Суть переуступки права аренды земельного участка и условия данного договора

Сдавать надел в аренду может только собственник земельного участка. Для остальных участников допускаются нормы субаренды или переуступки прав. О переуступке мы как раз и говорим в статье.

Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Пошаговая инструкция по передаче прав

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

1. паспорта сторон;
2. кадастровый паспорт ЗУ;
3. справка об отсутствии обременений и ареста;
4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

• кадастровый номер;
• общую площадь;
• адрес и место расположения;
• отсутствие (наличие) обременений.

• разрешение на выкуп ЗУ;
• сроки найма;
• условия продления и расторжения;
• условия целевого использования.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

• Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
• Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
• Связанные с переуступкой права третьих лиц.
• Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
• Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
• Срок действия положений соглашения.
• Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

После заключения договора, составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

• Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
• Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
• Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
• Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Июнь 2018

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

• ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
• пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 189 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

• Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
• Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
• Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 237 hits)

Договор переуступки имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

Земельные отношения

Переуступка права аренды земли

Содержание статьи:

Основные положения

Согласно определению, изложенному в ст. 606 ГК РФ, арендой является передача участков земли, природных объектов, а также строений, транспорта, оборудования и других вещей, не теряющих в процессе использования своих натуральных свойств, во временное пользование иного лица.

Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Договор аренды – это письменное подтверждение передачи имущества. Сторонами сделки выступают арендатор и арендодатель. В документе обязательно прописываются полномочия и обязательства каждого из участников, а также условия передачи имущества.

Характерными чертами соглашения являются:

• право на имущество к арендатору не переходит;
• все условия, последствия, сроки и порядок внесения платы прописываются в документе;
• соглашение не является безвозмездным;
• сделка двусторонняя, взаимная и консенсуальная.

Кроме обязанностей участников соглашения в документе необходимо указать предмет аренды, который представляет собой действие или бездействие, которое должна выполнить обязанная сторона или воздержаться от ее исполнения.

Можно выделить следующие виды предмета действия:

• действия собственника имущества по передаче последнего во временное использование, а также по обеспечению его соответствующей эксплуатации в виде выполнения ремонта, а также воздержания от действий, которые создают препятствия для пользования собственностью;
• действия временного распорядителя по содержанию имущества, его использования строго по назначению, указанному в договоре, по внесению арендной платы и возвращению собственности по завершении срока аренды.

Имущественные права – это субъективные права каждого участника соглашения, которые возникли в связи с распоряжением и пользованием собственностью, а также с теми требованиями материального характера, которые возникают при распределении этой собственности. Данные права описаны в разделе 2 ГК РФ.

Уступка права аренды или субаренда?

1. Переуступка права аренды земельного надела. Арендатор уступает свое право пользования арендным имуществом третьему лицу, после чего теряет все свои права. К начальному соглашению составляется акт переуступки, который подлежит обязательной регистрации.
2. В случае перенайма или субаренды, в сделке принимают участие три стороны: владелец надела, арендатор и субарендатор. Составляется два соглашения об аренде.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствует такое понятие, как переуступка права аренды земли, регулирование данного вопроса осуществляется при помощи норм, прописанных в п.5 ст.23 ЗК РФ.

Существует несколько моментов, которые следует знать участникам договоренности. Во-первых, если соглашение заключено более чем на пять лет, арендатор вправе передать свои права, а владельцу земли сообщить об этом в уведомительном порядке. Во-вторых, при краткосрочной аренде (до пяти лет) потребуется согласие собственника. Если в документе прописан запрет на перенайм, сделка не проводится.

Более подробно стоит рассмотреть такой вопрос, как вознаграждение за передачу прав по договору аренды. Дело в том, что передача права аренды, по-сути, есть переуступка права требования. В свою очередь, последняя процедура регулируется нормами главы 24 ГК РФ и является возмездной сделкой. Таким образом и переуступка права аренды должна предусматривать вознаграждение.

Заключение договора переуступки права аренды земли

Переуступка прав может быть выполнена между гражданами или компаниями. В любом случае, предусматривается письменная форма договора, которая подписывается участниками сделки.

Соглашение о переуступке должно содержать следующие сведения:

• предмет сделки;
• размер оплаты за аренду;
• переуступаемые полномочия и обязательства по договору;
• права и обязанности, которыми располагает арендатор;
• ответственность каждого участника;
• обязательства непреодолимой силы;
• период действия договора;
• способ разрешения конфликта;

Существенным условием договора являются сведения о предмете. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор относится к заключенным только тогда, когда между участниками сделки достигнуто соглашение по всем значимым моментам.

Регистрация переуступки права аренды

Чтобы договор переуступки приобрел юридическую значимость, необходимо произвести регистрацию данного документа в Росреестре. Регистрацию можно не проводить только в том случае, когда соглашение заключено сроком меньше чем на один год и стороной сделки выступает физическое лицо.

Лица, желающие произвести постановку документа на учет обязаны предоставить следующий перечень документов:

• заявление установленного образца;
• паспорт заявителя;
• доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• бумаги, удостоверяющие проведение согласования комитетом по земельным ресурсам;
• два экземпляра договора о переуступке;
• согласие супругов на распоряжение владениями (при необходимости);
• документальное подтверждение факта надлежащего уведомления владельца надела его согласие;
• разрешение залогодержателя в случае необходимости.

Юридические лица или ИП должны предоставить дополнительные бумаги:

• подтверждающие полномочия руководителя;
• заверенные копии уставных и учредительных документов.

Размер госпошлины в данном случае определяется исходя из того, кто является стороной соглашения:

• при переуступке между гражданами пошлина составляет 2 тыс. рублей;
• если сторонами договоренности выступают предприятия, госпошлина составляет 22 тыс. рублей;
• если договор заключен между гражданином и компанией, то пошлину оплачивает заявитель (сторона, которая будет регистрировать договор).

Регистрация права аренды земли составляет 30 дней и в результате обратившееся лицо получает копию договора о переуступке с отметкой в регистрации.

Передача прав арендатора

После того как сделка по переуступке прав проведена, права и обязанности прежнего арендатора автоматически передаются новому. Данный участник обязан поставить в известность о проведенной сделке непосредственного собственника надела. В то же время, письменного согласия на осуществление договоренности не требуется.

Уведомление о проведении передачи направляется владельцу в письменном виде в разумный срок, согласно ст. 22 ЗК РФ. Кроме указанного документа, арендатор обязан передать новому участнику правоотношений все документы, касающиеся объекта сделки.

Пример по переуступке права аренды земли

Татьяна заключила соглашение с предпринимателем об аренде участка земли для организации там летнего лагеря для детей сроком на 10 лет. За время аренды случилось так, что женщина по состоянию здоровья не смогла возглавлять детский лагерь и передала права по аренде своей коллеге Марине. Соответствующее уведомление было направлено в течение недели предпринимателю.

Еще через неделю ИП потребовал расторжения договора и возмещения убытков, поскольку Татьяна нарушила свои обязанности не получив разрешение на переуступку арендных прав от собственника.

При рассмотрении вопроса в суде, судья занял сторону Татьяны, поскольку срок арендного договора превышает 5 лет, соответственно, согласия собственника не требовалось.

Заключение

В завершение написанного можно сделать несколько выводов:

1. Аренда земли представляет собой вид правоотношений между собственником надела и временным пользователем.
2. При необходимости может быть выполнена передача прав по договору аренды земельного участка в виде оформления перенайма.
3. Сделка оформляется в виде письменного соглашения, которое должно содержать существенное условие – предмет сделки.
4. Заключенное соглашение должно быть официально зарегистрировано в Росреестре.
5. После регистрации договора арендатор направляет новому участнику соответствующее уведомление.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по переуступке права аренды земли

Вопрос: Здравствуйте. Я являюсь собственником земельного участка, который в прошлом году передал в аренду своей соседке для занятия огородничеством.

Сейчас соседка предлагает оформить переуступку своих прав по договору аренды на сестру для того, чтобы та занялась разведением там домашней птицы.

Дело в том, что меня не устраивает такой вариант, поскольку, как я узнал, разведение кур может привести к нарушению плодородного слоя почвы надела. Сложность заключается в том, что я уже получил предоплату, так как изначально был согласен на такой шаг. Подскажите, можно ли признать мое согласие недействительным, а, следовательно, и весь договор?

Ответ: Добрый день. В пункте 3 статьи 432 ГК РФ указано, что сторона, получившая от другой частичное исполнение по сделке переуступки, не вправе требовать признание соглашения не заключенным. Однако в данном положении есть небольшая оговорка, которая состоит в том, что условия сделки не должны противоречить принципу добросовестности.

В вашем случае можно обратиться в суд и признать оформленный договор не заключенным, поскольку открылись новые обстоятельства, в связи с которыми сестра вашей соседки не сможет добросовестно исполнять свои обязанности, а именно обеспечить сохранность плодородного слоя вашего участка.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

• Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
• При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.

Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

• Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
• Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
• Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
• Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

• Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Подтверждение постановки на учет в налоговой;
• Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
• Оригинал и копии договора аренды;
• Кадастровая карта надела;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
• План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

В прикрепленном файле Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

• Реквизиты участвующих в сделке сторон;
• Дата оформления переуступки;
• Сведения о предмете договора, то есть участке;
• Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
• Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
• Условия расторжения сделки.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете здесь. Также эти документы ниже доступны для просмотра.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

• Заявление;
• Паспорт;
• Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
• Два подписанных варианта договора о переуступке;
• Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
• Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
• Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

• Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
• Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

• Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
• Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
• Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
• Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
• Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
• Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.

Переуступка права аренды земельного участка: советы юристов

При заключении соглашения об аренде земли на длительный срок субъект предполагает, что будет продолжительный период использовать объект. Однако по самым разным причинам необходимость в эксплуатации выбранного участка может отпасть. В такой ситуации у субъекта есть два пути: пересдать надел (заключить договор субаренды) либо отказаться от арендных прав в пользу стороннего лица. В последнем случае имеет место переуступка прав аренды земельного участка. Этот правовой институт имеет ряд особенностей, которые мы и рассмотрим в статье.

Общая характеристика

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами имеет существенные отличия от института субаренды. В первом случае к стороннему субъекту переходит весь объем прав по первоначальному договору. После заключения соглашения арендатор не может иметь никаких притязаний на надел. Следует учесть, что договор о переуступке права аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

В субарендных правоотношениях участвует три субъекта: собственник объекта, арендатор и субарендатор. В этом случае оформляется 2 договора.

Особенности срока действия

На практике достаточно распространены случаи аренды земельных участков под ИЖС. Переуступка права в таких ситуациях обычно осуществляется с уведомлением собственника. Дело в том, что наделы под строительство выделяются в пользование на срок, не превышающий 5 лет. В соответствии с требованиями законодательства, при таком периоде действия достаточно известить собственника о переуступке права аренды.

Земельный участок под ЛПХ может предоставляться на длительный срок. Если он превышает 5 лет, то для переуступки прав необходимо получить согласие собственника.

Нормативная база

Земельные отношения в РФ регламентируются ЗК. В 22 статье Кодекса закреплены обязанности и права арендатора на период действия арендного соглашения. В частности, субъект может передать права, установленные договором, стороннему субъекту.

Цель переуступки прав аренды земельного участка может быть разной. Как правило, такая сделка совершается в случае продажи недвижимости, расположенной на арендованном наделе.

Передача прав может также осуществляться:

• Для исполнения обязательств, вытекающих из договора о залоге.
• В качестве обеспечительного взноса, установленного для лиц, вступающих в строительный кооператив.
• Для оформления субарендного соглашения на часть надела, находящегося в пользовании.

Основные обязанности арендатора

Арендная плата является одним из ключевых условий договора аренды земельного участка. При переуступке права новый пользователь приобретает не только юридические возможности, но и обязанности прежнего арендатора. Следовательно, он также должен вносить плату в размере и порядке, что закрепленны в первоначальном договоре. Если надел арендован у муниципалитета, суммы и правила их отчисления определяются уполномоченными структурами местной власти.

Ограничения

В законодательстве предусмотрено несколько случаев, в которых переуступка права аренды земельного участка не допускается.

Стоит сказать, что запрет может быть установлен непосредственно в арендном соглашении. Если ограничений в договоре нет, невозможность переуступки может быть связана с:

• Нарушением строительных или иных норм при возведении сооружения, расположенного на арендованном наделе. К примеру, на участке построен дом без разрешения на строительство, участок был выделен для других целей и, значит, возведение на нем сооружения невозможно и пр.
• Спором по наделу. Если участок является предметом иска о разделе или определении субъекта прав на него, переуступка не допускается.
• Наличием обязательств в отношении надела.

Особенности оформления сделки

Соглашение об уступке составляется в письменном виде в той же форме, что и первоначальный договор. Для оформления переуступки заинтересованные лица обращаются в земельный комитет при местной администрации.

Необходимые бумаги

В уполномоченный орган сдаются следующие документы:

• Заявление.
• Копия гражданского паспорта (для физлиц), выписка из ЕГРП/ЕГРЮЛ (для юрлиц).
• Документ, подтверждающих постановку на учет в ИФНС (ИНН).
• Договор аренды (копии и оригинал).
• Кадастровая карта.
• Св-во о регистрации прав собственности на участок (предоставляется копия, заверенная нотариусом).
• План участка (М 1:500).
• Согласие собственника.

Составление договора

Основным требованием к соглашению является соответствие первоначальным условиям сделки. К договору должны быть приложены все документы, составленные сторонами. Это могут быть дополнительные соглашения, пояснения и пр.

В договор включаются следующие сведения:

• Паспортные данные арендатора и лица, к которому переходят его обязанности и права. Если участниками сделки являются юрлица, указываются их наименования и адреса.
• Место нахождения предмета соглашения, общая площадь надела, реквизиты кадастрового паспорта.
• Характеристика процедуры переуступки обязательств и прав. При наличии задолженности по арендной плате в соглашении следует описать порядок и условия ее погашения, а также сумму, подлежащую выплате. Ее учитывают в составе арендной платы нового пользователя.
• Основания возникновения арендных прав первоначального арендатора. Это может быть договор, кадастровые и другие документы, квитанции, подтверждающие оплату, и пр.
• Выписка из ЕГРН. Она должна подтверждать отсутствие ограничений (земля не должна быть предметом спора или залога).
• Порядок и размер арендной платы. Платеж может осуществляться разными способами. Это, к примеру, может быть единовременная, ежемесячная, ежеквартальная выплата.
• Срок арендного соглашения, действия нового пользователя после его окончания.
• Условия расторжения соглашения.
• Дата, место составления, подписи участников сделки.

К новому арендатору могут перейти обязанности, не только связанные с исполнением условий первоначального договора, но и касающиеся улучшения качества земли.

Договор о переуступке позволяет новому арендатору использовать землю, право собственности же остается за арендодателем, который в сделке не меняется.

Регистрация соглашения

Она необходима для придания документу юридической силы. Регистрация соглашения о переуступке осуществляется в Росреестре. Данная процедура не предусмотрена только в одном случае – если договор оформляется менее чем на 1 г. и с гражданином.

Для госрегистрации потребуются следующие документы:

• Заявление.
• Копия паспорта.
• Копии правоустанавливающих документов на надел.
• Справки, подтверждающие согласование вопроса о переуступке с земельным комитетом. Такие документы требуются при регистрации соглашения о передаче прав аренды сельскохозяйственных земель, используемых для выращивания культурных растений.
• Два экземпляра договора о переуступке.
• Документ, подтверждающий уведомление собственника о совершенной сделке или его согласие.
• Согласие супруга/супруги одного из участников сделки на распоряжение наделом.

Для юрлиц и предпринимателей установлен дополнительный перечень документов. В него входят копии:

• Доверенности, подтверждающие правомочия представителя.
• Уставных (учредительных) документов.

Госпошлина

Ее размер устанавливается в том же порядке, что предусмотрен для определения суммы сбора при отчуждении объекта. Стоит отметить, что величина госпошлины будет различаться в зависимости от субъектного состава правоотношений. Так, гражданам нужно заплатить 2 тыс. р. Эту сумму, как правило, участники сделки разделяют между собой поровну.

Для юрлиц размер госпошлины существенно выше. Он составляет 22 тыс. р. В этом случае участники сделки также разделяют сумму поровну.

Если одной стороной является гражданин, а другой – юрлицо, первая выплачивает 2 тыс. р., вторая, соответственно, 20 тыс. р.

Если сделка заключается физлицом и государством, пошлину выплачивает гражданин в размере 2-х тыс. р.

В некоторых случаях сторонами являются государство (субъект РФ или муниципалитет), юрлицо и физлицо. В таких ситуациях первая сторона от уплаты пошлины освобождается, вторая отчисляет 22 тыс. р., а гражданин, соответственно, 2 тыс. р.

Какие делаются проводки при переуступке права аренды земельного участка? Для отражения операции используется запись:

Дб сч. 76 Кд сч. 91.

При начислении НДС при переуступке права аренды земельного участка дебетуется 91 счет и кредитуется сч. 68.

Статья написана по материалам сайтов: myrealproperty.ru, zakon-dostupno.ru, zk-expert.ru, urned.net, fb.ru.

»