+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Есть ли шанс стать собственником помещения

Сергей Хаванский,
кандидат юридических наук,
руководитель Правовой редакции Компании
«ГАРАНТ»

Есть в современной российской практике такое явление, как «квартирное рейдерство». Суть его состоит в том, что, получая формальное право собственности на ничтожную по своему размеру долю в праве собственности на жилье, мошенники, формально же не нарушая закон (и потому привлечь их к ответственности почти невозможно), в буквальном смысле выживают хозяев квартиры, заставляя последних продавать бандитам жилье за бесценок и просто сбегать. Попробуем разобраться, можно ли защитить свое жилье с помощью ГК РФ.

Что такое доли?
Итак, первоначально доли в праве собственности на жилье образуются, как правило, либо при его наследовании (прежний единственный собственник умирает, и в силу закона или завещания его имущество делится между наследниками), либо при приватизации (жилье приватизируется на двух или более лиц – как правило, членов семьи – и поступает в их собственность). Доли, даже будучи только «виртуальными» объектами (то есть не выделены из общего имущества и (или) порядок пользования жильем не определен), поступают в оборот как любое другое имущество – их можно точно также продавать, покупать, дарить, как и целые жилые объекты. Результатом такого свободного хождения долей нередко является то, что доли начинают дробиться и может возникнуть ситуация, когда, с одной стороны, есть собственник большей доли (основной или «мажоритарный» собственник, который, как правило, и проживает фактически в помещении), и «миноритарный» собственник, которому принадлежит какая-нибудь «одна -дцатая» доля (и на той, и на другой стороне может оказаться по несколько человек, но для удобства изложения будем говорить в единственном числе – «собственник»).

Важно отметить, что владеющее даже копеечной долей лицо имеет право претендовать на то, чтобы входить в помещение, пользоваться им, регистрироваться на своей «жилплощади». То есть получившие в собственность даже 1/16, 1/50, 1/200 и др. долю рейдеры могут совершенно законно проникнуть в ваше жилье.

Принудительный выкуп: есть ли шанс?
Чтобы предотвратить подобное развитие событий, имеет смысл попробовать выкупить пресловутую микродолю у ее владельца, пока он не успел продать ее квартирным рейдерам (сами рейдеры продадут вам свои крохи разве что по цене самого жилья). Если же обладатель доли не захочет ее уступить (либо считая цену выкупа недостаточно высокой, либо в силу того, что действительно что-то замышляет), то можно попробовать воспользоваться пунктом 4 статьи 252 ГК РФ, согласно которому возможен принудительный выкуп доли. Для этого закон называет три условия:

  • доля незначительна;
  • доля не может быть реально выделена (то есть жить на ней физически нельзя);
  • собственник микродоли не имеет существенного интереса в использовании жилья.

При соблюдении этих трех условий можно заставить собственника микродоли продать ее вам по цене, определенной судом.

Но все мы понимаем, что требование закона – это одно, а вот конкретная практика его применения практически всецело определяется судами.

В 2008 году Конституционный Суд РФ постановил, что принудительному выкупу доли миноритария обязательно должно предшествовать требование его самого о выделе доли. То есть, собственник микродоли должен сам заявить о своем желании «отделиться», и без этого принудить его продать свое имущество (каковым является доля, несмотря на свою «невещественность») возможности нет. На первый взгляд, в силу этой позиции Конституционного Суда у хозяев жилья нет шансов противостоять мошенникам – тем более, что есть и соответствующая судебная практика по конкретным спорам, где суды отказывали фактическим владельцам квартир в их попытках стать единовластными собственниками.

Однако, не все так просто. Спустя полгода после решения Конституционного суда Верховный Суд РФ опубликовал свое решение, принятое еще в 2006 году, в котором защищалось право основного собственника выкупить микродолю даже без требования ее собственника о выделе. Тем самым, Верховный Суд по факту не согласился с Конституционным. И – по крайней мере, в московских судах – можно найти целый ряд решений, в которых суды до сих пор руководствуются этой логикой и соглашаются с требованиями хозяев жилья, признавая их право на принудительный выкуп без предварительного требования о выделе.

По идее, коллизия между этими судебными позициями должна была разрешиться после появления другого решения Верховного Суда РФ, принятого в 2010 году, где Верховный Суд продублировал позицию Конституционного. Однако, и по сей день суды даже в рамках московского региона продолжают выносить противоречивые решения, то позволяя мажоритарному собственнику требовать принудительного выкупа микродоли без предшествующего намерения миноритария о ее выделе, то отказывая мажоритарию в этом. Вполне возможно, эта практика все же скоро прекратится и все суды будут следовать позиции ограничения возможностей основного собственника, так как уже этой весной появилось постановление Пленума Верховного Суда, которое требует безусловного и прямого соблюдения Конституции, наивысшее право толкования которой как раз и принадлежит Конституционному Суду.

Шанс есть – пока. Но каковы условия?
Но, даже если суд признает за мажоритарным собственником право требовать принудительного выкупа микродоли без предварительного заявления миноритария о ее выделе, такое право, это еще не означает конец судебных баталий. Ведь в данном случае суд соглашается только с тем, что основной собственник вообще имеет право требовать выкупа. А далее суд рассматривает, возможно ли провести выкуп каждой конкретной доли в каждом конкретном случае, оценивая названные выше три условия для такого выкупа (незначительность доли, возможность или невозможность ее выдела, наличие или отсутствие существенной заинтересованности в жилплощади).

Размер доли и возможность/невозможность ее выдела – как правило, взаимосвязанные параметры: чаще всего долю невозможно выделить именно потому, что она слишком мала. Но здесь могут спать спокойно только те, у кого в сособственниках – обладатель действительно микроскопической доли (то есть при выделе ему полагалась бы площадь вроде нескольких квадратных метров или меньше). Всем остальным стоит быть начеку – суд может не только отказать в требовании выкупа, но и еще (если миноритарий заявит встречное требование о выделе) «додать» ему пару-тройку «квадратов» для того, чтобы получилось выделенное помещение. Так что можно из прежде «виртуального» права сделать совершенно реальный, готовый к использованию объект (например, ваш сособственник получит изолированную комнату).

Впрочем, последнее происходит далеко не всегда – можно найти как примеры, когда метры добавлялись, так и когда такой «добавки» не происходило. Да и вообще, в целом судебная практика в вопросе критериев возможности/невозможности принудительного выкупа очень противоречива (не меньше, чем по вопросу права на выкуп без требования о выделе).

Так, относительно «существенной заинтересованности» в судах существует еще больший разнобой. При оценке этого вопроса суд оценивает большое количество различных факторов, таких как проживание миноритария в этой квартире, его место регистрации, наличие у него иной жилплощади (по этой причине требование о принудительном выкупе надо заявлять до продажи помещения рейдерам, так как они, как правило, – по документам – другого жилья не имеют и хотят жить именно здесь, то есть проявляют очевидную заинтересованность). Принимаются во внимание и факторы родственных отношений с основными собственниками, возможность «неконфликтного сосуществования» и проч. Сочетание этих обстоятельств каждый раз неповторимо и потому предугадать решение суда нет практически никакой возможности.

Кроме того, есть еще один интересный вопрос, когда даже при наличии, казалось бы, всех условий для принудительного выкупа доли, суд отказывает в этом. Это – недостаточность у мажоритария средств для выплаты компенсации. То есть, попытка свести спор к выплате за выкупленную долю копеечных сумм (например, из маленькой «белой» зарплаты), скорее всего, потерпит неудачу.

Итак, подведем итоги. Теоретически собственник жилья может упредить риск захвата его жилья рейдерами. Для этого надо попытаться выкупить микродолю до тех пор, пока она не перешла в руки мошенников (в этом случае в действие вступают уже совсем другие механизмы противодействия).

Если собственник микродоли не желает ее продавать, можно воспользоваться механизмом принудительного выкупа через суд. При этом – по крайней мере, в московском регионе – судебная практика очень противоречива: хозяин квартиры вполне может добиться успехов, однако может и проиграть (причем еще и подарить сособственнику лишнюю площадь).

Поэтому, на самом деле, лучший способ разрешить ситуацию – это все же честные переговоры с миноритарным собственником, которые позволят договориться о взаимоприемлемом решении и избежать тех трудностей и рисков, которые неизбежно влечет за собой судебное разбирательство.

Игры в подземелье

В каждом десятом из почти сорока тысяч московских домов есть подвал. Если сдавать их в аренду под офисы или магазины, то можно иметь неплохие деньги, на которые тем же ТСЖ легче содержать свой дом. Но беда в том, что, по оценкам экспертов, больше 80 процентов подвалов принадлежат не жильцам, а городу, который по усмотрению чиновников может продать их, а может сдать в ту же аренду, а куда пойдут полученные доходы — жильцов уже не касается.

Впрочем, дело не только в доходе, который дает аренда. Общее имущество, утверждают специалисты по недвижимости, оформленное в установленном порядке в общую долевую собственность жильцов, примерно на треть повышает стоимость квадратного метра квартиры в доме. Да и безопасность проживания в немалой степени тоже зависит от подвалов. Ведь их новоявленные собственники зачастую перекрывают доступ к коммуникациям, в результате перепланировок нарушают систему вентиляции и т.д., что мешает нормальной эксплуатации дома. И жильцы, как правило, не могут найти на них никакой управы.

Подвалы бывают двух типов. Первые, так называемые технические, заняты коммуникациями и инженерным оборудованием. Вторые — нормальные помещения, которые могут использоваться для нужд собственников. Например, там можно разместить штат ТСЖ или сдать в аренду. Именно такие нежилые помещения в первую очередь интересуют столичных чиновников, которые часто в обход норм жилищного и гражданского законодательства делают все, чтобы оформить их в собственность города. «По сути, все помещения, входящие в состав многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников, и любые сделки, связанные с их продажей или передачей в аренду третьим лицам, должны совершаться при стопроцентном согласии всех собственников», — объяснил корреспонденту «РГ» Александр Толмачев, председатель комиссии по законодательству Союза юристов Москвы. Почему же тогда больше 80 процентов подвалов оказалось в собственности города? Почему он снимает сливки с чужого по сути имущества?

