередь приводило к большому разнообразию в названиях: «договор инвестирования», «договор соинвестирования», «договор купли-продажи» и т.д. Важнейшая гарантия, предусмотренная в целях защиты покупателя содержится в п. 3 ст. 4 Закона. Здесь говорится об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Это правило должно оградить покупателей от риска двойных продаж, что не так уж и редко встречалось раньше. Кроме того, это должно обеспечить дополнительный контроль за законностью сделок со стороны государства.

Данная статья содержит также требования к содержанию договора об участии в долевом строительстве. Такой договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.

Статья 6 Закона об участии в долевом строительстве: «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» является поистине революционной для данной сферы рынка недвижимости. Сроки в долевом строительстве давно являются больным вопросом для покупателей недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Следующая, статья 7 Закона «Гарантии качества, предусмотренные договором». Эта статья также направлена на защиту прав дольщиков. Несмотря на то, что и раньше покупатель мог обратиться к застройщику с претензиями к качеству переданного в собственность объекта, сейчас этот вопрос проработан более тщательно. Так, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный период исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Закон обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В случае несоблюдения застройщиком требований к качеству построенного (созданного) объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Статья 9 «Односторонний отказ от исполнения договора» также является принципиальным моментом для участника долевого строительства. Во-первых, перечислены случаи, когда дольщик вправе отказаться от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке.

А именно:
1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;
4) изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона; 6) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
7) иные предусмотренные договором случаи.

Во-вторых, статья устанавливает обязанность застройщика в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Статья 13 Закона об участии в долевом строительстве «Обеспечение исполнения обязательств по договору». Ключевое положение этой статьи — с момента государственной регистрации договора в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта недвижимости, в составе которого будет находиться объект долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику. Также при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на этот объект.

Статья 19 «Проектная декларация». Положение Закона о проектной декларации, включающей в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства, позволяет инвестору строительства узнать максимум о том, с кем он собирается заключать договор. Таким образом, теперь обычный гражданин не должен носиться и узнавать информацию о будущем партнере из разных источников, чтобы убедиться в порядочности того, кому собирается доверить свои деньги. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.

Что же должна включать в себя информация о застройщике? На этот вопрос отвечает статья 20 Закона, которая так и называется «Информация о застройщике».

Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика — юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Кроме того, Закон устанавливает и требования к объему информации о проекте строительства.

Еще одно новшество содержит статья 22 Закона об участии в долевом строительстве «Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства». Как известно, реклама — двигатель торговли. О чем постоянно помнят недобросовестные «продавцы» недвижимости. На какие только уловки не идут застройщики, чтобы привлечь клиентов! Наконец, в законодательстве появился запрет на ложную рекламу, вводящую в заблуждение потенциальных покупателей — в данном случае, участников долевого строительства. При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:
1) приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих объектов недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

При распространении рекламы обязательно должны быть указаны места и способы получения предусмотренной законом проектной декларации. Следует отметить, что распространение рекламы возможно только в период осуществления деятельности соответствующего застройщика на рекламируемом объекте. В случае приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, такая реклама запрещена.

Итак, новый Закон об участии в долевом строительстве готов и начнет свое действие с 1 апреля 2005 года. Насколько он будет отвечать жизненным реалиям — покажет практика. Но уже сейчас многие специалисты предполагают невозможность четкого и строгого контроля над процессом строительства. Кроме того, как уже говорилось, такой перевес объема гарантий в сторону участников долевого строительства и в ущерб интересам застройщика не может не подтолкнуть последнего к поиску лазеек и попыткам обойти Закон. Все-таки для нормального существования любого рынка, в том числе и рынка недвижимости, необходимы механизмы защиты обеих сторон участников. Вместе с тем, безусловно, Законом определены важные моменты, из-за отсутствия законодательного контроля над которыми ранее покупатель оставался почти бесправен.

Существенные условия ДДУ — как не упустить важное при его составлении?

