Функции управляющей компании: каковы на сегодняшний день задачи организации и каким образом регулируется работа в сфере ЖКХ?
Содержание
- Цели, задачи и функции управляющей компании
- Узнайте о главных функциях управляющей компании в сфере ЖКХ – какие основные задачи должна выполнять организация?
- Основные задачи и функции УК
- Законодательная база
- Чем занимается управляющая компания: ее основные функции в сфере ЖКХ
- Что такое управляющая компания
- Чем регулируется деятельность УК
- Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ
- Что не входит в обязанности УК
- Заключение
- Управляющая компания ЖКХ — функции и задачи
- Обязанности УК по законодательству
- Типы управляющих компаний
- Обязанности управляющей компании
- Оформление договора с собственниками
- Ответственность УК по законодательству
- Лицензия у УК
- Функции управляющей компании: каковы на сегодняшний день задачи организации и каким образом регулируется работа в сфере ЖКХ?
Цели, задачи и функции управляющей компании
Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости.
При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:
· Получение постоянного дохода
· Повышение стоимости объекта недвижимости
· Защита от инфляции
Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.
Главной задачей по управлению объектами торговой недвижимости является четкое планирование управленческой деятельности, разработка индивидуальной программы обслуживания недвижимости, своевременное проведение необходимых мероприятий и работ по каждому объекту, организация и контроль всех рабочих процессов, происходящих на объекте, а так же урегулирование отношений между собственником, управляющей компанией и арендатором.
Задачи, которые выполняет управляющая компания:
Создание привлекательной среды для потребителей услуг
· Высокое качество предоставляемых услуг
· Создание атмосферы чистоты и безопасности
· Создание комфортных условий — обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение)
Оптимизация затрат, связанных с долгосрочным функционированием объекта
· Сохранение объекта недвижимости — организация единой системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта
· Проведение постоянного мониторинга рынка — подбор (с оптимальным соотношением цена/качество) и контроль работы подрядных организаций
· Создание положительного имиджа объекта
· Реализация рекламных и маркетинговых мероприятий, направленных на создание положительного образа объекта — работа с покупателями, арендаторами и их сотрудниками, а также с возможными потенциальными арендаторами
· Создание режима благоприятствования — взаимодействие с органами государственной власти, административными органами.
В числе функций управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в России, выделяют:
· Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости
· Управление активами собственника
К функциям компании[5] , предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов.
Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости.
В спектр обязанностей управляющей компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое.
На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг Аутсомрсинг — передача организацией на основании договора определённых бизнес-процессов или производственных функций на обслуживание другой компании, специализирующейся в соответствующей области.. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.д.
Управление активами собственника.
Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, собственник делегирует организацию выполнения программы по первичной сдаче площадей в аренду, а затем забирает на себя функции агента по взаимоотношениям с арендаторами после открытия ТЦ. Как правило, на себе собственник также замыкает маркетинговую и финансовую функции, а все вопросы эксплуатации здания поручаются управляющей компании».
Узнайте о главных функциях управляющей компании в сфере ЖКХ – какие основные задачи должна выполнять организация?
Управляющая компания выступает в качестве посредника между собственниками многоквартирных домов и лицами, а также организациями, осуществляющими поддержание технического состояния жилищной собственности.
Отношения между участниками таких отношений регулируются Жилищным Кодексом и сопровождаются заключением соответствующих договоров на оказание услуг.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Основные задачи и функции УК
Обязанности управляющей компании делятся на две основные категории: эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги в сфере ЖКХ.
На первом этапе сотрудничества жильцов многоквартирных домов и УК составляются подробные планы системы сбора платежей, эксплуатации, реконструкции и капитального ремонта жилищных условий и прилегающей общей собственности. Все пункты программ согласовываются с собственниками квартир и при необходимости корректируются ими.
Поддержание технического и санитарного состояния дома
Одной из главных задач управляющей компании является осуществление функции по поддержке санитарного и технического содержания дома, а также прилегающей к нему территории.
Данная функция подразумевает проведение следующих видов работ:
- Обустройство прилегающей к дому территории (озеленение, создание детских площадок и пр.);
- Ремонт здания (крыши, фасады, чердаки, входные двери, лестницы);
- Ремонт вентиляции, водосточных труб, системы освещения;
- Обеспечение чистоты (регулярная уборка подъездов, прилегающей к дому территории и вывоз мусора).