Захват подвалов начался еще в 90-е годы. «Их приватизация с момента введения в действие Гражданского кодекса в 1995 году носит незаконный характер, — считает депутат Госдумы Галина Хованская. — Дело в том, что, приватизируя квартиру, человек по закону становится собственником не только жилой площади, но и соответствующей доли общедомового имущества. Поэтому город не имеет права единолично распоряжаться им, даже если там проживает хотя бы один собственник».

То есть прежде чем оформить в собственность тот же подвал или чердак, любой претендент должен получить на это письменное согласие всех собственников жилья. На практике же это правило действует только по отношению к самим жильцам. Вот если они решат зарегистрировать свое право на общедомовое имущество, то тут препятствий возникает хоть отбавляй. Одних бумаг только сколько нужно собрать! Например, в регистрационную палату нужно предъявить описание того самого подвала. Составлением его занимаются управы районов. Потом этот документ утверждает своим распоряжением префект административного округа. Таков московский порядок. Он незыблем на протяжении многих лет, несмотря на то, что в корне противоречит правилам содержания общего имущества, утвержденным московским же правительством. В них говорится: состав общего имущества в многоквартирном доме определяется самими собственниками помещений дома. То есть никакая райуправа, никакой префект не имеют к утверждению описания никакого отношения. Есть только одно исключение из этого правила — управы районов вправе заниматься описанием имущества домов, в отношении которых проводится конкурс по отбору управляющей организации. Но таких в Москве не так уж и много.

Это интересно:  Можно ли закрыть кредиты материнским капиталом

Но и это еще не все. Когда, несмотря на все препоны, москвичи приносят описание общего имущества дома в Федеральную регистрационную службу с просьбой выдать свидетельство на подвал и чердак, им говорят, что нужны еще и документы на землю — чтобы выдать сразу единое свидетельство. И чиновники, и горожане при этом отлично понимают, что требуемая бумага почти недосягаема, так как очередь на межевание земельных участков под многоквартирными домами тянется на многие годы. Чиновнику же с чиновником во все времена договориться было легче. Вот и уплывают подвалы из рук жильцов.

А уж если город оформил свои права, то вернуть общедомовую собственность можно попытаться только через суд. Без этого шанс «получить приданое» есть разве что у жителей новостроек. Хотя и тут охотников присвоить нежилые помещения хватает. «Обычно застройщик спешит предъявить госкомиссии только жилую часть, — говорит Александр Толмачев. — Сдача нежилого же фонда часто затягивается. Это делается для того, чтобы не отдавать его ни в собственность жителей, ни в собственность города». Но если не упустить момент, а дружно взяться за дело, то жильцы могут все-таки заполучить нежилые помещения в свое распоряжение.

Технический или нет? Вот в чем вопрос

Можно попытаться вернуть еще и технические подвалы. Правда, и их около 20 процентов находится уже в собственности города либо бывших арендаторов, хотя приватизация технических подвалов запрещена законом. «Поэтому раньше чиновники играли с самим понятием «технический подвал», — поясняет Галина Хованская. — Дело в том, что его определение существовало только в рекомендациях Госстроя России. Но рекомендации — не нормативный документ и не закон».

К чему привела такая правовая неопределенность, можно проследить на множестве фактов. Например, образцово-показательный суд по поводу возвращения подвала дому, расположенному в Варсонофьевском переулке, 4, длится уже более двух лет. Председатель образованного там товарищества собственников жилья Людмила Левитина рассказала корреспонденту «РГ»: «Стоило нам начать шевелиться по созданию ТСЖ, как чиновники быстренько приватизировали наши подвалы: в апреле 2002-го — 58,2 кв. м, а в октябре — 26,8 кв. м». А вскоре продали их. И теперь шахты лифтов в доме заняты собственниками, вентиляционные окошки на уровне земли — приямки — заделаны, а в несущей стене прорублен вход в одну из контор. Когда один из подвалов подтопило и его нужно было осмотреть, новый хозяин никого к трубам не подпустил — до приезда замглавы управы Мещанского района.

Первый суд жильцы проиграли, хотя по заключению МосжилНИИПроекта подвал является техническим. «Власти ссылаются на то, что истек срок исковой давности, — пояснила Левитина. — Но жильцы готовы судиться и дальше. Юристы надеются, что шанс на победу у них есть. По крайней мере такой прецедент — пусть не в Москве, в Ижевске, уже есть. Жильцы в суде доказали — появившееся в результате реконструкции отдельное помещение под их домом изначально проектировалось и использовалось как технический подвал. И им его вернули».

По словам Татьяны Варской, члена координационного совета общественного движения «Жилищная солидарность», несколько подобных дел сейчас рассматривается и в столичных судах. «Не буду раньше времени называть все адреса, — сказала она. — Но, к примеру, на Большой Грузинской, 42, уже началась проверка законности продажи подвалов».

После вступления в силу нового Жилищного кодекса, где уже четко прописано, что такое технический подвал, казалось бы, процесс захвата таких помещений должен бы был прекратиться. Однако чиновники находят все новые и новые уловки. «Например, в подъезд из подвала выносятся щитовые узлы, чтобы изменить функциональное назначение помещения, — объясняет Варская. — Или используется многоступенчатая передача подвала из рук в руки, чтобы и концов стало невозможно найти».