Содержание статьи

С момента подписания договора долевого участия (ДДУ) между дольщиком и застройщиком устанавливаются официальные отношения, возникают права и обязанности. Изначальный типовой вариант соглашения обычно готовит застройщик, поэтому именно права компании в этом варианте лучше всего защищены. Дольщик же чаще всего рискует всеми накоплениями. В данном материале мы расскажем о том, как не потерять деньги, подписав невыгодный договор долевого участия.

Какие пункты являются существенными?

ДДУ содержит множество пунктов, в которых человек, не являющийся юристом, может легко запутаться. Положения разделяются на существенные и дополнительные. Первые содержат в себе информацию, являющуюся обязательной с точки зрения законодательства. При отсутствии в договоре этой информации он может быть признанным недействительным.

Основным законодательным актом по вопросам долевого строительства является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В нем указан весь объем существенных сведений. К ним относятся:

• подробное описание предмета сделки. Это объект недвижимости, который строится. Для большей части дольщиков — это квартира. В описании указывается:
  • адрес, количество этажей в возводимом здании, общая площадь здания, площадь квартиры, наличие балконов, лоджий, веранд;
  • материал, из которого изготавливаются наружные стены строения и перекрытия между этажами;
  • классы сейсмостойкости и энергоемкости;
  • наличие или отсутствие газификации;
  • все помещения, предназначенные для хозяйственных нужд: чердаки, подвалы и т.п.;
  • графическое изображение квартиры с обозначением всех жилых и нежилых помещений, позволяющее определить их размеры и взаимное расположение. Исполняется этот документ в виде плана, схемы или чертежа;
• общая цена договора и порядок внесения денежных средств. Деньги могут вноситься единоразово либо частями. Обычно указывается стоимость квадратного метра и проводится расчет цены жилья на основании общей площади;
• срок, в который застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Обычно это либо конкретная дата, либо период времени — чаще всего, квартал конкретного года;
• срок гарантии на возведенный объект. В соответствии с законом на сам дом этот срок не может быть менее 5 лет, а на инженерные сети — менее 3 лет. В течение этого периода все неисправности должны устраняться за счет застройщика;
• способы, которыми застройщик обеспечивает исполнение своих обязательств. Имеются в виду гарантии финансовых структур;
• состояние, в котором квартира передается дольщику (от строителей или с отделкой, наличие сантехники, проводки и т.п.);
• вопросы расторжения договора и разрешения споров по нему, порядок действий при возникновении форс-мажора.

Обратите внимание!

В Законе № 214-ФЗ четко указано, что отсутствие в ДДУ обязательных пунктов приведет к тому, что он будет признан незаключенным.

Общие требования к оформлению договоров

ДДУ является одной из форм договоров, поэтому он должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким документам в общих случаях. На основании соответствия или несоответствия соглашения общим требованиям суд может принять решение о признании его действительным или недействительным.

Любой договор, в том числе и ДДУ, должен содержать:

• вводную часть;
• дату составления;
• место подписания;
• четкое указание на участников. Для юридических лиц это наименование и реквизиты, для физических лиц — Ф.И.О. и адрес;
• описание предмета договора;
• возникающие у сторон права и обязанности;
• цену и необходимые расчеты;
• срок, в течение которого действует договор;
• методику прекращения или изменения договорных отношений и порядок разрешения споров;
• реквизиты и подписи участников.

Если общие правила составления документа не выполнены, это является основанием для рассмотрения вопроса о том, является ли он действительным. Решение будет принимать суд. Он может признать соглашение недействительным как целиком, так в части.

Существуют правила, установленные ГОСТ №65 от 03.03. 2003 г., они относятся к оформлению письменных документов:

• все листы должны иметь поля установленной ширины;
• наименование должно быть оформлено в виде заголовка;
• страницы должны быть пронумерованы;
• обязательно указание на наличие приложений, если они имеются;
• необходима печать.

Существуют и другие правила. Скорее они имеют рекомендательный характер, но пренебрегать ими не стоит. Когда одна из сторон пытается признать договор недействительным, упор может быть сделан на любой мелочи, иногда этого достаточно для достижения требуемого результата.

Дополнительные пункты ДДУ

Остальные пункты с точки зрения закона не являются обязательными, но они содержатся в каждом договоре. Предназначены дополнительные положения для более подробного изложения условий и привязки соглашения к конкретной ситуации. Именно в них застройщики, как правило, и пытаются включить различные условия, снимающие с них ответственность за неисполнение обязательств либо существенно снижающие ее.

Чаще всего в ДДУ включают следующие дополнительные пункты:

• возможность изменения площади объекта. Застройщики знают, что строители легко могут поставить стену между квартирами не там, где она находится по проекту. В результате одна квартира увеличивается, а другая — уменьшается;
• перерасчет стоимости квартиры в связи с изменением ее площади. Обычно застройщик предлагает дольщику доплатить за увеличение площади и компенсировать за этот счет уменьшение площади другим дольщикам. С точки зрения юристов компенсировать уменьшение площади гражданин действительно обязан, а вот доплачивать за ее увеличение не должен;
• благоустройство территории, прилегающей к дому: наличие детских площадок, парковочных мест и т.д.;
• время на устранение обнаруженных недостатков;
• порядок управления домом после его ввода в эксплуатацию;
• период времени, с которого дольщик начинает оплачивать коммунальные услуги;
• порядок, в котором оформляются права собственности на жилье. Обычно застройщик желает заниматься этим сам, а стоимость услуги включает в стоимость ДДУ.

Часто в дополнительные пункты включают условия о возможности переноса срока сдачи объекта на свое усмотрение. Многие компании указывают, что несут ответственность за невыполнение обязательств только в том случае, если сами виноваты в этом. То есть если задержка сдачи объекта вызвана плохой работой подрядчика, фирма снимает с себя ответственность.

Обратите внимание!

Такие условия являются незаконными и при необходимости могут быть легко обжалованы в суде.

Можно ли поменять условия договора?

Обычно дольщикам предлагают подписать типовой договор, составленный юристами застройщика. В таких соглашения чаще всего содержатся пункты, выгодные только компании. Несмотря на заявления сотрудников девелоперской фирмы вы вовсе не обязаны подписывать именно этот вариант. Договор предполагает взаимное согласие сторон, и вы можете прийти к другому соглашению.

Предлагаемый вам к подписанию текст ДДУ в обязательном порядке следует показать юристу. Он определит пункты, нарушающие ваши права, и предложит необходимые изменения. Если застройщик согласится на подписание согласованного варианта, можете праздновать победу. Однако нужно быть готовым к тому, что сотрудники девелопера сообщат вам, что они работают исключительно по своим договорам, никаких изменений вносить не будут и не готовы на переговоры. Значит ли это, что квартиру купить не удастся? Не совсем. Нужно проконсультироваться у юриста.

В данном случае предметом консультации будут риски подписания типового договора. Обычно такие документы имеют низкое юридическое качество и полностью или частично могут быть обжалованы в суде. Например, явно незаконное условие о возможности переноса срока сдачи объекта без подписания дополнительного соглашения суд должен отменить.

Однако дольщику иногда бывает выгодно подписать безграмотно составленный договор, чтобы сэкономить время, а при возникновении проблем — отменить отдельные пункты ДДУ.

Хуже, когда документ составлен юридически безупречно, а от своих прав вы в добровольном порядке отказываетесь. Это может свидетельствовать о подготовке мошеннической схемы. По результатам консультации юриста вы примете окончательное решение.

Обратите внимание!

Изменение условий ДДУ после его подписания возможно в порядке, описанном в самом договоре.

Первичную консультацию опытных адвокатов нашего сайта вы можете получить в режиме онлайн.

Суть и условия долевого участия в строительстве?

Условия долевого строительства – выдвигаемые требования строительной компании, для получения денежных средств от дольщиков строящегося объекта недвижимости.

С 01.01.2014 в Российской Федерации начал действовать Федеральный закон №214-ФЗ, согласно которому строительные фирмы несут ответственность за свои действия по возведению объекта недвижимости перед инвесторами, вложившими средства в указанную стройку.

ВАЖНО . Государство, стремясь защитить интересы своих граждан при банкротстве строительной организации, ввело процедуру защиты – обязательное страхование рисков и ответственности застройщика.

29.07.2017 появился еще один Федеральный закон под номером 218-ФЗ, которым уточнялся порядок привлечения дольщиков, а также их защиты как участников строительства.

Виды страхования

Согласно ФЗ №214 установлено три возможности застраховать свою ответственность перед дольщиками:

1. поручительство банка;

Существует список ЦБ РФ, где представлены сведения обо всех функционирующих в РФ банках. Из большого разнообразия включенных в перечень учреждений не более десятка захочет работать с рисками строительных фирм.

В случае если фирма выбирает этот способ страховки, то ей необходима поддержка определенного банка, отвечающего заявленным требованиям:

• функционирование на рынке банковских услуг не менее 5 лет;
• уставной капитал не менее 200 000 000 рублей;
• огромный оборот (не менее миллиарда).

Получение банковской страховки не выгодно ни одной из сторон. Застройщику предстоит простаивание в длинных очередях, сбор пакета документов, в то время как банку проще выдать кредит и получать с него хорошие проценты, чем заниматься подстраховкой рисков строительной фирмы. Кроме этого на банк в случае наступления страхового случая ложится ряд обязательств. Например, погашение не только стоимость жилья, но и возмещение пени, штрафов и т.д. Еще одним минусом для банка можно считать малую вероятность возврата возмещенных средств, так как зачастую финансовое положение застройщика оставляет желать лучшего.

ВНИМАНИЕ . Что касается дольщика, то для него вариант с банковской гарантией является наиболее приемлемым и надежным.

1. получение рекомендаций от заслуженной компании, имеющей значительный вес на строительном рынке, а также получение страховки через нее;

Такой вариант считается наиболее приемлемым для субъекта хозяйствования, так как сулит быстрое оформление договорных отношений, приемлемые тарифы на услуги, фиксированную ставку на весь гарантийный срок, оплату услуг после их выполнения. Правда, в последнее время отмечается отсутствие желания крупных строительных компаний, уполномоченных Центробанком на работу в долевке, участвовать в финансировании в связи с высокими рисками, отсутствием возможности перестраховать свои резервы, а также отсутствие должной прибыли.

Количество компаний, все еще способных предоставить услуги по страхованию застройщика, постоянно уменьшается. Так, в 2018 году их только 14, хотя еще год назад озвучивалась цифра в 19. Сокращение количества увеличивает долю вероятности, что уже в ближайшем будущем юридические лица, способные страховать застройщиков, не смогут справиться с возложенным на них грузом ответственности в связи с нехваткой резервов.

1. членство в Потребительском обществе взаимного страхования (далее – ПОВС).

В случае банкротства одного из членов ПОВС действует принцип солидарной ответственности. В настоящее время членами общества является порядка 420 застройщиков.

Не каждая строительная организация может позволить себе членство в данном обществе, так как вступительный взнос довольно высок, также имеется обязанность регулярно вносить определенный процент в качестве отчислений.

Тарифы по страховке

Процедура страхования для застройщика – дорогое удовольствие. Так, в текущем году среднестатистическая ставка составляет от 0,5 до 0,8%. Но, при длительном строительстве крупных объектов риски снижаются, что соответственно влечет и понижение тарифов до 30%.

Тариф рассчитывается согласно выставленным ставкам страховой компанией с поправками на повышающие и понижающие коэффициенты.

Расчет производится с учетом годового процента, так как есть риск полного уклонения застройщика от исполнения обязанностей по договору.

Помощь адвоката при долевом участии в строительстве

Приобретение жилья путем долевого участия в строительстве – дело столь выгодное, сколь и рискованное. Вот только один пример.

За возведением нового дома будущие жильцы наблюдали пристально: вот появился еще один этаж, вот подвели воду, а вот и стекла засияли в оконных проемах. Неожиданные проблемы возникли, когда новоселы уже присматривали мебель для новых квартир, – застройщики по каким-то малопонятным причинам не могли сдать дом в эксплуатацию. Время шло, объяснения становились все менее внятными, а ситуация все более запутанной. Терпение инвесторов лопнуло, и они обратились в суд, который и расставил все точки над «і». Как утверждают члены Коллегии адвокатов, это далеко не единственное и не самое сложное дело о долевом участии в строительстве, где интересы инвесторов пришлось защищать в суде.

Встречаются и гораздо более сложные, когда, к примеру, будущий жилец неожиданно выясняет, что на его квартиру претендует кто-то еще, то есть она продана дважды. Или же договор с застройщиком инвестором подписан, деньги уплачены, а строительство дома затягивается или вообще откладывается на неопределенное будущее, при том, что соседние дома, возводимые той же фирмой «растут, как на дрожжах». А как быть, если вместо элитной квартиры, за которую и уплатили по соответствующей цене, вам предлагают жилье эконом-класса?

Если у вас есть подозрения, что все идет не столь гладко, как вам обещали застройщики, лучше не терять времени, а сразу обратиться к специалистам.

Доверьтесь профессионалам

Адвокаты Коллегии вникнут в вашу ситуацию, связанную с участием в долевом строительстве, и при необходимости помогут подать в суд исковое заявление:

1. О признании собственности на квартиры. Такой иск подается, когда уже имеются документы БТИ, но дом в эксплуатацию не сдается, или если дом уже сдан в эксплуатацию, а оформление документов не производится или затягивается.

2. О взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры. Вы также можете потребовать неустойку, если дом не был сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки.

3. О качестве выполненных строительных работ. Такой иск имеет смысл подавать, если имеются явные недостатки, связанные с недобросовестно проведенными строительными работами.

4. О расторжении договора и взыскании убытков, причиненных вследствие его неисполнения.

Кроме того, адвокаты Коллегии могут сделать:

– правовой анализ договоров долевого участия в строительстве, договоров инвестирования, которые вам предлагают подписать, а также в переуступке прав;

– юридическую экспертизу договоров инвестирования и долевого участия.

Вы можете рассчитывать также на:

– правовое сопровождение исполнения договоров долевого участия в строительстве;

– помощь в создании, регистрации и деятельности Товариществ собственников жилья;

– помощь при выстраивании взаимоотношений с Товариществами собственников жилья (ТСЖ). Это может быть проверка законности создания ТСЖ и осуществляемой им деятельности; помощь при вступлении в ТСЖ; юридическая оценка решений, принимаемых тем или иным Товариществом собственников жилья;

– помощь при оформлении перепланировок квартиры;

– представление ваших интересов как дольщика в арбитражных судах. Речь идет о процессах, связанных с банкротством фирм-застройщиков.

– помощь в возбуждении уголовных дел по фактам мошенничества застройщиков.

Адвокат Коллегии проведет устную или письменную юридическую консультацию, стоимость которой – 1000 рублей. Если вы заключите с адвокатом соглашение на ведение дела, консультация будет для вас бесплатной.

В этом случае Адвокат коллегии:

– проведет переговоры с ответчиком и составит претензию;

– составит исковое заявление и подаст его в суд;

– подготовит документы, необходимые для принятия мер по обеспечению иска (наложение ареста на имущество ответчика и др.);

– поможет собрать дополнительные доказательства;

– обязательно примет участие в заседаниях суда; получит его решение и, если этого потребуют обстоятельства, обжалует его;

– проследит за исполнением решения.

Стоимость ведения дела в суде – от 25.000 рублей

Важно знать, что согласно ст. 100 ГПК РФ, услуги адвоката оплачивает проигравшая сторона.

Сам себе адвокат

Случается, однако, что защищать свои интересы приходится самому. И если незнание закона не освобождает от ответственности, то осведомленность зачастую помогает добиться справедливости.

Намереваясь заключать договор об участии в долевом строительстве жилья, потенциальный инвестор должен знать, что в этом случае предписывает закон. Согласно законодательным нормам, единственный вид договора, который могут заключать застройщик и участник долевого строительства – это договор о долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован и вступает в силу только с момента регистрации. Естественно в нем должны быть четко определены права и обязанности обеих сторон.

Так, застройщик обязан четко указать:

– Что именно, и где именно (в соответствии с проектной документацией) строится?

– Каковы сроки завершения строительства и когда квартира (не ориентировочно, а с указанием точной даты) будет передана участнику долевого строительства?

Кроме того, договор должен определять стоимость, сроки и порядок уплаты, а также гарантийный срок, (не менее 5 лет) в течение которого строители несут ответственность за качество своей работы.

Прежде, чем подписывать договоры с будущими участниками долевого строительства, застройщик обязан получить разрешение на строительство, опубликовать в печатных СМИ или разместить в Интернете так называемую проектную декларацию (попросту говоря, рассказать о себе и о строящемся доме) и зарегистрировать право собственности на земельный участок, где будет вестись строительство, или право аренды этого участка.

Если эти требования застройщиком проигнорированы, клиент может потребовать немедленного возврата уже уплаченных денежных средств и возмещения причиненных убытков – проценты по ставке рефинансирования ЦБР в двойном размере.

Это интересно:  ТСЖ: права и обязанности учредителей согласно Жилищному кодексу, правление товарищества собственников жилья и начисление штрафов

Как свидетельствует практика, наиболее частыми нарушениями, которые вызывают недовольство инвесторов, являются несоблюдение сроков строительства и плохое качество. За просрочку в передаче квартиры участнику долевого строительства закон обязывает застройщика уплатить пеню в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБР в день. Сложнее с недоделками. Если они серьезные, то застройщик обязан либо устранить их в разумные сроки, либо уменьшить цену договора, либо же компенсировать расходы на их устранение, если жилец будет делать это самостоятельно.

Впрочем, требовать возврата уже уплаченных денег всегда сложно, как и предъявлять претензии «задним числом». Почти наверняка последует резонный вопрос: а куда вы смотрели, когда подписывали передаточный акт? Поэтому внимательным нужно быть изначально.

Еще при подписании договора с застройщиком следует убедиться, что в нем не заложена какая-либо «мина», вроде того, что строительная фирма не отвечает за качество стройматериалов. А при передаче квартиры участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика составления отдельного акта, в котором перечисляются все недоделки и несоответствия объекта установленным требованиям качества. И передаточный акт не следует подписывать до тех пор, пока все несоответствия не будут устранены. Кстати, имейте в виду, что обязательства застройщика считаются выполненными только тогда, когда на этом документе появится ваш автограф. Так что, если устранение недоделок затянется, то застройщик будет вынужден еще и выплатить вам неустойку за просрочку в передаче квартиры.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке участник долевого строительства может в случаях если:

– квартира не передана в установленный договором срок, или срок передачи квартиры еще не наступил, но уже понятно, что вовремя это сделано не будет (строительству еще конца- края не видно);

– если в процессе строительства изменена проектная документация, в результате чего квартира уменьшается в размерах или вообще приобретает не тот вид, который был оговорен изначально;

– если общее имущество жильцов дома или нежилые помещения изменили свое первоначальное назначение;

– если застройщик отказывается устранять недоделки, или же несоответствия по качеству таковы, что устранить их невозможно.

Понятно, при расторжении договора по инициативе инвестора застройщик обязан вернуть ему уже уплаченные деньги. Но кроме того еще и выплатить пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР со дня внесения денежных средств (или их части) до дня их возврата. Однако, если причиной вызвавшей желание расторгнуть договор, является просрочка в передаче квартиры, то стоит задуматься имеет ли смысл его разрывать. Дело в том, что если договор сохраняет силу, то неустойка за каждый день просрочки составляет 1/75 ставки рефинансирования в день, если же договор расторгается по инициативе гражданина, то неустойка в два раза ниже — 1/150 такой же ставки.

Разумеется, свои права есть и у застройщика. Он может разорвать договор, если платежи не вносятся или вносятся несвоевременно. Следует заметить, что своевременность оплаты имеет весьма и весьма существенное значение. Просрочка платежей более чем три месяца – уже уважительная причина для расторжения договора, даже в том случае, если потом участник долевого строительства внесет всю задолженность сразу. Аналогично – если сроки платежей нарушены 4 раза за год. И в любом случае за просрочку платежей дольщик платит пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день просрочки.

В подобного рода сделках рискуют в определенной степени оба – и застройщик, и участник долевого строительства, но последний все же больше. Были в прошлом примеры, когда вложивший средства в строительство человек оставался и без денег, и без жилья. Поэтому законодатели предусмотрели дополнительную защиту прав инвесторов: с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде. Причем, залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение им убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания передаточного акта.

Но вот дом, наконец возведен, недоделки устранены, взаимных претензий у застройщика и инвестора нет, и новоселы въезжают в новую квартиру. Теперь необходимо зарегистрировать право собственности на жилье. Для этого застройщик должен передать в десятидневный срок в уполномоченный регистрирующий орган разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передаточный акт. Теоретически с заявлением о регистрации права собственности может обратиться и новый владелец квартиры. Но практически это сделать довольно сложно, хотя бы потому, что понадобится техническая документация на квартиру.

Ну и последнее, что полезно знать участнику долевого строительства: законом предусмотрено существование органа уполномоченного надзирать за долевым строительством и контролировать деятельность застройщиков. В функции этого органа входит рассмотрение жалоб связанных с нарушениями закона, выдача предписаний застройщикам об устранении нарушений, обращение в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

И напоследок вернемся к тому, с чего начали. Чтобы успешно защищать свои права и интересы, нужно знать законы. Но лучше все же доверить это дело профессиональным юристам.

Услуги юриста в долевом строительстве

В настоящий момент участие в долевом строительстве является наиболее выгодным способом приобретения жилья, так как квартира в строящемся доме стоит на порядок дешевле нежели в уже готовом. Приобрести жилье можно используя как собственные денежные средства, так и взяв ипотеку в банке. К сожалению, приобретая жилье таким образом, велик риск столкнуться с мошенниками, которых сейчас достаточно много, что неизменно повлечет за собой большие финансовые потери. Именно поэтому юрист в строительстве на сегодня востребован. Благодаря доскональному знанию законодательства в этой области он не только окажет содействие в разрешении уже возникших спорных ситуаций со строительными компаниями, но и поможет предотвратить их (если гражданин вовремя обратится).

Как не стать обманутым дольщиком

Юрист в сфере строительства при сопровождении сделки:

• предоставляет устную консультацию клиенту;
• проводит юридическую экспертизу документов строительной компании на предмет соответствия требованиям законодательства (в случае выявления несоответствий составляет их перечень и предоставляет клиенту);
• проводит юридическую экспертизу договора, который был предложен застройщиком. Договор должен полностью соответствовать требованиям закона — в частности, содержать подробное описание объекта, его местонахождение (не только город, к примеру, Москва, но и улицу, этаж и номер квартиры), а также иные существенные условия;
• представляет интересы клиента при переговорах со строительной компанией;
• выполняет иные действия — в случае необходимости;

Если ДДУ уже был заключен, но у дольщиков возникли подозрения в порядочности строительной компании (к примеру, строительство дома замедлилось или же возникли другие основания полагать, что стройка будет заморожена), они также вправе обратиться к юристу, который подскажет как поступить в той или иной ситуации.

Что должно насторожить в поведении застройщика

Даже если договор дольщиков со строительной компанией уже заключен и документы застройщика, на первый взгляд, в порядке, но имели место следующие факторы:

• стоимость была слишком низкой (возможно объект и не планировалось сдавать в эксплуатацию т.к. в любом случае, такое имущество как квартира не может стоить дешево);
• если в отношении компании возбуждены исполнительные производства (это возможно проверить по базе УФССП, которая находится в открытом доступе), то, скорее всего, в ближайшее время счета будут арестованы и у застройщика не будет возможности закончить объект;

Это является поводом обратиться к специалисту, который подтвердит опасения (и подскажет как поступить) либо, напротив, опровергнет.

В каких случаях возможно обратиться к юристу

Юрист по вопросам строительства может оказать помощь в различных ситуациях, в том числе:

• при необходимости расторжения договора с застройщиком;
• при взыскании со строительной компании неустойки за нарушение сроков сдачи жилья;
• если компания в одностороннем порядке изменила стоимость квартиры;
• когда застройщик отказывается устранять выявленные недостатки (либо затягивает сроки их устранения), а передаточный акт уже был подписан;
• при необходимости составления договора уступки права долевого участия;
• когда требуется консультация юриста по строительству перед заключение договора;
• если застройщик предоставил недвижимость меньшей площади, чем было оговорено;
• когда строительная компания увеличила площадь и требует доплаты;
• в случае, если строительство дома было заморожено, но строительная компания отказывается вернуть вложенные деньги дольщиков;
• при необходимости признания права собственности;

Если в досудебном порядке разрешить спор не получается, юристы представляют интересы клиента в суде, а если требуется, и на стадии исполнительного производства.

При необходимости разрешения спора в судебном порядке юрист в строительстве составляет исковое заявление (и иные необходимые документы) к застройщику, представляет интересы дольщиков в суде (а также других государственных органах) и производит иные необходимые действия.

Стоимость услуг юриста

Стоимость услуг юристов зависит от действий, которые требуется произвести и рассчитывается индивидуально — в любом случае, для получения конкретной стоимости необходимо записаться на консультацию (иногда может быть предоставлена бесплатно). Но, не стоит забывать, что в соответствии с действующим законодательством (в случае, если спор разрешается в судебном порядке) возмещение расходов за услуги юриста (представителя) возлагается на проигравшую сторону — это означает, что финансовые потери непосредственно для клиента будут минимальными.

Также важно учесть, что в случае необходимости судебного разбирательства, вторая сторона также предоставит своего представителя, имеющего большой опыт и, не имея специальных знаний (даже если правда на его стороне) дольщик рискует проиграть процесс.

Помимо риска проиграть дело и возмещать расходы на представителя, застройщику будет выписан штраф, за неудовлетворение требований дольщиков в добровольном порядке (который также составляет немалую сумму), поэтому можно не надеяться, что адвокат второй стороны даст выиграть процесс «без боя».

Когда возможно обратиться к юристу

Если вам необходима грамотная юридическая консультация по вопросам строительства, Общество защиты прав дольщиков готово помочь. Помимо консультаций, мы предоставляем полный комплекс услуг, направленных на разрешение споров с застройщиком. Наши специалисты имеют многолетний опыт успешной работы в данной отрасли, что дает гарантию качественного результата в максимально короткие сроки. Для связи с нами можете воспользоваться разделом «Контакты».

Статья написана по материалам сайтов: news.ners.ru, zaoalto.ru, jurists-online.ru, www.advokaty.biz, help-ddu.ru.

»

Другое

Доверенность на отказ от наследства образец

Читать далее

Другое

Как получить медицинскую страховку

Читать далее

Другое

Как пожаловаться на адвоката в коллегию адвокатов

Читать далее

Другое

Как перевести деньги с МТС на Киевстар

Читать далее

Другое

Как оформить право наследства

Читать далее

Другое

Как отцу отказаться от ребенка

Читать далее

Отличная статья 0