Организационная
К организационной функции УК в сфере ЖКХ относят:
- организацию общих собраний с жильцами многоквартирных домов;
- осуществление взаимодействия с коммунальными предприятиями, обеспечивающими необходимый уровень жилищных условий, а также бесперебойную работу всех систем.
Эксплуатационно-ремонтная
Важной функцией, исполняемой управляющей компанией, является проведение эксплуатационно-ремонтных работ. К ним можно отнести следующие действия УК:
проведение комплексного осмотра многоквартирного дома (оценивается состояние всех частей дома от крыши до подвала);
создание безопасных условий проживания жильцов (если в процессе осмотра здания были выявлены отклонения в работе коммунальных систем или иные отклонения, способные нанести ущерб имуществу или вред здоровью жильцов, то данные проблемы становятся одной из тем на общих собраниях, а их устранение должно осуществляться в кратчайшие сроки);
проведение текущего ремонта является одной из самых важных задач управляющей организации (работы могут осуществляться поэтапно или в экстренном порядке в зависимости от масштаба выявленных проблем);
обеспечение бесперебойной работы всех коммунальных систем (в случае возникновения аварий, ремонтные работы проводятся в кратчайшие сроки, а регулируется качество их выполнения управляющей компанией);
контроль регулярной санитарно-гигиенической уборки подъездов и прилегающей к домам территории, а также своевременный вывоз мусора (если в доме функционируют объекты предпринимательской деятельности, то вывоз отходов, образующихся в результате их функционирования, также подразумевается компетенцией управляющей компании);
подготовка дома к зимнему сезону (обеспечение исправности отопительных систем, а также проведение ремонтных работ при их необходимости);
контроль обеспечения ввода в эксплуатацию счетчиков на коммунальные услуги, а также контроль их дальнейшей исправности (данная функция управляющей компании жкх подразумевает не только ввод счетчиков в эксплуатацию, но и разработка плана экономии электроэнергии для снижения стоимости оплаты коммунальных услуг);
круглосуточный контроль снабжения жильцов холодной и горячей водой, а также исправности системы электроснабжения и водоотведения (о дате и сроках проведения работ с указанными системами жильцы должны информироваться не ранее, чем за 24 часа до их начала);
обеспечение безопасности дома в соответствии с нормами пожарной безопасности (в функционал управляющей компании входит также обязанность проведения бесед с жильцами и нормах пожарной безопасности и правилах ее соблюдения);
предоставление отчетов о проделанных работах в сфере ЖКХ и планируемых мероприятиях на общих собраниях с жильцами (жители дома должны получать полноценную информацию о текущем состоянии их жилищных условий и общего имущества, о сроках планируемых ремонтных работ, а также о возникновении аварийных ситуаций и способах их устранения).
Жители могут не только сообщать о возникновении проблем в эксплуатации коммунальных систем, но и интересоваться любыми вопросами, связанными с безопасностью, сроками и этапами проведения работ, а также иными темами, касающимися состояния дома и прилегающей к нему территории.
Некоторые управляющие компании представлены полноценным штатом специалистов, способных в любое время осуществить все виды работ по ремонту и обслуживанию дома. Если решить возникшие проблемы нет возможности, то УК должна заключать договора со сторонними компаниями.
Например, уборкой подъездов после оформления договорных отношений будет заниматься определенная клининговая компания, обслуживанием коммуникаций – специализированные организации, а охраной двора – частные охранные предприятия.
О заключении договоров с третьими лицами жильцы дома обязательно должны быть проинформированы. В случае возникновения вопросов или неисправностей, обращаться можно не только в управляющую компанию, но и напрямую к компаниям, обслуживающим дом на основании имеющихся договоров.
Законодательная база
Нормы законодательства, регулирующие функции управляющей компании в сфере ЖКХ:
В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей, договор с управляющей компанией может быть расторгнут по инициативе жильцов.
Если помимо неисполнения или некачественного исполнения функций, был нанесен ущерб имуществу или вред здоровью жителей дома, то УК может быть привлечена к любому виду ответственности, подразумевающейся действующим законодательством.
При возникновении споров жильцы имеют право обратиться в судебные органы для решения данных вопросов и отстаивания своих интересов.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Чем занимается управляющая компания: ее основные функции в сфере ЖКХ
Область ЖКХ – одна из важнейших на сегодняшний день. Она присутствует в нашей жизни каждый день, хоть мы этого и не замечаем. Сегодня обязанности по содержанию домов и придомовых территорий в надлежащем виде полностью ложатся на плечи юридических лиц – управляющих компаний (УК). Жильцы имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, заключив с ней договор.
Каждый собственник жилья в доме должен получить по экземпляру договора, в котором подробно прописаны права и обязанности сторон. Конечно, в действительности эти права не всегда соблюдаются. Чем занимается управляющая компания ЖКХ и что входит в ее обязанности, рассмотрим далее.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что такое управляющая компания
В сфере ЖКХ управляющая компания – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории.
УК заключает ряд договоров с иными хозяйствующими организациями, которые поставляют жильцам различные коммунальные услуги. Помимо УК, управление домом может осуществляться собственниками самостоятельно или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Однако именно УК на сегодняшний день является наиболее распространенным методом управления. Иными словами, компания служит своеобразным посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг.
Выбрать УК жильцы могут на общем собрании собственников жилья. Также они могут продлить срок действия соглашения с организацией либо прекратить его.
В качестве УК могут выступать акционерные общества, жилищные кооперативы, некоммерческие организации. Они выполняют ряд важнейших социальных, экономических и технических функций. Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ трудно переоценить – она является гарантом комфорта жильцов дома.
Виды компаний:
- Управляющие. Название говорит само за себя. Их цель – содержание в порядке общедомового имущества, осуществление функций управления. Все остальные функции ложатся на третьих лиц или иных исполнителей.
- Эксплуатационные – организации, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с соглашениями подряда. Как правило, их работа направлена на поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома.
- Гибридные – совмещают в себе как функции управления, так и услуги по ремонту, обслуживанию и содержанию домов.
Способ управления зависит от активности жильцов дома и их готовности тратить дополнительные финансовые средства.
Чем регулируется деятельность УК
На законодательном уровне статус УК не регламентирован. Однако обязанности УК регулируются Жилищным кодексом – ЖКХ-сфера очень обширна.
В нем и в Гражданском кодексе РФ установлено, что жильцы дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом. В чем еще заключается ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?
Деятельность УК регулируется контрольно-надзорным органом – Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) и ее территориальными органами.
Эта организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки, выдавать предписания УК, проверять ее деятельность на предмет законности. Также государственная инспекция проводит контроль за порядком лицензирования компаний.
На заметку. Для того чтобы вашу УК проверила ГЖИ, необходимо подать письменное заявление, указать в нем свои данные и основание для обращения.
На региональном уровне организацию контролирует ряд органов:
- Министерство строительства – занимается вопросами капитального ремонта, предоставления услуг ЖКХ.
- Федеральная антимонопольная служба – следит за порядком образования цен на коммунальные услуги.
- Министерство энергетики – осуществляет надзор за нормативами подачи теплоэнергии.
На местном уровне деятельность УК регламентируется локальными нормативными актами администрации города (района) или иных муниципальных образований. Предусмотрен порядок выездных и документальных проверок.
Не стоит забывать еще об одном способе контроля: сами жильцы имеют законное право следить за деятельностью УК и корректировать ее. Все действия регламентируются договором, заключенным между жильцами и УК. Именно поэтому важно максимально точно прописать в нем все пункты и условия.
Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ
Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.
У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.
Ремонтные работы
В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:
- Работы по капитальному ремонту.
- Осмотр состояния дома и придомовой территории.
- Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
- Подготовка жилья к сезону отопления.
- Озеленение придомовой территории.
- Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
- Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
- Осуществление текущего ремонта.
- Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.
На придомовой территории
В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:
- содержание участка в чистоте, уборка мусора;
- обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
- облагораживание и озеленение клумб;
- установка безопасных детских площадок;
- предоставление парковочных мест жителям МКД;
- возведение спортивных площадок.
Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.
Технический контроль
Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.
Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.
Обязанности перед собственниками по перерасчету
Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:
- Содержание дома. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
- Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
- Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
- Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.
Финансовое обеспечение
В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:
- исследование действующей финансовой политики УК;
- разработка тарифных планов;
- взаимодействие с должниками;
- перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
- снабжение заработной платой сотрудников УК.
В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.
Что не входит в обязанности УК
Итак, изучим, что же не подразумевает работа управляющих компаний в сфере ЖКХ. В первую очередь она не обязана выполнять действия, которые прямо не предусмотрены жилищным законодательством.
Представим ситуацию: во время очередного косметического ремонта стены подъезда покрасили в зеленый цвет. Жильцам дома это не понравилось, и они решили написать жалобу на УК в жилищную инспекцию с требованием перекрасить стены. УК выполнила свою обязанность по ремонту? Да, выполнила. Цвет стен здесь роли не играет, и в принятии такой жалобы будет отказано.
Или представьте, что ваша собака перегрызла счетчик воды. По закону, УК обязана бесплатно устанавливать общедомовые приборы учета, что она и сделала в вашей квартире. И в том, что по вашей вине счетчик пришел в негодность, УК не виновата. Вы обязаны повторно установить прибор, заплатив деньги из своего кармана.
На сегодняшний день УК действительно допускают много нарушений. Однако не стоит путать понятия «обязан» и «должен» и требовать от организации удовлетворения своих желаний.
Количество жалоб на различные управляющие организации растут с каждым днем. Наиболее распространенные из них касаются оплаты коммунальных платежей или уборки дома и придомовой территории. Люди возмущены, что ежемесячные платежи из их кошельков уходят «в никуда».
Подъезды грязные, цветочные клумбы неухоженные, обязанности по ремонту не исполнялись уже много лет. Если УК никак не реагирует на ваши жалобы и обращения, вы всегда можете организовать внеплановое собрание собственников МКД и на повестку дня поставить вопрос о смене УК.
Заключение
Круг полномочий управляющих организаций весьма обширен. Сюда включены обязанности УК по Жилищному кодексу ЖКХ по ремонту, уборке, поддержанию нормального состояния дома.
Функции управляющих компаний многоквартирного дома подробно регламентируются жилищным законодательством. Услуги управляющей компании индивидуальны, и если они не выполняются в надлежащем качестве или количестве, жильцам следует подавать жалобу или менять УК на другую.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Управляющая компания ЖКХ — функции и задачи
Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки. Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие. По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.
Обязанности УК по законодательству
Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:
- Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
- Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
- Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
- Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
- Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
- Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.
Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Или звоните нам по телефону (круглосуточно).
Это быстро и бесплатно!
Типы управляющих компаний
Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:
- Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
- Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
- Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.
Обязанности управляющей компании
О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?
Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это. Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг. Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.
Оформление договора с собственниками
При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:
- Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
- Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
- Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.
Помимо этого, договор содержит информацию об:
- Отчетах.
- Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.
Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.
Ответственность УК по законодательству
Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых контролирует работу управляющих компаний в сфере ЖКХ. Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения. Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.
В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.
Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.
Лицензия у УК
Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:
- Органа надзора за ЖКХ.
- Комиссии по лицензированию ЖКХ.
А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:
- Свидетельство об открытии ИП или ООО.
- Налоговые документы учета.
- Справка от ЕГРЮЛ.
- Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.
И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.
Функции управляющей компании: каковы на сегодняшний день задачи организации и каким образом регулируется работа в сфере ЖКХ?
Сегодня уже многие привыкли и знают, что практически всеми многоквартирными домами управляют управляющие организации. А вот каковы правовые, финансовые и экономические аспекты их деятельности, наверное, знает не каждый.
Как определено в Жилищном кодексе РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Что же необходимо сделать для того чтобы все это претворилось в жизнь? Довольно много и первое с чем надо определиться, кто и как будет управлять домом, в котором находится принадлежащее вам на праве собственности помещение.
С момента вступления в силу нового ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме была возложена обязанность по выбору способа управления многоквартирным домом. Многие этот выбор реализовали, многие нет. Ну а многие выбрали, а теперь сомневаются в правильности своего решения. В данной статье речь пойдет о том, на что нужно обратить внимание собственникам помещений при выборе способа управления – управляющая организация. Какие специфические факторы при этом необходимо учитывать.
Правовой статус, полномочия, порядок функционирования и ответственность управляющей компании.
Управляющая организация, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Многих из нас сразу же настораживает — получение прибыли. Или другими словами на нас хотят заработать. Однако эта цель не должна вызывать отрицательных эмоций, так как сфера ЖКХ это такой же бизнес, как и другой любой. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности. Как определяет Гражданский кодекс РФ — предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами.
Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 установлено, что в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели. Вследствие этого управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.
Жилищное законодательство определяет, и функции управляющей организации, которые состоят в том, что она должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, обеспечивать содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами. При этом управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, данное юридическое лицо ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому, собственникам его жилых помещений и третьим лицам, пострадавшим в результате неправильной эксплуатации объекта жилищного фонда, а также в результате своих действий или бездействия, в размере причиненного ущерба.
Учитывая то, что способ управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме может быть изменен в любое время, на основании решения собрания, управляющая организация заинтересована в предоставлении качественного обслуживания.
Договорные отношения, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Взаимоотношения управляющей организации с собственниками помещений в многоквартирном доме строятся на основании договора управления многоквартирным домом. По этому договору собственники передают полномочия по представлению их интересов управляющей организации. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного всеми сторонами (собственниками и управляющей организацией).
В соответствии с разъяснениями Минрегионразвития, договор считается вступившим в силу, если он подписан хоть одним из собственников. Условия договора согласовываются на общем собрании, и поэтому основным документом для заключения договора является протокол общего собрания собственников помещений.
В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ в Жилищный кодекс РФ ст.161.1 Председатель совета многоквартирного дома может на основании доверенности, выданной собственниками помещений заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом. Все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома такие полномочия приобретают права и обязанности по данному договору. Любой из собственников вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по поручению собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется:
— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
— предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений;
— осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
В договоре должно быть указано:
1. состав общего имущества многоквартирного дома ;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3. перечень коммунальных услуг;
4. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
5. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Наиболее существенным условием договора является перечень тех услуг и работ, которые будут оказываться, и выполняться управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
Срок начала исполнения обязательств управляющей компании (если иной срок не установлен по соглашению сторон при его заключении) — не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Посредством заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии со ст. 161, 162 ЖК РФ обеспечивается надлежащее содержание общего имущества собственниками помещений.
Обязанность собственников помещения по содержанию общего имущества дома и их бремени расходов соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество должна быть также отражена в договоре управления домом.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей компании. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. В случае не принятия такого решения управляющая организация а равно и ТСЖ могут руководствоваться письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 г. № 6174-АД/14 «Об особенностях установления размера платы з a содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом» в котором даны следующие разъяснения. … «При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть I статьи 161 Кодекса)».
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ обязательно должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества.
Как уже отмечалось выше, управляющая организация является юридическим лицом. То есть она вправе заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, нанимать на работу тех или иных сотрудников. То же относится и к заключению договоров с поставщиками услуг. В соответствии с законом «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» потребителями товаров и услуг организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации. Они приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме. Это означает что если вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, где по решению большинства собственников, к которому вы не относитесь, управление осуществляет товарищество, кооператив или управляющая организация, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя их. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир. Это основное преимущество, когда управляющая организация как юридическое лицо осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь, каждый раз к мнению большинства собственников помещений. Основным достоинством управляющей компании является и то, что выполнение своих функций она осуществляет на профессиональном уровне.
Раскрытие информации управляющей организацией.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 731 управляющие организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности в рамках договора управления. Начиная от общей информации о наименование юридического лица, фамилии, имени и отчестве руководителя предоставляются также:
— реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица;
— почтовый адрес и адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации;
— контактные телефоны и адрес официального сайта в сети Интернет (при наличии), адрес электронной почты;
— режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;
— перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;
— перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления;
— сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.
В части исполнения управляющей организацией договоров управления предоставляется информация об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации. К ним относится:
— годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс;
— сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);
— сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).
В обязательном порядке предоставляются сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме к которым относятся:
— услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;
— услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:
o услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;
o заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
o охрана подъезда;
o охрана коллективных автостоянок;
o учет собственников помещений в многоквартирном доме;
o иные услуги по управлению многоквартирным домом.
В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:
— проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;
— сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:
o план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;
o сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;
o сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
o сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).
Собственникам помещений должна предоставляться информация о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме которая должна содержать:
— описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
— стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).
И, конечно же, предоставляются сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Раскрытию подлежат следующие сведения:
— перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;
— тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены).
— тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.
Если за нарушения в сфере управления многоквартирными домами управляющая организация привлекалась к административной ответственности, то раскрытию подлежит:
количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
При стремлении к выполнению всех условий предусмотренных жилищным законодательством в сфере управления многоквартирными домами управляющей организацией могут быть достигнуты положительные результаты и соответственно завоевано уважение нас жителей конечных потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, 101urist.com, 101jurist.com, ozhkh.ru, www.pr-tsj.ru.
»
Загрузка...