+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Преимущественное право выкупа комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте! Я живу в коммунальной квартире, моя комната в соц.найме, сосед продал свою комнату незнакомым людям, мне не предложил, могу ли я оспорить сделку, так как я не получил уведомление о продаже и не написал отказ? Разве права соседей по коммуналке, не являющихся собственниками, ничем не защищены?

27 Сентября 2016, 23:04 Тимур, г. Москва

Ответы юристов (3)

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ, но я не очень понял, при чем тут освободившееся жилое помещение? комната просто продана собственником

28 Сентября 2016, 09:55

Есть вопрос к юристу?

Добрый вечер, Тимур. Из написанного Вами следует, что одна или несколько из комнат в квартире принадлежат гражданам на праве собственности, а часть комнат, в том числе Ваша, не приватизированы. Преимущественное право покупки закрепленное ст. 250 Гражданского кодекса РФ, относится только к случаям продажи доли в праве на общую собственность. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной
квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее —
общее имущество в коммунальной квартире) (ст. 41 Жилищного кодекса). Но Вы не являетесь собственником ни комнаты, ни общего имущества. К тому же собственник комнаты распоряжается правом на свое единоличное имущество, а доля в праве на общее имущество переходит при продаже комнаты аналогично тому, как переходит право на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Сделка по распоряжению имуществом, принадлежащим лицу на праве собственности, соответствует закону. Оспорить ее в связи с тем, что она нарушает ваше право преимущественной покупки не представляется возможным. Однако, лицо, не являющееся участником (стороной) сделки в ряде случаев имеет право оспорить сделку, если такая сделка нарушает его права. Описывая ситуацию, Вы не указали иных нарушенных по Вашему мнению Ваших прав, кроме права преимущественной покупки, о котором выше уже сказано.

Уточнение клиента

А какие еще мои права могла нарушить эта сделка и в связи с чем ее можно оспорить?

28 Сентября 2016, 09:53

Тимур, здравствуйте. Как я уже написала, сама по себе продажи собственником комнаты в коммунальной квартире не противоречит законодательству и не нарушает прав. Тем не менее, любая сделка может повлечь нарушение прав третьих лиц при определенных условиях. Ну, в качестве фантастического примера: Ваш сосед перевел жилое помещение в нежилое и продал помещение в коммунальной квартире под магазин. Да, это выглядит неправдоподобным, но иногда люди совершают незаконные действия и даже умудряются их как-то оформить. Вот в этом случае сделку можно было бы оспорить, как нарушающие Ваши права и публичные интересы. Скажите как сделка на ваш взгляд ухудшила Ваше положение, чтобы можно было определить имеет ли такое ухудшение какое-то значение с точки зрения закона или это просто Ваше субъективное и негативное восприятие самого факта продажи.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире

Обстоятельства по делу

Н. обратился к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с заявлением о выкупе двух освободившихся комнат в коммунальной квартире, собственником одной комнаты в которой он являлся. В выкупе ему было отказано ввиду того, что Г. и М.(собственники еще одной комнаты в квартире) подали заявление о заключении с ними договора социального найма, который был впоследствии заключен на основании того, что они являются малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения менее нормы предоставления, а кроме того год назад Н. вселил в принадлежащую ему комнату свою жену, которая никогда не состояла на жилищном учете в г. Москве в качестве нуждающейся в жилье, в результате чего его жилищные условия Н. были ухудшены его намеренными действиями.

Н. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы об обязании заключить с ним договор купли-продажи комнат и требованием о признании заключенного с Г. и М. договора социального найма и распоряжения Департамента о признании их нуждающимися в жилье недействительными, ввиду того, что ранее Г. и М. принадлежали две комнаты в спорной квартире, но одна из них была подарена 3 месяца назад дочери Г. в результате чего, жилищные условия Г. и М. были намеренно ими ухудшены. Таким образом, в квартире отсутствуют лица, имеющие преимущественное право на предоставление освободившихся комнат. Н. же не претендует на заключение договора социального найма или предоставление субсидии, а собирается выкупить комнаты по рыночной цене, а потому ему не может быть отказано в выкупе, ввиду ухудшения жилищных условий.