Если подвал находится в собственности городских властей, то расторгнуть договор аренды и выгнать предпринимателя, занимающего там помещение, невозможно. Но в любом случае не мешает узнать, кто и зачем пытается расположиться под вашим домом. Поскольку договоры об аренде нежилых помещений заключаются в департаменте имущества Москвы, именно туда следует направить коллективный запрос. В ответе на него должно быть указано, на каком основании арендаторы расположились в вашем подвале. Если же договора нет или он еще не оформлен, то за подвал стоит побороться.

Больше всего возможностей у объединений жильцов. Например, если дело касается дома ЖСК старой постройки, правление может поднять документы и выяснить, вкладывало ли государство средства в его строительство. «В моем округе в Гагаринском районе был случай, когда жильцы выиграли судебный процесс и вернули себе приличное помещение как раз благодаря тому, что доказали: каждый сантиметр дома оплачен из их кармана», — рассказал «РГ» председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере при Мосгордуме Дмитрий Катаев. Правда, в советское время были случаи, когда государство финансировало в домах ЖСК строительство первых этажей под социальные нужды. В общем, с каждым случаем нужно разбираться.

Например, недавно созданное ТСЖ вполне может включиться в конкурс на аренду своего подавала вместе с другими юридическими лицами, но при этом настаивать на том, что у него имеется преимущественное право на нее. Напрямую законодательство об этом не говорит. Но если цель аренды связана с эксплуатацией дома, а в подвале планируется разместить структуру, необходимую для нормального существования дома, а также использовать его для хранения снегоуборочного комбайна или для занятий детской спортивной секции, то преимущество жильцов в таком случае юридически подкреплено рядом подзаконных актов правительства Москвы.

Использование не по назначению — еще один шанс вернуть подвал. Для проверки правильности использования всех помещений можно привлечь Мосжилинспекцию. «По заявлению жильцов в течение 30 дней будет проведена проверка, и заявители получат ответ о том, насколько деятельность арендаторов соответствует той, под которую они получали подвал в аренду», — прокомментировала «РГ» пресс-секретарь инспекции Татьяна Филиппова.

Владимир Силкин, зам. мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы:

— Год назад я издал распоряжение, запрещающее сдачу в аренду технических подвалов. Политика города такова, что мы готовы передавать их в общедолевую собственность жильцов, особенно там, где создаются ТСЖ. К сожалению, еще раньше большая часть этих помещений была продана. Поэтому сейчас закономерность тех сделок может оспорить только суд. Если же речь идет о подвале не технического назначения, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ он не входит в общедолевую собственность дома, являясь собственностью города Москвы. Но и использование таких помещений город готов согласовывать с жильцами.

В подвалах жилых домов запрещается размещать магазины химических и других товаров, хранение которых может привести к загрязнению территории и воздуха; магазины с наличием взрывопожароопасных веществ, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей в аэрозольной упаковке, а также твердых пожароопасных материалов; магазины по продаже автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины и магазины, работающие после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, использующие легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и часовых мастерских площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах); казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры; рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные, а также клубы с числом более 50 мест и площадью более 250 кв. м, работающие после 23 часов.

Нельзя также создавать в жилых домах прачечные и химчистки, кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену; общественные уборные; похоронные бюро; склады оптовой и мелкооптовой торговли; производственные помещения (за некоторым исключением); зуботехнические лаборатории; клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; стационары, в том числе диспансеры, дневные стационары и стационары частных клиник; травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магниторезонансной томографии; рентгеновские кабинеты в смежных с жилыми помещениями комнатах и под ними, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источником ионизирующего излучения.

Как стать собственником

Дарья Сысоева — юрист по гражданскому и международному частному праву, консультант в сфере собственности. Обладает многоотраслевым опытом юридической работы с непрерывной судебной практикой, участник публичных обсуждений законов в рамках национального проекта «Доступное жилье – гражданам России» в Кемеровской и Новосибирской областях среди ведущих застройщиков, банков, АИЖК.

Стать первоначальным собственником жилья в многоквартирном доме можно только в четырех случаях, и прежде, чем их назвать, хочется подчеркнуть, что этот перечень — исчерпывающий. Каковы будут последствия того, что застройщик установил с вами иные отношения, за рамками законных четырех? Регистрационная служба откажет в регистрации права собственности на построенную квартиру.
Логично, что новый Закон о рекламе разрешил с 1 июля 2006 г. рекламировать привлечение средств граждан на строительство жилья в этих же самых случаях. Ответственность за незаконную рекламу наряду с застройщиками – рекламодателями несут рекламные агентства – рекламопроизводители и средства массовой информации – рекламораспространители. Незаконной рекламы быть не должно. Но о том, что она есть, антимонопольный орган, вероятнее всего, узнает только из вашей жалобы.
Из содержания рекламы можно сделать вывод об основании привлечения средств граждан на строительство многоквартирного дома и вашего будущего права собственности на квартиру соответственно. Итак, каковы эти четыре основания и их признаки в рекламе?
Договор участия в долевом строительстве. Признак в рекламе – обязательная по закону ссылка на место и способ ознакомления с проектной декларацией строящегося объекта. Проектная декларация предусмотрена только в долевом строительстве. Из нее, например, вы сможете узнать о составе общего имущества в доме, которое впоследствии будет принадлежать жильцам на праве общей долевой собственности, назначении встроенного нежилого помещения (ресторан или детский сад), о фактических сроках ввода в эксплуатацию ранее построенных объектов в соотношении с проектной документацией, о предлагаемом вам застройщиком способе обеспечения обязательств по договору: поручительство банка или залог земельного участка (права его аренды) и самого строящегося объекта.
Договор участия в долевом строительстве и уступка прав по нему подлежат регистрации в Федеральной регистрационной службе, после чего можно оплачивать денежные средства. Государственная регистрация исключает двойную продажу. Право на заключение договора принадлежит застройщику. Другие организации, например, инвестиционно — строительные компании (ИСК), привлекающие граждан к приобретению строящегося жилья по поручению застройщика, аналогичного права на заключение договора участия в долевом строительстве от своего имени не имеют. Застройщик может передать полномочия на заключение договора лишь представителю по доверенности, о чем указывается в договоре участия в долевом строительстве. Права и обязанности по такому договору возникнут у застройщика. В связи с отменой лицензирования деятельности заказчика-застройщика с 1 января 2007 г. эта процессуальная фигура сохранится только в виде стороны по договору подряда, что к гражданам, предоставившим средства на строительство жилья, прямого отношения не имеет. С учетом эксклюзивного права застройщика на заключение договоров участия в долевом строительстве утрачивает смысл употреблять в рекламе термин «заказчик».
Членство в жилищно-строительном кооперативе в соответствии с Жилищным кодексом. Традиционным признаком в рекламе привлечения денежных средств является указание на возможность оплаты путем членства в ЖСК.
Членство в жилищно-накопительном кооперативе, известном с 1 апреля 2005 г. по ФЗ – 215. Признак в рекламе – сведения о включении данного ЖНК в реестр жилищных накопительных кооперативов, адрес сайта данного ЖНК в сети «Интернет», а также порядок покрытия убытков членам ЖНК.
Есть еще четвертое основание, квартира в обмен на облигацию (жилищный сертификат) застройщика по закону «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятому уже после вступления в силу Закона о рекламе. Эмитент облигаций аналогично застройщику в долевом строительстве должен обладать правом собственности или аренды на земельный участок и получить разрешение на строительство.
Никакие другие правоотношения с гражданами не приведут к первичному праву собственности на квартиры в строящихся многоквартирных домах, кроме договоров участия в долевом строительстве, членства в ЖСК, ЖНК и в обмен на облигации. Оговоримся, что право собственности на квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г., будет оформляться по договорам, не прошедшим государственную регистрацию. Но реклама привлечения денежных средств граждан на строительство таких объектов не разрешена. Последнее представляется досадной невнимательностью законодателя, который существенно ограничил право застройщиков на продажу квартир с помощью рекламы в строящихся многоквартирных домах, правовое положение которых абсолютно законно и доля присутствия на рынке еще существенна.
Завершая обзор, хочется сказать, что законодательная возможность рекламировать избранный застройщиком способ привлечения денежных средств граждан на строительство жилья становится самостоятельной характеристикой строящего жилья как товара. Представьте себе рекламу новостройки без указания местонахождения объекта. Она оставит впечатление недоразумения. Недвижимость без места это не недвижимость вовсе. Вспомните определение. Недвижимость это то, что прочно связано с землей. Так и реклама привлечения денежных средств граждан прочно связана с основаниями такового. И, если в ней отсутствуют отмеченные существенные признаки, это такое же недоразумение как недвижимость без места. Очень многие застройщики Новосибирска привлекают денежные средства граждан на указанных законных основаниях. Добейтесь безупречности своей рекламы по указанным аспектам. Это ничуть не менее важно, чем качество, современная инфраструктура, цена и прочие рекламируемые вами характеристики.
И уж тем более не позволяйте редакциям некоторых рекламных справочников по недвижимости опускать эти сведения в вашей рекламе с целью нивелировать незаконность рекламы привлечения денежных средств граждан в других объектах. Будущее только за каталогом законной рекламы, которая приведет к желанному титулу собственника. Мы все сделали для этого очень много.

Это интересно:  Процент на ипотеку на вторичное жилье: ставка

Есть ли у москвичей шанс вернуть подвалы своих домов?

В каждом десятом из почти сорока тысяч московских домов есть подвал. Если сдавать их в аренду под офисы или магазины, то можно иметь неплохие деньги, на которые тем же ТСЖ легче содержать свой дом. Но беда в том, что, по оценкам экспертов, больше 80 процентов подвалов принадлежат не жильцам, а городу, который по усмотрению чиновников может продать их, а может сдать в ту же аренду, а куда пойдут полученные доходы — жильцов уже не касается.

Впрочем, дело не только в доходе, который дает аренда. Общее имущество, утверждают специалисты по недвижимости, оформленное в установленном порядке в общую долевую собственность жильцов, примерно на треть повышает стоимость квадратного метра квартиры в доме. Да и безопасность проживания в немалой степени тоже зависит от подвалов. Ведь их новоявленные собственники зачастую перекрывают доступ к коммуникациям, в результате перепланировок нарушают систему вентиляции и т.д. , что мешает нормальной эксплуатации дома. И жильцы, как правило, не могут найти на них никакой управы.

Подвалы бывают двух типов. Первые, так называемые технические, заняты коммуникациями и инженерным оборудованием. Вторые — нормальные помещения, которые могут использоваться для нужд собственников. Например, там можно разместить штат ТСЖ или сдать в аренду. Именно такие нежилые помещения в первую очередь интересуют столичных чиновников, которые часто в обход норм жилищного и гражданского законодательства делают все, чтобы оформить их в собственность города.«По сути, все помещения, входящие в состав многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников, и любые сделки, связанные с их продажей или передачей в аренду третьим лицам, должны совершаться при стопроцентном согласии всех собственников», — объяснил корреспонденту «РГ» Александр Толмачев, председатель комиссии по законодательству Союза юристов Москвы. Почему же тогда больше 80 процентов подвалов оказалось в собственности города? Почему он снимает сливки с чужого по сути имущества?

Захват подвалов начался еще в 90-е годы.«Их приватизация с момента введения в действие Гражданского кодекса в 1995 году носит незаконный характер, — считает депутат Госдумы Галина Хованская. — Дело в том, что, приватизируя квартиру, человек по закону становится собственником не только жилой площади, но и соответствующей доли общедомового имущества. Поэтому город не имеет права единолично распоряжаться им, даже если там проживает хотя бы один собственник».

То есть прежде чем оформить в собственность тот же подвал или чердак, любой претендент должен получить на это письменное согласие всех собственников жилья. На практике же это правило действует только по отношению к самим жильцам. Вот если они решат зарегистрировать свое право на общедомовое имущество, то тут препятствий возникает хоть отбавляй. Одних бумаг только сколько нужно собрать! Например, в регистрационную палату нужно предъявить описание того самого подвала. Составлением его занимаются управы районов. Потом этот документ утверждает своим распоряжением префект административного округа. Таков московский порядок. Он незыблем на протяжении многих лет, несмотря на то, что в корне противоречит правилам содержания общего имущества, утвержденным московским же правительством. В них говорится: состав общего имущества в многоквартирном доме определяется самими собственниками помещений дома. То есть никакая райуправа, никакой префект не имеют к утверждению описания никакого отношения. Есть только одно исключение из этого правила — управы районов вправе заниматься описанием имущества домов, в отношении которых проводится конкурс по отбору управляющей организации. Но таких в Москве не так уж и много.

Но и это еще не все. Когда, несмотря на все препоны, москвичи приносят описание общего имущества дома в Федеральную регистрационную службу с просьбой выдать свидетельство на подвал и чердак, им говорят, что нужны еще и документы на землю — чтобы выдать сразу единое свидетельство. И чиновники, и горожане при этом отлично понимают, что требуемая бумага почти недосягаема, так как очередь на межевание земельных участков под многоквартирными домами тянется на многие годы. Чиновнику же с чиновником во все времена договориться было легче. Вот и уплывают подвалы из рук жильцов.

А уж если город оформил свои права, то вернуть общедомовую собственность можно попытаться только через суд. Без этого шанс «получить приданое» есть разве что у жителей новостроек. Хотя и тут охотников присвоить нежилые помещения хватает.«Обычно застройщик спешит предъявить госкомиссии только жилую часть, — говорит Александр Толмачев. — Сдача нежилого же фонда часто затягивается. Это делается для того, чтобы не отдавать его ни в собственность жителей, ни в собственность города». Но если не упустить момент, а дружно взяться за дело, то жильцы могут все-таки заполучить нежилые помещения в свое распоряжение.

Технический или нет? Вот в чем вопрос

Можно попытаться вернуть еще и технические подвалы. Правда, и их около 20 процентов находится уже в собственности города либо бывших арендаторов, хотя приватизация технических подвалов запрещена законом.«Поэтому раньше чиновники играли с самим понятием»технический подвал«, — поясняет Галина Хованская. — Дело в том, что его определение существовало только в рекомендациях Госстроя России. Но рекомендации — не нормативный документ и не закон».

К чему привела такая правовая неопределенность, можно проследить на множестве фактов. Например, образцово-показательный суд по поводу возвращения подвала дому, расположенному в Варсонофьевском переулке, 4, длится уже более двух лет. Председатель образованного там товарищества собственников жилья Людмила Левитина рассказала корреспонденту «РГ»: «Стоило нам начать шевелиться по созданию ТСЖ, как чиновники быстренько приватизировали наши подвалы: в апреле 2002-го — 58,2 кв. м, а в октябре — 26,8 кв. м». А вскоре продали их. И теперь шахты лифтов в доме заняты собственниками, вентиляционные окошки на уровне земли — приямки — заделаны, а в несущей стене прорублен вход в одну из контор. Когда один из подвалов подтопило и его нужно было осмотреть, новый хозяин никого к трубам не подпустил — до приезда замглавы управы Мещанского района.

Первый суд жильцы проиграли, хотя по заключению МосжилНИИПроекта подвал является техническим.«Власти ссылаются на то, что истек срок исковой давности, — пояснила Левитина. — Но жильцы готовы судиться и дальше. Юристы надеются, что шанс на победу у них есть. По крайней мере такой прецедент — пусть не в Москве, в Ижевске, уже есть. Жильцы в суде доказали — появившееся в результате реконструкции отдельное помещение под их домом изначально проектировалось и использовалось как технический подвал. И им его вернули».

По словам Татьяны Варской, члена координационного совета общественного движения «Жилищная солидарность», несколько подобных дел сейчас рассматривается и в столичных судах.«Не буду раньше времени называть все адреса, — сказала она. — Но, к примеру, на Большой Грузинской, 42, уже началась проверка законности продажи подвалов».

После вступления в силу нового Жилищного кодекса, где уже четко прописано, что такое технический подвал, казалось бы, процесс захвата таких помещений должен бы был прекратиться. Однако чиновники находят все новые и новые уловки.«Например, в подъезд из подвала выносятся щитовые узлы, чтобы изменить функциональное назначение помещения, — объясняет Варская. — Или используется многоступенчатая передача подвала из рук в руки, чтобы и концов стало невозможно найти».

Если подвал находится в собственности городских властей, то расторгнуть договор аренды и выгнать предпринимателя, занимающего там помещение, невозможно. Но в любом случае не мешает узнать, кто и зачем пытается расположиться под вашим домом. Поскольку договоры об аренде нежилых помещений заключаются в департаменте имущества Москвы, именно туда следует направить коллективный запрос. В ответе на него должно быть указано, на каком основании арендаторы расположились в вашем подвале. Если же договора нет или он еще не оформлен, то за подвал стоит побороться.

Больше всего возможностей у объединений жильцов. Например, если дело касается дома ЖСК старой постройки, правление может поднять документы и выяснить, вкладывало ли государство средства в его строительство.«В моем округе в Гагаринском районе был случай, когда жильцы выиграли судебный процесс и вернули себе приличное помещение как раз благодаря тому, что доказали: каждый сантиметр дома оплачен из их кармана», — рассказал «РГ» председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере при Мосгордуме Дмитрий Катаев. Правда, в советское время были случаи, когда государство финансировало в домах ЖСК строительство первых этажей под социальные нужды. В общем, с каждым случаем нужно разбираться.

Например, недавно созданное ТСЖ вполне может включиться в конкурс на аренду своего подавала вместе с другими юридическими лицами, но при этом настаивать на том, что у него имеется преимущественное право на нее. Напрямую законодательство об этом не говорит. Но если цель аренды связана с эксплуатацией дома, а в подвале планируется разместить структуру, необходимую для нормального существования дома, а также использовать его для хранения снегоуборочного комбайна или для занятий детской спортивной секции, то преимущество жильцов в таком случае юридически подкреплено рядом подзаконных актов правительства Москвы.

Это интересно:  Можно ли сдать подушку обратно в магазин, если она не подошла: что говорит закон?

Использование не по назначению — еще один шанс вернуть подвал. Для проверки правильности использования всех помещений можно привлечь Мосжилинспекцию.«По заявлению жильцов в течение 30 дней будет проведена проверка, и заявители получат ответ о том, насколько деятельность арендаторов соответствует той, под которую они получали подвал в аренду», — прокомментировала «РГ» пресс-секретарь инспекции Татьяна Филиппова.

Владимир Силкин, зам. мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы:

— Год назад я издал распоряжение, запрещающее сдачу в аренду технических подвалов. Политика города такова, что мы готовы передавать их в общедолевую собственность жильцов, особенно там, где создаются ТСЖ. К сожалению, еще раньше большая часть этих помещений была продана. Поэтому сейчас закономерность тех сделок может оспорить только суд. Если же речь идет о подвале не технического назначения, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ он не входит в общедолевую собственность дома, являясь собственностью города Москвы. Но и использование таких помещений город готов согласовывать с жильцами.

В подвалах жилых домов запрещается размещать магазины химических и других товаров, хранение которых может привести к загрязнению территории и воздуха; магазины с наличием взрывопожароопасных веществ, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей в аэрозольной упаковке, а также твердых пожароопасных материалов; магазины по продаже автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины и магазины, работающие после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, использующие легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и часовых мастерских площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах); казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры; рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные, а также клубы с числом более 50 мест и площадью более 250 кв. м, работающие после 23 часов.

Нельзя также создавать в жилых домах прачечные и химчистки, кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену; общественные уборные; похоронные бюро; склады оптовой и мелкооптовой торговли; производственные помещения (за некоторым исключением); зуботехнические лаборатории; клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; стационары, в том числе диспансеры, дневные стационары и стационары частных клиник; травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магниторезонансной томографии; рентгеновские кабинеты в смежных с жилыми помещениями комнатах и под ними, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источником ионизирующего излучения.

Как совместить права собственника жилья и несобственника

Только собственник жилого помещения в полной мере определяет судьбу своего жилья. Собственник – это полноправный хозяин в квартире. Но вместе с владельцем в квартире могут проживать и другие граждане, например, члены семьи собственника. А какие права есть у них? Может ли собственник запросто выгнать из квартиры неугодных родственников и насколько легко это сделать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Права и обязанности собственников квартир

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса, жилое помещение предназначено для проживания. Но в квартире можно не только жить, можно осуществлять в нем профессиональную деятельность. Собственник (или его присные) может создать в квартире студию, или приспособить комнату под пошив одежды, или просто трудиться дома за компьютером. Но такое использование жилья не должно нарушать права и затрагивать законные интересы живущих рядом.

Хозяин квартиры вправе не только проживать и заниматься профессиональной деятельностью в своей квартире, он также вправе сдать свою собственность в аренду, и не только гражданам, но и юридическому лицу. В этом случае с юридическим лицом должен заключаться договор аренды, а квартира, предоставленная по договору аренды, может использоваться только для проживания граждан, например, сотрудников организации.

Помимо прав у собственника есть и обязанности, о которых наверняка знают все. Он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. То есть обязан производить в квартире своевременный ремонт, платить за коммунальные услуги, платить установленные законом налоги. Оплачивать придется не только квартиру, но и общее имущество в многоквартирном доме.

Кто является членом семьи собственника?

Помимо собственника с ним могут проживать и другие граждане, которые хоть и не являются сособственниками жилого помещения, но в соответствии с законом именуются членами семьи собственника.

К членам семьи собственника относятся проживающие совместно с хозяином квартиры его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи. То есть если собственник прописал людей в квартире, то они (в правовом смысле) автоматически приравниваются к членам его семьи.

Законом установлено, что члены семьи имеют право пользования квартирой наравне с собственником. Они также обязаны использовать помещение по назначению и обеспечивать сохранность квартиры. Дееспособные и ограниченно дееспособные граждане несут с собственником солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования. Они тоже обязаны оплачивать коммунальные услуги и участвовать в других обязательных платежах по содержанию имущества. Исключение составляет налог на квартиру, который лежит только на собственнике имущества.

Если вы стали бывшим членом семьи…

Наверняка каждый слышал о норме закона, которой предусмотрено, что при прекращении семейных отношений бывший член семьи собственника теряет право пользования квартирой – это предусмотрено п. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Более всего прекращение семейных отношений применимо к супругам. Скажем, супруг – собственник квартиры, а супруга прописана им к себе. Что будет с правами супруги, если брак распадется? По закону она потеряет право пользования жилым помещением. Есть ли у нее надежда пожить хотя бы временно в прежней квартире?

Не спешите сниматься с учета, то есть не выписывайтесь. Прописка дает вам право проживать в квартире на законных основаниях, а без вашего согласия собственник не сможет вас выписать. Снять гражданина с регистрационного учета по месту жительства можно, только если он выписывается добровольно или по решению суда.

Если дело дошло до суда, то необходимо знать о следующем. Законом предусмотрено, что если у бывшего члена семьи собственника нет другого жилья (ну некуда деться человеку!), а также если имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования квартирой может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда. К сожалению, конкретный срок, в течение которого можно еще пожить в квартире, не определен, в каждом случае суд будет решать этот вопрос индивидуально.

Также Жилищным кодексом предусмотрено, что суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Если суд примет решение, которое позволяет бывшему члену семьи проживать в квартире, то собственник никак не сможет его выселить. Хотя все же один шанс на выселение у собственника есть: до истечения указанного срока выселить можно лишь в том случае, если собственник продаст (подарит и т. д.) указанную квартиру. Но опять же для этого придется обращаться в суд.

А что делать, если в браке родился ребенок? Ведь чаще всего дети после развода остаются с матерями. Неужели и ребенок признается бывшим членом семьи собственника?

К сожалению, после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а точнее п. 4 ст. 31 ЖК РФ, суды именно так и считали – признавали ребенка бывшим членом семьи собственника и выселяли вместе с матерями на улицу. Пример тому содержится в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за 3 квартал 2005 года, где в п. 18 прямо сказано: «Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ».

В 2007 году данное мнение было признано ошибочным, а п. 18 вышеназванного Обзора Верховного суда был признан утратившим силу.

Сейчас законодательство отвечает на вопрос о правах ребенка так:
«Сохраняет ли ребенок право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака?

Ответ: Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 Кодекса).

Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей – собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Ответ на вопрос, опубликованный в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года под номером 18, признан утратившим силу».

Приватизация и бывшие члены семьи

При приватизации жилого помещения граждане вправе как стать собственниками квартиры, так и не стать ими.

Если супруги решили приватизировать квартиру, но при этом собственником квартиры становится один из них, а второй отказывается от приватизации, то им следует знать: п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в этом случае не действует! То есть даже если супруги решили развестись, то бывший супруг собственника все равно будет иметь право пользоваться жилым помещением.

Данное право пользования прекращается лишь в том случае, если собственник квартиры решит ее продать либо подарить. Данная норма вытекает из п. 2 ст. 292 ГК РФ, где сказано, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, rg.ru, vsenovostroyki.ru, www.upravdomus.ru, news.ners.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector