+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Предварительный договор ипотеки: что это

Вкратце рабочая схема действий приобретения жилья в ипотеку выглядит следующим образом:

  • выбор объекта сделки;
  • подписание предварительного ДКП;
  • обращение в банк с заявкой на кредит;
  • получение одобрения;
  • подписание кредитного договора с банком;
  • заключение основного ДКП с продавцом;
  • регистрация перехода права собственности и договора ипотеки;
  • окончательный расчет с продавцом.

Если продавцом является застройщик (или его представитель), а покупатель приобретает новостройку по ДДУ, порядок действий тот же. Разница в том, что в Росреестре вместе с ипотекой регистрируется не право собственности, а переход прав по ДДУ. То есть когда дом будет сдан и акт приема-передачи квартиры подписан, вам потребуется еще раз посетить Росреестр уже для регистрации права собственности на новую недвижимость.

Для чего нужен предварительный договор по ипотеке? Использование этого документа помогает «застолбить» за собой определенный объект недвижимости. Устная договоренность и любые обещания, не закрепленные письменным соглашением, не имеют никакой юридической силы, а значит не могут служить гарантией ответственности ни одной из сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в новостройке может содержать сведения о сумме, которую покупатель вносит с целью брони понравившегося объекта.

Сразу уточните, входит ли эта сумма в стоимость квартиры, чтобы спланировать расходы заранее.

Для вторичного жилья такую роль выполняет задаток или аванс. Нужно помнить о принципиальной разнице этих юридических понятий:

  • если покупатель откажется от приобретения недвижимости, задаток остается продавцу;
  • если продавец откажется продавать недвижимость, ему придется уплатить пострадавшей стороне двойную сумму задатка;
  • аванс является только предоплатой и не выполняет другие функции задатка, если иное не указано в предварительном ДКП или договоре аванса.

Если вы решили внести задаток, а продавец или его представитель настаивают на авансе, утверждая, что разницы между ними никакой нет, можно согласиться и на аванс, но прописать в договоре условия расторжения.

Предварительный договор купли-продажи: разбор по составу

Не составляет особого труда найти в интернете образец предварительного ипотечного договора купли-продажи. Некоторые банки без лишних вопросов выдают своим клиентам типовую форму предварительного ДКП по запросу.

Требования к предварительному документу такие же, как и к основному, и он имеет идентичную юридическую силу после того, как будет подписан.

Основное отличие — после подписания основного договора можно отправляться в Росреестр и подавать документы на регистрацию перехода права, а после предварительного нужно идти в банк для получения ипотечной ссуды.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки должен содержать следующие сведения:

  • паспортные данные и личная информация каждого участника;
  • описание самого акта купли-продажи, который планируется к исполнению;
  • основные характеристики объекта сделки: точный адрес, кадастровый номер, общая площадь, категория земель (если это земельный участок), тип строения (жилое или нежилое помещение), другие особенности;
  • фиксированная стоимость недвижимости (чтобы у продавца не было возможности ее изменить перед сделкой);
  • документы, подтверждающие право собственности продавца относительно объекта сделки;
  • сроки и способ окончательного расчета покупателя за приобретаемую недвижимость (факт расчета закрепляется распиской в получении денег по договору купли-продажи, которую пишет продавец в момент расчета);
  • сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости;
  • ответственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи (штрафы, пени и другие меры взыскания по желанию сторон);
  • сроки передачи недвижимости и способ (чаще всего окончательную точку во взаимоотношениях продавца и покупателя ставит подписание акта приема-передачи недвижимости);
  • сведения о задатке (авансе), если таковой имеется.

После того, как обе стороны подписали предварительный договор купли-продажи по ипотеке, можно смело отправляться в банк за кредитом.

После того, как банк одобрит подписанный предварительный ДКП, происходит подписание основного договора.