Суд первой инстанции отказал Н. в иске, обосновав свое решение тем, что согласно с п. 1.8 Приложения 1 к ПП Москвы от 07.04.11 г. № 115-ПП «Об утверждении Регламента рассмотрения в режиме „одного окна“ заявлений граждан о признании их малоимущими в целях, установленных ЖК РФ, о признании их нуждающимися в жилых помещениях, о признании их нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ», граждане могут быть признаны малоимущими в целях, предусмотренных п. 2 ст. 59 ЖК РФ без одновременной постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в результате чего в случае обеспеченности жильем менее нормы предоставления получат в силу названной статьи право на заключение с ними договора социального найма на освободившееся жилое помещение.

Н. обратился за помощью к адвокату Олегу Сухову. После детального изучения материалов дела, адвокат составил и подал апелляционную жалобу в Московский городской суд.

Правовая позиция адвоката.

В силу п. 1.8 Приложения 1 к ПП Москвы от 07.04.11 г. № 115-ПП «Об утверждении Регламента рассмотрения в режиме „одного окна“ заявлений граждан о признании их малоимущими в целях, установленных ЖК РФ, о признании их нуждающимися в жилых помещениях, о признании их нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ» граждане действительно могут быть признаны малоимущими в целях, предусмотренных п. 2 ст. 59 ЖК РФ без одновременной постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Однако данный факт не дает им права на заключение договора социального найма на освободившееся жилое помещение, так как чтобы получить такое право в соответствии с п. 2 ст. 38 Закона г. Москвы № 29 граждане должны проживать в Москве на законных основаниях по месту жительства в общей сложности не менее 10 лет и в течение 5 лет не ухудшать свои жилищные условия.

В квартире отсутствуют какие-либо лица, имеющие преимущественное право на предоставление освободившихся комнат, таким образом, в силу п. 6 ст. 38 Закона города Москвы № 29 освободившиеся помещения могут быть выкуплены по рыночной стоимости любым другим жильцом, в том числе и ухудшившим свои жилищные условия.

Результат по делу

Московский городской суд отменил решение суда первой инстанции и полностью удовлетворил исковые требования Н. За ним было признано право на приобретение освободившихся комнат по рыночной стоимости. Суд обязал ДЖП и ЖФ г. Москвы заключить с Н. договор купли-продажи освободившейся комнаты в квартире коммунального заселения.

Преимущественное право выкупа комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте, такая ситуация в ноябре 2012 года была приобретена комната 12 кв метров в двухкомнатной квартире вторая часть квартиры не приватизирована, сосед хочет в ближайшее время сделать все документы на приватизацию, может ли он продать свою часть без моего согласия, хотя я собираюсь ее выкупить, но тут появились уже какие-то другие покупатели на комнату. Могут ли продать другим лицам без моего ведома?

Из ваших объяснений следует, что ваша квартира является коммунальной, ваша комната находится в вашей собственности, а комната соседа в муниципальной. В случае приватизации своей комнаты сосед сможет распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе может продать как Вам квартиру, так и любому другому лицу.

Согласно ч.5 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Это интересно:  Продажа доли в квартире: особенности и сложности процедуры

То есть он должен будет соблюсти условия ст. 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Сосед, как продавец комнаты в коммунальной квартире, обязан будет известить вас в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Указанный документы составляется и заверяется нотариусом.
Если вы не купите продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, сосед вправе будет продать свою комнату любому лицу.
На основании п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки вы имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на вас прав и обязанностей покупателя.

Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв или Задайте дополнительный вопрос

Дополнительный вопрос

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Вопросы, которые нам задают

Будет ли считаться, что я нарушил преимущественное право другого участника ООО на приобретение моей доли в обществе, если я не говоря ему передам эту долю другому лицу по договори дарения? сможет ли он потом признать такой договор дарения недействительным, т.к. совершил сделку в обход его преимущественного права покупки доли в ООО?

Здравствуйте Виктор!
В силу статей 8, 21 Закона об ООО участник общества вправе продать или иным образом уступить свою долю в уставном капитале общества либо ее часть одному или нескольким.

Подскажите, как лучше поступить. После смерти мужа оформляем наследство на квартиру 1/2 доля принадлежит мне по приватизации, а 1/2 умершему мужу. Наследников 4 — я, наши дочь и сын, и дочь мужа от первого брака, с которой мы хороших отношений не имеем. Получается долю в нашей квартире получит посторонний человек. Как можно разрешить эту ситуацию, чтобы квартира осталась в нашей семье?

Обзор судебной практики по выкупу освободившейся комнаты в коммунальной квартире

По вопросам предоставления права выкупа по коммерческой цене освободившейся площади в квартире коммунального заселения в г. Москве.


1.
Момент освобождения комнаты.

1.1. Право на присоединение комнаты не возникает, если на момент вселения заявителя такая комната уже была свободной.

Руководствуясь требованиями ст. 59 ЖК РФ, ст. 38 Закона г. Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также положениями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, установив фактические обстоятельства дела и правильно определив, что спорное жилое помещение для истцов является свободным жилым помещением, а не освободившимся, судебная коллегия пришла к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку права на предоставление комнаты площадью 10,9 кв. м, по договору социального найма в порядке ст. 59 ЖК РФ истцы не имеют.[1]

1.2. Тот факт, что на момент приобретения лицом права собственности спорная комната была уже свободной, не означает, что она не является для него освободившейся и, соответственно, не исключает возникновение у него права на выкуп.

Суд 1-й инстанции считал, что довод ответчика о том, что на момент приобретения истцом в собственность 2-х комнат в указанной квартире, комнаты N *** и N *** уже были свободными, и, следовательно, не являются для истца освободившимися, а значит у него отсутствует право на их выкуп, является произвольным, не основанным на законе.

С указанным выводом суда судебная коллегия согласиться не может……

Анализируя вышеуказанную норму закона, судебная коллегия соглашается с позицией ответчика о том, что понятие «свободные» и «освободившиеся» не являются идентичными, а тесно увязаны со временем наступления события.

Из объяснений представителя ответчика видно, что указанные комнаты длительное время не заселялись ответчиком в связи с наличием инвестиционного контракта с ООО «Альбер и Ко» и отселения жильцов дома в дальнейшем.[2]

1.3. Освобождение спорной комнаты до возникновения права собственности заявителя является основанием для отказа в предоставлении права выкупа.

Отказывая в удовлетворении требований Т., суд правильно исходил из положений ст. 37 Закона г. Москвы N 29 «Об обеспечении прав жителей г. Москвы на жилые помещения», и пришел к обоснованному выводу о том, что не подлежат передаче в его собственность комнаты N 1, N 2 и N 5 в квартире N 2, расположенной по адресу: г. Москва, ул. *******, так как они не являются для заявителя освободившимися, поскольку они были освобождены прежним пользователем еще до приобретения Т. в собственность комнат N 3 и N 4 спорного жилого помещения.[3]

1.4. Факт освобождения спорной комнаты до момента регистрации лица в квартире не влияет на право выкупа данной комнаты 3-м лицом при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Не соглашаясь с решением суда, Т. в кассационной жалобе указала на то, что судом не установлено время, с которого комната, являющаяся предметом договора купли-продажи от — года, приобрела статус освободившейся и не учтено, что — года с П.О. на данную комнату был заключен договор передачи.

Этот довод не влечет отмену решения суда, поскольку основанием для рекомендации Общественной жилищной комиссии — в соответствии с выпиской из протокола от — года являлось не то обстоятельство, что спорная комната стала свободной до регистрации в данной квартире Т., а то, что нуждающихся в улучшении жилищных условий в квартире не имеется, П.О. проживает в Москве с — года, на данной площади с — года и она обратилась с просьбой предоставить ей право выкупа свободной комнаты жилой площадью 19,2 кв. м в индивидуальную собственность.[4]

2. Определение выкупной стоимости.

2.1. ДЖП и ЖФ г. Москвы не обязан продавать освободившуюся комнату по цене, определенной привлеченным жильцом оценщиком. Обязанность заключения договора с оценщиком возложена на ДЖП и ЖФ г. Москвы

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что г. Москва является собственником спорных комнат на покупку которых претендует истец, при этом, г. Москва, в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы, как собственник жилого помещения, имеет в том числе право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Как следует из положений ст. 555 ГК РФ, цена договора купли-продажи имущества, является существенным условием договора, при отсутствии в договоре соглашения о цене он считается незаключенным, между тем граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к его заключению не допускается. Таким образом, истец и третьи лица не вправе понуждать ответчика к заключению договоров купли-продажи по предложенной ими цене, закон не содержит обязанностей для ответчика заключить такой договор с истцом и третьими лицами на предложенных исключительно ими условиях.

В соответствии с положениями ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ответчику ДЖП и ЖФ г. Москвы предоставлено право заключения договора на проведение оценки стоимости недвижимого имущества, принадлежащего г. Москве, таким образом, обращение ответчика для оценки стоимости спорного недвижимого имущества именно к оценщику К.С.И. является законным и обоснованным.

Судом верно положены в основу решения суда, сведения, отраженные в отчете оценщика К.С.Ю., поскольку данное заключение полно, научно обоснованно, составлено лицом, сомневаться в компетенции и квалификации которого оснований не имеется.

При изложенных выше обстоятельствах, судом правомерно не приняты во внимание отчеты об оценке стоимости комнат N ** и N **, составленные специалистом ООО «Консалт Инвест». [5]

3. Возможность выкупа при предполагаемом сносе дома.

3.1. Отказ в предоставлении права выкупа комнаты в доме, подлежащим сносу в соответствии с постановлением Правительства Москвы, правомерен.

В соответствии с ч. 6 ст. 38 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 этой статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Отказывая С.И. в удовлетворении исковых требований, суд правомерно исходил из того, что в силу п. 10 ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 года N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» после принятия правового акта Правительства Москвы не допускается предоставление уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы жилых помещений в жилых домах, подлежащих освобождению, в связи с чем пришел к выводу о том, что решение ДЖП и ЖФ г. Москвы об отказе в выкупе освободившейся жилой площади в доме, который в соответствии с постановлением Правительства Москвы признан физически и морально устаревшим, подлежащим сносу, закону не противоречит[6].

3.2. В праве на выкуп комнаты может быть оказано в случае наличия инвестиционного контракта, предполагающего отселение жильцов.

Суд 1-й инстанции считал, что довод ответчика о том, что на момент приобретения истцом в собственность 2-х комнат в указанной квартире, комнаты N *** и N *** уже были свободными, и, следовательно, не являются для истца освободившимися, а значит у него отсутствует право на их выкуп, является произвольным, не основанным на законе.

С указанным выводом суда судебная коллегия согласиться не может……

Это интересно:  Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя, то есть что запрещено делать при переустройстве жилья и в каких случаях эта возможность окажется незаконной?

Анализируя вышеуказанную норму закона, судебная коллегия соглашается с позицией ответчика о том, что понятие «свободные» и «освободившиеся» не являются идентичными, а тесно увязаны со временем наступления события.

Из объяснений представителя ответчика видно, что указанные комнаты длительное время не заселялись ответчиком в связи с наличием инвестиционного контракта с ООО «Альбер и Ко» и отселения жильцов дома в дальнейшем.[7]

4. Влияние факта проживания на возможность выкупа.

4.1. Сам по себе факт не проживания в комнате, принадлежащей на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты.

Судебной коллегией верно обращено внимание на то, что сам по себе факт не проживания Б. в комнате, принадлежащей ему на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты.

С учетом изложенного судом второй инстанции постановлено решение об удовлетворении иска Б. и отклонении самостоятельных требований Х. и Ж.О.

Судом второй инстанции проверено, располагает ли истец денежными средствами, причитающимися выплате, и установлено, что Б. перевел на счет Судебного Департамента денежную сумму в размере *** руб. [8]

4.2. Сам по себе факт не проживания в комнате, принадлежащей на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты. Допускается согласование выкупной цены после предъявления исковых требований.

Иск в части признания права на выкуп комнаты и обязании заключить договор купли-продажи удовлетворен, поскольку истец, имеющий на праве собственности комнату в спорной коммунальной квартире, заявил о выкупе свободной комнаты по рыночной цене:

Отказывая в удовлетворении требований Б.В., суд также нарушил нормы материального права, поскольку законных оснований для отказа в выкупе комнаты не имеется.

Согласно ст. 38 п. 6 Закона гор. Москвы от 14.06.2006 г. N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в данной квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Б.В., имеющий на праве собственности комнату в спорной коммунальной квартире, заявил о выкупе свободной комнаты N 1 по рыночной цене. Департамент жилищной политики и жилищного фонда гор. Москвы предложил выкупить комнату по цене (…) рублей. В последнем судебном заседании представитель истца, согласовав с Б.В. указанную сумму, выразил согласие, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания. Судом необоснованно отказано со ссылкой на факт не проживания Б.В. в комнате, принадлежащей ему на праве собственности. Судебная коллегия полагает, что вывод суда противоречит положениям ст. 30 ЖК РФ, предусматривающей права и обязанности собственника жилого помещения.

5. Право выкупа у иных лиц.

5.1. Члены семьи нанимателя не имеют права на выкуп освободившейся комнаты, поскольку они не относятся категориям лиц, для которых предусмотрено данное право.

Кроме того, в соответствии со ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено лицам, проживающим в этой квартире по договору социального найма, либо проживающим в этой квартире собственникам.

Члены семьи О. не относятся к указанным в ст. 59 ЖК РФ категориям лиц, которым может быть предоставлено свободное жилое помещение в коммунальной квартире, т.к. они не являются ни нанимателями занимаемого в спорной коммунальной квартире жилого помещения, ни собственниками этого помещения.[10]

5.2. Право на выкуп освободившейся комнаты имеют только те лица, которые проживают в коммунальной квартире.

Пунктом 3 ст. 59 ЖК РФ, пунктом 1 ст. 37, пунктами 1, 6 ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. прямо предусмотрено, что право на выкуп освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения имеют только те лица, которые проживают в коммунальной квартире.

Ни ЖК РФ, ни Закон г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. не содержат норм, предусматривающих право на выкуп освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире у лица, не проживающего в этой квартире.

В силу изложенного О. не имеет право на выкуп свободной комнаты в спорной квартире, в связи с чем ее право на эту комнату не может считаться нарушенным оспариваемым Распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы N 5037-РПЖ от 14.12.2010 г.[11]

6. Остаточный принцип права выкупа.

6.1. При отсутствии в квартире очередников и являющихся нуждающихся в улучшении жилищных условий малоимущих граждан (перечисленных в ч. ч. 1 и 2 ст. 38 Закона г. Москвы) собственник других комнат имеет право выкупить освободившуюся комнату.

В комнате размером 16,5 кв. м. в указанной квартире в период с 2003 по июль 2006 г. проживал ее отец Т.Д. по договору краткосрочного найма сроком на 5 лет. В связи со смертью ее отца комната освободилась и в настоящее время пустует. В выкупе комнаты ответчик отказывает, предлагая в целях высвобождения площади отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью 46,8 кв. м. по адресу: ——, с чем истица не согласна и просит обязать ответчика передать ей освободившуюся комнату в порядке выкупа…

Поскольку, как установил суд, в квартире по названному адресу отсутствуют граждане, перечисленные в ч. ч. 1 и 2 ст. 38 вышеуказанного Закона г. Москвы, Б.Т. (Т.Т.) вправе приобрести освободившуюся комнату по ее рыночной стоимости, что она и намерена сделать. Отказ ДЖП и ЖФ г. Москвы в продаже ей на таких условиях комнаты обоснованно признан судом первой инстанции незаконным.[12]

Рассматривая дело, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае подлежит применению ч. 6 ст. 38 Закона N 29, в соответствии с которой при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

При этом суд правомерно учитывал пояснения представителя истца о том, что истец знает рыночную стоимость спорной комнаты и согласен на такие условия.[13]

6.2. Непринятие во внимание судом права выкупа освободившейся комнаты по рыночной цене является основанием для отмены вынесенного решения.

Из содержания заявления Б.О.Е., следует, что она просила о разрешении выкупа спорной комнаты в названной квартире по рыночной стоимости, однако, в решении ДЖП и ЖФ г. Москвы такая просьба не разрешена и суд первой инстанции не проверил данное обстоятельство.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика также указал на отсутствие оснований для предоставления освободившейся комнаты, однако, вопрос о возможности выкупа комнаты по рыночной стоимости, в судебном заседании не был предметом обсуждения.

Однако, судом не принято во внимание, что пунктом 6 названного Закона предусмотрено, что при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Суждения и выводы применительно к названным нормам материального права в решении суда отсутствуют.

Поскольку судом не приняты во внимание названные выше положения ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14 июня 2006 г., неправильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, то решение суда нельзя признать законным и обоснованным и, в соответствии с п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.[14]

7. Допустимость применения законодательства субъекта РФ.

7.1. Положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. в части установления требований о сроке проживания в субъекте федерации и периода несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, противоречат ст. 59 ЖК РФ и не подлежат применению.

В обоснование этого вывод суда сослался на положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие дополнительные по сравнению со ст. 59 ЖК РФ требования к лицам, претендующим на предоставление свободной комнаты в коммунальной квартире.

Однако суд не учел, что в силу положений ч. 5 ст. 76 Конституции РФ в случае противоречия между федеральным законом, принятым по предмету совместного ведения, и актом субъекта федерации, действует федеральный закон.

Положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие дополнительные требования к лицам, претендующим на предоставлением им свободной комнаты в коммунальной квартире (в виде 10-летнего срока проживания в г. Москве и несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, в течение последних 5-ти лет), ограничивают права К.Е.Н. на предоставление ей свободной комнаты в спорной коммунальной квартире по сравнению с требованиями ст. 59 ЖК РФ.

Закон г. Москвы в части установления требований о сроке проживания в субъекте федерации и о периоде несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, предъявляемых к лицам, претендующим на предоставление им свободных комнат в коммунальной квартире, в которой они проживают, противоречит ст. 59 ЖК РФ, которой такие требования не установлены и которой не предусмотрена возможность установление дополнительных требований законодательством субъекта федерации.

В связи с изложенным, положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. в части противоречащей ст. 59 ЖК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.[15]

7.2. Положения ч. 6 ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие иную категорию граждан для предоставления им жилых помещений, находятся в пределах полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений и не противоречат ст. 59 ЖК РФ.

Вместе с тем ст. 2 ЖК РФ установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище.

Согласно ч. 6 ст. 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах предоставленных действующим федеральным законодательством полномочий.

Пункт 4 ст. 13 названного Кодекса относит к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В силу п. 9 той же статьи в полномочия субъекта Российской Федерации входят иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

Это интересно:  Доверенность на покупку квартиры в 2019 году - что это такое, генеральная, со стороны покупателя

Суд пришел к выводу о том, что нормы ч. 6 ст. 38 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» противоречат положениям ст. 59 ЖК РФ, без учета полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений.

Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем данное решение на основании ст. 362 ГПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.[16]

8. Оспаривание решений жилищной комиссии.

8.1. Решения жилищной комиссии не имеют самостоятельного значения, не являются обязательными для исполнения другими лицами, не порождают каких-либо прав и обязанностей для лиц, обратившихся в жилищные органы, и имеют лишь рекомендательное значение для органа, который вправе принимать решение по поставленному гражданами вопросу. Решение жилищной комиссии не может оспариваться в судебном порядке и признаваться недействительным.

Признавая незаконным и недействительным решение ОЖК от 3 октября 2010 г. (протокол N 43), которым было рекомендовано предоставить свободную комнату в спорной коммунальной квартире К.Е.Н., суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 14.06.2006 г. N 29, жилищные комиссии осуществляют предварительное рассмотрение вопросов и дают заключения в форме рекомендаций.

В силу приведенной нормы, решения ОЖК самостоятельного значения не имеют, не являются обязательными для исполнения другими лицами, не порождают каких-либо прав и обязанностей для лиц, обратившихся в жилищные органы, и имеют лишь рекомендательное значение для органа, который вправе принимать решение по поставленному гражданами вопросу.

С учетом изложенного решение ОЖК не могло быть оспорено в судебном порядке и не могло быть признано недействительным.[17]

9. Ухудшение жилищных условий.

9.1. Продажа квартиры, находящейся в личной собственности супруга нанимателя, не приводит к ухудшению жилищных условий нанимателя и не может являться основанием для отказа в предоставлении освободившейся комнаты.

Руководствуясь при разрешении спора п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ, ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, ч. 2 ст. 1 Закона г. Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» от 14.06.2006 г. N 29, судом верно было принято во внимание то обстоятельство, что М.Е. вступила в брак с….. г., т.е. после принятия на учет по улучшению жилищных условий, при этом из имеющейся в учетном деле копии договора купли-продажи принадлежавшей М.Д. квартиры от 06.08.2010 г. (л.д. 42 — 44) следует, что данная квартира принадлежала ему на основании договора передачи, т.е. была приобретена им по безвозмездной сделке, в связи с чем являлась личной собственностью М.Д. и ни заявитель М.Е., ни ее дочери правам в отношении этой квартиры не обладали, соответственно, ее отчуждение к ухудшению жилищных условий заявителя и ее дочерей привести не могло.[18]

Выкуп комнаты в коммунальной квартире у города как оформить

Комната в квартире — довольно распространенный товар на рынке недвижимости. В особенности это справедливо для больших городов.

Граждане приобретают их с целью получения прописки, личного проживания или для того, чтобы вложить денежные средства, если их не хватает на покупку целой квартиры.

При покупке у города комнаты в коммунальной квартире существует ряд своих нюансов, которые продиктованы особенностями самого жилья.

Как оформить срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире у города?

Процедура оформления на практике оказывается не быстрой. В некоторых случаях она может затянуться до полугода.

Для того, чтобы оформить срочный выкуп необходимо обратиться в органы, способные посодействовать данному вопросу и оплатить стоимость услуг по ускорению этого процесса.

С целью срочного оформления можно подать заявление в следующие инстанции:

  • БТИ;
  • органы опеки;нотариат;
  • муниципалитет;
  • жилищный отдел;ЖЭК.

Специалисты этих структур уполномочены проводить срочный выкуп у города. Однако, такая процедура не является бесплатной. И помимо стандартной госпошлины облагается другими платежами.

Выкуп комнаты в коммунальной квартире как написать — образец заявления

При необходимости оформить срочный выкуп коммунальной жилплощади у города, необходимо в первую очередь определиться с формой дальнейшей собственности и составить соответствующее заявление.

Образец ходатайства можно скачать на нашем сайте или на официальных сайтах государственных ведомств. Также его можно получить при личном обращении в подобные инстанции.

При составлении образца заявления необходимо обратить внимание на наличие следующих сведений:

  • Фамилия, имя и отчество заявителя.
  • Его регистрационные данные (сведения о месте рождения, дате, адрес проживания и регистрации, гражданство).
  • Подробное описание просьбы в отношении коммунальной жилплощади и основания для ее удовлетворения.
  • Данные об объекте недвижимости(адрес нахождения, характеристика объекта, его площадь, количество комнат).
  • Также к образцу заявления необходимо приложить согласие всех собственников коммунальной жилплощади, которые достигли совершеннолетия, и квитанцию за оплату госпошлины.

Какие документы нужны на выкуп комнаты в коммунальной квартире у города?

Пакет сопровождающих документов для срочного выкупа жилплощади у города весьма обширный. В нем должны быть справки и свидетельства подтверждающие данные о собственнике и объекте, о котором идет речь.

В перечне предъявляемых документов состоят:

  • договор социального найма или купли-продажи коммунальной жилплощади;
  • справка БТИ с характеристиками жилой площади (составляется по форме 7);
  • дубликат и оригинал паспорта заявителя, а также всех совершеннолетних собственников;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • подписанное всеми собственниками заявление о приобретении жилплощади у города (их согласие требуется при совершении всех сделок с объектов, в том числе и при решении продавать такое жилье).

Все эти документы необходимо приложить к самому образцу ходатайства. Также в процессе срочного выкупа комнаты у города могут потребоваться иные справки и свидетельства, которые необходимо предоставить по первому требованию специалистов.

Порядок покупки комнаты в коммунальной квартире

Пошаговая инструкция выкупа квартиры в коммунальной квартире по закону является весьма простой. Она включает в себя следующий порядок действий.

  • Первое, что требуется сделать, чтобы оформить жилье в собственность — собрать пакет нужных документов. Это самый трудоемкий этап во всем порядке, но без него дальнейшее оформление невозможно. Особого внимания заслуживает согласие остальных собственников.
  • Вторым шагом в указанном порядке будет непосредственная подача собранного документа в жилищный фонд.
  • Далее остается только ждать окончательного решения о срочном выкупе или отказе в нем. В порядке оформления специалисты могут затребовать дополнительные справки, которые также нужно будет предоставить.

Выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире — очередность

Иногда по объективным причинам может освобождаться одна из комнат в коммунальной квартире. Ее может получить один из других собственников, проживающих на данной жилплощади.

По закону преимущественное право на срочный выкуп имеют соседи освободившегося жилья, а также граждане состоящие на учете как нуждающиеся.

Согласно действующему законодательству в жилищной сфере очередность на освободившеюся недвижимость выстраивается следующим образом:

Лица первой очереди — это другие собственники в квартире, которые состоят на учете как нуждающиеся и имеют жилплощадь менее, чем 9 кв.м на человека;

Вторая очередь формируется из аналогичных граждан, не состоящих на учете как нуждающиеся, но могущие ими быть.

Лица третьей очереди — это собственники остальных комнат в квартире, которые имеют жилплощадь меньше установленных норм, но не состоящие на учете как нуждающиеся.

При составлении образца заявления о приобретении освободившейся части необходимо не просто указать основные сведения, которые являются обязательными при срочном выкупе комнаты у города.

В нем также должны содержаться обоснования для передачи освободившейся части в собственность освободившегося жилья.

Подобные заявления составляются по установленному законом образцу. Его можно скачать на профильных ресурсах или получить при обращении в муниципальные органы.

Сколько стоит выкуп комнаты в коммунальной квартире у города?

Как показывает практика, освободившееся жилье продается государством по цене, которая превышает рыночную. Дело в том, что к комнате присоединяется площадь общего назначения. Исходя из этого производится перерасчет.

Однако при срочном выкупе у города освободившейся комнаты, лицами которые имеют преимущества (малоимущие и собственники остальных помещений) существуют понижающие коэффициенты.

Распределяются они в порядке времени, в течение которого лицо состоит как нуждающееся. Рассчитываются от стоимости установленной государством на освободившуюся часть.

  • Так для тех, кто стоит на учете 15 лет и более будет действовать самый высокий коэффициент снижения — 0,3 (придется заплатить 30% от стоимости).
  • При сроке в пределах от 10 до 15 лет порядок снижения будет равен 0,4.
  • Для тех, кто состоит на учете от 5 до 10 лет, стоимость на освободившеюся часть будет составлять 50% от обозначенной.
  • Лица, которые не состоят на учете, но могут это сделать (или состоят, но не больше 5 лет) могут получить понижающий коэффициент равный 0,6.

Как получить субсидию на выкуп комнаты в коммунальной квартире?

Согласно действующему законодательству оформить субсидии на срочный выкуп комнаты у города могут только те, кто признан нуждающимся и обладает жильем площадью меньше установленной (до 9 кв.м на одного человека).

Для того, чтобы ее получить необходимо вместе с соответствующим заявлением приложить справки о нахождении в числе нуждающихся и дате постановки на учет.

Также при срочном выкупе комнаты у города можно воспользоваться средствами материнского капитала или действием региональных жилищных программ.

По любым вопросам обращайтесь к нашим юристам через данную форму!

Статья написана по материалам сайтов: pravoved.ru, advokatsuhovoleg.ru, www.urprofy.ru, corprf.ru, pfgfx.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector