Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Арендные отношения в современном обществе встречаются довольно часто. Это удобно для обеих сторон: арендодатель получает стабильный пассивный доход, арендатор за определенную сумму получает в пользование недвижимое или движимое имущество. Но бывают случаи, которые приводят к тому, что договор приходится расторгать. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором практика, которая встречается довольно часто. В правилах и особенностях этого процесс следует разобраться детальней.

Основные данные о сделках

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами. По определению аренда – это гражданско-правовой договор, по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности. За это вторая сторона обязуется вносить арендную плату зачастую ежемесячно.
Существует несколько видов договоров, среди них:

1. Прокат.
2. Аренда машин, механизмов, спец. транспорта.
3. Сдача в наем зданий, построек, учреждений, в том числе муниципальных.
4. Финансовая аренда или лизинг.

Важно! Продукция, которая получена в результате аренды является имуществом арендатора, то есть того, кто вносит регулярную оплату. Отличия могут быть, если иное указано в документе.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Формы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

• Физ. лицами на период более 1 года.
• Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
• Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
• Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке. При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Важно! Договор аренды относится к возмездным, при этом основное обязательство – это выплата арендного платежа.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
2. Доля от результатов функционирования арендатора.
3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

• Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
• Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
• Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
• При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена возможность последующего выкупа, причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
4. Расторжение в одностороннем порядке.
5. Требование своевременного внесения платы.
6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Что касается обязанностей, то они такие:

• Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
• Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Его права ограничиваются следующими пунктами:

1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Обязанности более масштабные, а именно:

• Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
• Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
• Допускать арендодателя для осмотра имущества.
• Оплачивать арендную плату.

Ниже можно скачать образец договора, из которого будет понятно содержание и обязательные к исполнению пункты:

• Причины расторжения сделки арендатором.
• В основном моменты, касательно досрочного расторжения любой из сторон прописываются в договоре еще на этапе согласования условий. Если четкой формулировки, касательно этих вопросов нет, и при подписании был определен срок действий сделки, то дело приходится решать в судебном порядке.

Важно! Для сделок, оформленных без указания сроков, досрочное расторжение, возможно, даже если данные моменты не прописаны в сделке. При этом важно предупредить арендодателя за определенный срок.

Что касается причин, то существует 2 обоснованных: согласие сторон и решение суда. Арендатор имеет возможность подать в суд по следующим причинам:

1. Арендодатель не передал предмет аренды в пользование. Причем, это может касаться, в том числе несвоевременного предоставления. Один из ярких примеров – это замена замков в арендуемой квартире без предупреждения и предоставления дубликатов ключей.
2. Обнаружение недостатков объекта аренды, которые усложняют или делают невозможной его эксплуатацию. При этом суд будет учитывать, была ли подана информация об этом факте до подписания сделки и была ли у арендатора возможность во время осмотра эти недостатки выявить.
3. Капремонт объекта. Преимущественно это касается тех, кто берет в аренду недвижимость, транспортные средства.
4. Нанесение предмету критичных повреждений, которые делают невозможной его последующее использование. Причем для суда будет существенным условием – невозможность арендатора повлиять на ситуацию.

Важно! Если первичная сделка была составлена, верно, то в любой момент можно прекратить его действие в том числе по инициативе арендатора.

Расторжение договора: как это происходит

Для того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

• Характеристика объекта.
• Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
• Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

1. Одна из сторон отказывается исполнять обязательства.
2. В первичной сделке прописана автоматическая пролонгация.
3. Сделка была заключена на неопределенный срок.

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Важно! Подобное право для бессрочных договоров отдельно не прописывается, а подразумевается по закону.

Судебное разбирательство

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

1. Данные о сторонах сделки.
2. Основание для расторжения.
3. Сроки прекращения его действия.
4. Дата составления уведомления, подпись составителя.

Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.

Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.

В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:

• Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
• Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
• Другие ситуации, описанные в законе.

Расторжение арендного договора, которое инициируется арендатором вполне привычная практика как в мирном поле, так и при судебных разбирательствах. Важна правильность изначальной формулировки при составлении, тогда трудностей с расторжением не будет.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Договор имущественной аренды может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и по решению суда или, в определенных законодательством случаях – в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон. Тем не менее, законодательно обеспечивается защита всех сторон заключенной сделки, которая препятствует самовольному прекращению обязательств арендатора и арендодателя друг перед другом.

Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон

Несмотря на то, что ст. 310 ГК РФ предусматривает невозможность одностороннего отказа в большинстве случаев от принятых обязательств, в ней же устанавливаются и допущения, позволяющие одной из сторон отказаться от исполнения взятых на себя по договору прав и обязанностей. Так, в общем случае, право одностороннего отказа по договору, если он заключен между предпринимателем и лицом, не являющимся предпринимателем, сохраняется исключительно за той стороной, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность.

При этом законодательство предусматривает указание в договоре возможной ответственности за его расторжение в одностороннем порядке. Если же таковая ответственность не предусмотрена, сторона, пострадавшая от прекращения исполнения другой стороной обязательств, имеет право потребовать в судебном порядке возмещения понесенных расходов и прочих издержек.

Ст. 452 ГК РФ допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон в случае непредвиденного изменения обстоятельств. В то же самое время, законодательство регламентирует извещение второй стороны о прекращении договора и обращение в суд в случае отсутствия согласия и наличия между сторонами споров.

Одностороннее прекращение договора аренды арендатором

Непосредственно правовое обоснование расторжения договоров, касающихся аренды имущества и прав на прекращение исполнения обязательств со стороны арендатора, предоставляется в ст. 620 ГК РФ, которая однозначно регламентирует ситуации, в которых он может прекратить исполнять свои обязательства по заключенной сделке. К таковым случаям относится:

• Создание препятствий или непредоставление доступа к арендованному в соответствии с договором имуществу;
• Наличие у арендуемого имущества существенных недостатков, которые не были оговорены изначально в условиях заключенного договора и о которых было неизвестно арендатору;
• Арендодатель отказывается от проведения капитального ремонта и обслуживания имущества в соответствии с положениями договора и в установленные в нём сроки, либо в разумные сроки при их отсутствии;
• В случае, если арендуемое имущество придёт в негодность или значительно изменит свои качества по причине наступления событий, непредвиденных арендатором и произошедших без его участия или вины.

В вышеперечисленных случаях арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и без уведомления арендодателя. В то же самое время, судебное рассмотрение возникающих споров между сторонами возможно по инициативе любой из сторон в случае подобного прекращения взаимных обязательств и прав.

Расторжение договора аренды по желанию арендодателя

Законодательство устанавливает более строгие требования, касающиеся права расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, для арендодателей. Регламентируются таковые возможности положениями ст. 619 ГК РФ, которая полностью обосновывает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наступлении следующих обстоятельств:

• Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
• В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
• Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
• Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.

Арендодатель всегда обязан уведомить арендатора о прекращении взаимоотношений по договору. При этом таковое уведомление должно предоставлять возможность арендатору исправить ситуацию прежде, чем договор будет расторгнут.

Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Законодательство предусматривает и другие возможные случаи прекращения действия договора по инициативе одной из сторон. Так, причины для одностороннего прекращения аренды могут предусматриваться непосредственно положениями самой заключенной сделки как для арендодателя, так и для арендатора. Кроме этого, следует отметить, что любая из сторон всегда может обратиться в суд для последующего расторжения договора по его решению.

При этом обращение в суд возможно и не только при наступлении событий, разрешающих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Причиной для обращения в органы правосудия может быть или непредвиденное наступление определенных обстоятельств, или же подозрение на нарушение и ущемление прав одной из сторон договора. Судом в таком случае будет проведена оценка условий на которых заключается договор, а также аналогичных договоров в местности.

Пример: арендатор может потребовать расторжения договора аренды с арендодателем, если в среднем по региону стоимость аналогичных услуг в несколько раз ниже, чем заявлено в условиях договора. При этом, если таковые изменения наступили в связи с удешевлением предложений на рынке, а в договоре предусмотрена выплата неустойки за досрочное прекращение аренды, суд может вынести решение как о прекращении действия договора аренды, так и о принудительном изменении условий заключенного договора без приостановления действия взятых арендатором или арендодателем обязательств.

Образец расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Одним из часто используемых видов документов, используемых для установления порядка отношений между владельцами имущества и пользователями, является договор аренды. Условия документа определяют порядок эксплуатации недвижимости и иных объектов собственности на принципе возмездности. В некоторых случаях возникают причины, при которых возможно расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем.

Основания для одностороннего расторжения

Досрочное прекращение действия документа – частая ситуация, в которой возникает потребность и у арендатора, и у владельца недвижимой собственности. Основания для расторжения могут различаться, а порядок согласуется с положениями гражданского законодательства. Вступая в арендные отношение, следует заранее установить, при каких обстоятельствах становится возможным прекращение аренды.

Избавить от неясностей вопроса позволит включение в документ соответствующих положений, с учетом интересов участников договора. Если в документе не установлен порядок одностороннего выхода из арендных отношений, вопрос требует разбирательства в суде, что влечет дополнительные затраты времени и финансовые потери.

Основной причиной прекращения аренды является истечение срока действия заключенного с арендодателем договора. Второй причиной является расторжение отношений досрочно на основаниях, согласованных с пунктами договора и российскими законами.

Так как в процессе реализации договора задействованы, прекращение исполнения условий договора одной из сторон влечет за собой нарушение прав другой стороны. Гражданский Кодекс устанавливает, в каких случаях одностороннее расторжение возможна, а в каких является нарушением.

Согласно действующим законам, прекратить правоотношения между арендодателем и арендатором можно в следующих обстоятельствах:

1. Взаимное согласие.
2. Судебное решение в рамках ГР РФ.
3. В соответствие с пунктами заключенного договора.

Если участники отношений выразили обоюдное решение прекратить аренду, договор расторгается без каких-либо претензий и негативных последствий. Документально прекращение действия арендного договора подтверждается подписанием допсоглашения о расторжении. Оно даст основания считать аренду законченной.

Если от второй стороны согласие не получено, закончить арендные отношения будет сложнее. Если собственник недвижимости или иного арендуемого имущества принял решение прекратить действие договора до наступления срока, потребуется предпринять ряд мер, которые будут зависеть от того, какие условия расторжения были определены договором, а также каковы обстоятельства, вынудившие арендодателя отказаться от продолжения аренды.

Порядок действий

К причинам, вынуждающим отказаться от предоставления в аренду собственности, в первую очередь относятся различные нарушения пунктов договора. Например, в случае аренды земли, основанием для прекращения договорных отношений по инициативе владельца может стать нецелевое использование объекта.

Второй причиной является делание арендатора извлечь большую выгоду – появился более интересный арендатор на более выгодных условиях. В таком случае арендодатель предлагает досрочно расторгнуть действующие отношения, и в случае согласия арендатора зафиксировать факт в виде письменного соглашения о расторжении и подписать приемопередаточный акт.

Однако положительное решение арендатора можно получить далеко не всегда: последнему требуется найти новое помещение, объект аренды, получить более привлекательные условия аренды или выхода из аренды, успех деятельности арендатора во многом связан с арендуемым конкретным имуществом или недвижимостью.

Расторжение в судебном порядке

Гражданское законодательство регулирует досрочный выход из арендных отношений в судебном порядке, что установлено статьей 619 ГК.

К законным основаниям для расторжения относят следующие:

1. Недвижимость, иной объект аренды используется ненадлежащим образом, нарушая положения договора.
2. Выявлены факты ухудшения состояния переданного в аренду имущества. Например, если состояние арендуемых помещений, лестничных площадок, коридоров не отвечает санитарным требованиям, выявлен факт потребности в капремонте или плановых ремонтных работах.
3. Нарушения условий оплаты. Наличие двух-трех просроченных платежей, даже если оплата и была совершена в более поздние сроки. Задержки должны быть по не менее двум платежам подряд. Если в судебном разбирательстве будут представлены доказательства, что оплата была перечислена арендатором, однако в связи с ошибками в платежном документе, деньги не поступили арендатору, судья может отказать в досрочном расторжении, встав на сторону арендатора.
4. Отказ от выполнения обязательств по капитальному ремонту, зафиксированных в договоре, либо основываясь на положениях закона. В соответствии с российскими законами, арендатор обязан следить за состоянием арендуемого объекта, а при необходимости, его ремонтировать.

На видео о расторжении договора аренды

Наличие в договоре положений, касающихся возможности прекращения аренда до истечения срока, позволит избежать многих проблем как для арендатора, так и для арендодателя. Рекомендуется внести в договор такие пункты, которые позволили бы прекратить отношения в одностороннем порядке с учетом интересов обеих сторон.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

• основные нарушения договорных обязательств;
• наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

• использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
• систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
• отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

• О наименовании;
• О реквизитах сторон и договора;
• Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
• О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

• Нарушены договорные условия;
• Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
• Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось — последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

С того момента, как в нашей стране начало развиваться индивидуальное предпринимательство, аренда помещений стала насущной необходимостью. Но можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке? Особенности и нюансы договора аренды регулируются не только российским законодательством, но и теми условиями, которыми в нем прописаны, а стало быть – взаимной договоренностью сторон.

Особенности расторжения договора аренды

Безусловно, наиболее удобным вариантом является, когда договор аренды растрогается по взаимному согласию. В этом случае стороны просто составляют дополнительное соглашение к договору и расходятся без всяких претензий друг к другу. Арендатор передает арендодателю то имущество, которое он использовал в соответствии с договором, о чем составляется передаточный акт. Кроме того, в случае, если договор аренды был составлен на срок более одного года и подлежал регистрации в Росреестре, любые дополнительные соглашения к нему, в том числе и о расторжении, тоже подлежат такой регистрации.

Однако так происходит далеко не всегда. Чаще всего, только одна сторона настаивает на расторжении договора, а другая пытается всячески этому воспрепятствовать. В этом случае необходимо руководствоваться теми правилами, которые предусмотрены законодательством, а также теми условиями, которые были прописан в самом договоре при его составлении. Общие основания для одностороннего досрочного расторжения договора аренды перечислены в статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2, а также в специальной статье 556, которая приводит основания, по которым договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по иску одной из сторон. Впрочем, как говорится в той же статье 556, данный перечень оснований не является исчерпывающим, и если при составлении договора аренды стороны внесли в него какие-то иные условия, дающие основания для обращения в суд с требованием его расторжения, то его можно и расширить.

Если вы внимательно прочитаете вышеуказанные статьи, то наверняка заметите, что права арендатора законом защищаются в большей степени, нежели права арендодателя. Но с другой стороны, статья 02 Гражданского кодекса РФ требует, чтобы еще до обращения в суд стороны полностью исчерпали все возможности мирного урегулирования и разрешения спора об одностороннем расторжении договора аренды.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке – арендодателю

Если арендодатель по каким-то причинам решил в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, он должен отправить об этом арендатору уведомление в срок, предусмотренный договором аренды или, в соответствии с законодательством, за месяц до срока предполагаемого расторжения. В таком уведомлении также должны быть перечислены условия, при исправлении которых договор аренды продолжает сохранять свою силу. Если в течение одного месяца арендодатель не получает от арендатора согласия расторгнуть договор или же исполнить то обязательство, неисполнение которого или его ненадлежащее исполнение явилось причиной для одностороннего расторжения договора, арендодатель вправе обратиться в суд с иском против арендатора. В суд обраться арендодатель имеет право и в том случае, если он вовсе не получает никакого ответа от арендатора. Для того чтобы отправка подобного предложения была документально зафиксирована, отправлять его рекомендуется заказным письмом с уведомлением.

Однако статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 2 предусматривает и право арендодателя расторгнуть договор и во внесудебном порядке, в случае, если такое право было зафиксирован в самом договоре аренды. Этим правом арендодатель может воспользоваться, если арендатор не выполняет какие-то из существенных условий договора аренды или же выполняет их ненадлежащим образом.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке – арендатору

Если арендатор по каким-то причинам хочет расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, ему необходимо обратиться с этим предложением к арендодателю и подписать с ним соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещения. Если арендодатель не соглашается на расторжение договора, то арендатору нужно действовать следующим образом.

Направить в адрес арендодателя предложение о расторжении договора заказным письмом с уведомлением или же отнести такое предложение в приемную арендодателя и потребовать присвоить ему входящий номер, а также поставить штамп организации на копии предложения, которая должна остаться у арендатора.

В срок, указанный в предложении освободить арендованное помещение, о чем составить соответствующий акт, пусть даже арендодатель и отказывается его подписывать. Акт следует либо направить в адрес арендодателя заказным письмом, либо также отнести в приемную и потребовать его регистрации. Однако действовать так арендатор может только в том случае, если его право на расторжение договора в одностороннем порядке прописано в самом договоре аренды.

Если такое право арендатора в договоре не прописано, то следует посмотреть, что же говорит по этому поводу законодательство.

Статья 610, п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор недвижимости имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке, уведомив арендодателя за 3 месяца до такого расторжения. В случае, если договор аренды был заключен на определенный срок, такое право у арендатора присутствует только если оно было зафиксировано в самом договоре.

Если арендатор предпринял все усилия для того чтобы мирно договориться с арендодателем, выполнил все условия, необходимые для одностороннего прекращения договора аренды и освободил помещение, а арендодатель продолжает требовать с него арендную плату или не возвращает ту, что была уплачена вперед, то арендатор вправе обратиться в суд и потребовать одностороннего расторжения договора аренды таким способом.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах»
Закон РФ «Об образовании»
Закон РФ «Об обжаловании в суд»
Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей»
Закон РФ «О медицинском страховании граждан»
Закон РФ «О милиции»
Закон РФ «О потребительской кооперации»
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Закон РФ «О плате за землю»
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О бухгалтерском учете»
ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
ФЗ «О ветеранах»
ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О землеустройстве»
ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
ФЗ «О некоммерческих организациях»
ФЗ «Об акционерных обществах» (АО)
Закон РФ «О беженцах»
Закон РФ «О безопасном обращении с пестицидами»
Закон РФ «О безопасности дорожного движения»
Закон РФ «О бюджете фонда социального страхования»
Закон РФ «О ведомственной охране»
Закон РФ «О ветеринарии»
Все законы РФ

Статья написана по материалам сайтов: stranazakonov.com, pravo.moe, ru-act.com, arendaexpert.ru, www.jurist-center.ru.

»