Как было упомянуто ранее, с подписанным основным ДКП на руках можно отправляться на государственную регистрацию права собственности. При этом расчет будет происходить за счет кредитных средств, что должно быть зафиксировано в ДКП. Вот пример сведений, касающихся участия банка в сделке:

  • окончательный расчет производится за счет кредитных средств;
  • эти средства получены от банка;
  • основанием для получения средств является кредитный договор № такой-то.

В предварительном договоре эти данные могут быть опущены, но в основном они должны быть обязательно.

Передача денег и регистрация права собственности: сначала стулья?

Только после подписания договора, сопутствующих актов и передачи пакета документов на государственную регистрацию можно считать, что основные этапы сделки пройдены. Если на недвижимость не наложены аресты или обременения, можно не сомневаться в том, что регистрация прав нового собственника пройдет без проблем. Но прежде необходимо проверить все пункты договора и убедиться, что права сторон не могут быть ущемлены в ходе исполнения достигнутого соглашения.

Большую роль играет то, какой способ расчета с продавцом выбран.

Нередко из-за несогласия относительно именно этого пункта ДКП сделка разваливается, и покупателю приходится искать другую недвижимость, а продавцу — другого покупателя.

Существует немало способов расчета при сделках с недвижимостью:

  • наличными;
  • через банковскую ячейку;
  • с помощью перевода со счета на счет;
  • через посредника (например, риелтора).

Отметим сразу, что в случае с ипотекой передача денег любым из перечисленных способов до государственной регистрации перехода права собственности невозможна. Способ оплаты наличными связан с повышенными рисками. В случае с военной ипотекой наличный расчет исключен в принципе. Аккредитив при ипотеке используется редко. Поэтому рассмотрим расчет через ячейку.

Деньги в ячейку закладывает покупатель при продавце, при этом с банком заключается трехсторонний договор, в котором указываются условия получения продавцом доступа к ячейке. Важным моментом является вопрос о том, кто именно будет хранить ключи от заветной ячейки.

Даже если вы перевели деньги продавцу, и у вас есть подтверждение транзакции из банка (или подтверждение того, что продавец побывал в банковской ячейке), окончательную точку в ваших взаиморасчетах может поставить только расписка от продавца в получении всей суммы денег за проданную недвижимость. При отсутствии этого документа возможно возникновение прецедента, когда продавец будет утверждать, что окончательный расчет не был произведен.

Лучше, если предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке содержит информацию о способе расчета со всеми подробностями. Таким образом вы сохраните нервы и себе, и продавцу, а это дорогого стоит.

Необходимо четко прописать способ расчета по сделке.

Предварительный ДКП и военная ипотека

Предварительный договор купли-продажи квартиры по военной ипотеке ничем не отличается от аналогичного соглашения при покупке жилья в кредит рядовым гражданином. В нем должны быть указаны все те же сведения, о которых упоминалось ранее. Однако есть и свои особенности:

  • для приобретения недвижимости в других регионах военнослужащие часто пользуются помощью доверенного лица при покупке жилья, не имея возможности присутствовать на сделке лично;
  • процесс расчета включает ожидание перевода денег в банк из Росвоенипотеки, продавец должен быть к этому готов.

Что касается приобретения жилья в разных регионах, это одно из преимуществ программы Росвоенипотеки. От доверенного лица на сделке необходима нотариально заверенная доверенность: либо генеральная, либо с указанием всех действий, которые представитель покупатель может выполнить от его имени.

Предварительный ипотечный договор выполняет функцию триггера для перехода к основным этапам сделки. Важно, что даже если количество средств, накопленных военнослужащим, достаточно для приобретения жилья без ипотеки, перевод денег в любом случае осуществляется через банк. Это связано с тем, что выдача наличных средств на руки военнослужащему не предусмотрена в связи с целевым назначением начислений.

По военной ипотеке оплата наличными исключена.

Как сберечь свои нервы и не совершать ошибок

Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома с участком или иной недвижимости в ипотеку может содержать подводные камни, которые без специальной юридической подготовки заметить весьма непросто. То же самое касается кредитного соглашения с банком и основного договора ДКП. Как обезопасить себя от неприятных неожиданностей?

Можно посвятить большое количество времени чтению тематических форумов и сбору информации в сети. Но в таком случае проверка безопасности сделки ложится на ваши плечи. Готовы ли вы взять на себя такую ответственность?

Для того чтобы упростить заемщику жизнь, существуют ипотечные брокеры.

В Санкт-Петербурге наиболее компетентные и опытные представители этой сравнительно молодой профессии трудятся в агентстве «Ипотекарь». Именно туда вам стоит обратиться, если вас интересуют их услуги:

  • подготовка всех бумаг для ипотеки «без шума и пыли» в кратчайшие сроки;
  • уникальные предложения от ведущих банков, лучшие ставки на ипотеку в СПб и области;
  • одобрение кредита несмотря на сложности с кредитной историей и другие нюансы;
  • оплата по факту получения результата, а не после первой консультации.

Хотите знать больше — не сомневайтесь, а запишитесь на консультацию в «Ипотекарь»!

Предварительный договор ипотеки: миф или реальность!

Зачастую приобретение квартиры для большинства из нас оборачивается решением главного вопроса: брать ипотеку или все-таки не стоит?

Ипотека, или залог – это обременение, при невозможности погашения которого все права на квартиру, уже любимую и как бы совсем свою, переходят к кредитору.

И на практике часто мы не готовы сию минуту решить вопрос брать ипотеку или нет, а интересные предложения, как известно расходятся как горячие пирожки. Так что времени на раздумье часто не остается и приходится принимать решения быстро. И тут в памяти всплывает удобная конструкция предварительного договора, предусмотренная ст. 429 ГК РФ. И хотя конструкция предварительного договора сама по себе не является панацей, многие по каким-то непонятным причинам возлагают на него очень большие надежды. В связи с этим часто люди задаются вопросом: а можно ли заключить предварительный договор, а потом если что отказаться?

Это интересно:  Договор пожизненной ренты на квартиру

Для начала стоит сказать, что отказ от предварительного договора законодательством не предусмотрен, т.к. ваш контрагент может обратиться в суд с иском о понуждении вас к заключению договора, и будет прав, если еще и убытки возместить потребует.

И все-таки этот вопрос рождает другой непонятный вопрос: интересно, насколько совместима конструкция предварительного договора с таким обязательством как ипотека?

Судебная практика на вопрос можно ли заключить предварительный договор ипотеки отвечает однозначно – нельзя. Обоснование такое, что, мол, для предварительного договора предусмотрены лишь некоторые виды обязательств и перечень их исчерпывающий. Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор может быть заключен лишь о передаче имущества, выполнение работ и оказание услуг. И только. А ипотека это способ исполнения обязательства, который носит аксессорный характер, т.е. дополнительный к основному договору.

Кроме того по договору ипотеки заложить можно только имущество, право на которое УЖЕ зарегистрировано. Следовательно, если договор долевого участия в строительстве не зарегистрирован, то нельзя и заложить права требования участника долевого строительства

Важно также понимать, что в договоре ипотеки должно быть обязательно указано ПРАВО, в силу которого имущество являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Это существенное условие договора ипотеки.

Обращаясь к п. 3 ст. 429 ГК РФ, узнаем, что в предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора.

Таким образом, если речь идет о предварительном договоре ипотеки, когда покупка квартиры – лишь в мыслях и сердце вашем, а договор купли-продажи еще не заключался, то тут совершенно невозможно говорить о предварительном договоре, поскольку не будет соблюдено существенное условие, указанное выше.

Выхода из данной ситуации на самом деле два.

Во-первых, приобретая новое жилье, что называется, «в ипотеку», вы можете в качестве предмета ипотеки указать иное жилье, принадлежащее Вам, а не приобретаемое только-только. Об этом говорит ч. 5 ст. 10 Закона об ипотеке. Простыми словами один и тот же объект недвижимого имущества, предоставленный в обеспечение возврата кредита или займа, выданных на погашение ранее предоставленных кредитов или займов на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, может быть предметом нескольких договоров ипотечного кредитования. В таких случаях, прежде чем зарегистрировать заключение договора ипотечного жилищного кредитования и выдачу закладной, необходимо погасить ранее действовавшую ипотеку и аннулировать закладную. Оба процесса могут проходить одновременно. В таких случаях в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должна быть предоставлена закладная.

Во-вторых, если у вас уже есть договор ипотеки, которым не запрещено заключение последующей ипотеки, то такая последующая ипотека и может стать выходом из сложившейся ситуации номер два.

Ч. 1 ст. 43 того же Закона об ипотеке говорит о том, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Таким образом, если нет запретов в предыдущих договорах, то смело заключайте договор последующей ипотеки.

Так что о предварительном договоре ипотеки забудьте, как о несбыточной мечте, и действуйте в своих интересах и в рамках правового поля.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В обыденной жизни нередко случаются ситуации, когда появляется необходимость в оформлении сделки с недвижимым имуществом, которое еще не является чьей-либо собственностью.

На законодательном уровне в данной ситуации контрагенты могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

В некоторых случаях подобный договор заключается на жилье, покупаемое в ипотеку.

Этапы сделки купли-продажи

Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.

Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

Этапы сделки включают в себя:

  1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
  2. Подписание основного договора;
  3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
  4. Завершение расчетов между сторонами;
  5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

Перечень документов

В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.

В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.

Для получения заемных средств в банке, нужных для покупки квартиры, необходимо представить комплект документов, а именно:

Банком могут быть затребованы также другие документы (свидетельство о заключении брака и др.)

Следует понимать, что список нужных документов в разных банках различается, вследствие чего необходимо предварительно проконсультироваться у специалиста банка.

Кроме указанных бумаг продавцу жилья нужно предъявить правоустанавливающие документы на нее, свидетельство о гос. регистрации собственности, выписку из ЕГРН.

В случае продажи квартиры с прописанными в ней детьми, не достигшими 18-летнего возраста, нужно получить согласование органа опеки и попечительства на заключение договора.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор – это двустороннее соглашение, которым устанавливаются обязательства сторон о том, что они должны будущее время заключить основной договор.

Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, описанных в предварительном договоре.

После его подписания передача недвижимого имущества не происходит, он порождает обязанности контрагентов оформить сделку в будущем и право требовать заключения основного договора.

В качестве обеспечительных мер по договору может применяться неустойка, которую обязан заплатить контрагент, отказавшийся от заключения договора.

В случае отказа от заключения окончательного договора, сумма неустойки может быть снижена согласно нормам ст. 333 ГК РФ.

Зачастую на основании данной статьи суд не удовлетворяет исковые требования заявителя о взимании неустойки со стороны продавца.

Неустойка служит для возмещения потенциальных убытков стороны сделки.

Предварительный договор при ипотеке

Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора, однако зачастую стороны, чтобы подстраховаться стараются заключить его при участии нотариуса.

Предварительный договор вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами сделки.

Для чего нужен

Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.

Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.

Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.

Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек.

Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.

Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора.

Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.

На долевую собственность

Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее.

Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.

Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире.

Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.

Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса.

Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в течение месяца со дня извещения.

Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу указанных сроков.

Первичное жилье

Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.

Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.

Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.

Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:

Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.

Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.

Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.

Предварительный договор должен включать сведения, свидетельствующие о намерениях контрагентов соглашения.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия основной сделки.

Иначе его можно будет признать недействительным в установленном порядке.

Главное отличие между предварительной и основной сделкой заключается в том, что государственная регистрация предварительного договора необязательна.

А основной договор купли-продажи квартиры обязательно должен пройти регистрацию в службе Росреестра, вслед за чем он получает юридическую силу.

Условия договора

В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.

Кроме данных о сторонах сделки, в нем содержится:

Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. Перед подписанием необходимо проверить все условия соглашения, включая дату заключения, договора, с которой будет отсчитываться срок для основного договора.

Это интересно:  Как происходит купля-продажа квартиры через банковскую ячейку, например Сбербанка? Где взять образец договора аренды и каковы риски для продавца и покупателя?

Существенные условия

Порядок предварительного договора продажи квартиры регулируется правилами ст. 429 ГК РФ. Оформлять его необязательно, однако в некоторых ситуациях он может быть важен для закрепления условий, которые имеют значение для сторон.

Согласно нормам вышеуказанной статьи стороны должны заблаговременно достичь договоренности по существенных условиям, а именно по поводу:

— периода, в который должен быть заключен основной договор;

— момент подписания купли-продажи;

Это договор не нужно регистрировать в органах регистрации, поскольку регистрация собственности производится после заключения основной сделки.

Расторгается договор только по соглашению сторон, т.е. его нельзя это сделать в одностороннем порядке.

В некоторых случаях права и обязанности сторон могут быть прекращены, если:

Срок действия

Обычно, стороны договора прописывают дату заключения сделки непосредственно в предварительном договоре.

В законе содержится правило, что в случае отсутствия условия о дате совершения основной сделки, срок действия прерывается по истечению 1 года.

Особенности

Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.

Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.

Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).

В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.

Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья

Заключение основной сделки

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре прописывается срок, в который продавец и покупатель должны оформить основную сделку.

В случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, покупатель может через суд принудить к заключению договора продавца. Такое требование может быть подано, в соответствии с п. 4. ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в течение 6-ти месяцев с момента невыполнения обязательства по заключению сделки.

Как приобрести квартиру по военной ипотеке в Москве, смотрите тут.

Если от сделки отказался покупатель, то продавец имеет возможность принудить его через суд к заключению договора.

В случае удовлетворения искового заявления в судебном порядке, сторона принуждается к заключению основного договора на условиях, о которых ранее договорились стороны.

Обязательства сторон осуществляются надлежащим образом, продавец передает недвижимость, а покупатель уплачивает за нее денежную сумму.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры по ипотеке _____

г. ________ ___________________________«___» ______ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее соглашение, о нижеследующем:

  1. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: ____________________, состоящая из _______ жилых комнат общей площадью _______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., квартира находится на _______ этаже _______-этажного дома.
  2. Данная квартира принадлежит Ф.И.О. (продавцу) на праве собственности на основании ________________________________________, что подтверждается ______________________.
  3. Стороны обязуются в срок до «___»______________ _______ года заключить договор купли-продажи квартиры.
  4. Стоимость указанной квартиры согласована сторонами и составляет сумму размером ________________________________________ руб. Указанная сумма состоит из:
    • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
    • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по договору Ипотечного кредита, заключенному ______________ с ______________, далее именуемый Банк.
  5. Расчеты по сделке продажи квартиры совершается с использованием Индивидуального сейфа Банка.
  6. Передача средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после госрегистрации перехода собственности на объект к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
  7. Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  8. При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является ______________.
  9. Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
  10. Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  11. На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  12. В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
  13. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
  14. Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
  15. При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  16. Согласно со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
  17. Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
  18. Содержание ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
  19. Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
  20. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
  21. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

  • Место жительства: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Покупатель

  • Место жительства: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Видео: Что такое предварительный договор купли-продажи:

Предварительный договор ипотеки в Сбербанке

6 нояб. 2015, 20:35

Оформление ипотечного займа – длительный и непростой процесс. Он основывается на договорных отношениях сначала между заемщиком и продавцом недвижимости, а затем между кредитором и его клиентом. Для исключения недоразумений стороны сделки заключают предварительный договор ипотеки. О том, что представляет собой этот документ, читайте в статье.

Предварительный договор в Сбербанке по ипотеке: форма

Предварительный договор ипотеки – это документ, оформленный согласно требованиям Управления Росреестра и банка, являющегося кредитором. Форма предварительного и основного кредитного договоров схожи. Оба вступают в законную силу после их подписания сторонами сделки. Право собственности на недвижимость переходит к заемщику только после государственной регистрации. Требования, предъявляемые к предварительному договору:

  1. Составлен письменно.
  2. Включает в себя все необходимые сведения о сторонах сделки.
  3. Основой договора является описание перехода права собственности на недвижимость от одного лица к другому.
  4. Содержит полные идентифицирующие признаки недвижимости: месторасположение, жилая и нежилая площадь, квадратура, планировка и т. д.
  5. Описывает, на основании каких документов продавец имеет право на недвижимость. Необходимы номер и дата записи в Реестре, реквизиты Свидетельства о регистрации права собственности.
  6. Оговаривает составление придаточного акта при передаче недвижимости от продавца к покупателю. Уточняют, в каком виде должен быть объект сделки, когда стороны подписывают предварительный ипотечный договор.
  7. Содержит точные данные о цене объекта ипотеки и способе расчетов между продавцом и покупателем. Необходима пометка, что вся сумма по договору передается продавцу в обозначенный срок.
  8. Описывает переход залога от продавца к кредитору.
  9. Последний пункт – заключительные положения.

Предварительный договор купли продажи по ипотеке: для чего нужен

Предварительный договор ипотечного займа является гарантией исполнения обязанностей сторонами сделки. На продавца налагают штраф, если после подписания данного документа он нарушит обязательства и продаст недвижимость третьему лицу. Задаток будет возвращен покупателю в двойном размере.

При нарушении договора покупателем или при отказе в кредите со стороны банка задаток остается у продавца.

Только после одобрения Сбербанком предварительного договора заключают ипотечный договор. Позже составляется третий документ – основной договор сделки, необходимый для регистрации имущества в государственных органах.

Предварительный договор особенно нужен, если:

  • Продавец только что вступил в права собственности на недвижимость.
  • Продавец не может присутствовать лично на всех этапах совершения сделки (уехал на длительный срок и т. п.).
  • Квартира или дом приобретаются по жилищной субсидии или с участием материнского капитала.
  • Есть сомнения в благонадежности продавца.

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Приобретение объекта недвижимости в большинстве случаев ассоциируется у граждан с покупкой квартиры. Именно с этим видом договоров купли-продажи связаны в сознании термины: залог, кредит, ипотека. Хотя, не каждый слышавший термин ипотека, точно и достоверно знает его значение, не говоря о нюансах, которые сопровождают заключение договора ипотечного кредитования и количестве участников договорных отношений при ипотечном кредитовании.
В предлагаемой вашему вниманию статье мы осветим наиболее важные моменты заключения данного вида договоров, с тем, чтобы требования одной из сторон-участниц договора не стали для покупателя неожиданностью.

Это интересно:  Госпошлина за дарственную на квартиру: кто платит, сколько стоит оформление договора у нотариуса, какие отличия для родственников и тех, кто ими не является?

Понятие договора ипотеки

Термин ипотека, как и многие другие юридические термины, имеет латинское происхождение. Древние римляне, в свою очередь, позаимствовали его у греков. Ипотека означает – залог.
В современном понимании ипотека – покупка объекта недвижимости с привлечением заемных денежных средств в обмен на залог приобретаемого или иного имущества, которое служит гарантией возвратности заемных средств. При этом предмет залога (недвижимость) во все время действия договора остается во владении заемщика и после исполнения обязательств по выплате кредита с нее снимаются все обременения.

При приобретении недвижимости на условиях ипотеки одновременно заключается как минимум два договора:
Между собственником недвижимости (квартиры) и покупателем – собственно о покупке;
Между банком-кредитором и заемщиком – покупателем недвижимости – о привлечении заемных средств на покупку объекта недвижимости (квартиру).
При этом, в рамках заключенного договора, права на недвижимость (за исключением права пользования) на все время, требуемое для погашения кредита, переходят по договору к заимодателю – банку.
Казалось бы, простая и понятная схема. Есть три стороны. Каждая из них вступает в договорные отношения только с одним из участников и никаких сложностей не должно возникать. На самом деле сложности возникают не в процессе заключения двусторонних договоров, а связаны с особым порядком возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости. По действующему законодательству они становятся юридически значимыми только после их государственной регистрации. Именно с этим и связано такое понятие как « предварительный договор » — промежуточный, юридически значимый документ, который выступает связующим звеном между договорами: продавец-покупатель заемщик-кредитор.

Стадии заключение договора ипотеки

Первый этап – поиск объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке. От того, на каком рынке вы планируете приобрести квартиру, будет зависеть благоприятный исход одобрения выдачи кредита банком. Многие банки с неохотой идут на ипотечное кредитование объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке жилья в связи с их низкой ликвидностью и сложностью проверки чистоты сделки. Сложно определить количество предыдущих собственников, возможные обременения в пользу лиц, пользующихся правом на жилое помещение в силу закона, и по некоторым иным причинам. Поэтому – проще пытаться получить ипотечный кредит, приобретая квартиру от застройщика.

Второй этап – поиск банка-кредитора , готового выдать кредит под залог недвижимости, и согласование условий кредитного договора. Это – один из наиболее сложных и требующих внимания (или привлечения специалиста-юриста) этапов, поскольку банки стремятся извлечь максимум выгоды из любого кредитного договора
Они включают в договоры узкоспециализированные термины и понятия, не знакомые большинству рядовых обывателей. Составляют схемы расчетов, в которых полная стоимость кредита разбита на несколько блоков, которые трудно сопоставить несведущему в финансах заемщику. Прописывают такие условия распоряжения залоговым имуществом, которые ставят заемщика в кабальные условия.
Определившись с банком, вы выходите на заключение предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Предварительный договор – не обязательный, но часто используемый в практике ипотечного кредитования элемент, который служит страховкой для банка – в том, что выдаваемый кредит будет потрачен на конкретные цели – приобретение объекта недвижимости (квартиры) и что, в случае не заключения сделки, он получит денежную компенсацию (штраф).
Для продавца – предварительный договор гарантия получения денежных средств за объект недвижимости, так как покупатель напрямую выводит продавца на банк, согласившийся оплатить стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Тем самым избавляет от необходимости поиска других покупателей.
Предварительный договор – конструкция, предусмотренная ст. 429 ГК РФ. Она практически повторяет по содержанию текст основного договора, за исключение некоторых особенностей: законодательством не предусмотрена возможность отказа от исполнения предварительного договора. В связи с этим беспочвенны надежды некоторых обывателей, рассчитывающих на возможность не исполнять условия предварительного договора . При отказе от заключения основного договора платить всё же придется. Так как контрагент в любое время может обратиться в суд с иском о понуждении заключения основного договора и суд будет на его стороне.
Предварительный договор не является панацеей при возникновении ипотечных правоотношений. Связано это с тем, что в качестве обязательств по предварительному договору не могут выступать обязательства, дополнительные к основному договору. А получение кредита под заключаемый основной договор именно таким дополнительным условием и является.
Вторым нюансом, делающим предварительный договор малоэффективным – заложить можно только тот объект недвижимости, право на который уже зарегистрировано. То есть, если покупатель до принятия решения о покупке квартиры не являлся участником долевого строительства и его право собственности на возводимый объект не зарегистрировано – он не может заложить абстрактное право требования с третьего лица – собственника объекта недвижимости.
Покупая жилье на первичном рынке, вы не можете указать его в качестве предмета ипотеки до тех пор, пока права на него не будут зарегистрированы надлежащим образом. В качестве гарантии возвратности средств вы можете предоставить банку-кредитору другой объект недвижимости (квартиру) на которую права собственности у вас оформлены (ч. 5 ст. 10 Закона об ипотеке).
Вторым выходом из ситуации является предоставление в качестве гарантий возвратности кредитных средств объекта, находящегося в ипотеке (если договором такое обеспечение предусмотрено). Эта возможность последующей ипотеки предусмотрена ч 1 ст 43 Закона об ипотеке.
Предварительный договор – безусловно, несет в себе рациональное зерно, поскольку дает всеем заинтересованным сторонам определенные гарантии соблюдения принятых на себя обязательств под угрозой применения штрафных санкций в случае уклонения от заключения основного договора. Но сам по себе, без надлежащего оформления прав на объект недвижимости, выступающий предметом залога – он ничтожен.

Содержание предварительного договора

В предварительном договоре в обязательном порядке должны содержаться:

• Полная и достоверная информация об участниках сделки – физических лицах – покупателях, юридическом лице – продавце с указанием паспортных данных, места регистрации, наличию непогашенных кредитных обязательств перед другими банками. Для юридических лиц – полная информация из реестра ЕГРЮЛ;
• Для объекта недвижимости, служащего предметом договора купли-продажи – адрес объекта, год ввода в эксплуатацию, общая и жилая площадь, технические характеристики объекта;
• Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности – свидетельство о государственной регистрации права собственности (номер дата, название регистрирующего органа);
• Цена, согласованная сторонами. Способ передачи денежных средств. Процентное соотношение средств, вносимых покупателем и тех которые будут оплачены по ипотечному кредиту;
• Срок передачи объекта недвижимости (квартиры) после оплаты первоначального взноса.

После того, как в предварительном договоре будут отражены эти позиции и он будет одобрен банком-кредитором, продаваемый объект недвижимости подлежит страхованию . Без этого ни один банк не одобрит ипотечного кредита.

Конечным этапом является оформление кредитного договора и составление закладной – документа, на основании которого банк до полного погашения кредита имеет право на распоряжение этим объектом в целях возмещения убытков от неисполнения обязательств.
В процессе регистрации объекта недвижимости в Росреестре на квартиру накладывается обременение . То есть, до полного погашения ипотечного кредита вы не сможете продать, подарить сдать в аренду или обменять эту квартиру без согласия банка-кредитора.

Переход права собственности на заложенное имущество

По общему правилу продать заложенную квартиру нельзя . Но существуют два варианта, при которых это действие возможно:

• Заемщик не в состоянии выплачивать суммы и проценты по кредиту;
• Заемщик находит лицо, готовое принять на себя исполнение обязательств перед банком по погашению ипотечного кредита

В первом случае заемщик уведомляет банк о поиске покупателя и долг перед банком-кредитором погашается из суммы, выделенной новым покупателем. Стоимость квартиры при этом значительно снижается (для продавца).
Во втором случае возможна «техническая» смена заемщика. Квартира переходит в пользование другого лица, которое принимает на себя обязательства по ранее заключенному кредитному договору и обязуется погасить ипотечный кредитный долг на первоначальных условиях.

Предварительный договор не имеет самостоятельной юридической силы. Он не порождает прав в отношении имущества (недвижимости) и служит исключительно для понуждения сторон к соблюдению ранее достигнутых договоренностей и согласованных условий по цене и срокам передачи собственности.
Фактором, стимулирующим стороны к соблюдению условий предварительного договора являются его безотзывность – т.е невозможность уклониться от заключения основного договора, и штрафные санкции, налагаемые на нарушителя, помимо понуждения к заключению основного договора в судебном порядке.

Читайте также:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Статья написана по материалам сайтов: ipotekar.com, www.pravsistem.ru, ipoteka-nedvizhimost.ru, cbkg.ru, jilishnik.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector